Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску товарищества собственников жилья «Дом на Университетской 65/73» к Ильясову Р.И., Курочкину С.Ф. об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения, прекращении права собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации права, обязании передачи нежилого помещения по апелляционным жалобам Ильясова Р.И., Меркулова С.В., действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней Меркуловой В.С., на решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года, которым иск удовлетворен.

Заслушав доклад судьи Саяпиной Е.Г., объяснения представителей ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» - Зиминой Г.Н., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, Королевой С.В., действующей на основании доверенности от <дата>, выданной сроком по <дата>, Меркулова С.В., его представителя Меркуловой Т.В., рассмотрев материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия

установила:

Товарищество собственников жилья «Дом на Университетской 65/73» (далее - ТСЖ «Дом на Университетской 65/73») обратилось в суд с вышеназванным иском к Ильясову Р.И., Курочкину С.Ф., указав, что сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, заключенная <дата> между Курочкиным С.Ф. и Ильясовым Р.И., является недействительной, так как указанное нежилое помещение является общим имуществом собственников многоквартирного дома, оно не исключалось из состава общего имущества, согласия собственников на его отчуждение не имелось. У Курочкина С.Ф. отсутствовали законные полномочия по отчуждению спорного объекта, поскольку заочное решение суда о признании за Курочкиным С.Ф. права собственности на данное помещение было отменено и в удовлетворении требований Курочкина С.Ф. о признании за ним права собственности на спорный объект отказано. На основании изложенного истец просил признать указанную сделку купли-продажи нежилого помещения недействительной, прекратить право собственности Ильясова Р.И. на данное помещение, исключить из ЕГРП запись о регистрации данного права за Ильясовым Р.И., обязать последнего передать спорное нежилое помещение ТСЖ «Дом на Университетской 65/73».

Решением Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года исковые требования удовлетворены, признана недействительной сделка купли-продажи нежилого помещения, расположенного на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, литер <данные изъяты>, пом. <данные изъяты>, с кадастровым номером №, заключенная <дата> между Курочкиным С.Ф. и Ильясовым Р.И. Прекращено право собственности Ильясова Р.И. на данное нежилое помещение и исключена из ЕГРП запись о регистрации данного права. Ильясов Р.И. обязан передать данное нежилое помещение ТСЖ «Дом на Университетской 65/73».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. В обоснование доводов жалобы указывает, что ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» является ненадлежащим истцом, поскольку указанное товарищество не является собственником спорного помещения и не вправе требовать возврата себе ранее не принадлежащее ему имущества. Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома на предмет его истребования у ответчика не проводилось, а представленный истцом протокол собрания жильцов от <дата> не отражает воли собственников помещений и не является документом, наделяющим ТСЖ правом заявления настоящего иска. Автор жалобы считает необоснованным вывод суда о недобросовестности покупателя, указывает на отсутствие у суда оснований для признания сделки недействительной, а также на отсутствие у председателя правления ТСЖ «Дом на Университетской 65/75» - ФИО13, не являющегося собственником помещений в указанном доме, оснований для занятия должности председателя правления, и, соответственно, отсутствие у него полномочий на выдачу доверенности с правом подписания иска. Кроме того, ФИО1 полагает, что суд необоснованно не рассмотрел ходатайство ЖСК «Оригинал-97» о привлечении последнего к участию в деле, разрешив спор о его правах на спорное помещение.

В апелляционной жалобе ФИО2 в своих интересах и интересах несовершеннолетней ФИО3, как лицо, не привлеченное к участию в деле, но полагающее нарушенными свои права собственника жилого помещения в многоквартирном доме, просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов жалобы указывает на отсутствие у ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» полномочий на подачу иска, необоснованность удовлетворения требований истца о передаче ему спорного нежилого помещения, что дает ему право пользоваться и распоряжаться этим имуществом без разрешения собственников помещений в доме, в том числе без его (ФИО2) согласия. Кроме того, ФИО2 полагает, что указанное исковое заявление подлежало оставлению без рассмотрения, так как у председателя ТСЖ «Дом на Университетской 65/75» - ФИО13 отсутствовали основания для занятия должности председателя правления и полномочия на выдачу доверенности с правом подписания иска.

В возражениях на апелляционную жалобу ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебном заседании ФИО2, его представитель ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержали, просили решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Представители ответчика ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» - ФИО5 и ФИО6 просили решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы без удовлетворения.

Иные лица в судебное заседание не явились, о рассмотрении апелляционной жалобы были извещены надлежащим образом, об уважительной причине неявки судебную коллегию не известили, об отложении судебного заседания не просили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе (ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия полагает, что оснований для отмены вынесенного судебного постановления не имеется.

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Из материалов гражданского дела следует, что заочным решением Кировского районного суда г. Саратова от 09 февраля 2012 года по гражданскому делу по иску ФИО7 к ФИО19 о признании права собственности на нежилое помещение за ФИО7 было признано право собственности на нежилое помещение, расположенное на втором этаже многоквартирного дома по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.

<дата> на основании указанного решения за ФИО7 было зарегистрировано право собственности на вышеназванное нежилое помещение.

<дата> ФИО7 продал спорное помещение ФИО1, за которым право собственности на нежилое помещение зарегистрировано <дата>.

Определением Кировского районного суда г. Саратова от 09 октября 2012 года отменено по вновь открывшимся обстоятельствам решение суда от 09 февраля 2012 года о признании за ФИО7 права собственности на спорное помещение, и вступившим в законную силу решением Кировского районного суда г. Саратова от 20 декабря 2012 года в удовлетворении исковых требований ФИО7 отказано в полном объеме.

Данным решением суда установлено, что нежилое помещение площадью <данные изъяты> кв.м, расположенное на 2-м этаже <адрес> в <адрес>, литер <данные изъяты>, пом.<данные изъяты>, с кадастровым номером №, является общим имуществом, находится в долевой собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.

Решение о передаче в собственность ФИО7 и ФИО1 указанного нежилого помещения собственники помещений в многоквартирном доме не принимали.

В соответствии с п. 1 ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры

В силу ч.ч. 1, 2, 4 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

На основании п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Вышеуказанным решением суда также установлено, что спорное нежилое помещение не исключалось из состава общего имущества, соответствующего решения всеми собственниками дома не принималось, в связи с чем оно не могло быть передано иным лицам.

Установленные решением суда от 20 декабря 2012 года обстоятельства имеют преюдициальное значение для рассмотрения настоящего гражданского дела, поскольку в нем участвуют те же стороны.

Поскольку спорный объект недвижимости выбыл из обладания собственников в многоквартирном доме помимо их воли, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что любые сделки, предметом которых являлось отчуждение имущества, принадлежащего собственникам помещений в многоквартирном жилом доме, в отсутствие согласия последних на такое отчуждение, являются ничтожными.

Поэтому на основании положений ст.ст. 166 - 168 ГК РФ суд первой инстанции правомерно признал недействительной сделку купли-продажи нежилого помещения, заключенную <дата> между ФИО1 и ФИО7

Судебная коллегия соглашается с выводом суда о признании ФИО1 недобросовестным приобретателем по следующим основаниям.

На основании п. 1 ст. 302 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли.

Согласно разъяснениям, данным в п.п. 35, 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст.ст. 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ. Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Оспаривая добросовестность приобретения ФИО1 нежилого помещения, истец указывал на то, что ответчик ФИО1 должен был усомниться в праве продавца на отчуждение спорного объекта недвижимости при наличии только одного заочного решения и отсутствия иных правоустанавливающих документов, которые не были указаны в судебном решении, и безусловно свидетельствовали бы о наличии у ФИО7 права на нежилое помещение. По мнению истца, ответчик был обязан предпринять действия к анализу правоустанавливающих документов продавца, так как ФИО1 должен был видеть, что высота спорного помещения составляет <данные изъяты> м, между тем нежилые (офисные) помещения должны составлять не менее <данные изъяты> м, а также видеть проходящие по помещению коммуникации жилого дома.

Из материалов дела следует, что спорное нежилое помещение, право собственности на которое у ФИО7 возникло на основании заочного решения суда, находилось в собственности последнего в течение лишь <данные изъяты> дней (<дата> за ФИО7 было зарегистрировано право собственности, <дата> им была совершена оспариваемая сделка купли-продажи).

Указанное нежилое помещение в соответствии с договором купли-продажи приобретено ФИО1 за <данные изъяты> руб., в то время как стоимость этого помещения согласно оценке общества с ограниченной ответственностью «ФИО20» № от <дата> составляет <данные изъяты> руб.

С учетом обстоятельств дела, факта непродолжительного нахождения имущества в собственности ФИО7, существенного занижения стоимости нежилого помещения по договору купли-продажи, отсутствия у ФИО7 документов, с достоверностью подтверждающих приобретение им спорного объекта недвижимости, судебная коллегия считает, что при проявлении обычной степени осмотрительности ФИО1 должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы ФИО8 о не согласии с выводами суда о недобросовестности приобретения им имущества судебная коллегия находит необоснованными.

Доводы апелляционных жалоб ФИО1 и ФИО2 об отсутствии у истца полномочий на обращение в суд с названным иском и права требования передачи спорного объекта от ФИО1 к ТСЖ были предметом рассмотрения и оценки суда первой инстанции, оснований для их переоценки судебная коллегия не усматривает.

Выводы суда основаны на протоколе № от <дата> общего собрания жильцов <адрес>. Согласно данному протоколу собственники приняли решение о передаче в пользование и управление ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» спорного нежилого помещения, а также о передаче ТСЖ полномочий для обращения в судебные органы с соответствующими исками об истребовании перечисленного общего имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными всех сделок, заключенных в нарушение закона в отношении переданного имущества.

Указанное решение общего собрания в соответствии с действующим законодательством не оспорено и не признано незаконным. Доказательств обратного суду не представлено.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, об отсутствии у председателя ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» - ФИО13 оснований на занятие должности председателя и выдачу доверенности на подписание искового заявления, на выводы суда не влияют и не влекут отмену решения, поскольку полномочия ФИО13, как председателя правления ТСЖ, подтверждены выпиской из протокола № от <дата> общего собрания собственников дома и выпиской из ЕГРЮЛ от <дата>, в которой ФИО13 указан в качестве лица, имеющего право без доверенности действовать от имени юридического лица.

Законность избрания ФИО13 председателем правления предметом заявленных требований не являлась. Доказательств отсутствия у ФИО13 полномочий председателя правления ТСЖ «Дом на Университетской 65/73» апеллянтами не представлено.

Имеющаяся в жалобе ФИО1 ссылка о разрешении судом спора в отсутствие не привлеченного к участию в деле ФИО21 на выводы суда не влияет и прав ФИО1 не нарушает.

При таких обстоятельствах оснований для отмены судебного решения, как о том ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.

Нарушений или неправильного применения норм процессуального права, являющихся основанием для отмены решения, судом не допущено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1-329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Кировского районного суда г. Саратова от 08 апреля 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ФИО1, ФИО2 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи