Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области ФИО8, третьего лица, заявившего самостоятельные требования, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по апелляционной жалобе судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области ФИО8 на решение Свердловского районного суда Орловской области от 18 ноября 2020 г., которым в удовлетворении исковых требований отказано.

Заслушав доклад судьи Старцевой С.А., объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия

установила:

судебный пристав-исполнитель Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области (далее - МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области) обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (далее ООО) «Пенобетон-Орел» о признании права собственности на объекты незавершенного строительства и обращении на них взыскания. В обоснование исковых требований указано, что на исполнении в МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области находится сводное исполнительное производство №-СД о взыскании с ООО «Пенобетон-Орел» в пользу различных взыскателей денежных средств на общую сумму 5 602 923 рубля 72 копейки.

Должником требования исполнительных документов добровольно не исполняются. В ходе проведения исполнительных действий установлено, что <дата>, на основании постановления администрации Свердловского района Орловской области № от <дата>г. о предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел» с целью строительства многосекционных многоквартирных жилых домов, между администрацией Свердловского района Орловской области и ООО «Пенобетон-Орел» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения № с кадастровым номером № общей площадью <...> м2, расположенного по адресу: <адрес> выданы разрешения на строительство 2 многоквартирных трехэтажных жилых домов секционного типа (секции 1 и 2) и 2 малоэтажных жилых домов (секции 1 и 2) по указанному выше адресу. Разрешения на ввод в эксплуатацию указанных домов не выдавалось. Осмотром местности по адресу: <адрес> установлено, что в многоквартирном трехэтажном жилом доме секционного типа (секция 1) работы произведены на уровне котлована и больше не ведутся. В многоквартирном трехэтажном жилом доме секционного типа (секция 2) выполнены работы по монтажу 3-х этажей здания, начаты работы по устройству каркаса 4 этажа, на момент осмотра работы не ведутся. За ООО «Пенобетон-Орел» не зарегистрировано право собственности на какое-либо недвижимое имущество. По изложенным основаниям истец просил суд признать право собственности ООО «Пенобетон-Орел» на объекты незавершенного строительства: два многоквартирных трехэтажных жилых дома секционного типа (секции 1 и 2) и 2 малоэтажных жилых дома (секции 1 и 2), расположенные по адресу: <адрес> и обратить взыскание на указанные объекты незавершенного строительства путем продажи их с публичных торгов.

Судом к участию в деле в качестве третьих лиц на стороне ответчика привлечены не являющиеся взыскателями в рамках сводного исполнительного производства ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15, ФИО16, ФИО17 и ФИО18

Судом постановлено обжалуемое решение.

В апелляционной жалобе судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП по Орловской области просит решение суда отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные доводам иска и позиции истца в суде первой инстанции, указывая на то, что в ходе совершения исполнительских действий судебным приставом-исполнителем установлены основания возникновения права собственности ответчика на спорные объекты незавершенного строительства.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия полагает решение суда подлежащим отмене.

Частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГПК РФ) предусмотрено, что основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле. Такие нарушения были допущены судом первой инстанции.

Из материалов дела следует, что суд первой инстанции рассмотрел дело без привлечения к участию в деле взыскателей по сводному исполнительному производству №-СД: инспекции Федеральной налоговой службы России по г.Орлу, ФИО19, межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы России № 3 по Орловской области, инспекции Федеральной налоговой службы России по г. Сургуту ХМАО-Югра, Государственного учреждения - Управление Пенсионного фонда РФ в г. Орле и Орловском районе Орловской области (межрайонное), ФИО20, ООО «Юристь», ООО «ИНТЕР РАО - Орловский энергосбыт», ФИО21, Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области, ФИО22, ФИО23, Отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области, ФИО24, ООО «Торговая компания «Силикат», ООО «Бетонстрой», АО «Орелоблэнерго», ФИО25, ООО «ТрансЭнергоСервис, ФИО9, права которых затронуты постановленным решением.

Поэтому определением от <дата> судебная коллегия по гражданским делам Орловского областного суда перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, вышеприведенных взыскателей по сводному исполнительному производству №-СД, а также Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области, Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства.

Учитывая изложенное обстоятельство и указанное положение закона, постановленное судом решение нельзя признать законным ввиду существенного нарушения судом норм процессуального права, что в силу ч.4 ст. 330 ГПК РФ является безусловным основанием для отмены решения суда. Поэтому обжалуемое решение суда подлежит отмене.

Разрешая настоящий спор по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

Третье лицо ФИО9, являющаяся как взыскателем по сводному исполнительному производству №-СД, так и участником долевого строительства по заключенному <дата> с ответчиком ООО «Пенобетон-Орел» договору № долевого участия в строительстве многоквартирного дома, при рассмотрении дела судебной коллегией по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных статьей 39 ГПК РФ, по аналогичным с судебным приставом-исполнителей МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области ФИО8 основаниям заявила самостоятельные требования относительно предмета спора и просила суд признать право собственности ООО «Пенобетон-Орел» на объекты незавершенного строительства: два многоквартирных трехэтажных жилых дома секционного типа (секции 1 и 2) и 2 малоэтажных жилых дома (секции 1 и 2), расположенные по адресу: <адрес> а также обратить взыскание на указанные объекты незавершенного строительства путем продажи их с публичных торгов.

Уточнив исковые требования, судебный пристав-исполнитель МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области ФИО8 и ФИО9, по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, окончательно просили суд признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел» (ИНН №) на объект незавершенного строительства – многоквартирный трехэтажный жилой дом секционного типа (секция 2), расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №), процент готовности второй секции многоквартирного жилого дома как обособленного объекта составляет 62,48% (согласно заключению экспертов <...>№).

Как следует из позиции представителя ООО «Пенобетон-Орел» в суде апелляционной инстанции, ответчик не возражал против удовлетворения уточненных исковых требований, однако указывал об отсутствии денежных средств, необходимых для регистрации права собственности ООО «Пенобетон-Орел» в Едином государственном реестре недвижимости.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области полагал уточненные исковые требования судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области ФИО8 и ФИО9 подлежащими удовлетворению, а также пояснил, что регистрация права собственности ответчика на объект незавершенного строительства в ЕГРН будет осуществлена в ходе исполнительного производства в рамках исполнительных действий.

Представители третьих лиц Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области, Отдела по управлению муниципальным имуществом и вопросам сельского хозяйства Свердловского района Орловской области, ФИО20 полагались на усмотрение суда при разрешении спора. Остальные участвующие в деле лица не представили своей позиции относительно предмета спора.

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту также Закон об участии в долевом строительстве, Закон № 214-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

В то же время частью 2 названной статьи предусмотрено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект.

В силу же части 5 статьи 13 упомянутого Закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога.

При этом согласно части 1 статьи 14 Закона об участии в долевом строительстве взыскание на предмет залога может быть обращено не ранее чем через шесть месяцев после: 1) наступления предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства; 2) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Из системного толкования статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (с учетом использованного законодателем выражения «считается находящимся в залоге» и возложения им на застройщика обязанности по регистрации права собственности на незавершенный строительством объект), общей направленности Закона об участии в долевом строительстве на предоставление дополнительных гарантий участникам строительства следует, что с момента регистрации договора долевого участия в строительстве считается зафиксированным в Едином государственном реестре недвижимости притязание участника строительства на залоговое обременение в отношении будущей недвижимости (незавершенного строительством объекта), имеющее значение, в том числе для разрешения возможных споров о старшинстве залогов при отчуждении застройщиком незавершенного строительством многоквартирного дома третьему лицу, которое, приобретая недостроенный дом, не может не знать о наличии неисполненных договоров долевого участия в строительстве. Полноценное же залоговое право появляется у участника строительства в момент регистрации права собственности на объект недвижимости (дом), не завершенный строительством, за застройщиком или третьим лицом. Изложенное согласуется с общими положениями законодательства о залоге недвижимости: ипотека возникает в отношении заложенного недвижимого имущества, указанного в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в установленном порядке (пункт 2 статьи 1, пункт 1 статьи 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). В настоящее время этот подход, вытекающий из толкования ранее действовавшего законодательства, нашел прямое законодательное закрепление в пункте 2 статьи 8.1, пункте 2 статьи 336 и пункте 2 статьи 341 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Приведенные положения о возникновении залогового обеспечения в отношении незавершенного строительством многоквартирного дома, о правах залогодержателя на него в соответствии со ст. 12.1 Закона № 214-ФЗ в равной мере распространяются и на требования отказавшихся от исполнения договоров участников строительства (залогодержателей) к застройщикам о возврате внесенных денежных средств.

Ввиду изложенного судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, как не основанными на нормах права, о том, что регистрация права собственности застройщика на незавершенный строительством многоквартирный дом не предусмотрена Законом об участии в долевом строительстве и иными нормативными-правовыми актами.

В силу статьи 2 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» (далее - Федеральный закон «Об исполнительном производстве») задачами исполнительного производства являются правильное и своевременное исполнение судебных актов, актов других органов и должностных лиц, а в предусмотренных законодательством Российской Федерации случаях исполнение иных документов в целях защиты нарушенных прав, свобод и законных интересов граждан и организаций, а также в целях обеспечения исполнения обязательств по международным договорам Российской Федерации.

В абзаце 3 статьи 1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 118-ФЗ «О судебных приставах» закреплено, что на судебных приставов возлагаются задачи по осуществлению принудительного исполнения судебных актов, а также предусмотренных Федеральным законом «Об исполнительном производстве» актов других органов и должностных лиц.

Частью 2 статьи 5 Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что непосредственное осуществление функций по принудительному исполнению судебных актов, актов других органов и должностных лиц возлагается на судебных приставов-исполнителей структурных подразделений Федеральной службы судебных приставов и судебных приставов-исполнителей структурных подразделений территориальных органов Федеральной службы судебных приставов.

В соответствии с частью 1 статьи 64 Федерального закона «Об исполнительном производстве» исполнительными действиями являются совершаемые судебным приставом-исполнителем в соответствии с настоящим Федеральным законом действия, направленные на создание условий для применения мер принудительного исполнения, а равно на понуждение должника к полному, правильному и своевременному исполнению требований, содержащихся в исполнительном документе.

Как разъяснено в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» перечень исполнительных действий, приведенный в части 1 статьи 64 Закона об исполнительном производстве, не является исчерпывающим, и судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов (пункт 17 части 1 названной статьи), если они соответствуют задачам и принципам исполнительного производства (статьи 2 и 4 Закона об исполнительном производстве), не нарушают защищаемые федеральным законом права должника и иных лиц.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации иск о признании права собственности является одним из способов защиты нарушенных или оспариваемых гражданских прав.

Согласно приведенным выше нормам права и акту их толкования на службу судебных приставов возложена обязанность принимать любые не противоречащие закону меры для обеспечения принудительного исполнения судебных актов, актов других органов и должностных лиц.

В данном случае подача судебным приставом искового заявления о признании права собственности ООО «Пенобетон-Орел» на объект незавершенного строительства обусловлена необходимостью полного, правильного и своевременного исполнения исполнительного документа, предписывающего взыскание с должника денежных сумм в пользу взыскателей (кредиторов должника). Следовательно, судебный пристав-исполнитель в силу закона обязан совершить действия, направленные на принуждение должника исполнить судебный акт, защитивший права кредитора должника.

В силу пункта 68 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» судебный пристав-исполнитель может обратить взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем (часть 3 статьи 87 Закона об исполнительном производстве), при отсутствии иного, помимо заложенного, имущества, на которое можно обратить взыскание. Обращение взыскания в данном случае осуществляется с учетом правил продажи имущества, обремененного правами третьих лиц (пункт 1 статьи 353, статья 460 ГК РФ, статья 38 Закона об ипотеке), в том числе с извещением покупателя о том, что реализуемое имущество находится в залоге, и, соответственно, с сохранением залога при переходе прав на имущество от залогодателя - должника к покупателю.

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается в предусмотренных законом случаях, в частности, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества (статья 348 ГК РФ, пункт 1 статьи 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (пункт 66 вышеприведенного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 г. № 50).

Особенности обращения взыскания на имущество, находящееся в ипотеке в силу закона в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», определяются указанным Федеральным законом (часть 5 статьи 50 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ).

Из материалов дела следует, что на исполнении в МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области находится сводное исполнительное производство №-СД о взыскании с ООО «Пенобетон-Орел» в пользу различных взыскателей денежных средств в общей сумме (остаток) 7688981, 16 руб. (т. № л.д. №).

В ходе совершения исполнительных действий судебным приставом-исполнителем установлено и подтверждается материалами дела, что <дата> между Отделом по управлению муниципальным имуществом Свердловского района Орловской области (арендодателем) и ООО «Пенобетон-Орел» заключен договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения №, предметом аренды в соответствии с которым является земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из категории земель «земли населенных пунктов» с кадастровым номером №, общей площадью <...> кв.м, расположенный по адресу: <адрес> (п.№ Договора).

В соответствии с п. № указанного договора аренды земельный участок предоставлен для строительства многосекционных многоквартирных домов.

Срок действия договора аренды установлен с <дата> по <дата> (п. № Договора).

На основании постановления администрации <адрес> орловской области от <дата>№ «О предоставлении в долгосрочную аренду земельного участка обществу с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел», <дата> между администрацией Свердловского района Орловской области в лице Главы Свердловского района ФИО1, именуемой в дальнейшем «арендодатель», с одной стороны, и ООО «Пенобетон-Орел» в лице генерального директора ФИО2, именуемым в дальнейшем «арендатор», с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка №.

По условиям договора аренды земельного участка от <дата>№ арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, общей площадью <...> кв.м, кадастровый №, имеющий адрес (местоположение): <...> Земельный участок предоставлен с видом разрешенного использования для строительства многосекционных многоквартирных жилых домов (п.№). Договор заключается на срок с <дата> по <дата> (п. №).Право собственности ООО «Пенобетон-Орел» на какие-либо объекты капитального строительства, в том числе на незавершенные строительством, в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано.

В тоже время как следует из ответов администрации Свердловского района Орловской области и подтверждается представленными в материалы дела документами, ООО «Пенобетон-Орел» администрацией Свердловского района Орловской области в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации для строительства на вышеприведенном земельном участке выдавались:

- разрешение на строительство от <дата>№ объекта капитального строительства – многоквартирного трехэтажного жилого дома секционного типа, секция 2, на основании проекта <...> шифр 18/11-п-пос. Площадь застройки секции – 399,3 кв.м, строительный объем секции – 4075 куб. м, общая площадь жилого дома 9секции) – 994,2 кв.м, количество квартир – 18 шт., из них: однокомнатных – 12, двухкомнатных – 3, трехкомнатных – 3. Срок действия указанного разрешения, установленный до <дата>, неоднократно продлялся и был установлен до <дата> Как следует из разработанного в <дата> году <...> рабочего проекта на указанный объект капитального строительства, габариты здания составляют 27,6 м х 12 м, количество этажей – 3;

- разрешение на строительство от <дата>№ объекта капитального строительства – многоквартирного трехэтажного жилого дома секционного типа, секция 1, на основании проекта <...> шифр 18/11-п-пос. с аналогичными параметрами и сроками строительства;

- разрешение на строительство малоэтажного жилого дома (тип секции №) корпус 2, от <дата>№;

- разрешение на строительство малоэтажного жилого дома (тип секции №) корпус 2, от <дата>№ (т. № л.д. №).

Согласно информации, предоставленной администрацией <адрес>, подтвержденной фотоматериалами, подготовленными стороной истца, в результате визуального осмотра участка строительства по адресу: <адрес>, проведенного <дата>, выявлено, что работы по многоквартирному трехэтажному жилому дому секционного типа (секция 1) произведены на уровне котлована, на момент осмотра строительно-монтажные работы не производятся; по многоквартирному трехэтажному жилому дому секционного типа (секция 2) выполнены работы по монтажу трех этажей здания, начаты работы по устройству каркаса четвертого этажа, на момент осмотра строительно-монтажные работы не ведутся (т.№ л.д. №).

Как следует из информации и документов, представленных Управлением Росреестра по Орловской области (т.№ л.д. №), в реестровое дело на объект недвижимого имущества – земельный участок, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, помещены следующие документы:

-вышеприведенное разрешение на строительство от <дата>№ объекта капитального строительства – многоквартирного трехэтажного жилого дома секционного типа, секция 1;

- проектная декларация на строительство жилого малоэтажного многоквартирного дома, строящегося (создаваемого) по адресу: <адрес> от <дата>, в которой указана следующая информация о проекте строительства: цель проекта строительства – строительство многоквартирного жилого дома по вышеуказанному адресу с техническим подпольем, количество этажей – 3, количество квартир – 18; строительство осуществляется в 1 этап; начало строительства – 2 квартал 2015 г., окончание строительства – 4 квартал 2016 г.; государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации (статья 49 ГрК РФ, ТСН ППС 99 МО п. 5.8); в информации о разрешении на строительство указано разрешение на строительство от <дата>№ (секция 1) сроком действия до <дата>, выданное И.О. Главы Свердловского района Орловской области на строительство жилого дома с количеством этажей – 3, общей площадью 994,2 кв.м; в информации о правах застройщика на земельный участок указан договор аренды земельного участка № от <дата>, зарегистрированный Управлением Росреестра по <адрес><дата> (запись о регистрации №), земельный участок площадью 3644 кв.м с кадастровым номером № свободен от застройки; в описании строящегося многоквартирного жилого дома в том числе отражено, что многоквартирный жилой дом с техническим подпольем монолитный трехэтажный, несущие конструкции – монолитный железобетонный каркас, стены наружные монолитные железобетонные и из газобетонных блоков; жилой дом включает в себя следующий набор квартир – 12 однокомнатных квартир (32,5-39,9 кв.м), 3 двухкомнатных квартиры (45,7-62,6 кв.м), 3 трехкомнатных квартиры (62 кв.м); предполагаемый срок получения разрешения на строительство – 4 квартал 2016 г.; в информации о способе обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору указано о том, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект. При государственной регистрации права собственности застройщика на жилые/нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома, строительство (создание) которых осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения;

- план создаваемого объекта недвижимости, в объемно-планировочном решении которого отражено, что это многоквартирный трехэтажный жилой дом секционного типа с техническим подпольем, в качестве объемно-планировочных показателей по каждой из секций № и № указано, что площадь застройки секции – 399,4 кв.м, строительный объем секции – 4075,8 куб.м, в том числе ниже отметки 0,00 – 837,9 куб. м, общая площадь жилого здания (секции) – 994,2 кв.м, площадь квартир по секции – 810,6 кв.м, количество квартир – 18 шт., из них однокомнатных 12 шт. (32,5-39,9 кв.м), двухкомнатных 3 шт. (45,7-62,6 кв.м), трехкомнатных 3 (62 кв.м);

- договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <дата>, заключенный между ООО «Пенобетон-Орел» (застройщиком) и ФИО9 (участник долевого строительства), в соответствии с которым застройщик обязуется в предусмотренный договором срок (4 квартал 2016 года) своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этого объекта передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную цену договора и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Цена договора составляет 1 500 000 рублей. Уплата цены договора производится в следующем порядке: первый взнос - 850000 рублей в течение 7 дней с момента подписания договора, второй взнос – 650000 рублей до <дата> Застройщик обязуется зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога. Предварительное описание объекта долевого строительства согласно проектной документации: <адрес> проектная площадь – 62,6 кв.м, окончательное определение объекта долевого строительства производится застройщиком после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Договор зарегистрирован в ЕГРН <дата>;

- договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата>, заключенный между ФИО12 и ФИО13, именуемые участником долевого строительства, и ООО «Пенобетон-Орел», именуемое застройщиком, в соответствии с которым застройщик обязуется передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № на третьем этаже жилого дома общей площадью по проектной документации 63 кв.м (объект долевого строительства, приложение №) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, которое застройщик обязуется получить в 4 квартале 2017 года, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном в договоре, и принять объект долевого строительства. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства – не позднее <дата> Цена договора 1 590 000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН <дата>;

- договор №-<дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата>, заключенный между ФИО14 и ФИО15 (участниками долевого строительства) и ООО «Пенобетон-Орел» (застройщиком), в соответствии с которым застройщик обязуется передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № на первом этаже жилого дома общей площадью по проектной документации 62, 6 кв.м (объект долевого строительства, приложение №) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, которое застройщик обязуется получить в 4 квартале 2018 года, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном в договоре, и принять объект долевого строительства. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства – не позднее <дата> Цена договора 1 590 000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН <дата>;

- договор №-<дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата>, заключенный между ФИО16 (участником долевого строительства) и ООО «Пенобетон-Орел» (застройщиком), в соответствии с которым застройщик обязуется передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № на втором этаже жилого дома общей площадью по проектной документации 62, 6 кв.м (объект долевого строительства, приложение №) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, которое застройщик обязуется получить в 4 квартале 2018 года, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном в договоре, и принять объект долевого строительства. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства – не позднее <дата> Цена договора 1 590 000 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН <дата>;

- договор № купли-продажи недвижимого имущества от <дата>, заключенный между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тульской, Рязанской и Орловской областях, именуемым продавцом, и ФИО18, именуемым покупателем, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель оплачивает имущество – право требования недвижимого имущества – квартиры в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес> площадь объекта 62,6 кв.м, к ООО «Пенобетон-Орел» по договору от <дата>№-<дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

Также представлен договор №/<дата> участия в долевом строительстве многоквартирного дома от <дата>, заключенный между ФИО17, именуемым участником долевого строительства, и ООО «Пенобетон-Орел», именуемым застройщиком, в соответствии с которым застройщик обязуется передать участнику долевого строительства двухкомнатную квартиру № на первом этаже жилого дома общей площадью по проектной документации 46,7 кв.м (объект долевого строительства, приложение №) после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома, которое застройщик обязуется получить в 4 квартале 2018 года, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену в порядке, предусмотренном в договоре, и принять объект долевого строительства. Срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства – не позднее <дата> Цена договора 1 206 250 рублей. Договор зарегистрирован в ЕГРН <дата>

Аналогичные сведения о договорах участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> содержатся в выписках из ЕГРН, представленных в материалы дела (т.№ л.д. №), а также представлены из Департамента надзорной и контрольной деятельности Орловской области (т. № л.д.№ ).

Также в материалы дела представлены:

- предварительный договор № купли-продажи квартирного помещения от <дата>, заключенный между ООО «Пенобетон-Орел» (именуемым продавцом) и ФИО11 (именуемой покупатель), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартирного помещения на следующих условиях. Объектом купли-продажи является жилое помещение и общее имущество в многоквартирном доме, принадлежащее передаче покупателю после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, но не раньше погашения всей суммы долга. Проектные характеристики объекта согласно проектной документации: <адрес>, проектная площадь 63 кв.м. Цена объекта – 1 590 000 рублей (т. № л.д. №);

- предварительный договор № купли-продажи квартирного помещения от <дата>, заключенный между ООО «Пенобетон-Орел» (именуемым продавцом) и ФИО20 (именуемой покупателям), по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи квартирного помещения согласно проектной документации: <адрес>, расположение относительно лестницы справа, проектная площадь 39,9 кв.м. Цена объекта – 918000 рублей. Решением Свердловского районного суда от <дата> в пользу ФИО20 с ООО «Пенобетон-Орел» взыскан ущерб в размере 616750 рублей (т. 2 л.д. 124-129);

- предварительный договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома от <дата> между ООО «Пенобетон-Орел» и ФИО24, предварительный договор № купли-продажи квартирного помещения от <дата> между ООО «Пенобетон-Орел» и ФИО21, договор № долевого участия в строительстве многоквартирного дома между ООО «Пенобетон-Орел» и ФИО26, по которым ООО «Пенобетон-Орел» принял на себя обязательства в отношении объектов, расположенных в многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес> Определением Свердловского районного суда Орловской области от <дата> между ООО «Пенобетон-Орел» и ФИО24, ФИО21, ФИО26 заключено мировое соглашение, не исполненное ООО «Пенобетон-Орел», по условиям которого ФИО24, ФИО21, ФИО26 отказываются от исковых требований, а ООО «Пенобетон-Орел» выплачивает им денежные средства в счет будущих квартир в строящемся многоквартирном доме по адресу: <адрес>, а также проценты за пользование чужими денежными средствами в установленных мировым соглашением размерах (т. № л.д. №).

При этом как пояснил в заседании суда апелляционной инстанции ФИО3, являющийся генеральным директором ООО «Пенобетон» как в момент заключения вышеуказанных договоров, так и при даче пояснений <дата>, все квартиры реализовывались в секции №<адрес>. Разрешение на строительство получено на каждую секцию. По дому № разрешение на строительство получено, однако не возведен даже котлован, квартиры в нем не реализовывались. В заключенных ООО «Пенобетон-Орел» договорах с физическими лицами, в частности с ФИО9, допущена техническая ошибка, ошибочно указана секция № вместо секции №. В этой секции один подъезд. На этаже имеется 6 квартир. В документах указан строительный номер, соответствующий номеру квартиры, которые в последующем могут быть изменены. Технические ошибки в договорах собирались устранить на стадии передачи квартир в собственность граждан (т. № л.д. №).

Из пояснений в судебном заседании в качестве специалиста начальника отдела архитектуры, строительства и ЖКХ администрации Свердловского района Орловской области ФИО4 следует, что по секции № возведен только котлован, секция № построена. В какой секции находятся квартиры дольщиков ему неизвестно (т.№ л.д. №).

С целью проверки доводов истца о возведении ООО «Пенобетон-Орел» на земельном участке с кадастровым номером № в соответствии с вышеприведенными разрешениями на строительство объектов капитального строительства, степени их готовности и их рыночной стоимости по ходатайству стороны истца судебной коллегией по делу была назначена судебная комплексная строительно-техническая и товароведческая экспертиза, производство которой поручено экспертам <...>ФИО5, ФИО6, ФИО7

Как следует из заключения экспертов от <дата>№ в рамках проведенной по делу судебной экспертизы, экспертами производилось исследование незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> Согласно проектной документации многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> должен быть трехэтажным секционного типа (состоять из двух секций) с техническим подпольем. На момент проведения экспертного осмотра первая секция подлежащего исследованию жилого дома отсутствует полностью, вторая секция находится на этапе незавершенного строительства. Многоквартирные жилые дома секционного типа могут сдаваться в эксплуатацию и использоваться по функциональному назначению посекционно. В связи с этим в настоящем исследовании вторая секция многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> будет рассмотрена как часть двухсекционного многоквартирного жилого дома, а также как обособленная единица (отдельный МКД). Процент готовности подлежащего исследованию незавершенного строительством дома, расположенного по адресу: <адрес> по состоянию на момент проведения экспертного осмотра определялся путем сопоставления фактически выполненных работ с показателями удельного веса конструктивных элементов здания, отраженными в таблице КС-1А «Жилой дом многоквартирный с монолитным каркасом и стенами из легкобетонных блоков» сборника Укрупненных показателей стоимости строительства КО-Инвест. Процент готовности незавершенного строительством двухсекционного многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> в рамках двух секций на момент проведения экспертизы составляет 31,24%, процент готовности второй секции многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> как обособленного объекта на момент проведения экспертизы составляет 62,48%. Рыночная стоимость незавершенного строительством многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес> составляет 29 460 000 рублей.

Указанное экспертное заключение не оспаривалось участниками процесса.

Согласно объяснений в суде апелляционной инстанции эксперта ФИО5, поддержавшего вышеприведенное заключение экспертов в полном объеме, в соответствии с проектной документацией дом должен быть двухсекционным трехэтажным. На момент осмотра имелась только одна секция из трех этажей, разрешительной и проектной документации на надстройку четвертого этажа представлено не было, поэтому процент готовности определялся из того, что дом должен быть трехэтажным. Учитывая, что дом секционный, по технологии строительного производства каждая секция может вводиться в эксплуатацию отдельно. Возведенная секция полностью соответствует проекту. Демонтаж надстройки четвертого этажа возможен.

В суде апелляционной инстанции стороной ответчика разрешительной и проектной документации по строительству вышеприведенного многоквартирного дома с количеством более трех этажей не представлено.

Из материалов дела также следует, что иного имущества, помимо незавершенного строительством многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> у ООО «Пенобетон-Орел» в ходе исполнительного производства не установлено, что не оспаривалось сторонами.

При таких обстоятельствах, установив, что ответчиком, являющимся застройщиком по вышеприведенным договорам участия в долевом строительстве, обязательства по передаче участникам долевого строительства объекта строительства не исполняются на протяжении более трех лет, что в данном случае подача судебным приставом-исполнителем искового заявления о признании права собственности ООО «Пенобетон-Орел» на объект незавершенного строительства обусловлена необходимостью исполнения исполнительного документа, предписывающего взыскание с должника денежных сумм в пользу взыскателей, в силу приведенных норм права и разъяснений ВС РФ по их толкованию, судебная коллегия приходит к выводу о том, что исковые требования судебного пристава-исполнителя МОСП по ОИП УФССП России по Орловской области ФИО8, а также третьего лица, заявившего самостоятельные требования, ФИО9, являющейся как участником долевого строительства, так и взыскателем по исполнительному производству, о признании права собственности ООО «Пенобетон-Орел» на объект незавершенного строительства подлежат удовлетворению с признанием права собственности ООО «Пенобетон-Орел» (ИНН <***>) на объект незавершенного строительства – многоквартирный трехэтажный жилой дом секционного типа (секция 2), расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №), процент готовности второй секции многоквартирного жилого дома как обособленного объекта составляет 62,48% (согласно заключению экспертов <...>№).

При этом судебная коллегия полагает необходимым отметить, что в силу статьи 58 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество на основании решения суда осуществляются в соответствии с указанным Федеральным законом.

Частью 8 статьи 15 вышеприведенного Федерального закона № 218-ФЗ предусмотрено, что государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на объект недвижимости по требованию судебного пристава-исполнителя осуществляются в случаях возникновения прав на основании судебного акта или в случаях, предусмотренных Федеральным законом от 2 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

При этом в силу статьи 66 Федерального закона от 2 октября 2007 г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» расходы по регистрации и оформлению документов для государственной регистрации имущества, иного имущественного права должника относятся к расходам по совершению исполнительных действий (часть 6).

Документ о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права выдается правообладателю или судебному приставу-исполнителю. Если документ о государственной регистрации выдается правообладателю, то он должен направить копию указанного документа судебному приставу-исполнителю (часть 7).

Копия документа о государственной регистрации права собственности на имущество, иного имущественного права остается в материалах исполнительного производства (часть 8).

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

апелляционную жалобу судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области ФИО8 удовлетворить.

Решение Свердловского районного суда Орловской области от 18 ноября 2020 г. отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования судебного пристава-исполнителя Межрайонного отдела судебных приставов по особым исполнительным производствам Управления Федеральной службы судебных приставов по Орловской области ФИО8, третьего лица, заявившего самостоятельные требования, ФИО9 к обществу с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел» о признании права собственности на объект незавершенного строительства удовлетворить.

Признать право собственности общества с ограниченной ответственностью «Пенобетон-Орел» (ИНН №) на объект незавершенного строительства – многоквартирный трехэтажный жилой дом секционного типа (секция №), расположенный по адресу: <адрес> (кадастровый номер земельного участка №), процент готовности второй секции многоквартирного жилого дома как обособленного объекта составляет 62,48% (согласно заключению экспертов <...>№).

Председательствующий

Судьи

1версия для печатиДело № 33-422/2021 (Определение)