Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Холонгуевой О.Р., судей коллегии Гимадеевой О.Л. и Васильевой С.Д., с участием прокурора Осиповой А.М., при секретаре Цыденжаповой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам истца ФИО1 и ответчика Администрации г. Улан-Удэ на решение Железнодорожного районного суда г. Улан-Удэ от 26 апреля 2016 года, которым постановлено:

исковые требования Администрации г. Улан-Удэ к ФИО1, встречные исковые требования ФИО1 об определении выкупной цены удовлетворить частично;

определить выкупную стоимость (возмещение) изымаемого жилого помещения в размере ... руб.;

прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по <...> с момента выплаты ФИО1 выкупной цены изымаемого жилого помещения;

сохранить право пользования указанным жилым помещением за ФИО1 и К. на жилое помещение, расположенное по <...> сроком на два месяца с момента выплаты выкупной цены (предоставления возмещения за жилое помещение).

Ознакомившись с материалами дела, судебная коллегия

У С Т А Н О В И Л А:

Обращаясь в суд с иском к ФИО1, администрация г.Улан-Удэ просила определить выкупную цену изымаемого жилого помещения в размере 1 ... руб., прекратить право собственности ответчика на жилое помещение. расположенное по <...>

В обоснование иска указала, что жилой дом, где находится принадлежащая на праве собственности ответчику ФИО1 квартира, признан аварийным и подлежащим сносу. Соответственно земельный участок под указанным домом изъят для муниципальных нужд. В соответствии с постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 17.05.2013 №... предельная стоимость выкупной цены 1 кв. метра общей площади жилого помещения для предоставления собственникам жилых помещений в аварийных домах составляет ... руб., что составляет ... руб.

Ответчик ФИО1 заявила встречный иск к Администрации г. Улан-Удэ, в котором просила определить выкупную цену изъятого жилого помещения в размере ... руб. в соответствии с заключением экспертизы, проведенной ООО «Х».

Определением суда к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ.

Районный суд постановил указанное выше решение, с которым не согласились как Администрация г. Улан-Удэ, так и ФИО1

В своих апелляционных жалобах ФИО1 просит решение в части определения выкупной цены изымаемого жилого помещения изменить, определить его выкупную цену в размере ... руб. в соответствии с заключением ООО «Х». По мнению автора жалобы, суд необоснованно отклонил заключение данной экспертизы и тем самым не обеспечил условия равноценного выкупа жилого помещения и земельного участка. Считает, что суд должен был принять во внимание данное заключение, поскольку оно является более достоверным и объективным. Кроме того, истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, к участию в деле не привлечены члены ее семьи, проживающие совместно с ней в спорном жилье.

В апелляционной жалобе представитель Администрации г.Улан-Удэ ФИО2 просит решение суда в части определения размера выкупной стоимости изымаемого жилого помещения и сохранения права пользования за ФИО1 указанным жилым помещением сроком на 2 месяца с момента выплаты выкупной цены, отменить. При вынесении нового решения просит определить выкупную цену изымаемого жилого помещения размере ... руб., в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказать. В обоснование доводов своей жалобы указывает, что Постановлением Администрации г.Улан-Удэ от 17.05.2013 №... «Об утверждении Муниципальной адресной программы «Переселение граждан из аварийного жилищного фонда в г.Улан-Удэ, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства в 2013-2015 годах» установлена предельная стоимость выкупной цены 1 кв.метра общей площади жилого помещения для предоставления собственникам жилых помещений в аварийных домах в размере ... руб. Предложенная цена соответствует показателю, установленному Минрегионом России, региональной адресной программе. Выводы экспертизы Торгово-промышленной палаты РБ о том, что жилое помещение не имеет рыночной стоимости, в связи с чем должен оцениваться только земельный участок под домом, являются неправильными. Не основаны на законе и нарушают права администрации решение суда о сохранении за Кремневой права пользования указанным жилым помещением сроком на 2 месяца с момента выплаты выкупной цены.

Представитель Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, о дне слушания извещен.

Представитель Администрации города Улан-Удэ ФИО2 доводы апелляционной жалобы поддержала, просила определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, согласно заявленных требований в иске. С заключением экспертизы, проведенной ООО «ХХ», не согласна в части определения размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, так как данная сумма рассчитана путем вычитания стоимости данного жилого помещения от средней рыночной стоимости жилья. По делу не доказано, что жилой дом на момент приватизации первой квартиры требовал капитального ремонта, соответственно, требование ФИО1 о компенсации являются не обоснованными. Кроме того определенный судом срок сохранения права пользования изымаемого жилого помещения за Кремневыми не соответствует положениям ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Ответчик ФИО1 и ее представитель по устному заявлению ФИО3 доводы апелляционной жалобы поддержали, пояснив суду, что они также не согласны с заключением экспертизы ООО «ХХ» в полном объеме, поскольку эксперт исходил из среднерыночной стоимости неблагоустроенного жилья, а именно ... рублей за квадратный метр. Однако определяя стоимость самого жилья, эксперт исходил из стоимости жилья в размере ... рублей за квадратный метр. Полагали, что при определении стоимости жилья необходимо исходить из среднерыночной стоимости жилья в размере ... рублей.

Прокурор Осипова А.М. полагала, что при разрешении спора необходимо принять заключение экспертизы ООО «ХХ», так как оснований не доверять выводам экспертов, не имеется.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб, выслушав участников процесса, а также заключение прокурора Осиповой А.С., полагавшей решение суда с учетом заключения экспертизы, проведенной судом апелляционной инстанции, изменить, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником квартиры, расположенной по <...>

Согласно заключению межведомственной комиссии Администрации г. Улан-Удэ №... от 12.12.2008 г. многоквартирный жилой дом, где расположена квартира ФИО1, признан аварийным и подлежащим сносу.

В соответствии с распоряжением Администрации г. Улан-Удэ №1042-р от 30.07.2014 г. земельный участок с кадастровым номером ... площадью ... кв.м., под данным жилым домом изъят для муниципальных нужд.

Распоряжением Администрации г. Улан-Удэ №... от 03.12.2014 г. принято решение об изъятии принадлежащей на праве собственности ФИО1 квартиры и заключении с ней соглашения о выкупной цене, исходя из стоимости 1 квадратного метра в размере ... руб.

Поскольку соглашение между Администрацией г. Улан-Удэ и ФИО1 относительно размера выкупной цены не было достигнуто, Администрация г. Улан-Удэ в судебном порядке просила суд определить выкупную цену из расчета ... руб. за один квадратный метр жилья, что составляет ... руб.

Согласно ч. 1 ст. 327 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах сторон.

Обстоятельства, послужившие основаниями для признания жилого дома по <...> аварийным, подлежащим сносу, изъятия земельного участка для муниципальных нужд, а также изъятии жилого помещения у ФИО1 путем его выкупа и прекращении за ответчиком права собственности на квартиру, сторонами не оспариваются.

Как следует из предоставленных материалов и доводов апелляционных жалоб, между сторонами возник спор относительно цены выкупаемого имущества. Изменяя решение районного суда, судебная коллегия исходит из следующего.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в разделе 2 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2014 г., при возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ (в редакции от 23 июля 2013 г. N 249-ФЗ) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В соответствии со ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В силу ст. 12 названного Федерального закона отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В подпункте "з" п. 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" указано, что для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза.

В связи с наличием спора между сторонами о выкупной стоимости изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции назначил две оценочные экспертизы, которые были проведены экспертами ООО "Х» и "Т".

Согласно заключения экспертизы ООО «Х», рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего ФИО1, определена в размере ... руб. (с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой стоимости на общее имущество, стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома, включая долю в праве на земельный участок с кадастровым номером ... и с учетом компенсации стоимости за непроизведенный ремонт указанного дома пропорционально доле ФИО1), в том числе ... руб. – рыночная стоимость жилого помещения ФИО1, ... руб. – рыночная стоимость доли ФИО1 в праве общей стоимости на земельный участок под домами <...>, ... руб. – стоимость компенсации за непроизведенный ремонт многоквартирного дома пропорционально доле ФИО1)

Также согласно данного заключения эксперта рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего ФИО1, составила ... руб. (с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ... без учета технического состояния данного дома, из которых ... руб. – рыночная стоимость благоустроенного жилого помещения общей площадью ... кв.м. в многоквартирных домах с учетом стоимости ее доли в праве общей долевой стоимости на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок по состоянию на 30.06.2015 г., ... руб. – стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исследуемого многоквартирного дома пропорционально доле ФИО1, входящая в выкупную цену изымаемого жилого дома).

Районный суд обоснованно не принял во внимание выводы данной экспертизы, поскольку, как правильно указал суд первой инстанции, при определении рыночной стоимости жилого помещения ФИО1 эксперт принял во внимание рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером ..., на котором стоят два дома № ... и ... как самостоятельного объекта, определил рыночную стоимость квартиры как благоустроенного жилого помещения, в связи с чем доля ФИО1 в праве общей собственности на земельный участок, как правильно указал суд, экспертом определена неправильно.

По определению суда была назначена и проведена оценочная экспертиза экспертами "Т".

Согласно данному заключению, выкупная стоимость жилого помещения, принадлежащего ФИО1, составила ... руб., в том числе стоимость спорной квартиры по состоянию на 18.02.2016 г. - ... руб.; затраты на переезд, оформление квартиры, аренду квартиры на срок подбора будущей квартиры – ... руб. При этом экспертом определена выкупная стоимость квартиры, исходя из рыночной стоимости земельного участка.

Таким образом, экспертными учреждениями ООО «Х» и "Т" даны заключения без учета положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ.

Между тем, суд первой инстанции, установив несоответствие заключений двух экспертиз требованиям положений ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, принял во внимание заключение Торгово"Т" и определил выкупную стоимость изымаемого помещения в размере ... руб., что является недопустимым при разрешении данного спора.

При таких обстоятельствах судом апелляционной инстанции была назначена повторная экспертиза, производство которой поручено экспертам ООО «ХХ», согласно заключения которой, рыночная стоимость жилого помещения, принадлежащего ФИО1 с учетом ее доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, включая долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером ..., с учетом компенсации стоимости за не произведенный капитальный ремонт указанного дома пропорционально доле ФИО1 в общем имуществе многоквартирного дома по состоянию на 27.10.2016 г. составила ... руб. Величина стоимости убытков, которые собственник ФИО1 вынуждена будет понести в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением для приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом из изымаемого жилого помещения, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами по состоянию на 27.10.2016 г. составила ... руб.

Таким образом, судебная коллегия при разрешении спора исходит из заключения ООО «ХХ» и определяет рыночную стоимость изымаемого жилого помещения в размере ... руб.

Судебная коллегия полагает, что оснований не согласиться с указанным экспертным заключением не имеется, так как оно не содержит в себе каких-либо неясностей и противоречий, соответствует требованиям федеральных стандартов оценки и положениям Федерального закона № 135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Надлежащих доказательств, которые бы свидетельствовали о недостоверности сведений о величине рыночной стоимости изымаемого жилья, определенной экспертом, лицами, участвующими в деле, не представлено.

В заключении эксперта ООО «ХХ» указаны сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения экспертизы. В нем имеются сведения о членстве эксперта в саморегулируемой организации оценщиков, точное описание объекта оценки, обоснование использования методов при проведении экспертизы, перечень использованных данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении экспертизы допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и его итоговая величина; перечень документов, используемых экспертом и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Определение рыночной стоимости жилого помещения проведено после исследования оцениваемых жилого помещения и земельного участка, объектов-аналогов, с определением стоимости объекта оценки путем сравнительного подхода, с учетом доли собственников в праве общей долевой собственности на общедомовое имущество многоквартирного дома, включая земельный участок. Выбранные экспертом аналоги являются корректными и обоснованными.

Таким образом, судебная коллегия считает возможным определить выкупную стоимость изымаемого жилого помещения в размере ... руб., согласно заключения экспертов ООО «ХХ», в связи с чем доводы сторон в этой части подлежат отклонению.

Доводы представителя Администрации г. Улан-Удэ ФИО2 в части незаконного решения о сохранении права пользования изымаемым жилым помещением за Кремневыми сроком на 2 месяца, судебная коллегия признает обоснованными.

Применение положения ч. 6 ст. 32 Жилищного кодекса РФ возможно, если между сторонами было заключено соглашение о выкупе жилого помещения. В рассматриваемом случае выкуп изымаемого жилого помещения рассматривается в судебном порядке, при котором сохранение права пользования жилого помещения не предусмотрено. Кроме того заключением экспертизы определены убытки ФИО1, связанные с поиском другого жилья в размере ... руб.

Не состоятельны доводы жалобы ФИО1 о нарушении оспариваемым решением прав членов семьи ФИО1, проживающих совместно с ней в спорном жилье, поскольку они не основаны на законе, регулирующих спорные правоотношения.

В связи с установленными выше обстоятельствами, доводы жалобы ФИО2 о необходимости применения при определении выкупной цены жилого помещения стоимости выкупной цены в размере ... руб. подлежат отклонению.

Доводы ФИО2 о том, что в отсутствие доказательств о необходимости капитального ремонта, нельзя предъявлять требование о включении в выкупную стоимость жилого помещения компенсацию за непроизведенный ремонт, не состоятельны.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с частью 3 статьи 15 Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ.

По делу администрацией г. Улан-Удэ не представлено доказательств, которые бы свидетельствовали, что незадолго до приватизации первой квартиры в жилом доме по ул<...> был произведен капитальный ремонт. Год возведения жилого дома ... г. свидетельствует о том, что дом к моменту приватизации первой квартиры требовал капитального ремонта.

В связи с изложенным решение суда в части установления выкупной цены квартиры подлежит изменению, в части сохранения права пользования изымаемым жилым помещением за Кремневыми сроком на 2 месяца отмене с вынесением нового решения об отказе в удовлетворении иска в этой части

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Железнодорожного районного г. Улан-Удэ от 26 апреля 2016 г. в части определения выкупной стоимости (возмещения) изымаемого жилого помещения изменить.

Определить выкупную стоимость (возмещение) изымаемого жилого помещения в размере ... руб.

Решение суда в части сохранения сроком на два месяца права пользования жилым помещением по <...> сроком на два месяца за ФИО1 и К. отменить, в этой части в удовлетворении заявленных требований ФИО1 отказать.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Председательствующий: Холонгуева О.Р.

Судьи: Гимадеева О.Л.

Васильева С.Д.