Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный Банк» к индивидуальному предпринимателю Тарабрину В.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество по частной жалобе акционерного общества «Российский Сельскохозяйственный Банк» на определение Балаковского районного суда Саратовской области от 30 марта 2018 года, которым изменен способ и порядок исполнения определения Балаковского районного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года.

Заслушав доклад судьи Бурловой Е.В., объяснения представителя акционерного общества «Россельхозбанк» Цикаришвили О.Г. (действующей на основании доверенности), поддержавшей доводы частной жалобы, объяснения индивидуального предпринимателя Тарабрина В.Н. и его представителя Липатовой А.П. (действующей на основании доверенности), полагавших определение суда законным и обоснованным, исследовав материалы дела, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия

установила:

акционерное общество «Российский Сельскохозяйственный Банк» (далее – АО «Россельхозбанк») обратилось в суд с иском к индивидуальному предпринимателю Тарабрину В.Н. о взыскании задолженности по кредитному договору, обращении взыскания на заложенное имущество.

Определением Балаковского районного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года утверждено мировое соглашение, заключенное между АО «Россельхозбанк» и Тарабриным В.Н., по условиям которого:

ответчик обязуется выплатить в пользу истца сумму долга по кредитному договору № 125220/0776 от 26 октября 2012 года в размере 8 484 410 рублей 17 копеек по состоянию на 22 октября 2015 года, в том числе: основной долг – 7 641 070 рублей, проценты по кредиту просроченные – 659 489 рублей 92 копейки, проценты по кредиту срочные – 64 478 рублей 07 копеек, пени за просроченный основной долг –
83 122 рубля 03 копейки, пени за просроченные проценты – 7 766 рублей 33 копейки, комиссия за обслуживание кредита – 28 483 рубля 82 копейки, а начиная с 23 октября 2015 года – на день исполнения обязательств, проценты, рассчитанные по формуле: сумма основного долга, умноженная на количество дней просрочки, умноженная на
14 % (в соответствии с кредитным договором), поделенное на количество календарных дней в году;

ответчик обязуется возместить истцу в срок до 17 октября 2018 года судебные расходы, связанные с уплатой государственной пошлины, в размере 56 191 рубля
98 копеек;

стороны договорились, что сумма долга по кредитному договору
8 484 410 рублей 17 копеек уплачивается согласно графику погашения;

ответчик принимает на себя обязательства осуществлять возврат денежных средств в размере 8 484 410 рублей 17 копеек согласно требованиям
ст. ст. 4, 6 кредитного договора (порядок начисления и уплаты процентов. Порядок возврата кредита. Ответственность сторон)э.

Мировое соглашение не является новацией. В этой связи залог по договору
№ 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года, предметом которого выступает следующее имущество:

- здание, назначение: нежилое, 4<данные изъяты>

- право аренды земельного участка <данные изъяты>, не прекращается.

В случае однократного нарушения ответчиком любого из условий настоящего мирового соглашения, истец вправе получить исполнительный лист о взыскании с ответчика остатка задолженности в полном объеме (в том числе проценты за использование денежных средств), а также исполнительный лист об обращении взыскания на недвижимое имущество:

- здание, назначение: <данные изъяты>

- право аренды земельного участка <данные изъяты>, равнозначной залоговой стоимости:

- здания в размере 9 333 001 рубля;

- права аренды земельного участка, на котором расположено закладываемое здание, в размере 1 рубля.

25 мая 2016 года в отношении Тарабрина В.Н. возбуждено исполнительное производство № 38672/16/64004-ИП.

07 июня 2016 года судебным приставом-исполнителем Балаковского РОСП Саратовской области выдано постановление в отношении должника Тарабрина В.Н. о передаче имущества на торги.

Между тем торги не состоялись, в связи с чем АО «Россельхозбанк» обратилось в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения судебного постановления.

Вступившим в законную силу определением Балаковского районного суда Саратовской области от 07 ноября 2016 года заявление АО «Россельхозбанк» об изменении порядка и способа исполнения судебного постановления частично удовлетворено, установлена начальная продажная стоимость заложенного здания, назначение : <данные изъяты> В удовлетворении остальной части требований отказано.

08 июля 2017 года судебным приставом-исполнителем Балаковского РОСП вынесено постановление в отношении должника Тарабрина В.Н. о передаче имущества на торги.

Между тем торги вновь не состоялись.

23 октября 2017 года от АО «Россельхозбанк»
вновь поступило заявление об изменении порядка исполнения судебного акта от 22 октября 2015 года и установлении начальной продажной стоимости имущества по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года - здания, назначение: <данные изъяты> в размере 1 075 400 рублей; начальной продажной стоимости имущества по договору
№ 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года - права аренды земельного участка <данные изъяты>, в размере
94 рублей.

16 марта 2018 года в связи с получением из общества с ограниченной ответственностью «Центр независимой судебной экспертизы и оценки» заключения № 19 от 22 февраля 2018 года, подготовленного по результатам проведения судебной экспертизы, от ответчика Тарабрина В.Н. поступило заявление об изменении порядка исполнения судебного акта в части увеличения стоимости права аренды земельного участка <данные изъяты>, до 1 256 000 рублей.

Определением Балаковского районного суда Саратовской области от 30 марта 2018 года частично удовлетворено заявление АО «Россельхозбанк» и заявление Тарабрина В.Н. об изменении способа и порядка исполнения определения Балаковского районного суда Саратовской области от 22 октября 2015 года. Установлена начальная продажная стоимость имущества по договору 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года - здания, назначение: <данные изъяты> в размере 3 227 000 рублей; начальная продажная стоимость имущества по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года - права аренды земельного участка <данные изъяты> - в размере 1 256 000 рублей.

АО «Россельхозбанк» с определением суда не согласилось, обратилось в суд с частной жалобой, в которой просит его отменить, разрешить вопрос по существу. Автор жалобы полагает, что заключение эксперта № 19 от 22 февраля 2018 года является порочным, что судом нарушены нормы материального права, так как начальная продажная стоимость в соответствии со ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит определению в размере 80 % от рыночной стоимости.

Представитель третьего лица – Балаковского районного отдела судебных приставов УФССП России по Саратовской области, извещенного о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в заседание судебной коллегии не явился, сведений о причинах неявки не сообщено, ходатайств об отложении рассмотрения дела не представлено. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившегося представителя третьего лица.

Проверив законность и обоснованность определения суда первой инстанции по доводам, изложенным в частной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В силу положений статьи 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.

Таким образом, целью института изменения способа и порядка исполнения решения суда является обеспечение исполнимости решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих его исполнение либо свидетельствующих о невозможности его исполнения способом, указанным в решении суда.

Аналогичные нормы предусмотрены ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с обеспечением баланса прав и законных интересов взыскателя и должника, возможное же изменение способа и порядка исполнения решения суда должно отвечать требованиям справедливости, быть адекватным и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

Данная форма защиты прав взыскателя должна применяться с учетом обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, а основания для изменения способа и порядка исполнения решения суда должны носить исключительный характер, возникнуть при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий.

Основанием заявленных АО «Россельхозбанк» и Тарабриным В.Н. требований об изменении порядка исполнения судебного акта от 22 октября 2015 года, явилось несоответствие установленной начальной продажной цены заложенного имущества их реальной рыночной стоимости.

Разрешая требования заявителей, суд первой инстанции установил, что на основании определения Балаковского районного суда Саратовской области от 29 сентября 2016 года по делу назначалась судебная оценочная экспертиза для определения стоимости имущества, заложенного по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года, производство которой поручено ООО «Научно-исследовательская лаборатория судебных экспертиз» г. Балаково.

Согласно выводам заключения эксперта № 190 от 19 октября 2016 года, подготовленного данным экспертным учреждением, рыночная стоимость заложенного здания, назначение: <данные изъяты> на дату проведения экспертизы составляет 4 462 464 рубля; рыночную стоимость права аренды земельного участка <данные изъяты> определить эксперту не представилось возможным, поскольку он имеет особый статус и неотделим от нежилого здания (<данные изъяты> образуя с ним единый объект недвижимости. Годовой размер арендной платы за данный земельный участок составляет 62 612 рублей 48 копеек (том 2 л.д. 99-135).

При разрешении вопроса об изменении порядка исполнения судебного акта от 22 октября 2016 года по данному заявлению в части уменьшения начальной продажной стоимости имущества, заложенного по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года на основании определения Балаковского районного суда Саратовской области от 02 февраля 2018 года по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено
ООО «Центр независимой судебной экспертизы и оценки».

Согласно выводам заключения эксперта № 19 от 22 февраля 2018 года, подготовленного данным экспертным учреждением, рыночная стоимость здания, назначение: <данные изъяты> составляет 3 227 000 рублей, рыночная стоимость права аренды земельного участка <данные изъяты> составляет 1 256 000 рублей (том 3 л.д. 66-106).

Учитывая размер залоговой стоимости права аренды земельного участка, условия мирового соглашения в части определения начальной продажной цены права аренды, существенно отличающиеся выводы двух судебных экспертиз в части рыночной стоимости права аренды земельного участка, судебная коллегия усомнилась в правильности и обоснованности проведенной по настоящему заявлению судебной экспертизы, в связи с чем для устранения указанных противоречий и сомнений определением судебной коллегии по гражданским делам Саратовского областного суда от 27 июня 2018 года по делу была назначена повторная судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Средневолжская оценочная компания».

В соответствии с заключением повторной судебной экспертизы № 0480-2018 от 27 июля 2018 года рыночная стоимость имущества, заложенного по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года, здания, <данные изъяты> составляет 483 057 рублей; рыночная стоимость заложенного по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года права аренды земельного участка <данные изъяты>, составляет 751 385 рублей.

Оснований не доверять заключению эксперта у судебной коллегии не имеется, поскольку оно является полным, обоснованным, последовательным, не содержит противоречий, составлено в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего порядок осуществления подобного рода экспертиз, и с использованием научно-исследовательской литературы компетентным лицом, имеющим специальное образование в исследуемой области и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Доводы Тарабрина В.Н. и его представителя Липатовой А.П. о том, что заключение повторной судебной экспертизы № 0480-2018 года 27 июля 2018 года является недопустимым доказательством, несостоятельны.

В обоснование данных доводов Тарабриным В.Н. и его представителем Липатовой А.П. указано на то, что эксперт необоснованно отнес предмет исследования – здание <данные изъяты>, к административному; при определении рыночной стоимости здания не использовал сравнительный и доходный подходы, необоснованно применил корректировку на конструктивные элементы и связал внешнеэкономическое устаревание здания со станками, тракторами и машинами; при определении рыночной стоимости объекта исследования - права аренды на земельный участок <данные изъяты>, не применил корректировку на инфраструктуру, при расчете применял стоимость права собственности на земельный участок.

Между тем эксперт Пешкова Д.А. при ее допросе в суде апелляционной инстанции показала, что данное здание общей площадью 1828,9 кв.м, инвентаризационный <данные изъяты>, относится к административному, поскольку ранее являлось частью производственного комплекса, расположено в промышленной зоне, является нежилым. Здание имеет характеристики кабинетно-коридорного помещения, что следует из визуального осмотра. При определении рыночной стоимости здания ею не применялись сравнительные и доходные подходы, поскольку аналогов данному зданию не имеется, по своему функциональному назначению не используется. Данное здание находится в крайне неудовлетворительном состоянии, его потребительская ценность стремится к нулю. Исследование здания позволило определить объем корректировки в размере 43 %. Внешнеэкономическое устаревание здания связано со станками, тракторами и машинами, поскольку здание являлось частью производственного комплекса, а отрасль машиностроения наиболее характерна для данного региона. Эксперт также пояснила, что при определении рыночной стоимости объекта исследования - права аренды на земельный участок <данные изъяты>, не применяла корректировку на инфраструктуру, поскольку в качестве аналога был избран объект, имеющий подобные характеристики, в том числе возможность присоединения к центральной системе коммуникации. Указала, что расчет стоимости права аренды на земельный участок происходит в несколько этапов и начинается с определения стоимости права собственности на аналогичный участок.

Не доверять показаниям эксперта у судебной коллегии не имеется, поскольку перед допросом она была предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, ее показания не содержат противоречий, согласуются с иными собранными по делу доказательствами.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что доводы стороны ответчика фактически сводятся к несогласию с избранной экспертом методикой проведения экспертного исследования и результатами экспертного исследования, что основанием для признания заключения повторной судебной экспертизы № 0480-2018 года 27 июля 2018 года недопустимым доказательством, назначения в соответствии со ст. 87 ГПК РФ по делу повторной экспертизы не является.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Федеральный закон об ипотеке) имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с пп. 4 п. 2 ст. 54 Федерального закона об ипотеке, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Руководствуясь требованиями приведенных положений законодательства, исходя из установленной заключением повторной судебной экспертизы № 0480-2018 от 27 июля 2018 года рыночной стоимости заложенных по договору № 125220/0776-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года здания и права аренды земельного участка, их начальная продажная стоимость составляет: здания, <данные изъяты> - 386 445 рублей 60 копеек (483 057 рублей х 80%); права аренды земельного участка <данные изъяты> - 601 108 рублей (751 385 рублей х 80%).

При таких обстоятельствах судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о необходимости изменения порядка исполнения судебного акта от 22 октября 2015 года ввиду явного несоответствия рыночной стоимости предметов залога, установленной ранее, их действительной стоимости, что приводит к нарушению принципов соразмерности и пропорциональности обеспечения баланса прав и законных интересов взыскателя и должника.

Вместе с тем, поскольку начальная продажная стоимость заложенного по договору ипотеки имущества и имущественных прав была определена судом первой инстанции неправильно, то на основании п.п. 3, 4 ст. 330 ГПК РФ в связи с несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела и нарушением норм материального права, определение Балаковского районного суда Саратовской области от 30 марта 2018 года подлежит отмене с установлением начальной продажной стоимости заложенного нежилого здания по договору № 125220/0776.-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года в размере 386 445 рублей 60 копеек, права аренды земельного участка - в размере 601 108 рублей.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 330, 333, 334 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

определение Балаковского районного суда Саратовской области от 30 марта 2018 года отменить.

Установить начальную продажную стоимость имущества по договору № 125220/0776.-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года здания, <данные изъяты> в размере 386 445 рублей 60 копеек.

Установить начальную продажную стоимость имущества по договору № 125220/0776.-7.1 об ипотеке (залоге недвижимости) от 29 октября 2012 года права аренды земельного участка <данные изъяты> в размере 601 108 рублей.

Председательствующий

Судьи