Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу и уточнение к ней истца В.В. на решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 15 сентября 2021 года по делу

по иску В.В. к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании задолженности по арендной плате отсутствующей.

Заслушав доклад судьи Шторхуновой М.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

В.В. обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края о признании незаконным начисления задолженности по арендной плате по договору аренды от ДД.ММ.ГГ*** земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ; о признании указанной задолженности отсутствующей.

В обоснование исковых требований указано, что по результатам аукциона, состоявшегося 06.08.2020, 17.08.2020 между сторонами заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, с видом разрешенного использования – для индивидуальной жилищной застройки. В соответствии с содержанием договора аренды какие-либо ограничения, права третьих лиц на земельный участок отсутствуют. Согласно уведомлению органа регистрационного учета от ДД.ММ.ГГ, осуществление регистрации права аренды в отношении земельного участка приостановлено, поскольку ДД.ММ.ГГ судом установлен запрет на совершение регистрационных действий в связи с предъявлением О.А. иска об оспаривании результатов торгов.

В связи с невозможностью осуществить государственную регистрацию права аренды в распоряжении В.В. фактически отсутствовал правоустанавливающий документ. Письмом ООО «Профтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГ истцу отказано в подготовке технического плана хозяйственной постройки, выполнении кадастровых работ с целью постановки объекта на кадастровый учет. Письмом ООО «Первомайские коммунальные системы» от ДД.ММ.ГГ в ответ на обращение истца о возможности получения технических условий на подключение к сетям водопровода указано на необходимость предоставления правоустанавливающего документа.

В связи с наличием запрета на осуществление регистрационных действий истец фактически был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства. В.В. неоднократно обращался в комитет с заявлениями о приостановлении начислений арендной платы, однако заявления оставлены без удовлетворения. Договор аренды участка зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГ после отмены судом запрета на совершение регистрационных действий. До указанной даты истец фактически не имел возможности использовать участок по целевому назначению. В период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в суде рассматривался указанный судебный спор, и судьба участка была неясна. Возведение объектов капитального строительства на участке могло повлечь для истца дополнительные материальные потери.

Решением Новоалтайского городского суда Алтайского края от ДД.ММ.ГГВ.В. в иске отказано.

В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить, принять новое решение об удовлетворении заявленных требований. В обоснование указывает о том, что материалами гражданского дела подтверждается действовавшее в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ в отношении земельного участка по <адрес> в <адрес> ограничение в виде запрета на осуществление регистрационных действий. В отсутствие государственной регистрации договора аренды истец не имел возможности использовать участок по его целевому назначению, что является основанием для освобождения арендатора от уплаты арендных платежей. Данные обстоятельства подтверждаются письмом ООО «Профтехинвентаризация» от ДД.ММ.ГГ об отказе в подготовке технического плана хозяйственной постройки, выполнении кадастровых работ с целью постановки объекта на кадастровый учет в связи с отсутствием правоустанавливающего документа, а также письмом ООО «Первомайские коммунальные системы» о необходимости предоставления правоустанавливающего документа для получения технических условий и подключения к сетям водопровода. При подаче уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома необходимо предоставить правоустанавливающий документ на земельный участок. Таким образом, в связи с запретом на осуществление регистрационных действий истец был лишен возможности использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства.

Вывод суда об отсутствии заинтересованности В.В. в использовании земельного участка для строительства является необоснованным, хозяйственная постройка возводилась для хранения инвентаря и строительных материалов. Поскольку истец длительное время не имел возможности использовать земельный участок по целевому назначению, заинтересованность в участке отпала, он принял решение о передаче хозяйственной постройки Г.Н.

Для государственной регистрации права в Управление Росреестра передаются все экземпляры договора, которые выдаются сторонам с отметками о регистрации, в связи с чем истец был лишен возможности получить договор в Комитете.

С учетом изложенных обстоятельств, необоснованным является вывод суда о недобросовестности В.В.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель истца Т.В. настаивала на доводах апелляционной жалобы по изложенным в ней основаниям.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежаще, соответствующая информация размещена на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», об уважительности причин неявки судебную коллегию не уведомили, что в силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации является основанием рассмотрения гражданского дела в отсутствие этих лиц.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы жалобы, заслушав представителя истца, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 611, п.1 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 1, 4 ст. 614 ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, по результатам аукциона от ДД.ММ.ГГ между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации Первомайского района Алтайского края (арендодатель) и В.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка ***, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает на условиях аренды сроком на 20 лет земельный участок общей площадью 1207 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, с кадастровым номером ***, категория земель – земли населенного пункта, разрешенное использование - для индивидуальной жилищной застройки.

Согласно условиям договора, стороны распространяют его действие на отношения сторон, которые сложились между ними с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ включительно (п. 1.1); арендодатель передает арендатору участок в аренду, относящиеся к нему документы в момент подписания настоящего договора, который по соглашению сторон будет иметь силу акта приема-передачи участка (п. 1.2); арендодатель уведомляет арендатора, что на момент заключения договора отчуждаемый земельный участок не принадлежит никому на праве собственности, праве пожизненного наследуемого владения, праве постоянного (бессрочного) пользования (п. 1.4); недостатков, препятствующих пользованию участком, нет (п. 1.5); ежегодный размер арендной платы определен по результатам аукциона и составляет 1 106 492 руб.; задаток в размер 5 521,60 руб. зачислен в счет арендной платы (п. 2.1); арендные платежи исчисляются с момента подписания договора аренды (п. 2.3); арендатор обязуется вносить плату ежеквартально (п. 2.4); ограничений права аренды и прав третьих лиц на земельный участок нет (п. 3.1, п. 3.2); арендатор обязан не возводить строений и сооружений без согласования с отделом архитектуры и градостроительства администрации Первомайского района, противопожарной службы, центра санэпиднадзора (п. 5.2.4); договор аренды, заключенный на срок от 1 года и более, вступает в силу с момента его заключения и подлежит обязательной государственной регистрации арендатором в Управлении Росреестра по Алтайскому краю (п. 9.1).

Государственная регистрация договора аренды произведена ДД.ММ.ГГ.

В рамках рассмотрения Новоалтайским городским судом Алтайского края гражданского дела *** по иску О.А. о признании недействительными торгов от ДД.ММ.ГГ по продаже права аренды земельного участка с кадастровым номером *** были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении данного земельного участка (определение суда от ДД.ММ.ГГ).

С заявлением о регистрации договора аренды в орган регистрационного учета ДД.ММ.ГГ обратилась Г.М. – представитель ответчика.

Новоалтайский отдел Управления Росреестра по Алтайскому краю ДД.ММ.ГГ уведомил заявителя о приостановлении государственной регистрации прав.

Решением Новоалтайского городского суда от ДД.ММ.ГГ по делу *** отказано в удовлетворении исковых требований О.А. о признании торгов недействительными; отменены меры по обеспечению иска в виде запрета совершения регистрационных действий в отношении спорного участка. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГ. В.В. был привлечен к участию в деле в качестве третьего лица.

ДД.ММ.ГГ, ДД.ММ.ГГВ.В. обращался к ответчику с заявлениями о неначислении арендной платы с ДД.ММ.ГГ до момента снятия запрета на регистрационные действия.

В письме от ДД.ММ.ГГ комитет указал, что запрет на совершение регистрационных действий не лишает заявителя права пользования земельным участком, и это не является основанием для отмены арендной платы.

ООО «Профтехинвентаризация» в письме от ДД.ММ.ГГ на обращение В.В. о выполнении кадастровых работ с целью постановки на кадастровый учет объекта вспомогательного назначения (хозяйственной постройки) на земельном участке *** по <адрес> в <адрес>, ссылалось на то, что осуществить подготовку технического плана согласно договору от ДД.ММ.ГГ не представляется возможным, поскольку необходимо предоставить правоустанавливающий документ (договор аренды) на земельный участок, на котором расположена постройка.

В письме ООО «Первомайские коммунальные системы» на обращение В.В. о возможности получения технических условий и подключения в сетям водопровода земельного участка по адресу: <адрес>, сообщено, что необходимо предоставить следующие документы: заявление о подключении, правоустанавливающие документы на участок, ситуационный план расположения объекта, топографическую карту участка, информацию о сроках строительства и ввода в эксплуатацию строящегося объекта, иные документы в зависимости от вида инженерно-технического обеспечения. Письмо датировано ДД.ММ.ГГ.

ДД.ММ.ГГ составлена декларация об объекте недвижимости – нежилом здании (хозяйственная постройка, назначение не указано), расположенном по адресу: <адрес>, год строительства – ДД.ММ.ГГ, материал наружных стен – прочий (не кирпич, не бетон, не камень, не деревянный). Правообладатель объекта – В.В. Правоустанавливающий документ на земельный участок – договор аренды от ДД.ММ.ГГ***

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГВ.В. за 30 000 руб. продал покупателю Г.Н., действующей через представителя по доверенности ФИО, хозяйственную постройку площадью 4,8 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>, которая принадлежит продавцу на основании технического плана здания от ДД.ММ.ГГ, право на которую зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

В пункте 6.3 данного договора указано, что право на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации, после предоставления его покупателю в собственность или аренду администрацией <адрес> Алтайского края.

Право собственности Г.Н. на нежилую хозяйственную постройку площадью 4,8 кв.м зарегистрировано ДД.ММ.ГГ.

Ответчиком представлен акт обследования земельного участка по адресу: <адрес>, в котором указано, что земельный участок не огорожен, на участке расположено сооружение на бетонном фундаменте, стены облицованы профлистом, крыша из профлиста.

Разрешая настоящий спор, суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований. Судебная коллегия соглашается с данным выводом суда.

Согласно разъяснениям, приведенным в п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего.

Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно пункту 1.2 договора земельный участок передан арендатору в момент подписания договора, который имеет силу акта приема-передачи. Сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Арендные платежи подлежат исчислению с момента подписания договора аренды (п.2.3).

Предъявляя исковые требования, В.В. ссылался на невозможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением из-за отсутствия государственной регистрации договора аренды.

Между тем, стороной истца не представлено достаточных доказательств совершения действий по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства, а также невозможности индивидуального жилищного строительства в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ исключительно вследствие отсутствия государственной регистрации договора.

Как следует из материалов дела, на момент заключения договора аренды земельный участок не был обременен правами третьих лиц.

Вид разрешенного использования участка – для индивидуального жилищного строительства. Договор аренды заключен на 20 лет.

В качестве доказательств невозможности использования земельного участка по целевому назначению истцом представлены письма ООО «Профтехинвентаризация» и ООО «Первомайские коммунальные системы».

Между тем, из ответа ООО «Профтехинвентаризация» следует, что истец обратился с целью постановки на кадастровый учет хозяйственной постройки, что напрямую не связано со строительством жилого помещения.

Письмо ООО «Первомайские коммунальные системы» датировано ДД.ММ.ГГ, т.е. ранее даты заключения договора аренды от ДД.ММ.ГГ. В случае же изготовления этого письма в ДД.ММ.ГГ – по состоянию на ДД.ММ.ГГ запрет совершения регистрационных действий в отношении земельного участка уже был отменен (ДД.ММ.ГГ), и со стороны истца не представлено доказательств, препятствующих предоставлению в организацию всех документов согласно перечню.

Данные обращения не свидетельствуют о намерении возвести объект недвижимости в соответствии с целевым назначением земельного участка.

Иных доказательств совершения истцом действий, направленных на индивидуальное жилищное строительство на указанном земельном участке, в том числе обращения за разрешением на строительство, суду не представлено.

ДД.ММ.ГГВ.В. продал Г.Н. хозяйственную постройку, расположенную на земельном участке. Согласно п. 6.3 договора, право на земельный участок переходит к покупателю с момента государственной регистрации, после предоставления его покупателю в собственность или аренду администрацией Первомайского района Алтайского края.

Исходя из совокупности представленных доказательств, оценивая установленные по делу обстоятельства, действия истца, судебная коллегия приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств совершения действий по использованию земельного участка в соответствии с его целевым назначением – для индивидуального жилищного строительства, а также доказательств того, что в период с ДД.ММ.ГГ по ДД.ММ.ГГ индивидуальное жилищное строительство было невозможно исключительно по причине отсутствия государственной регистрации договора.

Иных доводов, которые опровергали бы выводы суда и влекли отмену судебного решения, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Новоалтайского городского суда Алтайского края от 15 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу и уточнение к ней истца В.В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19.01.2022.