Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу с дополнениями ФИО1 на решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 04.02.2020 по гражданскому делу по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Заслушав доклад судьи Калоевой З.А., судебная коллегия

установила:

КУМИ г. Ставрополя обратился с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

Обжалуемым решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 04.02.2020 удовлетворены исковые требования КУМИ г. Ставрополя.

Суд изъял объект незавершенного строительства с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, путем продаж с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <…> в размере 71000 рублей без учета НДС 20%, 85200 рублей с учетом НДС 20%.

В апелляционной жалобе с дополнениями ФИО1 просит отменить вышеуказанное решение суда, как незаконное и необоснованное. Ссылается на то, что весь период установленного договором срока аренды для завершения строительства с 08.07.2015 по 07.07.2018 использовать участок по назначению и продолжать строительство было невозможно по вине арендодателя, обратившегося в суд к предыдущему правообладателю объекта незавершенного строительства – Ц., с иском о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, в рамках которого 13.08.2018 были приняты обеспечительные меры, отмененные 20.04.2019. Фактически ему парализовали возможность строительства весь период трехлетнего срока договора аренды. Продолжение строительства с 2017 г. было невозможно, а обратиться в комиссию по землепользованию и застройке г. Ставрополя с заявлением о необходимости внесения изменений в правила землепользования и застройки г. Ставрополя арендатор не имеет возможности в виду окончания срока действия договора.

Возражения на апелляционную жалобу с дополнениями не поступали.

Представители третьих лиц в суд апелляционной инстанции не явились, извещались о дате, месте и времени рассмотрения дела судом апелляционной инстанции, что подтверждается имеющейся в материалах дела информацией. Доказательств, подтверждающих уважительность причин неявки, не предоставили и не просили об отложении дела слушанием. Принимая во внимание, что указанные выше участники судебного разбирательства извещены о времени и месте рассмотрения жалобы в апелляционном порядке, судебная коллегия находит возможным рассмотреть жалобу в порядке, предусмотренном ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), в отсутствие не явившихся лиц, по имеющимся в деле материалам.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях относительно жалобы.

Выслушав ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы с дополнениями и просившего отменить обжалуемое решение суда как незаконное и необоснованное; представителя КУМИ г. Ставрополя по доверенности ФИО2, не признавшую доводы апелляционной жалобы и просившую решение суда первой инстанции оставить без изменения как законное и обоснованное. Обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе с дополнениями, обозрев материалы гражданского дела № 2-211/2019 по иску КУМИ г. Ставрополя к Ц. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы с дополнениями, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено, что 08.07.2015 между администрацией г. Ставрополя (арендодатель) и Ц. (арендатор) заключен договор аренды № 5137 земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя с кадастровым номером <…>, площадью 7505 кв.м., расположенного по адресу: <…>, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства торгово-производственного комплекса (т. 1 л.д. 31-35).

Согласно п. 2.1 договора аренды № 5137 от 08.07.2015 срок аренды установлен сроком на три года с 08.07.2015 по 07.07.2018 (т. 1 л.д. 32).

В соответствии с п.п. 6.3, 8.1 договора аренды № 5137 от 08.07.2015, при истечении срока аренды договор считается автоматически прекращенным без уведомления арендатора. Продление срока действия договора без принятия соответствующего решения органом местного самоуправления не допускается (т. 1 л.д. 34).

По сведениям ЕГРН от 29.11.2018 на вышеуказанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012502:1037, принадлежащий Ц. (т. 1 л.д. 36-44).

Письмом № 08/14-10030с от 12.12.2018 КУМИ г. Ставрополя уведомило Ц. об истечении срока действия договора аренды № 5137 от 08.07.2015 (т. 1 л.д. 23).

21.06.2019 между Ц. (продавец) и ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <…>, площадью 156,10 кв.м., 19% готовности, расположенный по вышеуказанному адресу. Договор прошел государственную регистрацию, право собственности на вышеуказанный объект зарегистрировано за ФИО1 (т. 1 л.д. 105-110).

Разрешая возникший между сторонами спор, суд первой инстанции исходил из того, что арендные правоотношения по спорному земельному участку возникли 08.07.2015, договор аренды прекратил свое действие 07.07.2018 и более не возобновлялся. Учитывая, что срок действия договора аренды земельного участка прекратился, при этом на участке расположен объект, строительство которого не завершено, суд пришел к выводу о применении положений ст. 239.1 ГК РФ. В связи с чем, удовлетворил исковые требования об изъятии спорного объект незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов на основании заключения эксперта ООО «<…>» № 2/2020-Э от 13.01.2020.

Судебная коллегия, проверяя законность и обоснованность обжалуемого решения суда первой инстанции, не соглашается с выводами суда по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, гражданского дела № 2-211/2019 ранее 01.12.2006 между КУМИ г. Ставрополя и В. заключен договор аренды земельного участка из земель поселений с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, с целевым назначением земельного участка - для проектирования и строительства торгово-производственного комплекса (ГД № 2-211/19 л.д. 100-104).

26.01.2009, на основании договора аренды земельного участка в границах земель г. Ставрополя № 5497 от 01.12.2006, постановления главы г. Ставрополя № 330 от 14.02.2006 соглашения о переуступке прав аренды от 21.11.2007, Х. зарегистрировал право собственности на нежилое (производственное) здание площадью застройки 156,1 кв.м., степенью готовности 19%, расположенного по указанному адресу (ГД № 2-211/19 л.д. 69).

22.02.2009 Х. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства - торгово-производственного комплекса, расположенного по вышеуказанному адресу (ГД № 2-211/19 л.д. 94).

25.05.2009 между Х. и Ц. заключен договор купли-продажи недвижимости - нежилого (производственного) здания площадью застройки 156,1 кв.м., степенью готовности 19%, расположенного по указанному адресу (ГД № 2-211/19 л.д. 63-64).

08.07.2015 между администрацией г. Ставрополя (арендодатель) и Ц. (арендатор) заключен договор аренды № 5137 земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя с кадастровым номером <…>, площадью 7505 кв.м., расположенного по адресу: <…>, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства торгово-производственного комплекса (т. 1 л.д. 31-35).

В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) собственник объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01.01.2012, имеет право приобрести земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов в порядке, установленном для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений.

Согласно п. 3 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действовавшим до 01.03.2015, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных п. 3 ст. 36, п. 1 ст. 36, ст. 46 ЗК РФ.

В силу п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Таким образом, земельным законодательством, действовавшим до 01.03.2015, не были предусмотрены ни пресекательный срок, ни правило об однократном продлении договора аренды публичного земельного участка, предоставленного в порядке ст.ст. 30, 31 ЗК РФ, регулировавших процедуру предоставления земельных участков для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта.

При этом согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14-39.17 ЗК РФ.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ Гражданский кодекс Российской Федерации дополнен, в том числе ст. 239.1, предусматривающей продажу объекта незавершенного строительства с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ, предусмотрено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу данного закона (согласно п. 1 ст. 35 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ данный закон вступил в силу с 01.03.2015).

Согласно данным нормам права реализация положений ст. 239.1 ГК РФ возможна в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное п. 21 ст. 3 Федерального закона от 23.06.2014 № 171-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, Ц., правопреемником которого является ФИО1, приобрел в собственность нежилое (производственное) здание площадью застройки 156,1 кв.м., степенью готовности 19%, расположенного на земельном участке по адресу: <…>, с целевым назначением земельного участка - для проектирования и строительства торгово-производственного комплекса.

Впоследствии, на основании п. 2 ч. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, 08.07.2015 между администрацией г. Ставрополя и Ц. заключен договор аренды № 5137 земельного участка в границах муниципального образования г. Ставрополя с кадастровым номером <…>, площадью 7505 кв.м., расположенного по адресу: <…>, с видом разрешенного использования – для продолжения строительства торгово-производственного комплекса, сроком с 08.07.2015 по 07.07.2018.

Поскольку по истечении срока договора аренды Ц. не было окончено строительство торгового комплекса на предоставленном ему в аренду земельном участке, а условия договора не предусматривают возможность продления его срока и иных законных оснований для пользования спорным земельным участком не имеется, то истец - КУМИ г. Ставрополя обратился в суд с настоящим исковым заявлением на основании положений ст. 239.1 ГК РФ.

В соответствии с п.п. 1, 6 ст. 239.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Действительно, право на однократное заключение (продление) договора аренды без торгов для завершения строительства стороной ответчика реализовано, строительство объекта недвижимости не закончено, а договор аренды земельного участка заключен 08.07.2015, в связи, с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения п. 6 ст. 239.1 ГК РФ.

Вместе с тем, в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ, требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект недвижимости.

Однако суд первой инстанции, разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования об изъятии объекта незавершенного строительства, юридически значимые обстоятельства невозможности исполнения обязательств по договору аренды земельного участка по вине уполномоченных органов в силу п. 3 ст. 239.1 ГК РФ не установил, ограничившись лишь выводом о прекращении срока договора аренды.

Между тем от выяснения указанных обстоятельств зависело правильное разрешение судом вопроса по существу заявленных требований.

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п. 1 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

Для подтверждения доводов апелляционной жалобы ответчиком ФИО1 в суд апелляционной инстанции представлены новые доказательства:

- проектная документация ООО «Институт архитектуры и градостроительства Ставропольского края» от 2013 г. на объект торгового назначения в составе торгово-производственного комплекса по <…> (второй этап строительства);

- градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <…> от 2008 г.;

- разрешение на строительство № RU26309000-0415-С от 11.06.2014;

- уведомление Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя № 06/1-05/1-1/1523 от 10.09.2015 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капительного строительства»;

- градостроительный план земельного участка с кадастровым номером <…> от 2017 г.;

- сведения из раздела IV «Правила землепользования и застройки, внесение в них изменений» Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя № 06/1-05/1-2/2000 от 06.07.2017;

- уведомление Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя № 06/1-05/1-1/3514 от 10.11.2017 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капительного строительства», в том числе, поскольку в согласно карте градостроительного зонирования «Правил землепользования и застройки муниципального образования г. Ставрополя», утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.09.2017, земельный участок с кадастровым номером <…>, для продолжения строительства торгово-производственного комплекса, расположен в двух территориальных зонах: «ОД-3 Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания» и «ИТ-4 Зона объектов автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог». Основными видами разрешенного использования территориальной зоны ОД-3 не предусмотрено строительство торгово-производственного комплекса, а территориальной зоной ИТ-4 не предусмотрено строительство (реконструкция) объектов торгового или производственного назначения;

- уведомление Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя № 06/1-05/1-1/161 от 15.03.2018 об отказе в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капительного строительства», поскольку земельный участок с кадастровым номером <…> расположен в двух территориальных зонах; заявителем представлены неправильно оформленные, несоответствующие действующему законодательству или утратившие силу документы, а также документы содержащие неоговоренные исправления; наличие неполного комплекта документов;

- отказ КУМИ г. Ставрополя № 08/14-5624с от 06.07.2018 в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером <…>, поскольку с заявлением обратилось лицо, которое не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

С учетом изложенного, в порядке ст. 327.1 ГПК РФ, п. 29 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.06.2012 № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», вышеуказанные новые доказательства приобщаются судебной коллегий к материалам данного гражданского дела.

Как следует из материалов дела и представленных новых доказательств, исследованных судом апелляционной инстанции, земельный участок с кадастровым номером 26:12:012502:388, предоставленный Ц. по договору аренды № 5137 от 08.07.2015, имеет вид разрешенного использования – «для продолжения строительства торгово-производственного комплекса». Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.08.2015 (т. 1 л.д. 31, 32).

В соответствии с картой градостроительного зонирования «Правил землепользования и застройки г. Ставрополя», утвержденных решением Ставропольской городской Думы от 27.10.2010 № 97, земельный участок по <…>, расположен в границах территориальной зоны «ОД-3 «Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания». Размещение объекта торгового назначения на вышеуказанном земельном участке на дату заключения договора аренды от 08.07.2015 соответствовал основным видам разрешенного использования территориальной зоны ОД-3.

Как следует из уведомления Комитета градостроительства администрации г. Ставрополя Ц. отказано в предоставлении муниципальной услуги «Выдача разрешения на строительство, реконструкцию объекта капительного строительства», поскольку земельный участок с кадастровым номером <…>, для продолжения строительства торгово-производственного комплекса, расположен в двух территориальных зонах: «ОД-3 Зона многофункциональной общественно-деловой застройки локальных центров обслуживания» и «ИТ-4 Зона объектов автомобильного транспорта, магистральных улиц, дорог». Строительство (реконструкция) объектов торгового или производственного назначения не предусмотрено.

При этом изменения в «Правила землепользования и застройки г. Ставрополя», в том числе в части вида территориальной зоны в месте расположения спорного земельного участка внесены 27.09.2017, то есть после заключения договора аренды от 08.07.2015.

При этом, арендатором земельного участка с кадастровым номером <…> предпринимался ряд мер, направленных на получение соответствующей документации для завершения строительства торгово-производственного комплекса, до получения которых он не имел право производить какие-либо работы, поскольку иначе строение отвечало бы признакам самовольного строения.

14.06.2018 Ц. обратился в администрацию г. Ставрополя с обращением, в котором указывал на то, что в период с сентября 2009 г. по 31.03.2018 им выплачена арендная плата за земельный участок с кадастровым номером <…> в размере 6546781 рубль; задолженности по арендной плате не имеется. Им выполнены инженерно-строительные изыскания и подготовлена проектная документация на строительство торгово-производственного комплекса и получено разрешение на строительство. Арендуемый им земельный участок с кадастровым номером <…> относится к категории земель «Земли населенных пунктов» с разрешенным видом использования «для размещения объектов торговли, для продолжения строительства торгово-производственного комплекса». Данный земельный участок находится в двух территориальных зонах, что исключает возможность продолжения строительства и получения разрешения на строительство, чем ущемляются его права, законные интересы и наносит серьезный материальный ущерб.

Учитывая вышеизложенные факты и обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что в условиях состязательности судебного процесса и в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ, стороной ответчика представлены надлежащие доказательства того, что с момента получения права собственности на объект незавершенного строительства арендатором предприняты меры к продолжению строительства здания в установленный договором срок, однако он не смог завершить строительство по обстоятельствам, связанным с действиями органа местного самоуправления.

Изменение территориальной зоны земельного участка с кадастровым номером <…> повлекло невозможность использования данного земельного участка согласно целевому назначению, и установлению ограничения по использованию земельного участка в будущем.

Кроме того, как следует из разъяснений, изложенных в п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в том числе в получении необходимой информации.

При заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером <…> арендатор рассчитывал осуществить строительство торгово-производственного комплекса, поскольку, целью заключения договора аренды являлась именно продолжение строительства указанного объекта.

Изменение территориальной зоны в отношении спорного земельного участка не является существенным изменением обстоятельств, поскольку возникло по инициативе органа местного самоуправления и в связи с внесением изменений в «Правила землепользования и застройки г. Ставрополя», то есть было решением по сути самого арендодателя. Доказательств, подтверждающих, что арендодатель уведомил арендатора об изменении территориальной зоны земельного участка, материалы дела не содержат

Между тем факт нарушения срока строительства объекта указанного в договоре аренды земельного участка при его предоставлении по основаниям, не зависящим от его волеизъявления или поведения, не должен умалять его субъективных гражданских прав.

Кроме того, заслуживают внимания доводы о невозможности продолжения строительства и получения соответствующей документации для завершения строительства торгово-производственного комплекса, связанные с наличием судебного спора между КУМИ г. Ставрополя и Ц. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, по которому решением Промышленного районного суда г. Ставрополя от 14.03.2019 отказано в удовлетворении исковых требований КУМИ г. Ставрополя к Ц. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>.

Вместе с тем, вышеизложенное не было учтено судом первой инстанции, что привело к принятию неправильного решения.

По изложенным основаниям решение суда первой инстанции подлежит отмене.

В соответствии с п. 2 ст. 328 ГПК РФ, по результатам рассмотрения апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отмене решения суда и принятии нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований КУМИ г. Ставрополя.

Руководствуясь ст.ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Промышленного районного суда г. Ставрополя от 04.02.2020 отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером <…>, расположенного по адресу: <…>, путем продаж с публичных торгов – отказать.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи: