Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску индивидуального предпринимателя ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам, возмещении ущерба

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 10 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Гузенковой Н.В., объяснения ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3, возражения истца ФИО1 и ее представителя ФИО4, судебная коллегия

установила:

Индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее - ИП ФИО1) обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по арендным платежам в общем размере 161515 руб.97 коп., возмещении ущерба в сумме 71 55 руб.88 коп. В обоснование указала, что, являясь собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., передала его по договору аренды от 01.02.2016 ответчику ФИО2 для использования под парикмахерскую, на срок до 31.12.2016 с установлением арендной платы в размере коммунальных платежей. В дальнейшем договор дважды перезаключался на тех же условиях (с 01.01.2017 по 30.11.2017, с 01.12.2017 по 31.05.2018).

31.01.2018 стороны составили акт осмотра помещения, в котором зафиксировали факт непригодного состояния арендованного помещения. Выявленные недостатки ответчик обязалась устранить в срок до 28.02.2018, однако не устранила и 07.02.2018 письменно уведомила истца о досрочном расторжении договора аренды. 16.03.2018 ответчик передала ФИО1, а последняя приняла указанное выше помещение в непригодном состоянии. Для оценки ущерба истец за счет собственных средств (3500 руб.) обратилась в ООО «Геотехплан», согласно отчету которого, рыночная стоимость восстановительного ремонта помещения составляет 71555 руб. 88 коп.

Указав на ненадлежащее исполнение ответчиком обязанностей по оплате арендных платежей, ИП ФИО1 просит суд взыскать с ФИО2 задолженность за период с 01.02.2016 по 31.12.2016 в размере 63760 руб. 60 коп., за период с 01.01.2017 по 30.11.2017 в размере 74960 руб. 78 коп., за период с 01.12.2017 по 16.03.2018 - 22794 руб. 59 коп. Поскольку выявленные сторонами недостатки арендованного помещения ответчиком в добровольном порядке не устранены, просит взыскать в счет возмещения ущерба с ФИО2 71555 руб. 88 коп., а также расходы на оплату услуг оценщика в размере 3500 руб., оплату юридических услуг в сумме 3000 руб. и оплату государственной пошлины в размере 5531 руб.

В судебном заседании истец ФИО1 и ее представитель ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель ФИО3 исковые требования не признал. Указал, что все арендные платежи арендатор оплачивала своевременно. По сложившейся между сторонами практике, ФИО1 ежемесячно передавала ФИО2 копии счетов за коммунальные услуг, а последняя в свою очередь передавала ФИО1 наличные денежные средства в требуемых для оплаты суммах. Каких-либо расписок о передаче денежных средств стороны не составляли. Указав на недоказанность истцом причинно-следственной связи между повреждениями арендованного помещения, зафиксированными в отчете ООО «Геотехплан» и действиями ФИО2, полагал названный отчет необъективным. Просил отказать в удовлетворении исковых требований.

Решением Сафоновского районного суда Смоленской области от 10.09.2018 исковые требования ФИО1 удовлетворены. С ФИО2 в пользу ИП ФИО1 взыскано 71555 руб. 88 коп. в счет возмещения материального ущерба, 161515 руб. 97 коп. в счет арендных платежей и 12031 руб. в счет возмещения судебных расходов.

В апелляционной жалобе ФИО2, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить и принять новое об отказе в удовлетворении исковых требований. Ссылается также на незаключенность договора аренды, поскольку арендная плата установлена в размере платежей за коммунальные услуги.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 доводы, изложенные в апелляционной жалобе, поддержали. Пояснили, что в силу доверительных отношений между сторонами арендатор каких-либо расписок по факту передачи денежных средств в счет оплаты арендных платежей в размере по 30000 руб. ежемесячно и коммунальных услуг не требовала; претензий от арендодателя по наличию задолженности в период договорных отношений не имелось. Конфликтная ситуация между сторонами возникла после намерения ФИО2 досрочно расторгнуть договор аренды и переехать в другое помещение. До конца января 2018 ФИО1 неоднократно приходила в парикмахерский салон, в ходе встреч были оговорены работы, которые должен произвести арендатор по ремонту помещения. На момент составления акта приема-перадачи от 31.01.2018 помещение было освобождено арендатором, косметический ремонт произведен, однако ключи от него ФИО1 забрать отказалась по мотиву необходимости ремонта фасада здания. Об одностороннем акте от 16.03.2018 ответчику до судебного разбирательства по настоящему делу ничего известно не было. Текст акта приема-передачи от 31.01.2018 готовила сама ФИО1, именно истец сделала в нем отметки об отсутствии претензий к состоянию арендованного помещения. Считают, что в действиях ИП ФИО1 имеются признаки злоупотребления правом, поскольку все обязанности по договору ФИО2 исполнила надлежащим образом.

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО4, указав на несостоятельность доводов апелляционной жалобы, просили оставить решение суда первой инстанции без изменения. ФИО1 пояснила суду, что по условиям договора аренды ФИО2 обязана была самостоятельно производить оплату коммунальных услуг ресурсоснабжающим организациям, однако этого не делала. В силу дружеских отношений с ответчиком именно она (истец) ежемесячно оплачивала коммунальные услуги и передавала копии платежных документов арендатору для возмещения понесенных расходов, чем и объясняет нахождение указанных документов у ответчика. Однако данные расходы ответчик не возмещала, неоднократно обещав погасить как арендные платежи, так и эту задолженность. Факты перезаключения договоров аренды с ответчиком и непредъявления последней в период договорных отношений претензий о задолженности по арендным платежам, включая коммунальные услуги, мотивировала чувством жалости к ФИО2 Не оспаривает, что текст акта от 31.01.2018 готовила и рукописно заполняла именно она (ФИО1).

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов апелляционной жалобы и возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ст.606 ГК РФ).

Согласно ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Одним из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является невнесение арендатором арендной платы белее двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (п.3 ч.1 ст.619 ГК РФ).

В соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Судом установлено, что ИП ФИО1 является собственником нежилого помещения, расположенного по адресу: Смоленская ... (л.д.23, т.1).

Согласно сведениям ЕГРИП, ФИО2 имела статус индивидуального предпринимателя до 21.05.2018 (л.д.11-22, т.1).

01.02.2016 между ИП ФИО1 (арендодатель) и ИП ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование для парикмахерской нежилое помещение, расположенное по адресу: ..., площадью 41.3 кв.м.

Аренда устанавливается сроком на 11 месяцев с 01.02.2016 по 31.12.2016 (п.1.2 Договора).

Сдача помещения проводится путем оформления акта приема-передачи и его подписания сторонами (п.1.3 Договора).

Пунктом 1.6 Договора предусмотрено, что если состояние возвращенного помещения по окончании договора хуже состояния, чем на период их передачи согласно акту приема-передачи нежилого помещения арендатору, то арендатор возмещает арендодателю убытки или производит ремонт в соответствии с действующим законодательством РФ (л.д.24,т.1).

Арендатор самостоятельно оплачивает коммунальные услуги. Арендная плата установлена в размере стоимости коммунальных платежей (п.п. 3.1-3.2 Договора).

Согласно п. 2.1.2, арендодатель обязуется предоставлять счета на оплату за прошедший месяц в течение 15 рабочих дней текущего месяца, а арендатор в свою очередь обязуется вносить арендную плату в размере, сроке и порядке, установленные договором (п.2.2.2 Договора).

В силу п.2.2.3 Договора арендатор обязан содержать арендуемое помещение в полной исправности и надлежащем санитарном состоянии, нести расходы по содержанию, выделять для этих целей необходимые средства. Производить за свой счет косметический и текущий ремонт арендуемого помещения. После окончания срока договора аренды либо досрочном его расторжении арендатор обязан привести помещение в первоначальное состояние. Произвести ремонт. (п.2.2.12, 2.2.14 Договора).

Досрочное расторжение договора возможно по обоюдному согласию сторон с письменным уведомлением за 1 месяц (п.5.3 Договора).

В тот же день стороны подписали акт приема-передачи указанного нежилого помещения, согласно которому помещение передано отремонтированным в идеальном состоянии, все коммуникации в исправном состоянии. Счетчики воды и огнетушитель опломбированы. Ключи переданы (л.д.29, т.1).

01.01.2017 договор аренды перезаключен между сторонами на тех же условиях, сроком на 11 месяцев с 01.01.2017 по 30.11.2017; передача ответчику соответствующего помещения произведена по акту приема-передачи (л.д.30-35, т.1).

01.12.2017 договор также перезаключен, срок аренды установлен на 6 месяцев, с 01.12.2017 по 31.05.2018; помещение по акту приема-передачи передано арендатору (л.д.36-41, т.1).

31.01.2018, в связи с досрочным расторжением договора аренды от 01.12.2017 по инициативе арендатора, сторонами подписан акт приема-передачи, согласно которому ФИО2 передала ФИО1 нежилое помещение.

В указанном акте отражено, что помещение находится в непригодном для дальнейшего использования состоянии. Арендатору необходимо произвести ремонт, а именно устранить следующие недостатки, на фасаде: многочисленные отверстия от баннеров, светильников и наружной рекламы, восстановить фактурную штукатурку фасада, окраску в равномерно розово-красный цвет, заменить проводку; в торговом зале: снять обои, заделать отверстия и дыры от оборудования, зеркал, телевизора, ширмы, рекламы в стенах и на потолке; оштукатурить внутреннюю поверхность, прогрунтовать и поклеить однотонными виниловыми обоями на флизелиновой основе (такими же как были оклеены стены на момент подписания договора), заменить потолочную плитку с одинаковым рисунком; в подсобном помещении: снять обои, заделать отверстия и дыры в стенах, оштукатурить внутреннюю поверхность, прогрунтовать и поклеить однотонными виниловыми обоями на флизелиновой основе; в санузле: установить мойку, раковину и краны согласно плану БТИ, наладить водоснабжение и слив, заменить пластиковые панели на стенах, заделать дыры и отверстия, оштукатурить и равномерно окрасить стены (там, где они были изначально окрашены). Указанные недостатки арендатор обязалась устранить до 28.02.2018, либо компенсировать денежными средствами причиненный ущерб нежилому помещению в тот же срок. Акт подписан сторонами собственноручно (л.д.42, т.1).

07.02.2018 ФИО2 направила в адрес ФИО1 письменное уведомление о расторжении договора аренды от 01.12.2017, с указанием, что арендуемое помещение приведено в первоначальное состояние и освобождено 31.01.2018 (л.д.43, т.1).

06.03.2018, 24.04.2018 и 31.05.2018 ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензии о выплате задолженности по оплате коммунальных услуг, возмещении ущерба и оплате услуг оценщика (л.д.45-60, т.1).

16.03.2018 в присутствии свидетелей (ФИО5 и ФИО6) ФИО1 составила односторонний акт приема-передачи нежилого помещения, из которого усматривается, что указанные в акте от 31.01.2018 недостатки в спорном нежилом помещении ответчиком не устранены. Помещение принято с претензиями и замечаниями. Также имеется отметка о наличии задолженности по арендным платежам. Данный акт подписан ФИО1 и свидетелями (л.д.44, т.1).

Ответом на указанные выше претензии ФИО2 сообщила, что требования о наличии задолженности по арендным платежам полагает необоснованными и не подлежащими удовлетворению. Относительно недостатков указанных истцом в акте приема-передачи от 31.01.2018, отметила, что произвела все перечисленные ФИО1 работы во внутренней части помещения, а косметический ремонт фасада будут произведены ей при обеспечении доступа к данному объекту в летний период времени (л.д.63, т.1).

Из отчета об оценке № 006-01-18, проведенного ООО «Геотехплан» по заказу ФИО1, усматривается, что рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения ущерба, причиненного нежилому помещению, расположенному по адресу: ..., составляет 71555 руб. 88 коп. (л.д.37, т.3).

Также из материалов дела усматривается, что в период с 01.02.2016 по 16.03.2018 ФИО1 ежемесячно оплачивались коммунальные услуги (отопление, энергоснабжение, водоснабжение, содержание и ремонт общего имущества, абонентская плата) за указанное выше помещение, о чем свидетельствуют соответствующие квитанции, акты о количестве отпущенного коммунального ресурса, начисленных платежей, взаимных сверок (т.1 л.д.164-244; т.2 л.д.1-258).

Разрешая спор по существу, руководствуясь указанными выше нормами права, проанализировав условия заключенных между сторонами договоров, дав оценку собранным по делу доказательствам, принимая во внимание, что оригиналы платежных документов находятся у ФИО1, заполнены от ее имени, исходя из отсутствия каких-либо достоверных доказательств, свидетельствующих о передаче ФИО2 истцу денежных средств на оплату коммунальных услуг, суд, учитывая, что по условиям договоров арендная плата установлена в размере стоимости коммунальных платежей, пришел к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца задолженности по оплате арендных платежей за период с 01.02.2016 по 16.03.2018 в общем размере 161515 руб. 97 коп.

Установив, что ФИО2, в нарушение условий заключенного между сторонами договора аренды, передала истцу спорное помещение в непригодном для дальнейшего использования состоянии, принимая во внимание заключение специалиста по оценке ущерба, суд взыскал с ответчика в пользу истца 71555 руб. 88 коп. в счет возмещения материального ущерба.

В силу ст.98 ГПК РФ суд взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 13031 руб. в счет судебных расходов.

Разрешая доводы апелляционной жалобы ФИО2 о недоказанности истцом факта ухудшения состояния арендуемого помещения, размера убытков и наличии причинно-следственной связи между действиями ответчика и возникшим у истца ущербом, судебная коллегия учитывает следующее.

Обязанность должника возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, предусмотрена ст.393 ГК РФ, ч.1.

Возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав (ст.ст.12, 15 ГК РФ).

Как следует из условий заключенных между сторонами по настоящему делу договоров аренды от 01.02.2016, 01.01.2017 и 01.12.2017, обязанностями арендатора являлись содержание арендуемого помещения в исправном состоянии, производство за свой счет косметического и текущего ремонта, приведение помещения в первоначальное состояние при прекращении, в том числе досрочном, договорных отношений (п.п.2.2.12, 2.2.14).

Поскольку в подписанном сторонами 31.01.2018 акте приема передачи арендуемого помещения зафиксированы недостатки, выявленные в состоянии арендуемого имущества, их характер, локализация идентичны перечню работ по восстановлению помещения, содержащемся в отчете об оценке №006-01-18 ООО «Геотехплан» (том 3, л.д.46), доказательств производства работ по устранению указанных недостатков ФИО2, вопреки положениям ст.56 ГПК РФ, ни суду первой, ни апелляционной инстанции не предоставила, стоимость работ по устранению данных недостатков обоснованно признана судом убытками, причиненными в результате ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств, обязанность по возмещению которых правомерно возложена на ответчика.

Кроме того, судебная коллегия отмечает, что принятый за основу размера ущерба вышеуказанный отчет об оценке ответчиком в установленном порядке не оспорен и не опровергнут, в том числе путем заявления ходатайства о назначении в рамках настоящего дела судебной оценочной экспертизы. Предусмотренные ч.3 ст.401 ГК РФ основания для освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства по делу также не установлены. В связи с изложенными обстоятельствами основания для отмены или изменения решения суда в указанной части у апелляционной инстанции отсутствуют.

Также судебная коллегия находит несостоятельным и довод апелляционной жалобы ФИО2 о незаключенности договора аренды ввиду несогласованности существенного условия об арендной плате, со ссылкой на п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу следующего.

Договор аренды, как и любой другой договор, может быть признан незаключенным, если сторонами не достигнуто соглашение в надлежащей форме по всем существенным условиям договора (п.1 ст.432 ГК РФ).

Договор аренды в соответствии со ст. 606, п. 3 ст. 423 ГК РФ является возмездным. Обязанность арендатора уплачивать арендную плату является одним из отличительных признаков данного вида договоров.

Положения ст. ст. 606, 614 ГК РФ не относят условие об арендной плате к существенным условиям договора аренды. Вместе с тем, нормами ГК РФ об отдельных видах аренды предусмотрено, что условие об арендной плате является существенным для договора (ст. 654 ГК РФ).

Условия договора аренды помещений прямо ст. 654 ГК РФ не регулируются. Однако поскольку помещения входят в состав зданий и сооружений, т.е. неразрывно с ними связаны, к аренде данного вида объектов применяются отдельные положения § 4 гл. 34 ГК РФ, в том числе - положения о размере арендной платы.

Таким образом, условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды помещений, его несогласование сторонами влечет незаключенность договора.

В силу п.12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы.

Действительно, заключенными между сторонами по настоящему делу договорами аренды размер арендной платы установлен (идентичен) размеру расходов по оплате коммунальных услуг (п.3.1 и 3.2 договоров), что позволяло бы оценить указанные договоры как незаключенные.

Вместе с тем, руководствуясь принципом «эстоппель» (утраты права на возражение при недобросовестности или противоречивом поведении), учитывая установленный по настоящему делу факт передачи арендуемого имущества от арендодателя к арендатору, принятие его последним в пользование и владение, длительные правоотношения сторон по исполнению заключенных договоров, судебная коллегия не находит оснований для признания названных сделок незаключенными договорами.

Указанный вывод основан также на положениях п.3 ст.432 ГК РФ, в соответствии с которыми сторона, принявшая от другой стороны полностью или частично исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

В силу противоречивого поведения ответчика, принявшего исполнение по названным договорам аренды, что свидетельствует в пользу сохранения, а не аннулирования обязательств, довод апелляционной жалобы ФИО2 об их незаключенности не может повлиять на принятое судом по настоящему делу решение.

Вместе с тем, судебная коллегия находит заслуживающими внимания доводы ответчика о необоснованном взыскании задолженности по арендным платежам в силу следующего.

Согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В случае несоблюдения приведенных выше требований, суд, с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

Таким образом, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.

Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, сторонами при заключении договоров аренды размер арендной платы определен в размере стоимости коммунальных платежей (п.п. 3.2 Договора).

По правил ст.431 ГК РФ при толковании условий заключенных между сторонами по настоящему делу договоров с учетом буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, апелляционная инстанция приходит к выводу, что способ внесения арендных платежей сторонами определен не был.

Так, согласно п.2.1.2, 2.2.2 и 3.1 договоров от 01.02.2016, 01.01.2017 и 01.12.2017 арендодатель обязуется предоставлять счета на оплату за прошедший месяц в течение 15 рабочих дней текущего месяца; арендатор обязан вносить арендную плату в размере, сроки и порядке, установленные договором; самостоятельно оплачивать коммунальные услуги согласно счетов, выставленных организациями, предоставляющими эти услуги арендодателю, не позднее 15 рабочих дней следующего месяца, начиная с первого месяца аренды.

Как пояснил представитель ответчика ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании суда первой инстанции, арендодатель ежемесячно передавала арендатору копии счетов на оплату и документы, подтверждающие внесение необходимых платежей, а арендатор – передавала денежные суммы в счет аренды и коммунальных услуг (протокол судебного заседания от 10.09.2018, т.3, л.д.166).

В подтверждение указанных обстоятельств стороной ответчика представлены ксерокопии счетов-фактур, актов об объемах и стоимости отпущенных коммунальных ресурсов, квитанций к приходным кассовым ордерам и кассовых чеков, подтверждающих ежемесячную оплату начисленных платежей ФИО1 (т.3, л.д.74-158).

Допрошенная судом первой инстанции свидетель ФИО7 показала, что ФИО1 ежемесячно приходила к ним в салон, вместе с ФИО2 заходила в подсобное помещение, после чего ответчица сообщала всем работникам, что по аренде рассчиталась.

Указанные показания свидетеля, по смыслу ст.161 ГК РФ, 60 ГПК РФ, не могут являться допустимым доказательством факта исполнения ФИО2 обязанностей по оплате арендных платежей, вместе с тем, подтверждают отсутствие у ФИО1 претензий по данному обязательству на всем протяжении его действия.

Согласно актам приема-передачи объекта аренды от 01.02.2016, 01.01.2017 и 01.12.2017 истец во исполнения заключенных договоров аренды передавала ответчику спорное нежилое помещение, а последняя принимал его.

В указанных актах зафиксирована не только передача помещения «отремонтированным в идеальном состоянии», но и показания счетчиков учета воды, света на момент сдачи помещения в аренду (т.1, л.д.29,35, 41). Претензий по оплате арендных платежей названные документы, подписанные обеими сторонами договора, не содержат.

Не содержится указания на задолженность по арендным платежам и в двустороннем акте приема-передачи нежилого помещения от 31.01.2018, являющемся подтверждением прекращения действия договора аренды и исполнения арендатором обязанности по возврату арендуемого имущества по смыслу ст.622 ГК РФ.

В силу положений ст.621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Принимая во внимание отсутствие в договорах условия, регулирующего способ внесения арендатором платежей по оплате коммунальных услуг, анализируя поведение сторон в период договорных отношений, в том числе: производство оплаты коммунальных платежей на счета ресурсоснабжающих организаций ФИО1 ежемесячно, наличие у ФИО2 копий платежных документов на имя истца в соответствующие периоды, отсутствие в актах приема-перадачи арендуемого имущества сведений о задолженности по арендным платежам при одновременном наличии сведений по показаниям приборов учета, учитывая факт отсутствия указанных претензий со стороны арендодателя на протяжении всего существования арендных правоотношений, а также факт перезаключения договора аренды на новый срок без предъявления требований об оплате таковой задолженности по арендным платежам, судебная коллегия приходит к выводу об очевидном характере злоупотребления правом со стороны истца.

При условии добросовестного исполнения обязанностей по оплате арендных платежей, ФИО2, передавая ФИО1 денежные средства без документальной фиксации данных действий, была вправе ожидать добросовестного осуществления последней гражданских прав, в том числе – реализации преимущественного права перед другими лицами на перезаключение договора аренды. И, напротив, при наличии задолженности по арендным платежам перед истцом, в рамках положений ст.10 ГК РФ, добросовестным поведением арендодателя явилась бы фиксация указанной задолженности, в том числе – в актах приема-передачи имущества, предъявление соответствующих требований в период действия первоначального договора аренды (п.3 ст.619 ГК РФ), отказ в перезаключении соответствующего договора на новый срок.

С учетом изложенных обстоятельств, предъявление истцом требований к ответчику об оплате арендных платежей за период, начиная с 01.02.2016 года, после подписания акта приема-передачи от 31.01.2018, их различие по суммам исчисленной задолженности в трех претензиях от 06.03.2018 (т.1, л.д.45-51), является очевидным отклонением от добросовестного поведения, в связи с чем, указанные действия судебной коллегией оцениваются применительно к требованиям пунктов 3, 4 статьи 1, статьи 10 ГК РФ.

На основании ч.2 ст.10 ГК РФ судебная коллегия не находит оснований для судебной защиты данного права истца, в связи с чем, решение суда первой инстанции в части удовлетворения требований ФИО1 о взыскании задолженности по арендным платежам подлежит отмене (п.п.3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ) с принятием нового решения – об отказе в удовлетворении указанных требований.

В силу положений ч.3 ст.98 ГПК РФ решение суда в части распределения судебных расходов, с учетом частичного отказа в удовлетворении иска ФИО1 (удовлетворен на 30%), подлежит изменению путем уменьшения соответствующих расходов, размер которых с учетом принципов пропорциональности и разумности (ст.100 ГПК РФ) составит 4421 руб.17 коп. (из которых: в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины – 2346 руб. 67 коп., по досудебной оценке ущерба – 1074 руб.50 коп., по оплате услуг представителя - 1000 руб.).

Руководствуясь ст.ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Сафоновского районного суда Смоленской области от 10 сентября 2018 года в части удовлетворения исковых требований ИП ФИО1 к ФИО2 о взыскании арендных платежей в сумме 161515 руб.97 коп. отменить. Принять в указанной части новое решение, которым в удовлетворении названных требований ИП ФИО1 отказать.

В части размера взысканных с ФИО2 в пользу ИП ФИО1 судебных расходов указанное решение суда изменить, уменьшив сумму подлежащих возмещению судебных расходов с 12031 руб. до 4421 руб.17 коп.

В остальной части данное решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: