Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Липецке гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 сентября 2021 года, которым постановлено:

«Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1 018 563 рубля 76 копеек.

Продолжить взыскание с ФИО1 в пользу ФИО2 пени по ставке 1% годовых, начисляемых на остаток задолженности по арендной плате в размере 130 000 руб. с 17 сентября 2021 года по дату полного фактического погашения основного долга».

Заслушав доклад судьи Климко Д.В., судебная коллегия

установила:

ИП ФИО2 обратилась с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств. Требования мотивировала тем, что 01.06.2018 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения № 7, общей площадью 110,5 кв.м, расположенного по адресу: <...>. Размер ежемесячной арендной платы по договору составляет 120000 руб. Арендная плата производится ежемесячно не позднее 15 числа предыдущего месяца, за просрочку уплаты начисляются пени в размере 10% от просроченной суммы за каждый день просрочки. Ссылаясь на то, что арендатор прекратила использование помещения, однако не погасила задолженность по арендной плате за июль, август 2019 года в общей сумме 130 000 руб., просила взыскать образовавшуюся задолженность и пени за просрочку ее уплаты в размере 245150 руб., произведя расчет исходя из 1% просроченной суммы за каждый день просрочки, а также до момента фактического исполнения обязательства. Также у ответчика имеется задолженность по коммунальным платежам в размере 29423,75 руб., по оплате взносов за капитальный ремонт в размере 3606,01 руб., которые просила взыскать с ФИО1 Про осмотре помещения 19.08.2019 года с целью его возврата выявлен ряд недостатков, вследствие чего от принятия помещения арендатор отказалась, указав на необходимость устранения недостатков. Помещение осмотрено с участием специалиста, которым определена стоимость устранения недостатков помещения после расторжения договора аренды в размере 677705,61 руб., за проведение осмотра оплачено 15000 руб. Указанные затраты являются убытками истца, понесенными ввиду ненадлежащего исполнения арендатором ФИО1 своих обязанностей по текущему ремонту помещения, а потому также подлежат взысканию с ответчика. С учетом уточнения исковых требований истица всего просила взыскать с ответчика ФИО1 в свою пользу денежные средства в размере 1115185,3 руб., расходы по уплате госпошлины 13629 руб.

В судебном заседании истец ИП ФИО2 и ее представитель адвокат Бороздин С.В. поддержали исковые требования с учетом уточнений в полном объеме. С результатами судебной экспертизы не согласились, ссылаясь на нарушение порядка ее проведения, заинтересованность эксперта в ходе рассмотрения дела, сделавшего выводы в пользу второй стороны, а также некомпетентность эксперта, не ответившего на вопросы суда.

Ответчик ФИО1 и ее представитель адвокат Сухарев С.И. исковые требования не признали, ссылаясь на возможность взыскания задолженности по иным основаниям, но не в связи с имевшимся между сторонами договором аренды, поскольку срок действия данного договора истек, а за пределами срока действия договора арендная плата взыскана быть не может. В связи с этим также не подлежит взысканию пеня, поскольку в период действия договора аренды не было просрочки по выплате арендной платы. Также ответчик не признала задолженность по коммунальным платежам и взносам на капремонт, ссылаясь на то, что внесение денежных средств в Фонд капитального ремонта является обязанностью собственника, указание в договоре аренды на иного плательщика противоречит нормам действующего законодательства.

Суд постановил решение, резолютивная часть которого изложена выше.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит отменить решение суда и принять новое решение, которым исковые требования ФИО2 удовлетворить частично в размере 10000 руб. в счет компенсации ее расходов по оплате коммунальных услуг за помещение за второе полугодие 2018 г. – апрель 2019 г., в остальной части иска отказать. Полагает, что выводы суда необоснованны, противоречат условиям договора аренды, решение вынесено с нарушением норм материального права.

Выслушав представителя ответчика ФИО1 адвоката Сухарева С.И., поддержавшего доводы жалобы, истицу ФИО2 и ее представителя адвоката Бороздина С.В., возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В соответствии со ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Согласно ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Из материалов дела следует, что ФИО2 является собственником нежилого помещения № 7 площадью 110,5 кв.м., расположенного по адресу: <...>, которое на протяжении нескольких лет сдавала в аренду ФИО1

01.06.2018 года между ИП ФИО2 и ИП ФИО1 заключен договор аренды на срок до 01.05.2019 года, по условиям которого в течение 3 рабочих дней с даты подписания настоящего договора арендодатель обязан передать арендатору помещение по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для использования (п. 2.2.1); арендатор обязан содержать помещение в исправном техническом состоянии, соблюдать санитарные нормы и правила противопожарной безопасности, обеспечить сохранность арендованного имущества (п. 2.4.5), за свой счет принимать меры к устранению неисправностей и повреждений помещения, а также последствия произошедших в помещении аварий, если указанные события произошли по вине арендатора (п. 2.4.7); по окончании срока аренды в течение 3 дней возвратить помещение арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования, с учетом нормального износа, производить за свой счет текущий ремонт помещения (п. п. 2.4.13, 2.4.14).

Разделом 3 договора предусмотрено, что размер ежемесячной арендной платы составляет 120000 рублей; оплата производится ежемесячно не позднее 15 числа каждого предыдущего месяца; в состав арендной платы не входят плата за капитальный ремонт и коммунальные услуги (содержание, свет, вода, вывоз мусора и др.). Затраты на все эксплуатационные расходы в полном объеме несет арендатор.

В соответствии с п. 4.3 договора в случае нарушения срока оплаты арендных платежей арендатор обязан уплатить по требованию арендодателя пени в размере 10% от просроченной суммы за каждый календарный день просрочки.

15.10.2019 года ФИО1 прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно акту приема-передачи от 01.06.2018 года арендованное имущество передано арендатору ФИО1 в следующем состоянии:

1.Потолок: короба из гипсокартона с точечными светильниками, армстронг белого цвета с энергосберегающими лампочками.

2.Полы: плитка керамогранит (не разбита, без трещин).

3.Стены: чистые, ровно прошпаклеваны, покрашены акриловой краской в светло-кофейный цвет.

4.Окна: в исправном состоянии, не разбитые, чистые (без рекламных наклеек).

5.Двери: в исправном состоянии, не разбитые, чистые (без рекламных наклеек).

6.Инженерные коммуникации: отопление, водопровод, канализация, вентиляция.

7.Санузел: 2 штуки, в исправном состоянии (на стенах керамическая плитка, без трещин).

8.Электрооборудование: водонагреватель, вентиляция, кондиционеры 2 штуки, охранная и пожарная сигнализация. Все в рабочем состоянии.

9.Розетки: в рабочем состоянии.

10.Светильники: в рабочем состоянии, все энергосберегающие лампочки и светильники горят.

11.Прочие характеристики: свежий ремонт, соответствующий санитарным нормам. Необходимость проведения текущего и капитального ремонта отсутствует.

Как видно из материалов дела, 16.08.2019 года ответчик ФИО1 направила ФИО2 сообщение, в котором согласилась с уведомлением арендодателя об окончании срока действия договора и его расторжении с 31.05.2019 года, поставила в известность о прекращении торговой деятельности и окончании ремонта нежилого помещения № 7 в доме 61 по ул. Неделина, просила явиться 19.08.2019 года для принятия объекта и подписания акта приема-передачи (т. 1 л.д. 165, 40).

Установлено, что 19.08.2019 года акт приема-передачи сторонами не подписан вследствие наличия у арендодателя претензий к качеству объекта аренды, а именно: имеются отверстия в кровле из-за установки кондиционера, требуют замены 2 входные двери (разбиты, самовольно врезана форточка, заводские петли оторваны, частично отсутствуют детали, уплотнительные резинки и доводчики); в санузлах разбита керамическая плитка и раковина, не работает кран, писсуар, повреждены короба; разбита плитка из керамогранита на полу; отсутствует чугунная батарея отопления в тамбуре, частично отсутствуют светильники; подоконники, окна, рамы внутри и снаружи поцарапаны, просверлены насквозь, грязные (т. 1 л.д. 44).

Полагая требования арендодателя необоснованными, 22.08.2019 года ФИО1 составила акт приема-передачи в одностороннем порядке, направив его, а также ключи от помещения истице курьером.

Истица не оспаривала, что получила акт приема-передачи, а также ключи от помещения 03.09.2019 года.

Обращаясь с настоящим иском, истица настаивала, что арендуемое помещение возвращено ФИО1 с недостатками, размер затрат на устранение которых в соответствии с досудебной оценкой составит 677 705,61 руб.

Для проверки доводов сторон по ходатайству ответчика назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Согласно заключению эксперта ООО «ЦНИЛ» ФИО3 от 23.08.2021 года на момент обследования в покрытие полов спорного помещения уложены плиты из керамогранита черного (изначально) и серого (при ремонте) цветов, при этом количество замененных серых плиток составляет 25,3 % покрытия пола в помещении № 14 (по техпаспорту), 26,6 % - в помещении № 13, 14% - в помещении № 17, 11,9 % - в помещении № 16. По результатам контроля внешнего вида плиток эксперт зафиксировал наличие сколов, трещин, следов сверления. Полагая, что точечная замена плитки является обычной практикой, эксперт пришел к выводу об отсутствии дефектов пола, поскольку ни одна из плиток не потеряла связи с основанием, разность уступов дефектом не является, а превышение уступов между плитками и ширина шва не требуют устранения. В отношении следов сверления эксперт указал, что они практически незаметны с высоты человеческого роста, фактический физический износ покрытия составляет в пределах 0-20%.

Состояние керамического облицовочного покрытия в виде фартуков характеризуется минимальным физическим износом, не имеет признаков отслаивания от основания, в связи с чем эксперт пришел к выводу, что замены облицовки либо ее фрагментов не требуется.

В ходе экспертизы установлены локальные разрушения и загрязнения лакокрасочного покрытия стен и потолочных поверхностей, что в соответствии с Правилами физического износа зданий является признаком 21 % физического износа. Стоимость работ по окрашиванию поверхностей за 1 раз составит 19233,59 руб.

При визуальном контроле оконных конструкций установлено, что со стороны улицы в элементах обвязки имеются отверстия от сверления в передней стенке профиля под крепление световой ленты. Элементы обвязки светопрозрачной конструкции не имеют признаков деформации, а элементы стеклопакетов – признаков разгерметизации. Наличие отверстий не влияет на устойчивость конструкций.

На входе в претензионное помещение установлены два дверных блока из алюминиевого профиля, состояние которых характеризуется неплотными притворами, повреждениями в петлевых группах. В тамбурном блоке изменен его архитектурный рисунок устройством дополнительной створки в средней части блока. Физический износ блоков составляет 40 %. Стоимость работ по замене дверных блоков составит 95737,63 руб.

Также экспертом выявлены дефекты сантехнического и электрического оборудования, для устранения которых требуется выполнение работ по смене умывальника, смесителя, чугунного радиатора, устройству гибкой подводки, смене светильников общей стоимостью 36972,53 руб.

Указанное экспертное заключение в суде первой инстанции ответчик не оспаривала, полагая, что оно содержит ответы на все поставленные вопросы, является допустимым и относимым доказательством (т. 2 л.д. 126).

Между тем, по делу бесспорно установлено, что именно арендатор перед сдачей имущества собственнику произвел частичную замену покрытия пола из керамогранита плиткой другого цвета. Кроме того, к моменту возврата помещения ФИО1 в покрытии пола имелись следы отверстий от крепления торгового оборудования. Данные обстоятельства подтверждаются как объяснениями ответчика, так и результатами досудебного исследования и экспертным заключением.

Таким образом, поскольку суд ставил на разрешение эксперта вопросы о том, какие повреждения нежилого помещения, являющегося объектом аренды, могли возникнуть в результате действий ответчика ФИО1 и какова стоимость восстановительного ремонта помещения для устранения указанных повреждений, и поскольку в направленном в адрес суда заключении отсутствовал сметный расчет по данному вопросу в отношении покрытия пола, суд после допроса эксперта ФИО3 в судебном заседании обоснованно предложил ей представить дополнительную смету.

Согласно локальной смете № 1 на ремонт пола стоимость работ по замене покрытия пола из керамогранитных плит в <...> составит 403590,13 руб. (т. 2 л.д. 106). Правильность произведенного экспертом расчета ответчиком под сомнение не ставилась.

Принимая указанный расчет и возлагая на ответчика ФИО1 обязанность по возмещению арендодателю убытков, связанных с ремонтом помещения, в сумме 555534 руб. включая стоимость работ по замене покрытия пола, суд правильно исходил из того обстоятельства, что нормальным износом арендованного имущества является естественное изменение технических, физических и иных характеристик имущества в сторону ухудшения, тогда как в данном случае изменение характеристик покрытия пола произошло не вследствие естественных причин, а в результате действий арендатора.

Разрешая спор в части взыскания задолженности по арендной плате за июль и август 2019 года в сумме 130 000 руб. (10 000+120 000), суд, руководствуясь положениями ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации и учитывая никем не оспоренную дату фактического возврата помещения (ключей от него) – 03.09.2019 года, признал правомерным указанное требование арендодателя несмотря на окончание срока действия договора.

Доводы апелляционной жалобы об обратном судебная коллегия считает несостоятельными, поскольку как разъяснено в п. 38 Информационного письма «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» от 11 января 2002 года № 66, утвержденного Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором. Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы, поэтому требования о взыскании арендной платы за фактическое пользование имуществом вытекают из договорных отношений, а не из обязательства о неосновательном обогащении.

Судебная коллегия также не может согласиться с доводами ответчика о недопустимости взыскания неустойки в размере, предусмотренном договором аренды от 01.06.2018 года, до момента погашения задолженности по арендной плате.

В силу разъяснений, содержащихся в п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства (пункт 4 статьи 329 ГК РФ). Если при расторжении договора основное обязательство не прекращается, например, при передаче имущества в аренду, ссуду, заем и кредит, и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты (статья 622, статья 689, пункт 1 статьи 811 ГК РФ).

С учетом изложенного решение о взыскании с ФИО1 в пользу ФИО2 неустойки за период с 15 июня 2019 года по 16 сентября 2021 года в размере 300 000 руб. с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также о взыскании пени на сумму 130 000 руб. из расчета 1% за каждый день просрочки, начиная с 17 сентября 2021 года до момента фактического исполнения обязательства является законным и обоснованным.

Само по себе указание в обжалуемом решении на то, что задолженность по арендной плате является упущенной выгодой истца, иного вывода по существу спора повлечь не может и к вынесению незаконного решения не привело.

Коль скоро доказательств внесения в полном объеме оплаты за потребленные коммунальные услуги ответчик суду не представила и расчет истца в этой части не оспорила, суд правильно взыскал с ФИО1 в пользу ФИО2 убытки в виде погашенной задолженности по коммунальным услугам в размере 29 423,75 руб.

В то же время исходя из буквального содержания заключенного между сторонами договора аренды от 01.06.2018 года, предусматривавшего, что в состав арендной платы не входят плата за капитальный ремонт и коммунальные услуги (содержание, свет, вода, вывоз мусора и др.), затраты на все эксплуатационные расходы в полном объеме несет арендатор, и положений ст. ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 2. ч. 2 ст. 154 Жилищного кодекса Российской Федерации судебная коллегия не может согласиться с решением в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженности по взносам на капитальный ремонт в размере 3606,01 руб. При этом то обстоятельство, что ранее в отсутствие согласованного в договоре условия арендатор оплачивал указанные взносы, не может служить основанием для возложения такой обязанности на ответчика в настоящее время. Выводы суда в этой части сделаны с нарушением норм материального права, а потому решение в указанной части нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе ФИО2 во взыскании с ФИО1 задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в сумме 3606 руб. 01 коп.

В остальной части решение суда следует оставить без изменения.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Октябрьского районного суда г. Липецка от 16 сентября 2021 года отменить в части взыскания с ФИО1 в пользу ФИО2 задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт в сумме 3606 руб. 01 коп., постановив в этой части новое решение об отказе в иске.

Считать подлежащей взысканию с ФИО1 в пользу ФИО2 денежные средства в размере 1014957,75 руб.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Копия верна:

Судья

Секретарь

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 07.12.2021