Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционным жалобам Баранова Ю.В., Барановой С.В. и Касаткиной Н.А. на решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 13 сентября 2012 года,

заслушав доклад судьи Зубаровской С.В., объяснения представителя истцов Барановых – Ященко Е.С., поддержавшей доводы апелляционной жалобы Барановых, её возражения, в которых Ященко просила отказать в удовлетворении жалобы Касаткиной Н.А., объяснения представителя ответчицы Касаткиной Н.А., полагавшей апелляционную жалобу ответчицы обоснованной, а доводы апелляционной жалобы Барановых – несостоятельными,

установила:

Баранов Ю.В. и Баранова С.В. (далее по тексту – Истцы), уточнив требования, обратилась в суд с требованиями к Касаткиной Н.А. об уменьшении стоимости договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, взыскании денежной компенсации морального вреда и судебных расходов, указав, что по условиям заключённого 23.07.2010г. договора купли-продажи жилого дома № по ... с прилегающим к нему земельным участком, они уплатили <данные изъяты> руб.; в процессе производства ремонтных работ дома выявлены скрытые дефекты, подтверждённые актом о прекращении ремонтных работ, а впоследствии – заключением экспертизы. Поскольку фактическая стоимость дома с учётом всех его недостатков составляет <данные изъяты> руб., а также учитывая, что на Касаткиной Н.А. как на продавце лежала ответственность по передаче объектов недвижимости в надлежащем состоянии, просили уменьшить стоимость договора купли-продажи в части стоимости жилого дома до <данные изъяты> руб., взыскав с Касаткиной Н.А. <данные изъяты> руб. Кроме того, полагали, что действиями ответчицы им причинены нравственные страдания, в связи с чем просили взыскать компенсацию морального вреда, оценив его в <данные изъяты> руб., а также судебные расходы по уплате госпошлины и оплате услуг эксперта (том 1, л.д. 2-3, 92-93).

В судебном заседании представитель Истцов, не изменяя правовых доводов иска, просила снизить сумму материального ущерба на <данные изъяты> руб. (том 1, л.д. 282).

Ответчица Касаткина Н.А. и её представитель Бичаева С.И. заявленные требования не признали, пояснив, что Истцы были осведомлены о недостатках продаваемого имущества, поскольку именно с их учётом определялась стоимость дома, который до заключения договора Истцами осматривался, претензий к его качеству не было; по условиям заключённого договора Истцы за свой счёт обязались провести капитальный ремонт дома.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц – ООО «Проспект» и Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска, извещённых о времени и месте надлежащим образом, не выразивших какой-либо правовой позиции по делу.

Решением Заднепровского районного суда г. Смоленска от 13 сентября 2012 года требования Истцов удовлетворены частично: с Касаткиной Н.А. в пользу Баранова Ю.В. и Барановой С.В. взыскано по <данные изъяты> руб. каждому в счёт соразмерного уменьшения цены договора и по <данные изъяты> руб. в счёт возмещения судебных расходов; решён вопрос по госпошлине.

В апелляционной жалобе Баранов Ю.В. и Баранова С.В. просят суд отменить решение и принять новое, полагая, что при вынесении решения суд сделал выводы, несоответствующие обстоятельствам дела.

Касаткина Н.А. в апелляционной жалобе также просит отменить решение суда и вынести новое – об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов суда обстоятельствам дела.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть данное дело в отсутствие истцов Баранова Ю.В., Барановой С.В., ответчицы Касаткиной Н.А., представителей третьих лиц – ООО «Проспект», Управления опеки и попечительства Администрации г. Смоленска, которые, будучи надлежащим образом извещены о явке, в заседание судебной коллегии не явились.

Заслушав явившихся в судебное заседание лиц, проверив решение суда исходя из доводов апелляционных жалоб, судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 2 статьи 556 ГК РФ предусмотрено, что принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора. При передаче недвижимости продавцом покупателю, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются согласно ст. 557 ГК РФ правила ст. 475 ГК РФ за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Применительно к спорным правоотношениям в соответствии со ст. 475 ГК РФ в случае, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены, безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу ст. 476 ГК РФ, продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Таким образом, заявляя требования об уменьшении покупной цены, сторона должна доказать, что переданный объект недвижимости не соответствует условиям договора о качестве товара и данные недостатки возникли до его передачи покупателю.

Как видно из материалов дела, 23.07.2010 г. между Барановой Ю.В., Барановой С.В. и Касаткиной Н.А. заключён договор купли-продажи недвижимого имущества – жилого дома №, расположенного по ..., общей площадью <данные изъяты> кв.м. и расположенного по тому же адресу земельного участка, площадью <данные изъяты> кв.м., стоимостью <данные изъяты> руб. и <данные изъяты> руб. соответственно (том 1, л.д. 15).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 29.07.2010г. за Истцами зарегистрировано по 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок (том 1, л.д. 21-24).

17.08.2010 г. Истцы с ЗАО "Х" заключили договор № 129-Ф/10 на проведение работ по подведению фундаментов под существующий жилой дом, по смене нижнего венца и добавлению одного венца по высоте в доме № по ... (том 1, л.д. 18-19).

Из акта о прекращении работ по данному договору следует, что строительные работы прекращены 15.09.2010г. ввиду неудовлетворительного состояния стен дома (том 1, л.д. 20).

В качестве способа защиты нарушенного права Истцы предъявили требование о соразмерном уменьшении покупной цены приобретённого по договору купли-продажи объекта недвижимости исходя из его фактической стоимости.

В ходе рассмотрения по делу были проведены три экспертизы на предмет определения наличия или отсутствия строительных недостатков жилого дома, их перечня и характера, а также фактической стоимости жилого дома (том 1, л.д. 67-79, 182-193, 224-252).

Все заключения экспертов однозначно подтвердили факт наличия в доме строительных недостатков, влияющие на стоимость дома.

Согласно заключению ООО «А» № от (дата) физический износ жилого дома на момент его продажи составил 36,25 %, в нём имелись строительные недостатки: сгнившие под двумя окнами брёвна и отдельные брёвна (венцы) по высоте сруба; при внешнем осмотре дома указанные недостатки обнаружить было невозможно; стоимость жилого дома с учётом выявленных недостатков на момент его продажи должна быть <данные изъяты> руб.

Условия заключённого договора купли-продажи не содержат ссылки и описания каких-либо строительных недостатков, а указание в договоре о проведении капитального ремонта за счёт средств покупателей не может быть истолковано в качестве согласованного условия о конкретных строительных недостатках.

Суд, удовлетворяя исковые требования, пришел к правильному выводу, что имеющиеся в жилом доме №, расположенном по адресу: ..., недостатки являются существенными, которые возникли до передачи дома Истцам и не были согласованы при заключении договора купли-продажи.

При определении фактической стоимости жилого дома суд обоснованно не принял во внимание заключение экспертизы ООО «Б», установившей стоимость жилого дома в <данные изъяты> руб., поскольку данное заключение является неполным по отношению к заключению ООО "А": в нём не учтены наличие в доме коммуникаций, возможность применения сравнительного метода, значительно увеличивающего стоимость дома, что не отрицали в суде первой инстанции и сами эксперты ООО «Б» К.И.Т. и Е.Л.С., проводившие экспертизу.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 №23 «О судебном решении», заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами.

Вынося решение, суд учел требования вышеназванных разъяснений, всем доказательствам дал надлежащую оценку, указал, по каким основаниям он отдал предпочтение одним доказательствам перед другими.

При этом, суд первой инстанции не нашел оснований не доверять выводам заключения экспертизы ООО "А", поскольку она была назначена и проведена в соответствии с нормами действующего законодательства, подготовлена компетентными специалистами в соответствующей области, которым были разъяснены их права и обязанности, предусмотренные статьей 85 ГПК РФ; эксперты в установленном законом порядке были предупреждены об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ. Надлежащих доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, ни суду первой, ни апелляционной инстанций представлено не было.

Доводы апелляционной жалобы Баранова Ю.В. и Барановой С.В. сведены к несогласию с выводами заключения экспертизы ООО «А», влияющие на размер покупной цены, они не могут быть приняты во внимание, поскольку направлены на необходимость назначения новой экспертизы, в то время как ходатайство о проведении дополнительной экспертизы для разрешения поставленных в жалобе вопросов Истцами не заявлялось, факт отсутствия такого ходатайства не отрицала и представитель Истцов – Ященко Е.С. в суде апелляционной инстанции.

Доводы апелляционной жалобы Касаткиной Н.А. судебная коллегия также признает несостоятельными. Ссылка в жалобе на возникновение недостатков в виде трещин фундамента, рассоединённых углов, отклонений стены в связи с неправильным применением домкрата направлены на оспаривание причин возникновения таких недостатков, которые могут быть опровергнуты только экспертным заключением, что суду первой инстанции представлено не было; указание в жалобе на причины возникновения других недостатков не отменяет выводов суда о необходимости уменьшения покупной цены в договоре. Ссылка в жалобе на необходимость привлечения в качестве третьего лица банка, предоставившего Истцам целевой кредит, ничем не обоснована, ходатайство о его привлечении никем не заявлялось.

Оснований для отмены решения суда по доводам жалоб не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 328,329, 335 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Заднепровского районного суда г. Смоленска от 13 сентября 2012 года оставить без изменения, а апелляционные жалобы Баранова Ю.В., Барановой С.В. и Касаткиной Н.А. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: