Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску фио к Товариществу собственников жилья «Нева» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании недействительным договора аренды, понуждении освободить земельный участок

по апелляционной жалобе представителя фио – фио на решение Центрального районного суда города Волгограда от ДД.ММ.ГГГГ, которым в удовлетворении исковых требований фио к ТСЖ «Нева» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании недействительным договора аренды, понуждении освободить земельный участок было отказано.

Заслушав доклад судьи Куратовой Л.В., объяснения представителя фио – фио, поддержавшей доводы жалобы, возражения представителя ТСЖ «Нева» фио и представителя ИП фио – фио, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

фио обратился в суд с иском к Товариществу собственников жилья «Нева» о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, признании недействительным договора аренды, понуждении освободить земельный участок.

В обоснование заявленных требований указал, что он является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью <.......> кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>. ДД.ММ.ГГГГ состоялось общее собрание членов ТСЖ «Нева» и собственников помещений многоквартирного жилого <адрес>, на котором было принято, в том числе, и решение о разрешении сдачи в аренду нежилого помещения (комната лифтерной) и участка земли под киоск. Истец считает данное решение недействительным, поскольку он не был надлежащим образом уведомлен о проведении собрания и не принимал в нем участия. О принятых на собрании решениях ему стало известно лишь в ДД.ММ.ГГГГ года, исходя из ответа ТСЖ «Нева» от ДД.ММ.ГГГГ № <...>, после его письменного обращения к председателю ТСЖ «Нева» по факту установления торгового фургона в непосредственной близости к принадлежащему ему помещению. Копия протокола от ДД.ММ.ГГГГ была предоставлена ему только в ДД.ММ.ГГГГ года. На основании принятого решения, ТСЖ «Нева» заключило договор аренды земельного участка с фио, которая является индивидуальным предпринимателем. В результате принятия общим собранием решения о предоставлении земельного участка в аренду были существенно нарушены его права, поскольку киоск был установлен в непосредственной близости от окон принадлежащего ему помещения, тем самым создавая определенные неудобства. В принадлежащем ему помещении располагается коммерческая организация, осуществление деятельности которой зависит не только от профессионализма сотрудников, но и от внешних атрибутов, таких, как доступность расположения, презентабельность внешнего вида офиса. Нахождение киоска быстрого питания непосредственно рядом с принадлежащим ему помещением также негативно сказывается на стоимости указанного помещения в случае принятия им решения о реализации имущества или сдаче его в аренду. Кроме того, недорогие сети питания привлекают на территорию асоциальные слои населения, создают возможность разбрасывания мусора, остатков еды, а также неприятные запахи. Также указанный киоск представляет угрозу пожарной безопасности, т.к. к нему подключен силовой кабель.

Просил суд признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части принятия решения о разрешении сдачи в аренду нежилого помещения (комнаты лифтерной) и участка земли под киоск, признать недействительным договор аренды объекта по <адрес>, заключенный между ТСЖ «Нева» и ИП фио, и обязать освободить земельный участок путем демонтажа принадлежащего ИП фио торгового киоска.

Суд постановил указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель фио – фио оспаривает законность и обоснованность судебного постановления, просит его отменить.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии со статьей 195 ГПК РФ, решение суда должно быть законным и обоснованным.

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 ГПК РФ).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Указанным требованиям решение суда не отвечает.

Согласно части 1 статьи 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Согласно части 3 статьи 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

Часть 4 статьи 45 ЖК РФ предусматривает, что собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

Согласно части 1 статьи 46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

В соответствии с ч.3 статьи 46 ЖК РФ, решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

В силу части 6 статьи 46 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

При рассмотрении дела, судом установлено, что фио является собственником встроенного нежилого помещения общей площадью 208,6 кв.м., расположенного в цокольном этаже жилого дома по адресу: <адрес>.

Согласно протоколу общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ членов ТСЖ «Нева» и собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, способом заочного голосования, в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ проводилось общее собрание членов ТСЖ «Нева» и собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, площадью <.......> кв.м., в ходе, которого проголосовавшие собственники, приняли решение о разрешении сдачи в аренду нежилого помещения (комнаты лифтерной) и участка земли под киоск (вопрос 6).

Также из протокола собрания следует, что в нем приняли участие собственники, обладающие <.......> голосами, что составляет <.......> от общей площади жилого дома – <.......> кв.м. Подсчет голосов производился из расчета <.......> голос.

Согласно договору на временное размещение нестационарного объекта по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, ТСЖ «Нева» (арендодатель) предоставило ИП фио (арендатору) в пользование место, площадью <.......> кв.м. на территории, прилегающей к зданию, расположенному по <адрес>, для использования под автомобильный прицеп по реализации продуктов питания на срок до ДД.ММ.ГГГГ.

Отказывая в удовлетворении исковых требований фио, суд первой инстанции исходил из того, что материалами дела достоверно установлено, что необходимый кворум на общем собрании имелся. Участие истца в голосовании с учетом размера его доли голоса, на общие результаты голосования повлиять не могло. Суд также указал, что, оспаривая решение общего собрания по мотивам процедурных нарушений, истец убедительных доводов и доказательств в подтверждение этих доводов о реальном нарушении его прав принятым на собрании решением не привел.

С данными выводами суда судебная коллегия не может согласиться.

В силу ст. 152 ЖК РФ для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью, в том числе, путем сдачи в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Как следует из раздела 9 Устава ТСЖ «Нева», уведомление о проведении общего собрания членов товарищества направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого собирается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку, или посредством почтового отправления (заказным письмом), либо размещено на досках объявлений при входе в каждый подъезд многоквартирного дома. Уведомление направляется не позднее, чем за десять дней до даты проведения общего собрания. Решение общего собрания членов товарищества может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия членов товарищества для обсуждения вопросов повестки дня и принятии решений, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования – передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование (п.9.3; 9.4; 9.14).

В соответствии с ч.1 ст. 56 ГПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Согласно возражениям ответчика, информация о проведении собрания была вывешена на доске объявлений.

Однако из материалов дела следует, что ответчиком не было представлено суду доказательств надлежащего уведомления членов товарищества о проведении общего собрания, в том числе, и путем размещения объявлений.

Суду был представлен бюллетень голосования членов ТСЖ «Нева» и собственника помещения от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому собственник фио при голосовании по вопросу 6 «разрешить сдачу в аренду нежилое помещение (комната лифтерной) и участок земли под киоск» воздержался.

Вместе с тем, в данном решении собственника, по вопросам, поставленным на голосование, указана лишь фамилия «фио», не содержится сведений о его паспортных данных, из чего следует, что личность лица, участвующего в голосовании, достоверно установлена не была. Истец фио свое участие в голосовании отрицал.

В соответствии со ст.143 ЖК РФ реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

Суд посчитал установленным содержащиеся в протоколе сведения о наличии кворума при принятии оспариваемого решения, однако реестр собственников жилья для подтверждения указанного обстоятельства суду представлен не был.

Кроме того, в повестке дня общего собрания собственников помещений ТСЖ «Нева», оформленного протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, как и в представленном суду бюллетене (решении собственника), не было указано месторасположение и размер передаваемой в аренду части земельного участка, в связи с чем собственники помещений не могли в полной мере предполагать последствия принятия решения по постановленному на голосование вопросу и осуществить эффективную защиту своих прав и охраняемых законом интересов.

Таким образом, при проведении общего собрания имелись нарушения, предусмотренные ст.ст.46,47 ЖК РФ, и доводы жалобы об этом нашли подтверждение.

С учетом изложенного, требования истца о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части принятия решения о разрешении сдачи в аренду нежилого помещения (комнаты лифтерной) и участка земли под киоск, являются обоснованными.

В соответствии со ст.168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Поскольку на основании вышеуказанного решения общего собрания (пункт 6 повестки дня) между ТСЖ «Нева» (арендодателем) и ИП фио (арендатором) был заключен договор на временное размещение нестационарного объекта по <адрес> в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, данный договор является недействительной сделкой.

Материалами дела подтверждается, что по указанному договору ИП фио разместила на данном участке нестационарный объект торговли - прицеп.

С учетом положений ст.ст.166-167 ГК РФ, подлежат применению последствия недействительности сделки путем освобождения земельного участка от данного объекта.

На основании изложенного, решение суда подлежит отмене с вынесением нового решения об удовлетворении исковых требований истца.

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Волгоградского областного суда

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Центрального районного суда города Волгограда от 29 января 2013 года отменить.

Постановить по делу новое решение, которым признать недействительным решение общего собрания собственников помещений многоквартирного <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в части принятия решения о разрешении сдачи в аренду нежилого помещения (комнаты лифтерной) и участка земли под киоск, признать недействительным договор аренды объекта по <адрес> <адрес>, заключенный между ТСЖ «Нева» и ИП фио ДД.ММ.ГГГГ, и применить последствия недействительности сделки путем освобождения данного земельного участка от принадлежащего ИП фио нестационарного объекта торговли - прицепа.

Председательствующий:

Судьи: