Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Томске апелляционную жалобу истца Карташова Виталия Алексеевича на решение Колпашевского городского суда Томской области от 15 августа 2023 года

по гражданскому делу № 2-434/2023 по иску Карташова Виталия Алексеевича к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение» об уменьшении размера арендной платы,

заслушав доклад судьи Вотиной В.И., пояснения истца Карташова В.А., поддержавшего доводы жалобы,

установила:

Карташов В.А. обратился в Колпашевский городской суд Томской области с иском к муниципальному образованию «Колпашевское городское поселение», с учетом уточнения исковых требований (т. 1 л.д. 42, 93) просил уменьшить размер арендной платы по договору аренды земельного участка с 15 000 руб. до 10 000 руб. в год с момента постановки охранной зоны на кадастровый учет (21.01.2021) до постановки на кадастровый учет охранной зоны в новых границах после ее реконструкции.

В обоснование заявленных требований указано, что 19.07.2017 истцом и муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» заключен договор № 08/17/А аренды земельного участка по адресу: /__/ с кадастровым номером /__/ площадью /__/ кв.м и годовым размером арендной платы 15 000 руб. для строительства станции технического обслуживания автомобилей. 21.01.2021 ПАО «ТРК» зарегистрировало охранную зону ВЛ-10КВ, в границах которой оказалось /__/ кв.м данного земельного участка, что ограничило площадь целевого использования арендованного земельного участка.

В исковом заявлении в качестве третьего лица указано муниципальное казенное учреждение (МКУ) «Имущество».

Определением суда от 17.07.2023 (т. 1 л.д. 47) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено публичное акционерное общество «Томская распределительная компания» (ПАО «ТРК»).

Дело рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица ПАО «ТРК».

Истец Карташов В.А. в судебном заседании поддержал заявленные требования с учетом их уточнения. Пояснил, что на момент заключения договора аренды муниципалитет являлся собственником линии, он не знал об имеющихся ограничениях. Когда участок поставили на учет, ответчик его об этом не информировал.

Представитель ответчика Тищенко С.М. в судебном заседании с исковыми требованиями не согласился, поддержал ранее данные пояснения и письменные возражения, согласно которым спорный земельный участок истцу предоставлен в аренду по результатам аукциона сроком на 10 лет для строительства станции технического обслуживания, то есть до 18.07.2027. На момент заключения договора никаких ограничений не было, участок был передан в надлежащем виде. Охранная зона зарегистрирована позднее. Подписывая договор, истец согласился, что неиспользование участка не является основанием для освобождения от арендной платы. Не оспаривал факт того, что в связи с установлением охранной зоны исключается использование /__/ кв.м арендованного земельного участка. Указал, что изменение размера арендной платы в отношении земельных участков, приобретенных на аукционе, действующим законодательством не допускается.

Представитель третьего лица МКУ «Имущество» Подшивалов А.А. в судебном заседании поддержал позицию стороны ответчика, пояснив, что на момент проведения аукциона никаких ограничений в отношении земельного участка установлено не было, охранная зона была зарегистрирована после продажи объектов электросетевого хозяйства в 2021 году.

Представитель третьего лица ПАО «ТРК» представил письменные отзыв и пояснения, полагал исковые требования необоснованными, поскольку истец арендовал земельный участок с ограничениями в виде охранной зоны, при заключении договора аренды истец был осведомлен о наличии на арендованном земельном участке линии электропередачи и соответственно охранной зоны.

Обжалуемым решением на основании статьи 36 Конституции Российской Федерации, статей 420, 432, 447, 448, 450, 451, 606, 607, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 1, 3, 11, 22, 39.1-39.3, 39.6, 39.7, 56, 65, 104-106 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», статей 3, 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», пунктов 5, 6 Правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 №160, пунктов 114, 150 Правил, утвержденных приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса», пункта 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» иск оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе истец Карташов В.А. просит решение отменить, направить дело на новое рассмотрение.

Отмечает, что в ходе судебного разбирательства выяснилось, что на момент вынесения распоряжения на проведение аукциона, по результатам проведения которого приобретен спорный земельный участок, ответчик знал о существующих ограничениях (условиях) использования данного земельного участка, на что указывает находящийся в материалах дела лист согласования к месту размещения станции технического обслуживания автомобилей, датируемый апрелем-маем 2017 года, однако не поставил в известность о данных ограничениях организатора аукциона, который, в свою очередь, не мог при проведении аукциона никого об этом проинформировать.

Считает, что вывод суда о том, что истец не представил доказательств наличия невозможности использования части земельного участка по назначению, противоречит утверждению об этом самого арендодателя.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель третьего лица ПАО«ТРК» Лушпа Ю.А. просит решение оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

На основании статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя ответчика муниципального образования «Колпашевское городское поселение», представителей третьих лиц МКУ «Имущество», ПАО «ТРК», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Изучив материалы дела, заслушав объяснения истца, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам части 1 статьи327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия не нашла оснований для отмены или изменения судебного акта.

В силу части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

На основании пункта 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно пунктам 4, 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением Администрации Колпашевского городского поселения от 22.03.2017 № 149 (т. 1 л.д. 81-82) утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, образован новый земельный участок площадью /__/ кв.м, государственная собственность на который не разграничена, с категорией земель: земли населенных пунктов, по адресу: /__/, с видом разрешенного использования: станция технического обслуживания автомобилей, расположенный в территориальной зоне промышленно-коммунальных объектов IV-V класса вредности (CЗЗ-100-50 м) П-3.

На основании распоряжения Администрации Колпашевского городского поселения от 05.05.2017 № 144 «Об организации и проведении аукциона на право заключения договора аренды земельного участка» (т. 1 л.д. 149) проведен аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером /__/, с категорией земель: земли населенных пунктов, площадью /__/ кв.м, расположенного по адресу: /__/ с разрешенным использованием: станция технического обслуживания автомобилей (строительство объекта ориентировочной потребляемой мощностью 15 киловатт).

Истец признан победителем аукциона на основании протокола № 1 «Рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе по извещению /__/» от 06.07.2017.

19.07.2017 муниципальным образованием «Колпашевское городское поселение» (арендодатель), от имени и в интересах которого выступает МКУ «Имущество», и Карташовым В.А. (арендатор) по результатам аукциона заключен договор аренды №08/17/А земельного участка (т. 1 л.д. 5-6), по которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, с кадастровым номером /__/, с категорией земель: земли населенных пунктов, расположенный по адресу: /__/ в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости, общей площадью /__/ кв.м, разрешенное использование земельного участка: станция технического обслуживания автомобилей (строительство объекта ориентировочной потребляемой мощностью 15киловатт) на срок с 19.07.2017 по 18.07.2027. Земельный участок принят в аренду истцом 19.07.2017 по акту приема-передачи земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью договора аренды от 19.07.2017 (т. 1 л.д. 7).

Пунктом 3.1 договора аренды № 08/17/А установлена арендная плата по итогам аукциона, которая составляет 15 000 руб. в год.

Согласно ответу производственного отделения «Северные электрические сети» (т.1 л.д. 8) на обращение Карташова В.А. от 28.07.2022 «О согласовании места размещения здания на земельном участке /__/» граница указанного участка частично расположена в охранной зоне воздушной линии электропередачи напряжением 10кВ фидера К-1032 (собственность ПАО «ТРК»). В соответствии с Приложением к Правилам установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации № 160 от 24.02.2009, охранная зона ВЛ 10кВ составляет 10 метров от крайних проводов ВЛ. Поэтому размещение здания согласовывается на расстоянии не менее 10 метров от крайнего провода ВЛ. Также указано, что согласно требований постановления Правительства Российской Федерации от 24.02.2009 № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон», на земельных участках, попадающих в охранную зону воздушных линий электропередачи запрещено: 1.Осуществлять любые действия, которые могут нарушить безопасную работу объектов электросетевого хозяйства, в том числе привести к их повреждению или уничтожению, и (или) повлечь причинение вреда жизни, здоровью граждан и имуществу физических или юридических лиц, а также повлечь нанесение экологического ущерба и возникновение пожаров, в том числе: а) набрасывать на провода и опоры воздушных линий электропередачи посторонние предметы, а также подниматься на опоры воздушных линий?электропередачи; б) размещать любые объекты и предметы (материалы) в пределах созданных в соответствии с требованиями нормативно-технических документов проходов и подъездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства, без создания необходимых для такого доступа проходов и подъездов; 2. Складировать или размещать хранилища любых, в том числе горюче -смазочных, материалов; 3. Размещать детские и спортивные площадки, гаражи и стоянки всех видов машин и механизмов, проводить любые мероприятия, связанные с большим скоплением людей, не занятых выполнением разрешенных в установленном порядке работ (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); 4.Использовать (запускать) любые летательные аппараты, в том числе воздушных змеев, спортивные модели летательных аппаратов (в охранных зонах воздушных линий электропередачи); 5. В пределах охранных зон без письменного решения о согласовании сетевых организаций юридическим и физическим лицам запрещаются: а) строительство, капитальный ремонт, реконструкция или снос зданий и сооружений; б) посадка и вырубка деревьев и кустарников; в) проезд машин и механизмов, имеющих общую высоту с грузом или без груза от поверхности дороги более 4,5 метра (в охранных зонах воздушных линий электропередачи).

Как следует из договора купли-продажи муниципального имущества № 90 от17.12.2019, по результатам конкурса муниципальное образование «Колпашевское городское поселение» (продавец), от имени и в интересах которого выступает МКУ «Имущество», передало в собственность ПАО «ТРК» (покупатель) объекты линий электропередач и сопутствующего оборудования с земельными участками под ними, расположенные в границах муниципального образования «Колпашевское городское поселение», в том числе ВЛ 10 кВ (К-1032), принадлежащую на основании свидетельства о государственной регистрации /__/ от 03.08.2011 муниципальному образованию (т. 1 л.д. 128-146).

Согласно уведомлению филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Томской области от 14.12.2020 охранная зона объекта электросетевого хозяйства воздушные линии электропередачи 10кВ (диспетчерское наименование, в том числе К-1032) с реестровым номером /__/, внесена в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах с особыми условиями использования (т. 1 л.д. 104).

26.07.2022 Карташов В.А. обратился к главе Колпашевского городского поселения с заявлением о снижении арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок, в обоснование которого указано, что в связи с регистрацией 21.01.2021 ПАО«ТРК» охранной зоны ВЛ 10кВ К-1032, приобретенной у арендодатора в 2019 году, 30 % арендованного им земельного участка имеет ограничения (обременения) в использовании (т. 1 л.д. 9).

В ответ на данное обращение Главой Колпашевского городского поселения Карташову В.А. 23.08.2022 сообщено, что изменение размера арендной платы в отношении земельного участка, приобретенного через аукцион, действующим законодательством не допускается (т. 1 л.д. 10).

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Л. показал, что земельный участок, предоставленный истцу, являлся муниципальным, сформирован в 2017 году, после чего предоставлен в аренду по результатам аукциона. На момент формирования земельного участка охранные зоны не были установлены, но этот вопрос изучался, т.к. вдоль /__/ шел газопровод высокого давления и линия электропередач, в связи с чем предполагалось, что часть участка будет находиться в охранной зоне, но заказчика работ это устраивало, потому что на образуемом земельном участке не планировалось размещать объекты градостроительства, ту часть земельного участка, которая попала бы под охранную зону, планировалось использовать под стоянку автомобилей.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал, что права истца не подлежат защите избранным способом, поскольку спорный земельный участок передан истцу в аренду по результатам проведения торгов в форме аукциона, изменение цены предмета аукциона в силу закона имеет существенное значение, законодательством предусмотрен запрет на изменение размера арендных платежей, определенных по результатам аукциона, процедура проведения торгов, равно как и его результаты не оспорены.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда.

Земельное законодательство предусматривает преимущественное приобретение прав в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по результатам торгов (статья 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В силу подпункта 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги (пункт 1 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона. В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с частью 1 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции» заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров, за исключением предусмотренных в ней случаев.

Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 данной статьи, и перечень видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса, устанавливаются федеральным антимонопольным органом (часть 5).

Приказом Федеральной антимонопольной службы России от 10.02.2010 № 67 «О порядке проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав в отношении государственного или муниципального имущества, и перечне видов имущества, в отношении которого заключение указанных договоров может осуществляться путем проведения торгов в форме конкурса» утверждены Правила, согласно пунктам 98, 150 которых такой договор заключается на условиях, указанных в поданной участником конкурса (аукциона), с которым заключается договор, заявке на участие в конкурсе (аукционе) и в конкурсной документации (об аукционе).

В соответствии с подпунктом 16 пункта 114 указанных Правил документация об аукционе, помимо информации и сведений, содержащихся в извещении о проведении аукциона, должна содержать указание на то, что при заключении и исполнении договора изменение условий договора, указанных в документации об аукционе, по соглашению сторон и в одностороннем порядке не допускается.

По смыслу пункта 4 статьи 447 Гражданского кодекса Российской Федерации размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов. Исходя из этого, в тех случаях, когда по результатам торгов определяется ставка арендных платежей, уплачиваемых периодически (торги на повышение ставки арендной платы), регулируемая арендная плата не применяется (пункт 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»).

Таким образом, уменьшение арендной платы по договору, заключенному на торгах (аукционе), законом не допускается.

Установив, что право аренды земельного участка возникло на основании результатов проведения торгов, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о недопустимости изменения арендной платы в сторону уменьшения.

Оценивая довод жалобы о том, что ответчик на момент проведения аукциона знал о существующих ограничениях (условиях) использования данного земельного участка, однако не поставил в известность о данных ограничениях организатора аукциона, судебная коллегия исходит из следующего.

На основании статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1).

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора (пункт 1).

В силу пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, заключенного по результатам торгов в случаях, когда его заключение в соответствии с законом допускается только путем проведения торгов, могут быть изменены сторонами: 1) по основаниям, установленным законом; 2) в связи с изменением размера процентов за пользование займом при изменении ключевой ставки Банка России (соразмерно такому изменению), если на торгах заключался договор займа (кредита); 3)по иным основаниям, если изменение договора не повлияет на его условия, имевшие существенное значение для определения цены на торгах.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, из содержания подпункта 3 пункта 8 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что изменение договора, заключенного на торгах, которое может повлиять на условие о цене договора, не допускается.

Доводы жалобы о возможности изменения цены договора, заключенного на торгах, основаны на субъективном понимании природы спорных правоотношений и неверном толковании норм материального права, в связи с чем не могут быть признаны состоятельными.

При таких обстоятельствах довод апеллянта о том, что на момент заключения договора аренды использование спорного земельного участка было ограничено, что было известно арендодателю, при избранном истцом способе защиты правового значения не имеет.

Руководствуясь при принятии обжалуемого решения положениями главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно принял во внимание, что в силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые бы привели или могли привести к неправильному разрешению спора, судом не допущено.

Предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований к отмене состоявшегося судебного решения судебная коллегия не усматривает.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Колпашевского городского суда Томской области от 15 августа 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Карташова Виталия Алексеевича – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи