Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика конкурсного управляющего Коммерческим банком «Кубанский универсальный банк» ООО в лице представителя по доверенности ФИО1, на решение Советского районного суда города Краснодара от 19 сентября 2017 года, принятое в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью КБ «Кубанский универсальный банк» о признании смешанного договора залога недействительным, прекращении государственной регистрации права залога, признании права собственности,

Заслушав доклад судьи, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

ФИО2 обратилась в Советский районный суд города Краснодара с иском кФИО3, ООО КБ «Кубанский универсальный банк» о признании недействительным смешанного договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <...> от 18.07.2016 года в части передачи в залог банку: земельного участка, категории земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации, производственной базы, площадью: 4616,43 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>, Карасунский внутригородской округ,<...>, кадастровый <...> и находящихся на нем объектов недвижимости; гаража, площадью 18,2 кв.м., литер Г6, кадастровый<...>; сарая, площадью 12 кв.м, литер Г4, кадастровый<...>; гаража, площадью 166 кв.м, литер ББ1, кадастровый<...>; мастерской, площадью 192,3 кв.м, литер А, кадастровый<...>; прекращении государственной регистрации права залога на вышеуказанное имущество; признании права собственности на указанное имущество.

Требования мотивированы тем, что 01.06.2015 года между ней (ФИО2) иФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи производственной базы, состоящей из вышеуказанного земельного участка, и находящихся на нем объектов недвижимости. Пунктом 2 договора от 01.06.2015 года сторонами установлена стоимость отчуждения производственной базы в <...>. Предварительный договор содержал условие заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней со дня полной выплаты покупателем суммы в указанном размере. В счет обеспечения исполнения обязательств, стороны предусмотрели <...> рублей, в качестве задатка. Данные денежные средства были оплачены в полном объеме в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Далее в счет стоимости производственной базы она (истец) передала ФИО3: 01.10.2015г. <...>, 01.02.2016г. –<...>, 01.06.2016г. – <...>, 01.10.2016г. – <...>, 01.02.2017г. –<...> рублей, о чемФИО3 составлены расписки. Таким образом, 01.02.2017г. она (истец) выплатила в полном объеме денежные средства в размере 10000000 рублей, передавФИО3 оставшуюся часть денежных средств в счет стоимости производственной базы. Стороны договорились созвониться, чтобы встретиться для заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней согласно условиям заключенного между ними предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи должен был быть заключен в период с 02.02.2017г. по 11.02.2017г. Однако, 10.02.2017г. ей (истцу) от ФИО3 стало известно, что в связи с наличием обременения недвижимого имущества на основании смешанного залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.07.2016г.<...>в настоящее время основной договор купли-продажи не может быть заключен. Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. 15.02.2017г. ответчику вручена претензия с требованием в течение 5 рабочих дней обратиться в Управление Росреестра поКраснодарскому краю для заключения основного договора купли-продажи. До настоящего времени ответчикФИО3 не исполнил взятые на себя обязательства. На момент заключения оспариваемого договора залога у нее (истца) были обязательства по передаче спорного имущества в собственность, что не позволяло ему передать это же имущество в залог банку. Исходя из вышеизложенного договор залога недвижимого имущества (ипотеки)№от 18.07.2016г. недействителен в силу закона, что послужило основанием для обращения в суд.

В судебном заседании ФИО2 требования поддержала, настаивала на удовлетворении.

Представитель ответчика ООО КБ «Кубанский универсальный банк» по доверенности ФИО1 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований. Пояснила, что основным обязательством, которое содержится в предварительном договоре, является не обязанность передать имущество или произвести оплату, а обязательство сторон заключить в будущем основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором. Пункт 6 ст.429 ГК РФ предусматривает случаи прекращения обязательств по предварительному договору. Обязательства прекращаются, если стороны до окончания срока, в который должен быть заключен основной договор, этот договор не заключили либо одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор. Предварительный договор содержал условие заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней со дня полной выплаты покупателем суммы в <...>, полная оплата суммы по предварительному договору состоялась 01.02.2017г., основной договор купли-продажи должен был быть заключен в период с 02.02.2017г. по 11.02.2017г., а претензияФИО2 кФИО3 вручена последнему лишь 15.02.2017г. Из вышеизложенного следует вывод о том, что обязательстваФИО2 иФИО3 по предварительному договору прекращены 11.02.2017г., так какФИО2 до окончания срока, в который должен был быть заключен основной договор (то есть до 11.02.2017г.), этот договор не заключили, и до окончания этого же срока ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить такой договор. Относительно претензииФИО2 кФИО3 с требованием в течение 5 рабочих дней обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для заключения основного договора купли-продажи, она врученаФИО3 лишь 15.02.2017г., то есть по истечении срока для заключения основного договора купли-продажи. Кроме этого, п.5 ст.429 ГК РФ предусмотрены правовые последствия, наступающие в случае, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного договора. В таком случае другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить основной договор. Наряду с данным требованием от стороны, уклоняющейся от заключения основного договора, можно потребовать и возмещения убытков (п.4 ст.445 ГК РФ). При этом, право предъявить в суд требование о понуждении заключить договор у стороны возникает, только если она направила другой стороне предложение заключить основной договор до истечения предусмотренного в предварительном договоре срока. Если такого предложения не поступало в течение одного года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.429 ГК РФ), то обязательства по предварительному договору считаются прекращенными, а исковое заявление о понуждении заключить договор не подлежит удовлетворению. Просит исследовать доказательства, которые подтверждают доводы возражений банка по иску, а именно: прекращены ли обязательстваФИО2 иФИО3 по предварительному договору от 01.06.2015г. к моменту обращенияФИО2 в судебные органы; возникает ли уФИО2 право предъявления требования к банку о признании смешанного договора залога№от 18.07.2016г. недействительным, если обязательства по предварительному договору от 01.06.2015г. прекращены 11.02.2017г.

ОтветчикФИО3 в судебное заседание не явился, заблаговременно представил отзыв на иск и заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве указано о том, что действительно 01.06.2015г. междуФИО2 иФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи производственной базы, состоящей из земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости. Пунктом 2 договора от 01.06.2015 г. установлена стоимость отчуждения производственной базы в <...>. Предварительный договор от 01.06.2015г. содержал условие заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней со дня полной выплаты покупателем суммы. МеждуФИО3 и банком был заключен договор залога вышеуказанного недвижимого имущества. Ко времени выплаты всей суммыФИО2 ФИО3 рассчитывал, что обременение в виде залога будет снято в связи с исполнением заемщиком условий кредитного договора, в обеспечение которого им и был заключен договор залога. 01.02.2017г.ФИО2 выплатила в полном объеме денежные средства в <...>, передавФИО3 оставшуюся часть денежных средств в счет стоимости производственной базы. Стороны договорились созвониться, чтобы встретиться для заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней согласно условиям заключенного между ними предварительного договора. Основной договор купли-продажи междуФИО3 иФИО2 должен был быть заключен в период с 02.02.2017г. по 11.02.2017г.ФИО3 надеялся, что за это время заемщик исполнит свои обязательства по кредитному договору, и обременение в виде залога будет снято. 10.02.2017г.ФИО2 приехала домой кФИО3 с требованием заключить основной договор купли-продажи. Он объяснил ей, что в связи с наличием обременения недвижимого имущества на основании смешанного залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.07.2016г. <...> в настоящее время не может заключить с ней основной договор купли-продажи. 15.02.2017г.ФИО2 ФИО3 вручена претензия с требованием в течение 5 рабочих дней обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для заключения основного договора купли-продажи. Однако, в связи с вышеизложенными обстоятельствами основной договор купли-продажи в настоящее время не может быть заключен.

Решением Советского районного суда города Краснодара от 19 сентября 2017 года требования ФИО2 удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с вышеуказанным судебным актом, конкурсным управляющим ООО КБ «Кубанский универсальный коммерческий банк» подана апелляционная жалоба, где просят решение суда отменить, полагая его незаконным, необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, и принять по делу новое решение, которым в иске отказать.

Письменных возражений по доводам апелляционной жалобы не поступило.

Представитель апеллянта в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержала, настаивала на удовлетворении.

Иные участники процесса в суд апелляционной инстанции, будучи извещенными надлежащим образом, что подтверждается материалами дела, не явились. По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, во взаимосвязи с положениями ст. ст. 35, 39 ГПК РФ, лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Поэтому лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами по усмотрению лица является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Неявка лица в судебное заседание является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в судебном разбирательстве дела и иных процессуальных прав, поэтому не является преградой для рассмотрения судом дела.

Обсудив возможность рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, судебная коллегия в соответствии со ст.ст.167, 327 ГПК РФ признает возможным рассмотреть дело при данной явке. Оснований для отложения судебного разбирательства не усматривается, поскольку доказательств причин неявки участников процесса не представлено, неявка сторон в судебное заседание безусловным основанием к отложению судебного разбирательства не служит.

Проверив материалы дела в пределах заявленных доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия полагает, что решение суда постановлено в соответствии с требованиями норм материального и процессуального права, в связи с чем оснований для его отмены или изменения по заявленным доводам жалобы не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

В порядкестатьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, - основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются:1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального или норм процессуального права.

При рассмотрении данного дела такие нарушения судом первой инстанции не допущены, поскольку, разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, и дал им надлежащую оценку в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения.

Согласно положениям ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Предварительным договором является такое соглашение сторон, которым они устанавливают взаимное обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии сост. 429 Гражданского кодекса Российской Федерациив предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии сост. 431 Гражданского кодекса Российской Федерациипри толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Таким образом, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано, или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ отдата N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" следует, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

Судом установлено, что01.06.2015г. междуФИО2 иФИО3 заключен предварительный договор купли-продажи производственной базы, состоящей из земельного участка, площадью: 4616,43 кв.м., расположенного по адресу: РФ, Краснодарский край, <...>, Карасунский внутригородской округ,<...>, кадастровый <...>, и находящихся на нем объектов недвижимости: гаража, площадью 18,2 кв.м., литер Г6, кадастровый<...>; сарая, площадью 12 кв.м, литер Г4, кадастровый<...>; гаража, площадью 166 кв.м, литер ББ1, кадастровый<...>; мастерской, площадью 192,3 кв.м, литер А, кадастровый<...>.

Пунктом 2 договора от 01.06.2015 г. сторонами была установлена стоимость отчуждения производственной базы в размере <...>.

В счет обеспечения исполнения обязательств, стороны предусмотрели <...> в качестве задатка. Данные денежные средства были оплачены в полном объеме в момент подписания предварительного договора купли-продажи. Далее в счет стоимости производственной базыФИО2 переданыФИО3: 01.10.2015 года, 01.02.2016 года, 01.06.2016 года, 01.10.2016 года по <...>, и 01.02.2017 года – <...>, о чемФИО3 составлены расписки (л.д.8-13).

Таким образом, 01.02.2017 года ФИО2 выплатила в полном объеме денежные средства в <...>, передавФИО3 оставшуюся часть денежных средств в счет стоимости производственной базы.

Предварительный договор содержал условие заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней со дня полной выплаты покупателем суммы в <...>.

Как следует из пояснений истца и ответчикаФИО3, изложенных в отзыве, стороны 01.02.2017 года договорились созвониться, чтобы встретиться для заключения основного договора купли-продажи в течение 10 дней согласно условиям заключенного между ними предварительного договора.

Истец в полном объеме выполнила свои обязательства по предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 01.06.2015 года, что подтверждается расписками, составленными собственноручноФИО3

Таким образом, основной договор купли-продажи должен был быть заключен в период с 02.02.2017г. по 11.02.2017г., что сторонами договора не оспаривается.

В ходе судебного разбирательства, судом первой инстанции установлено, и доказательств обратному не представлено, что 10.02.2017г. истец обратилась кФИО3 с требованием заключить основной договор купли-продажи. Однако,ФИО3 сообщил о том, что основной договор купли-продажи в настоящее время не может быть заключен в связи с наличием обременения недвижимого имущества на основании смешанного залога недвижимого имущества (ипотеки) от 18.07.2016г. <...>.

Данный факт подтверждается выпиской из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д.17-20).

Таким образом, ФИО3 не исполнил взятые на себя обязательства.

15.02.2017г. истцом ответчикуФИО3 вручена претензия с требованием в течение 5 рабочих дней обратиться в Управление Росреестра по Краснодарскому краю для заключения основного договора купли-продажи.

Вышеизложенные факты свидетельствуют о том, что доводы возражений представителя КБ ООО «Кубанский универсальный банк» по иску, как и доводы апелляционной жалобы, не нашли своего подтверждения.

В соответствии с п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Принцип свободы договора предусматривает предоставление участникам гражданских правоотношений в качестве общего правила возможности по своему усмотрению решать вопрос о вступлении в договорные отношения с другими участниками и определять условия таких отношений, а также заключать договоры, как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Заключив предварительный договор купли-продажи, ответчик тем самым выразил свою волю на отчуждение имущества и принял на себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с требованиями ст. 309 ГК РФ.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Как верно установлено судом первой инстанции, стороны заключили предварительный договор купли-продажи производственной базы, что обязывало ответчика за плату передать в собственность истца спорное имущество, запрещая при этом в силу договора и действующего законодательства осуществлять отчуждения данного имущества в пользу третьих лиц.

Однако,ФИО3 передал спорную производственную базу в залог банку КБ ООО «Кубанский универсальный банк».

С учетом наличия состоявшихся правовых отношений по отчуждению данного спорного имущества с истцом любые действия по отчуждению спорного имущества носят неправомерный характер, данные сделки являются недействительными.

В силу пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Пунктом 2 той же статьи предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

На момент заключения оспариваемого договора залога у истца были обязательства по передаче спорного имущества в собственность, что не позволяло ему передать это же имущество в залог банку.

Пунктом 1 статьи 10 ГК РФ установлено, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Исходя из вышеприведенных норм права договора залога недвижимого имущества (ипотеки) <...> от 18.07.2016г. недействителен в силу закона, на что правомерно указано судом первой инстанции.

В силу пп.5 п.1 ст.352 ГК РФ залог прекращается в случае признания договора залога недействительным.

Таким образом, смешанный договор залога недвижимого имущества (ипотеки) <...>, заключенный 18.07.2016 г. междуФИО3 и КБ ООО «Кубанский универсальный банк является недействительным в части передачи спорной производственной базы в залог банку.

Как следует из разъяснений Банка России, изложенным в Методических рекомендациях к Положению Банка России «О порядке предоставления (размещения) кредитными организациями денежных средств и их возврата (погашения)», кредитным учреждениям при выдаче кредитов следует проверять качество предлагаемого заемщиком обеспечения и исключать риски, связанные с кредитованием и обеспечением исполнения обязательств по возврату кредита.

Таким образом, при совершении любой сделки по выдаче кредита, а также сделок, обеспечивающих возврат денежных средств, банк - кредитор должен проверять платежеспособность и надежность не только основных заемщиков, но и поручителей и залогодателей, с которыми совершаются данные сделки.

С учетом изложенного, суд правомерно отклонил доводы Банка о добросовестности действия банка при заключении договора залога, поскольку совершена в противоречие интересов истца и отсутствии его уведомления.

При указанных обстоятельствах, суд обоснованно признал право собственностиФИО2 на спорный объекты, признав договора залога недействительным.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции, признает их законными и обоснованными.

Обстоятельства, имеющие значение для дела, судом первой инстанции установлены правильно, нарушение норм материального и процессуального права, повлекшее вынесение незаконного решения, судом не допущено.

Доводы жалобы о том, что судом неверно квалифицирован предварительный договор купли – продажи не влекут отмены решения, поскольку основаны на неверном толковании приведенных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения и приведенных разъяснений Верховного Суда Российской Федерации по их применению.

Иные доводы апелляционной жалобы не могут служить основанием к отмене состоявшегося судебного решения, поскольку они не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права при разрешении спора, направлены на иную оценку доказательств по делу и иному толкованию законодательства, аналогичны обстоятельствам, на которые истец ссылалась в суде первой инстанции в обоснование своих требований, они были предметом обсуждения суда первой инстанции и им дана правильная правовая оценка.

При таких обстоятельствах, решение суда признается судом апелляционной инстанции законным, оснований к его отмене по доводам апелляционной жалобы не усматривается.

Суд правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доказательства, подтверждающие эти обстоятельства и применил закон, подлежащий применению к спорному правоотношению.

Выводы суда основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, на основании которых суд пришёл к обоснованному выводу об отсутствии нарушений прав третьих лиц рассматриваемыми действиями истца.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 327–330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда города Краснодара от 19 сентября 2017 года, принятое в рамках рассмотрения гражданского дела по иску ФИО2 к ФИО3, обществу с ограниченной ответственностью КБ «Кубанский универсальный банк» о признании смешанного договора залога недействительным, прекращении государственной регистрации права залога, признании права собственности - оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика конкурсного управляющего Коммерческим банком «Кубанский универсальный банк» ООО в лице представителя по доверенности ФИО1,– без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: