Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела 24 июля 2015 года в городе Хабаровске в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федерального казначейства по Хабаровскому краю о взыскании суммы неосновательного обогащения, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда города Хабаровска от 28 апреля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Аноприенко К.В., объяснения ФИО1, представителя Министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края ФИО2, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с названным иском к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федерального казначейства по Хабаровскому краю. В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ по результатам аукциона между сторонами спора был заключен договор аренды земельного участка площадью 775 кв.м. для строительства одноквартирного жилого дома по <адрес>. Договор был заключен сроком на 3 года и прошел государственную регистрацию. Пунктом 3.1 договора аренды предусмотрена арендная плата в размере <данные изъяты>, которая вносится ежемесячно. После передачи ДД.ММ.ГГГГ земельного участка ФИО1, последний построил на нем жилой дом; государственная регистрация права собственности истца на дом состоялась ДД.ММ.ГГГГ. После чего 6 апреля 2012 года ФИО1 обратился в Министерство имущественных отношений Хабаровского края с заявлением о расторжении договора аренды, на что получил письменный отказ, обоснованный тем, что дом не пригоден для проживания. Повторно ответчиком было отказано в расторжении договора аренды по тому же мотиву 27 июля 2012 года. 26 декабря 2012 года ФИО1 вновь обратился к ответчику с заявлением о расторжении договора аренды, на основании чего 24 апреля 2013 года стороны подписали соглашение о расторжении данного договора. Пунктом 3 соглашения предусмотрено, что обязательства арендатора по внесению арендной платы прекращаются с момента государственной регистрации соглашения, которая состоялась ДД.ММ.ГГГГ. Истец считает, что факт постройки жилого дома на земельном участке и оформления права собственности застройщика на данный объект недвижимости изменяет цели дальнейшего землепользования и размер арендной платы. Возведением на арендованном земельном участке жилого дома ФИО1 надлежащим образом исполнил условия договора аренды, после чего договор должен быть расторгнут с прекращением обязательства арендатора по внесению арендной платы в размере, установленном по результатам аукциона по продаже права аренды земельного участка под строительство индивидуального жилого дома. Взимание арендной платы в прежнем размере после регистрации права собственности на дом является неосновательным обогащением арендодателя. В связи с чем ФИО1 просил суд взыскать с ответчика как неосновательное обогащение полученные им арендные платежи и пени, внесенные истцом с ДД.ММ.ГГГГ в общей сумме <данные изъяты>.

Определением суда к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены Администрация города Хабаровска, Министерство финансов Хабаровского края (л.д. 42).

Решением Центрального районного суда города Хабаровска от 28 апреля 2015 года в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 настаивает на отмене решения районного суда и удовлетворении требований в полном объеме по мотивам, изложенным в исковом заявлении.

Определением суда апелляционной инстанции произведена замена ответчика Министерства имущественных отношений Хабаровского края правопреемником Министерством инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края.

Изучив имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда подлежит проверке по доводам апелляционной жалобы.

Судом апелляционной инстанции установлено, что 26 октября 2011 года состоялся аукцион по продаже права аренды земельного участка для строительства одноквартирного жилого дома по <адрес>.

Победителем аукциона признан ФИО1, с которым Министерство имущественных отношений Хабаровского края (арендодатель) заключило договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

По договору ФИО1 в аренду был предоставлен земельный участок площадью 775 кв.м. (с кадастровым номером №) сроком на 3 года (до ДД.ММ.ГГГГ – пункт 2.1 договора аренды).

Размер годовой арендной платы составил <данные изъяты> (пункт 3.1 договора аренды), которая подлежала внесению арендатором (ФИО1) ежемесячно равными платежами по <данные изъяты>.

ДД.ММ.ГГГГ земельный участок был передан ФИО1 по акту приема-передачи.

В ноябре–декабре 2011 года ФИО1 возвел на арендуемом земельном участке индивидуальный жилой дом площадью 29.9 кв.м., государственная регистрация права собственности на который была произведена ДД.ММ.ГГГГ.

В течение 2012 года ФИО1 трижды обращался в Министерство имущественных отношений Хабаровского края с заявлениями о расторжении договора аренды в связи с окончанием строительства дома (6 апреля, 3 июня и 26 декабря).

В письменных отказах расторгнуть договор аренды (от 28 мая и 27 июля 2012 года на первые два обращения истца) Министерство имущественных отношений Хабаровского края сослалось на несоответствие построенного дома требованиям, предъявляемым к жилым помещениям.

На последнее обращение ФИО1 от 26 декабря 2012 года расторгнуть договор аренды, министерство подписало с истцом соглашение о расторжении договора аренды только 24 апреля 2013 года; государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды была проведена ДД.ММ.ГГГГ.

Настаивая на взыскании с Министерства имущественных отношений Хабаровского края сумм арендной платы и пеней, выплаченных с ДД.ММ.ГГГГ (даты регистрации права собственности на построенный дом), истец указывает на получение ответчиком указанных денежных сумм в качестве неосновательного обогащения.

Требование иска основано на том, что после возведения на арендуемом земельном участке индивидуального жилого дома, арендная плата должна взиматься не в размере, установленном по результатам аукциона, а по ставкам, установленным для расчета арендной платы за использование земельного участка под индивидуальный жилой дом.

Суду апелляционной инстанции ФИО1 предоставил копию акта землепользования, составленного Администрацией города Хабаровска, из содержания которого следует, что размер арендной платы за использование названного земельного участка под индивидуальный жилой дом за спорный период времени составил менее <данные изъяты>.

Принимая решение об отказе в удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что поскольку в спорный период времени действовал договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ№, полученные по нему ответчиком денежные средства не могут являться неосновательным обогащением. При этом судом указано, что такой договор аренды в период его действия не был оспорен; отказы Министерства имущественных отношений Хабаровского края расторгнуть договор не были признаны незаконными.

Судебная коллегия не может согласиться с таким выводом суда первой инстанции, однако не находит оснований для отмены правильного по существу решения районного суда.

Действующее законодательство о землепользовании основано на принципе платности использования земли (подпункт 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статей 42 Земельного кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора земельного участка своевременно производить платежи за землю.

Арендная плата является одной из форм платы за использование земли. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункты 1, 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации в редакции закона, действовавшей до 1 марта 2015 года).

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлены Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года № 582. В числе таких принципов – принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке.

Земельный участок с кадастровым номером №, в связи с арендой которого между сторонами возникли спорные отношения, относился к категории земельных участков, государственная собственность на которые не была разграничена.

Предоставление земельного участка ФИО1 для строительства индивидуального жилого дома осуществлялось в 2011 году на основании статей 30, 38 Земельного кодекса Российской Федерации с проведением аукциона по продаже права на заключение договора аренды в отношении названного участка.

В качестве продавца права аренды, а в последующем арендодателем земельного участка выступало Министерство имущественных отношений Хабаровского края, наделенное компетенцией на распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Хабаровска, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных для целей, связанных со строительством (Закон Хабаровского края от 29 ноября 2006 года № 78 «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории городского округа «Город Хабаровск»; Постановление Правительства Хабаровского края от 28 апреля 2007 года № 85-пр «Об организации работы по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемыми для целей, связанных со строительством, на территории городского округа «Город Хабаровск»).

Размер арендной платы за право пользования земельным участком определялся по результатам аукциона. Арендная плата была согласована в договоре аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№.

Существенным условием такого договора аренды является требование о целевом использовании арендатором земельного участка – под строительство индивидуального жилого дома. Соблюдением этого обязательства обусловлена высокая арендная плата за пользование земельным участком, многократно превышающая размер арендной платы за использование земельного участка под возведенное строение.

Факт завершения строительства дома на арендуемом земельном участке, подтвержденный документами о создании объекта недвижимости и о регистрации на него права собственности застройщика, является обстоятельством, с которым действующее законодательство связывает изменение целевого назначения землепользования, что влечет изменение размера арендной платы согласно базовым принципам ее определения.

Распоряжение земельными участками, расположенными на территории города Хабаровска, в иных целях (не связанных со строительством), в период существования спорных отношений осуществляли органы местного самоуправления названного муниципального образования.

Следовательно, завершение использования арендатором земельного участка, расположенного на территории города Хабаровска, в целях, связанных со строительством жилого дома, вследствие создания объекта недвижимости и оформления на него права собственности, является основанием для расторжения договора аренды с Министерством имущественных отношений Хабаровского края, а также основанием для изменения размера арендной платы.

После чего земельный участок, по выбору собственника возведенного на нем строения, мог использоваться по договору аренды под существующее строение (арендодателем по которому выступает городской округ «Город Хабаровск»), либо мог быть приобретен в собственность за плату (статьи 35, 36 Земельного кодекса Российской Федерации).

Взимание арендной платы в прежнем размере (определенном по результатам аукциона) после достижения результата целевого использования земельного участка (возведения на земельном участке объекта недвижимости и оформления на него права собственности), не является правомерным, поскольку основано на положении договора, противоречащем действующему законодательству в части несоответствия размера арендной платы виду землепользования.

Вместе с тем по настоящему делу представленными в деле доказательствами подтверждается, что после возведения и оформления ДД.ММ.ГГГГ права собственности на дом площадью 29.9 кв.м. (лит. №), ФИО1 продолжил использование земельного участка для строительства второго двухэтажного индивидуального жилого дома общей площадью 97.4 кв.м. (лит. №).

В целях возведения второго дома распоряжением Департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации города Хабаровска от 14 ноября 2012 года № был утвержден градостроительный план земельного участка ФИО1; 7 февраля 2013 года ФИО1 выдано разрешение на строительство второго дома; 25 апреля 2013 года составлен кадастровый паспорт индивидуального жилого дома общей площадью 97.4 кв.м.

Исходя из технических характеристик, фактически второй жилой дом является основным строением; право собственности ФИО1 на этот дом прошло государственную регистрацию ДД.ММ.ГГГГ – после расторжения договора аренды земельного участка.

Установленные судебной коллегией обстоятельства подтверждают обоснованное взимание Министерством имущественных отношений Хабаровского края в спорный период времени арендной платы с ФИО1 в размере, установленном договором аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ№, поскольку в указанный период времени истец продолжал использование земельного участка для строительства индивидуального жилого дома на условиях, определенных договором аренды и результатами аукциона.

В этой связи коллегия находит правильным по существу принятое по делу решение об отказе ФИО1 в удовлетворении иска о взыскании с Министерства имущественных отношений Хабаровского края неосновательного обогащения в виде полученных арендных платежей.

Доводы апелляционной жалобы ФИО1 о праве на взыскание уплаченного при установленных по делу обстоятельствах подлежат отклонению за необоснованностью, поскольку основаны на избирательной субъективной оценке правовых возможностей арендатора в процессе исполнения обязательств по договору аренды и не согласуются с принципом добросовестного исполнения обязательств, возникающих из такого договора.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Центрального районного суда города Хабаровска от 28 апреля 2015 года по исковому заявлению ФИО1 к Министерству имущественных отношений Хабаровского края, Управлению Федерального казначейства по Хабаровскому краю о взыскании суммы неосновательного обогащения – оставить без изменений, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий Жельнио Е.С.

Судьи Лукьянченко Р.В.

Аноприенко К.В.