Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Ефимовой И.В. гражданское дело по исковому заявлению Пшеничных Р.В. к комитету инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, комитету по управлению имуществом г. Саратова о расторжении договора аренды по апелляционной жалобе Пшеничных Р.В. на решение Волжского районного суда г. Саратова от 19 октября 2016 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи, объяснения представителя Пшеничных Р.В. – Токайчука С.В., полагавшего решение суда подлежащим отмене, представителя комитета инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области Кушалиной А.В., представителя Губанова А.В. – Минеевой С.Ю., возражавших относительно удовлетворения апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на нее, судебная коллегия

установила:

Пшеничных Р.В. обратился в суд с исковым заявлением к комитету инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области, комитету по управлению имуществом г. Саратова о расторжении договора аренды.

В обоснование требований истец указал, что 14 апреля 2008 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Ушановым Д.А. был заключен договор аренды №255 сроком на 49 лет. Предметом договора аренды являлся земельный участок площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства.

По условиям заключенных договоров каких-либо ограничений в использовании земельного участка по назначению не имелось.

В ноябре 2014 года при попытке получить разрешение на строительство жилого дома на арендуемом земельном участке истцу из письма комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» стало известно о том, что земельный участок расположен в охранной зоне нефтепровода, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 14 марта 2012 года. Органом местного самоуправления истцу разъяснено, что для оформления разрешения на строительство жилого дома на земельном участке ему необходимо согласовать строительство с правообладателем нефтепровода. 01 декабря 2014 года правообладатель нефтепровода - ОАО «Саратовнефтегаз» отказало истцу в согласовании строительства жилого дома на земельном участке.

Истец, ссылаясь на ст. ст. 612, 620 ГК РФ, просил суд расторгнуть договор аренды №255 от 14 апреля 2008 года, заключенный между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Ушановым Д.А. в отношении земельного участка с кадастровым номером № с 14 апреля 2008 года.

Решением суда от 19 октября 2016 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Истец не согласился с решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований.

По мнению автора жалобы, судом при принятии решения нарушены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела. Доводы жалобы аналогичны обстоятельствам, изложенным в исковом заявлении. Кроме того, истец полагает неправильным вывод суда первой инстанции о пропуске им срока исковой давности для предъявления требований, так как данный срок должен исчисляться с момента, когда истец узнал о нарушенном праве. В ходе судебного разбирательства установлено, что о невозможности использования земельного участка по назначению истец узнал после 01 декабря 2014 года, когда правообладатель нефтепровода ОАО «Саратовнефтегаз» отказало истцу в согласовании строительства жилого дома на арендуемом земельном участке.

По доводам жалобы комитетом инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области и третьим лицом Губановым А.В. поданы возражения, в которых содержится просьба решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Губанов А.В. полагает требования о расторжении договора аренды преждевременно заявленными, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Иные лица, участвующие в деле, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об уважительных причинах неявки суду апелляционной инстанции не сообщили.

С учетом сведений о надлежащем извещении, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия рассмотрела дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

Согласно пунктам 1-2 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества
(п. 1 ст. 611 ГК РФ).

Пункт 1 статьи 612 ГК РФ предусматривает, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. 3 ст. 612 ГК РФ).

В п. 2 ст. 620 ГК РФ закреплено, что по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как следует из материалов дела, а также из материалов ранее рассмотренного гражданского дела №2-6151/2015 по исковому заявлению Пшеничных Р.В. к Губанову А.В. о признании недействительным договора замены стороны в обязательстве, взыскании убытков и процентов за пользование чужими денежными средствами, 14 апреля 2008 года между комитетом по управлению имуществом Саратовской области (в настоящее время - комитет инвестиционной политики и имущественных отношений Саратовской области) и Ушановым Д.А. был заключен договор аренды №255, по условиям которого арендатору предоставлен в аренду на
49 лет земельный участок площадью 800 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, с видом разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства, в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка от 11 марта 2008 года. Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 30 мая 2008 года.

В договоре аренды сведений о нахождении земельного участка в охранной зоне нефтепроводов не имеется, ограничений в использовании земельного участка арендодателем не установлено.

Земельный участок предоставлен Ушанову Д.А. в аренду на основании распоряжения комитета по управлению имуществом Саратовской области от 17 января 2008 года №Т-173-р без проведения торгов, после предварительной и заблаговременной публикации.

В кадастровой выписке о земельном участке указано, что граница участка не установлена в соответствии с требованиями земельного законодательства, сведения об участке внесены в государственный кадастр недвижимости 29 февраля 2008 года.

В проекте границ земельного участка, составленном в 2007 году ООО «Волжские земли» (до заключения договора аренды земельного участка), отражено, что земельный участок не находится в красных линиях и в охранной зоне газопровода, площадь санитарной зоны составляет 82 кв.м. Проект границ земельного участка утвержден комитетом по архитектуре и градостроительству администрации
г. Саратова.

27 января 2011 года между Ушановым Д.А. и Губановым А.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого Ушанов Д.А. уступил Губанову А.В. право аренды земельного участка, а Губанов А.В. принял на себя все права и обязанности по договору аренды от 14 апреля 2008 года. Передача прав по договору аренды произведена за 150 000 рублей, расчет между сторонами осуществлен до подписания договора. Согласно п. 3 и п. 9 договора принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды от 14 апреля 2008 года, с момента вступления договора в силу передающая сторона не несет ответственности на невыполнение договорных обязательств между принимающей стороной и арендодателем. Договор зарегистрирован в ЕГРП 07 февраля 2011 года.

11 сентября 2014 года между Губановым А.В. и Пшеничных Р.В. заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого Губанов А.В. уступил Пшеничных Р.В. право аренды земельного участка, а Пшеничных Р.В. принял на себя все права и обязанности по договору аренды земельного участка от 14 апреля 2008 года. Передача прав по договору аренды произведена за 150 000 рублей, расчет между сторонами осуществлен до подписания договора. Согласно п. 3 и п. 9 договора принимающая сторона занимает место передающей стороны и становится арендатором в договоре аренды от 14 апреля 2008 года, с момента вступления договора в силу передающая сторона не несет ответственности на невыполнение договорных обязательств между принимающей стороной и арендодателем. Договор зарегистрирован в ЕГРП.

В ходе судебного разбирательства установлено, что земельный участок полностью расположен в охранной зоне магистрального нефтепровода «Соколовая гора-Саратовский НПЗ», что отражено в кадастровом паспорте земельного участка, составленном по состоянию на 12 июля 2016 года. По данным кадастрового паспорта в настоящее время границы участка определены, участок состоит из двух частей, имеющих кадастровые номера № (площадью 15 кв.м) и № (площадью 785 кв.м).

Кроме того, участок находится в охранной зоне промыслового нефтепровода «Гуселка – Соколовая гора» (НСП-2-Головные сооружения), который принадлежит на праве собственности ОАО «Саратовнефтегаз».

В 2014 году истец обратился в комитет по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» по вопросу предоставления выкопировки земельного участка для получения технических условий. Органом местного самоуправления установлено, что арендуемый истцом земельный участок расположен в охранной зоне магистрального нефтепровода «Соколовая гора-Саратовский НПЗ», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 14 марта 2012 года, в связи с чем истцу отказано в предоставлении фрагмента топографического плана
г. Саратова с нанесением границ земельного участка (письмо комитета по градостроительной политике, архитектуре и капитальному строительству администрации муниципального образования «Город Саратов» от 14 ноября
2014 года).

Согласно письму ОАО «Саратовнефтегаз» от 01 декабря 2014 года арендуемый истцом земельный участок полностью находится в охранной зоне промыслового нефтепровода «Гуселка–Соколовая гора» (НСП-2-Головные сооружения), который является опасным производственным объектом и включен в государственный реестр опасных производственных объектов. В охранной зоне промысловых нефтепроводов запрещено возводить любые постройки и сооружения, не допускается планировка грунта, в связи с чем истцу отказано в согласовании строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №.

В материалах дела имеется схема расположения промыслового нефтепровода «Гуселка–Соколовая гора» (НСП-2-Головные сооружения), изготовленная маркшейдерско-землеустроительным отделением ОАО «Саратовнефтегаз» (л.д. 72). Согласно схеме через участок проходит промысловый нефтепровод «Гуселка–Соколовая гора», участок полностью находится в охранной зоне нефтепровода.

Пунктом 7.4.1. Правил по эксплуатации, ревизии, ремонту и отбраковке нефтепромысловых трубопроводов (РД 39-132-94), утвержденных Министерством топлива и энергетики РФ 30 декабря 1993 года, предусмотрено, что для обеспечения нормальных условий эксплуатации и исключения возможности повреждения трубопроводов частично или полностью подготовленной нефти должны быть установлены охранные зоны по аналогии с магистральными трубопроводами в соответствии с «Правилами охраны магистральных трубопроводов». Вдоль трасс трубопроводов охранная зона устанавливается в виде участка земли, ограниченного условными линиями, находящимися в 50 м от оси трубопровода с каждой стороны.

В пункте 7.4.3. Правил указано, что в охранных зонах трубопроводов сторонними организациями без письменного согласия организации, их эксплуатирующей, запрещается возводить любые постройки и сооружения.

В п. 4.4. Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29 апреля 1992 года, постановлением Гостехнадзора РФ от
22 апреля 1992 года №9 закреплено, что в охранных зонах трубопроводов без письменного разрешения предприятий трубопроводного транспорта запрещается производить строительные работы и планировку грунта.

Из представленных доказательств следует, что земельный участок, арендуемый истцом, полностью расположен в охранной зоне двух нефтепроводов – магистрального и промыслового, в которых осуществление строительства запрещено без письменного согласия предприятий трубопроводного транспорта. Данное обстоятельство не было оговорено арендодателем в договоре аренды при его заключении, а также при последующем заключении договоров замены стороны в обязательстве. Истцу отказано ОАО «Саратовнефтегаз» в согласовании строительства жилого дома на земельном участке с кадастровым номером №, в связи с чем дальнейшее использование истцом земельного участка по назначению, определенному в договоре аренды, невозможно. Доказательств того, что на момент заключения договора арендатор знал и должен был знать о нахождении участка в охранной зоне нефтепроводов стороной ответчика не представлено. Судебная коллегия также принимает во внимание, что сведения об охранной зоне магистрального нефтепровода «Соколовая гора-Саратовский НПЗ», сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости 14 марта 2012 года (после заключения договора аренды), а сведения об охранной зоне промыслового нефтепровода «Гуселка–Соколовая гора» (НСП-2-Головные сооружения) не внесены в государственный кадастр недвижимости до настоящего времени.

При данных обстоятельствах (с учетом положений статей 612, 620 ГК РФ) истец как арендатор по договору аренды вправе требовать расторжения договора аренды в одностороннем порядке.

В отношении данных требований не применимы положения о пропуске срока исковой давности, так как сторона договора вправе потребовать расторжения договора в любое время в период действия договора.

Судебная коллегия критически относится к доводам представителя
Губанова А.В. о том, что истцом требования о расторжении договора аренды заявлены преждевременно, так как истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

Требования о расторжении договора аренды были заявлены истцом в суд
06 сентября 2016 года, уточненное исковое заявление направлено судом в адрес ответчиков 07 сентября 2016 года. На дату принятия решения прошел 1 месяц со дня предъявления требований и направления их ответчикам, однако в добровольном порядке договор аренды не был расторгнут.

При рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции истец повторно обратился к ответчикам с заявлением о расторжении договора аренды, однако ответчики его требования в добровольном порядке не удовлетворили.

Статья 195 ГПК РФ предусматривает, что решение суда должно быть законным и обоснованным.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59-61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В силу п. 2 ст. 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции вправе отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новое решение.

Суд первой инстанции в нарушение требований статей 56, 148, 67 ГПК РФ неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, нарушил нормы материального права (не применил закон, подлежащий применению), выводы суда первой инстанции не соответствуют обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, что в соответствии с п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ является основанием для отмены решения суда с принятием нового решения об удовлетворении исковых требований.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Волжского районного суда г. Саратова от 19 октября 2016 года отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить, расторгнуть заключенный между комитетом по управлению имуществом Саратовской области и Пшеничных Р.В. договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от
14 апреля 2008 года №255.

Председательствующий

Судьи