Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Областному государственному унитарному предприятию «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» о понуждении освободить арендованное ранее помещение, взыскании задолженности по арендной плате

по апелляционной жалобе Областного государственного унитарного предприятия «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ»

на заочное решение Тайшетского городского суда Иркутской области от 20 декабря 2017 года.

Заслушав доклад судьи Иркутского областного суда Гуревской Л.С., объяснения представителя ФИО1 Войченко О.И., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

установила:

в обоснование иска ФИО1 указала, что 01 октября 2007 г. между ней и ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» (ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ») был заключен договор аренды помещения, общей площадью 171,6 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося <адрес изъят>

08.08.2017 между сторонами заключено соглашение о расторжении договора аренды, согласно которому договор аренды расторгнут с момента подписания соглашения, задолженность арендатора перед арендодателем подлежит погашению в соответствии с графиком, установленным п. 3 соглашения. В то же день ответчиком была перечислена сумма в счет погашения задолженности в размере 50 000 руб.

Все остальные обязательства сторон по договору прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту возврата. В акте возврата должно быть указано состояние арендуемого имущества на момент передачи, он должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями сторон в течение трех дней с момента подписания указанного соглашения.

Поскольку в арендуемом помещении находится архив БТИ, арендатор после подписания соглашения, обязан был направить своего представителя для освобождения и передачи ей вышеуказанного помещения.

Однако, представитель ответчика для освобождения помещения направлен не был, ответчик продолжал пользоваться арендованным помещением, не оплачивая арендную плату и не погашая задолженность.

В связи с чем, 11.10.2017 истец направил в адрес ответчика претензию с требованием о передаче ей имущества по акту возврата и погашении задолженности. Претензия получена ответчиком 13.10.2017, однако до настоящего времени ответчик не принял мер по освобождению помещения, не передал его по акту приема-передачи и не производит оплату задолженности по арендной плате.

С 09.10.2017 работники арендатора в спорном помещении не находятся, однако она не имеет возможности пользоваться и распоряжаться своим имуществом, поскольку оно занято имуществом арендатора.

Согласно п. 3.1 договора аренды и дополнительного соглашения от 01.11.2016г. размер арендной платы установлен в сумме 29 700 руб. ежемесячно. За период с 09.08.2017 по 09.11.2017 ответчик обязан уплатить арендную плату в сумме 89 100 руб.

ФИО1 просила обязать ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» освободить и передать ей по акту приема-передачи спорное помещение, взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 165 564, 52 руб., арендную плату в сумме 89 100 руб. за период с 09.08.2017 по 09.11.2017.

Заочным решением Тайшетского городского суда Иркутской области от 20 декабря 2017 года исковые требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме.

ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» в пользу ФИО1 взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 747 руб., в доход бюджета муниципального образования «Тайшетский район» взыскана государственная пошлина в размере 300 руб.

В апелляционной жалобе ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» поставлен вопрос об отмене решения по мотивам его незаконности и необоснованности, и принятии по делу нового решения об отказе в иске.

В жалобе заявитель указывает, что суд не установил юридически значимое обстоятельство- имел ли руководитель филиала полномочия на заключение спорного договора. Не истребовал доверенность, подтверждающую указанные полномочия. Полагает, что оснований для удовлетворения иска не имеется, поскольку истец не проявил необходимую степень заботливости и осмотрительности, не проверил полномочия руководителя.

Относительно апелляционной жалобы поступили возражения ФИО1

Лица, участвующие в деле, своевременно и надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции рассмотрел гражданское дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, исследовав доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда приходит к выводу о том, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене.

Из материалов дела следует и установлено судом первой инстанции ФИО1, является собственником нежилого помещения, площадью 171,60 кв.м., расположенного на 3 этаже здания, находящегося <адрес изъят> что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2007 г.

Согласно договору аренды нежилого помещения от 01.10.2007 г. ФИО1 предоставила ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» за плату во временное владение и пользование следующее имущество: нежилое помещение, общей площадью 171,6 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося <адрес изъят>

Дополнительным соглашением от 01.11.2016 г. к договору аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. внесены изменения в п. 1.1 договора, согласно которым общая площадь арендованного имущества составляет 118,8 кв.м.

Договор аренды нежилого помещения от 01.10.2007 г. был заключен на срок более года, при этом его государственная регистрация осуществлена не была.

В соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права; зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке; отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (статья 2). Основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае договора аренды, как это следует из статей 17 и 26 названного Федерального закона, являются соответствующий договор аренды и прилагаемые к нему поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади; договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Из указанных законоположений в их взаимосвязи следует, что право лица на аренду конкретного помещения возникает в силу гражданского договора; любая сторона в договоре аренды может зарегистрировать данный договор; при этом в регистрации договора не может быть отказано, если он составлен в надлежащей форме (в письменной форме путем составления одного документа) и к нему приложены документы, перечень которых установлен законом. Таким образом, государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, равно как и государственная регистрация права его аренды, производимые соответствующим учреждением, не могут подменять собой договор аренды как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды, вторгаться в содержание договора.

Не смотря на то, что государственная регистрация договора аренды здания или сооружения, заключенного на срок не менее года, обязательна, ее отсутствие, по смыслу названных законоположений, само по себе не лишает заявителя права на судебную защиту, возможности представлять в суде доказательства законности и обоснованности акта государственной регистрации договора, или доказательства, подтверждающие недобросовестное поведение собственника, и т.п.

В силу пункта 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность лишь в случаях, установленных законом.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

По смыслу пункта 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации.

Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации определяет, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде.

Поскольку договор аренды от 01.10.2007 г. не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий.

Вместе с тем такой договор уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые он непосредственно направлен, после государственной регистрации.

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора аренды нежилого помещения от 01.10.2007 г. и установлено в судебном заседании, стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, между сторонами было достигнуто соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования, нежилое помещение было предоставлено в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора без каких-либо замечаний, при этом ответчик принял на себя обязательства по договору аренды и в течение длительного времени его исполнял, доказательств того, что не все существенные условия договора аренды сторонами согласованы, суду не представлено.

Таким образом, к обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды.

В соответствии с п. 1.4 договора аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. арендатор обязуется принять имущество, использовать его по целевому назначению, вносить арендную плату, возвратить имущество в сроки и в состоянии, предусмотренном договором.

В соответствии с п. 2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. при прекращении договора по любым основаниям арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в состоянии, не хуже того, в котором он его получил с учетом нормального износа, по передаточному акту, если иное не предусмотрено законом или настоящим договором.

Соглашением о расторжении договора аренды от 08.08.2017 г. договор аренды от 01.10.2017 г. расторгнут с момента подписания настоящего соглашения с 08.08.2017 г.

В соответствии с п.п. 4, 5, 6 соглашения о расторжении договора аренды от 08.08.2017 г. обязательства сторон по договору, за исключением обязательств по погашению задолженности по арендной плате, прекращаются с момента его расторжения и возврата арендованного имущества арендодателю по акту возврата. В акте возврата должно быть указано состояние арендованного имущества на момент передачи. Акт должен быть составлен и подписан уполномоченными представителями сторон в течение трех дней с момента подписания настоящего соглашения.

Согласно п. 8 соглашения о расторжении договора аренды, соглашение считается заключенным с момента подписания данного соглашения, стороны обмениваются подписанными соглашениями посредством электронной почты, что подтверждает подлинность соглашения.

Согласно пункту 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество. Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 Гражданского кодекса Российской Федерации, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе, если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» по истечении трех дней с момента подписания соглашения о расторжении договора аренды от 08.08.2017 г. арендуемое помещение не освободил и не передал его по акту возврата истцу.

В связи с указанным, 10.10.2017 г. истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о передаче имущества по акту возврата, которая получена ответчиком 13.10.2017 г., однако до настоящего времени не исполнена.

Доказательств надлежащего возврата арендодателю арендованного помещения ответчик суду не представил.

В связи с чем, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об обязании ОГУП «Областной центр технической инвентаризации» освободить нежилое помещение, расположенное на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося <адрес изъят> и передать его по акту приема-передачи истцу подлежащими удовлетворению.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п. 3.1 договора аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. арендатор уплачивает арендодателю за пользование арендованным имуществом в течение установленного в договоре срока арендную плату. Арендная плата устанавливается из расчета на 1 кв.м. общей площади арендованного имущества в месяц отдельным приложением за подписью обеих сторон и может изменяться в зависимости от конъюнктуры цен на рынке не чаще одного раза в квартал.

В соответствии с п. 3.2 договора аренды внесение арендной платы за пользование имуществом производится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца, обязательства по внесению арендной платы считаются исполненными арендатором с момента поступления денежных средств на расчетный счет арендодателя.

Согласно п. 4.1.1 договора аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом.

Как следует из приложения № 1 к договору аренды от 01.07.2017 г. размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения, занимаемой площадью 118,8 кв.м., расположенного на 3 этаже кирпичного административного здания, находящегося <адрес изъят> с 01.10.2016 г. составляет 29 700 руб.

Согласно п. 3 соглашения о расторжении договора аренды от 08.08.2017 г. задолженность арендатора перед арендодателем подлежит погашению в соответствии с графиком: 50 000 руб. – не позднее 08.08.2017 г., 50 000 руб. – не позднее 08.09.2017 г., 53 000 руб. – не позднее 08.10.2017 г., 54 900 руб. – не позднее 09.11.2017 г., 7664,52 руб. – не позднее 08.12.2017 г. Общая сумма задолженности 215 564, 52 руб.

Как следует из акта сверки взаимных расчетов за период с 01.01.2017 г. по 08.08.2017 г. между ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» и ФИО1 задолженность ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» составляет 165 564,52 руб.

В связи с чем, суд первой инстанции правомерно взыскал задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. в размере 165 564,52 руб.

Согласно пункту 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Таким образом, в силу закона прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Как установлено в судебном заседании, до настоящего времени ответчиком арендованное помещение не освобождено и не передано истцу по акту приема-передачи, в связи с чем, имеются основания для взыскания арендной платы за время просрочки возврата имущества.

Размер арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. составляет 29 700 руб. в месяц.

Установив факт наличия задолженности, суд пришел к выводу о взыскании с ответчика арендной платы по договору аренды нежилого помещения от 01.10.2017 г. за период с 09.08.2017 г. по 09.11.2017 г. в размере 89 100 руб.

Доводы жалобы о подписании договора неуполномоченным лицом отклоняется судебной коллегией.

Согласно пункту 3 статьи 55 Гражданского кодекса Российской Федерации филиалы не являются юридическими лицами и действуют на основании положений, утвержденных создавшим их юридическим лицом. Руководители филиалов действуют на основании доверенности, выданной юридическим лицом.

Спорный договор со стороны арендатора подписан директором ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ» ФИО2, действовавшей на основании доверенности от 01.07.2006 № 18.

Ответчик не оспорил договор, ответчик в качестве арендатора для своей деятельности использовал арендуемое имущество, что свидетельствует о том, что ответчик выразил свое письменное согласие на заключение договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы по существу сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции, а также к выражению несогласия с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, не содержат фактов, не проверенных и не учтенных судом первой инстанции при рассмотрении дела и имеющих юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияющих на обоснованность и законность судебного постановления, либо опровергающих выводы суда первой инстанции, в связи с чем являются несостоятельными и не могут служить основанием для отмены законного и обоснованного решения суда.

При таких обстоятельствах, когда нормы материального права применены судом правильно, нарушений процессуальных прав лиц, участвующих в деле, не допущено, решение суда об удовлетворении иска следует признать законным и обоснованным.

По доводам апелляционной жалобы такое решение отменено или изменено быть не может, поскольку они направлены на иную оценку доказательств об обстоятельствах, установленных и исследованных судом в полном соответствии с правилами процессуального закона.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда,

определила:

заочное решение Тайшетского районного суда Иркутской области от 20 декабря 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Е.Г. Бутина

Судьи Т.Д. Алсыкова

Л.С. Гуревская