Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации города Мегиона о признании торгов в форме аукциона и заключенного по его результатам договора аренды земельного участка, соглашения о расторжении договора недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании задатка и убытков,

по апелляционной жалобе администрации города Мегиона на решение Мегионского городского суда от 28 февраля 2017 года, которым постановлено:

«Удовлетворить иск ФИО1 к администрации города Мегиона о признании торгов в форме аукциона и заключенного по его результатам договора аренды земельного участка, соглашения о расторжении договора недействительными, применении последствий недействительности сделки, взыскании задатка и убытков полностью.

Признать недействительными торги в форме аукциона от (дата), проведенные департаментом муниципальной собственности администрации г. Мегиона на основании постановления администрации г. Мегиона от (дата)(номер) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером (номер), общей площадью 0,60 кв.метров, расположенного по адресу: (адрес) под размещение нестационарного объекта торговли, а также заключённый по результатам торгов договор аренды (номер) от (дата) и соглашение о расторжении данного договора от (дата).

Применить последствия недействительности торгов и договора аренды земельного участка, взыскав в пользу ФИО1 с администрации г. Мегиона задаток по договору аренды и арендную плату в сумме 100228руб.65коп., а также затраты по госпошлине в сумме 300 руб.».

Заслушав доклад судьи Гавриленко Е.В., судебная коллегия

установила:

Истец обратился в суд с иском к администрации г. Мегиона о признании недействительными торгов в форме аукциона от (дата), договора аренды земельного участка (номер) от (дата) и соглашения о расторжении договора от (дата), мотивируя свои требования тем, что по условиям договора ответчик передал ему земельный участок, который он обязался использовать под временный движимый объект - торговый павильон. В договоре аренды (п.4.2) указано об отсутствии ограничений части использования земельного участка, передаваемого в аренду. В акте приема-передачи также указано об отсутствии недостатков земельного участка, препятствующих использованию его по назначению. После получения документов о праве аренды он обратился в МУП ТВК с заявлением о выдаче технических условий присоединения к сетям инженерно-технического обеспечения для дальнейшего оформления проекта и строительства временного торгового павильона. Из ответа МУП ТВК следует, что данный земельный участок находится в охранной зоне сетей водоотведения и техническая возможность для выдачи ТУ отсутствует. Администрация г. Мегиона до того, как провести аукцион, должна была убедиться в наличии технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, определить границы с учетом красных линий и технических условий, что предусмотрено п.7 ст. 36 ЗК РФ. На основании вышеизложенного, проведенные торги в форме аукциона изначально были незаконными, что влечет за собой, недействительность в последствии заключенного договора аренды и соглашения о расторжении договора, взыскании убытков в его пользу с ответчика в сумме 100 228, 65 руб. (задаток и арендная плата).

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержал доводы иска, пояснив, что он неоднократно обращался к ответчику в устной форме, затем письменно по поводу строительства павильона. В 2015 году выяснилось, что нужно менять местоположение земельного участка, поскольку существующий земельный участок нельзя использовать в связи с расположением в охранной зоне. Ему было отказано в предоставлении технических условий. В июне 2016 ему предложили написать гарантийное письмо о том, что в случае ремонтных работ он обязуется в течение 6 часов убрать торговый павильон, что он сделал. Ему выдали технические условия, в соответствии с которыми обязали построить тепловую камеру, приобрести задвижки (стоимость которых около 100 000 руб.), прорыть канавы для коммуникаций, в том числе, через асфальтированную дорогу. Затем (дата) стороны подписали соглашение о расторжении договора аренды, но при этом ответчик отказался возвращать арендную плату и задаток по договору.

Представитель истца, поддерживая позицию истца, пояснила, что торги изначально были незаконными, поскольку земельный участок не мог быть использован под строительство торгового павильона, так как расположен в охранной зоне водоотведения. Наличие на земельном участке инженерных коммуникаций является обременением, о чем истец не был поставлен в известность. О том, что истец не сможет получить приемлемые технические условия для возведения павильона, ему стало известно в июне 2016 года.

Представитель ответчика возражая против иска, заявил ходатайство о применении последствий пропуска срока исковой давности, ссылаясь на тот факт что истцом пропущен годичный срок, установленный ст.181 ГК РФ для обращения в суд. Считают, что течение срока началось (дата), когда истец узнал от МУП ТВК об обстоятельствах, препятствующих размещению объекта нестационарной торговли. По сути иск также считает необоснованным, полагая, что технические условия требуются только при строительстве объекта, для возведения временного объекта ТУ не предусмотрены, должно быть только благоустройство. Спорный земельный участок был сформирован в 2003 г., повторного согласования при проведении аукциона в 2013 г. не было, в том числе с МУП ТВК. В межевом плане обнаружена кадастровая ошибка, но изменения в Реестр не внесены.

Судом постановлено вышеуказанное решение.

Не согласившись с решением суда, администрация г. Мегиона подали апелляционную жалобу, в которой просили отменить решение суда, приняв новое – об отказе в иске. В обоснование апелляционной жалобы указали, что выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, суд неправильно применил закон подлежащий применению. В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Основания для признания торгов недействительными установлены названной нормой и разъяснены в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17 ноября 2015 г. N 50, которым не относятся основания иска. Отсутствие в схеме размещения нестационарных торговых объектов, предусмотренной Федеральным законом от 28.12.2009 №381-Ф3 «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» не относится к нарушению правил проведения торгов. Кроме того, данный факт не повлиял на результат публичных торгов и не привел к ущемлению прав и законных интересов истца. В соответствии с п.п. 4 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ извещение с проведении аукциона должно содержать сведения о технических условиях подключения (технологического присоединения) только для объекта капитального строительства за исключением нестационарных. Постановлением администрации г. Мегиона от (дата)(номер) назначено проведение аукциона на право заключения договора аренды земельного участка площадью 60 кв.м с кадастровым номером 86:19:0010408:38, расположенного по адресу (адрес) под размещение нестационарного объекта торговли - торговый павильон. Федеральный закон от 28.12.2009 № 381-ФЗ «Об основах государственного регулирован торговой деятельности в Российской Федерации» допускает установку некапитального торгового объекта без подключения его к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно п. 6.3 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 54608-2011 «Услуги торговли. Общие требования» при размещении объектов мелкорозничной торговли должны быть обеспечены благоустройство и оборудование мест размещения, в том числе возможность подключения нестационарных торговых объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (при необходимости). Следовательно, перечисленными нормами, также как и Земельным кодексом РФ, даже с учетом специфики объекта как объекта торговли, допускается его размещение на земельном участке без подключения к сетям инженерно-технического присоединения. Администрацией не были нарушены нормы действующего земельного и гражданского законодательства. Обращение истца в МУП «Тепловодоканал» для предоставления технических условий подключения к сетям тепловодоснабжения и водоотведения осуществлялось истцом по собственной инициативе, невозможность использования объекта торговли без подключения к сетям судом не установлена, материалами дела не подтверждается. Кроме того, содержание технических условий и требования МУП «Тепловодоканал» в части требований построить силами арендатора тепловую камеру, приобрести задвижки, прорыть канавы и т.д. не является предметом настоящего спора. Формирование земельного участка непосредственно перед проведением оспариваемых торгов не производилось в связи с тем, что данный участок уже был сформирован, что следует из постановления администрации города от (дата)(номер) аукцион проведен в отношении участка, имеющего кадастровый номер, установленную площадь, границы и адрес. В соответствии со ст. 11.1 Земельного кодекса РФ (в редакции по состоянию на октябрь 2013 г.) земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. В материалах дела отсутствуют документы, устанавливающие границы охранных зон инженерных сетей и безусловно подтверждающие невозможность использования земельного участка для установки торгового павильона. В письме МУП «Тепловодоканал» от (дата) указано, что охранная зона сетей водоотведения до фундаментов зданий и сооружений должно составлять по горизонтали 3 метра. Однако, цель использования земельного участка - размещение нестационарного объекта торговли. Соответственно, не имеется причин, ограничивающих использование земельного участка истцом. Истцом пропущен срок исковой давности.

В возражениях на апелляционную жалобу истец не согласен с доводами жалобы и просит решение суда отменить, указал, что факт отсутствия торгового павильона на спорном земельном участке, неоднократные отказы МУП «Тепловодоканал» в выдаче технических условий, а также их разъяснения о нахождении участка в охранной зоне сетей водоотведения, свидетельствует о невозможности его использования.

Стороны, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, в связи с чем, на основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия по гражданским делам суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры находит возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правильность решения проверена в пределах доводов апелляционной жалобы.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на нее, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.

Статьей 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 607 ГК РФ, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Как установлено судом и следует из материалов дела, (дата) состоялись торги в форме аукциона, проведенные ДМС администрации г. Мегиона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 86:19:0010408:38, общей площадью 0,60 кв.метров, расположенного по адресу: (адрес), под размещение нестационарного объекта торговли (л.д. 74, 75, том 1).

(дата) между сторонами заключен договор аренды (номер) на данный земельный участок сроком по (дата) (л.д. 9-11, том 1).

Поименованный договор аренды расторгнут сторонами соглашением от (дата), зарегистрированным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (л.д. 82, том 1).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту; соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Согласно части 2 статьи 12 Федерального закона от 30.03.1999 N 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» при разработке нормативов градостроительного проектирования, схем территориального планирования, генеральных планов городских и сельских поселений, проектов планировки общественных центров, жилых районов, магистралей городов, решении вопросов размещения объектов гражданского, промышленного и сельскохозяйственного назначения и установления их санитарно-защитных зон, выборе земельных участков под строительство, а также при проектировании, строительстве, реконструкции, техническом перевооружении, консервации и ликвидации промышленных, транспортных объектов, зданий и сооружений культурно-бытового назначения, жилых домов, объектов инженерной инфраструктуры и благоустройства и иных объектов должны соблюдаться санитарные правила.

Указывая, что спорный земельный участок находится в охранной зоне сетей водоотведения и техническая возможность для выдачи технических условий для объекта торговли отсутствует, что препятствует использованию земельного участка по назначению, истец обратился в суд за защитой своих прав с требованиями о признании недействительными торгов в форме аукциона от (дата), договора аренды земельного участка (номер) от (дата) и соглашения о расторжении договора от (дата) года

В соответствии со ст. 449 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

По правилам статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Разрешая спор и удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из того, что в результате незаконных действий администрации города Мегиона индивидуальный предприниматель ФИО1 с момента заключения договора аренды и до его расторжения в июне 2016 года не мог по причинам, от него не зависящим, использовать земельный участок по целевому назначению, поэтому пришел к выводу, что на торги был выставлен земельный участок, который невозможно было использовать по назначению для возведения объекта мелкорозничной торговли, без согласования схемы размещения с соответствующими специальными службами.

С названными выводами судебная коллегия согласна.

Так, в судебном заседании установлено, что спорный земельный участок для торгов в виде аукциона не формировался, согласование с соответствующими специальными службами отсутствует, в аукционное дело вложены документы по выбору земельного участка в 2003-2005 г.г. под павильон-закусочную, который должен был установить ФИО2 в соответствии с договором аренды земли.

Согласно постановлению администрации города Мегиона от (дата)(номер) утверждена схема размещения нестационарных объектов на территории городского округа город Мегион на 2013 год. Схема содержит перечень как предоставленных ранее земельных участков под размещение нестационарных торговых объектов индивидуальным предпринимателям и юридическим лицам, так и планируемых к предоставлению земельных участков. Однако, спорный земельный участок в указанной схеме отсутствует.

Из справки Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Мегиона от (дата) следует, что на спорном участке проходят следующие инженерные сети: канализация подземная Д 200, электрокабель низкого напряжения воздушный, линия связи воздушная кабельная. Земельный относился к охранной зоне сетей водоотведения (инженерных сетей) (л.д. 12, том 1).

Названные обстоятельства также подтверждены ответами МУП «ТВК» в адрес ФИО1 на его неоднократные заявления о выдаче технических условий на проектирование подключения к инженерным сетям торгового павильона, которыми отказано по причине несоблюдения охранной зоны сетей водоотведения и отсутствия технической возможности (л.д. 18, 20, том 1).

В ходе проведения кадастровых работ проводилось уточнение местонахождения границ спорного земельного участка, в результате выявлена кадастровая ошибка, допущенная в (дата)., границы участка смещены на три метра в сторону согласно межевому плану от (дата)

При этом судебная коллегия считает необходимым отметить, что формирование земельного участка должно осуществляться не только с соблюдением требований, ограничений и запретов земельного законодательства, но и с учетом всей совокупности правовых норм, содержащихся как в законах, так и в подзаконных актах, регулирующих правоотношения, складывающиеся в смежных областях.

В соответствии с п. 6 ст. 2 Закона от 28 декабря 2009 г. N 381-ФЗ «Об основах государственного регулирования торговой деятельности в Российской Федерации» нестационарный торговый объект - это торговый объект, представляющий собой временное сооружение или временную конструкцию, не связанные прочно с земельным участком вне зависимости от наличия или отсутствия подключения (технологического присоединения) к технического обеспечения, в том числе передвижное сооружение.

ГОСТ Р 51773-2009 относит к ним павильоны, киоски, палатки, торговые автоматы и иные торговые объекты.

Истцом с учетом предложения администрации выбран вид нестационарного торгового объекта - павильон.

Павильон - это строение, имеющее торговый зал, рассчитанное на одно или несколько рабочих мест.

По требованиям п. 4.1 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 54608-2011 «Услуги торговли. Общие требования к объектам мелкорозничной торговли» (утв. приказом Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 08.12.2011 г. №742-ст), к объектам мелкорозничной торговли относят нестационарные торговые объекты, предназначенные и используемые для выкладки (демонстрации) товаров, обслуживания покупателей и проведения денежных расчетов с покупателями при продаже товаров.

Соответственно, павильон относится к объектам мелкорозничной торговли.

В рамках п. 6.2 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 54608-2011, не допускается размещение объектов мелкорозничной торговли в охранной зоне инженерных сетей, под железнодорожными путепроводами и автомобильными эстакадами, а также в 5-метровой охранной зоне от входов (выходов) в подземные пешеходные переходы.

Пунктом 6.3 также урегулирована при необходимости возможность подключения объекта к инженерным сетям.

Настоящий стандарт устанавливает общие требования к объектам мелкорозничной торговли, предназначен для юридических лиц различных организационно-правовых форм и индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги торговли в объектах мелкорозничной торговли.

Таким образом, действующее законодательство в своей совокупности в целях обеспечения безопасности и благополучия населения, устанавливает ограничение в виде запрета использования земельных участков для объектов мелкорозничной торговли в охранной зоне инженерных сетей.

Данный запрет при формировании земельного участка ответчиком учтен не был, что привело к формированию земельного участка с нарушением требований законодательства.

Доводы ответчика относительно того обстоятельства, что земельный участок был сформирован, о чем свидетельствует кадастровый номер, что обеспечивает все условия предоставления под размещение нестационарных объектов, судебной коллегией приняты быть не могут.

Как указывалось выше, требования к характеристикам земельного участка установлены соответствующими нормативными актами, действовавшими на момент формирования земельного участка, на земельном участке расположены инженерные сети: канализация подземная Д200, электрокабель низкого напряжения воздушный, линия связи воздушная кабельная, то есть земельный участок находится к охранной зоне сетей водоотведения (инженерных сетей), что является препятствием для размещения объектов мелкорозничной торговли.

В этой связи судебная коллегия полагает, что поскольку земельный участок сформирован с нарушениями требований закона, а соответственно, введен в гражданско-правовой оборот с подобными нарушениями, данный земельный участок не мог являться объектом правоотношений в рамках предоставления земельного участка в аренду для размещения нестационарного объекта торговли истцу.

Поскольку в силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса РФ признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, правильным является и вывод суда о недействительности договора аренды.

Подобное нарушение закона при определении объекта договора аренды влечет заключение договора аренды в противоречии с поименованными положения закона, а соответственно, в порядке статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации его ничтожность, на что верно указано судом первой инстанции.

Заключенный между сторонами договор аренды земельного участка (номер) от (дата) и в последующем заключенное соглашение от (дата) об его расторжении суд признал недействительными вследствие признания торгов в форме аукциона недействительными, поскольку сделка по проведению аукциона являлась ничтожной изначально ввиду отсутствия объекта торгов - надлежащего земельного участка.

Выводы суда о том, что договор аренды подлежит признанию недействительным, независимо от его расторжения, судебная коллегия находит законными и обоснованными, поскольку в силу закона ничтожный договор ничтожен с момента его заключения, а соответственно, не порождает прав и обязанностей у его сторон.

Прекращение договорных отношений в результате соглашения сторон о его расторжении в любом случае не изменяет сложившиеся до расторжения договора правоотношения, что в настоящем случае влечет за собой сохранение обязанностей арендатора, возникших до такого расторжения, включая обязанности по оплате арендных платежей, необходимость исполнения возникших обязательств.

В данном случае судом верно принято во внимание различие в правовых последствиях расторжения договора и признания его недействительным, учтена невозможность использования земельного участка арендатором в соответствии с его целевым назначением, ввиду чего суд, счел возможным признать недействительным договор.

По мнению судебной коллегии, выводы суда в данной части не противоречат положениям закона, основаны на верном определении юридически значимых и фактических обстоятельств по делу.

Иных доводов, способных повлиять на существо оспариваемого решения, апелляционная жалоба не содержит.

В ходе рассмотрения гражданского дела ответчиком было заявлено о пропуске срока исковой давности, поэтому суд правомерно данное заявление оставил без удовлетворения, указав, что в соответствии с ч.1 ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Ссылка на пропуск годичного срока исковой давности, предусмотренного ст.449 ГК РФ, не может быть принята во внимание, поскольку указанная редакция статьи введена в действие Федеральным законом от 08.03.2015 г., а гражданско-правовые отношения между сторонами возникли в 2013 г.

Истец ФИО1 прекратил предпринимательскую деятельность, что подтверждается уведомлением ИФНС России по Сургутскому району.

Перед заключением договора аренды истец оплатил задаток на участие в аукционе в размере 22 800 руб., что подтверждается копией платежного поручения от (дата) и затем вносил арендную плату за землю (дата) в сумме 35 800 руб. и (дата) в сумме 41628, 65 руб., всего 100 228,65 руб.

Данные денежные средства обоснованно взысканы с ответчика в пользу истца в связи с применением судом последствий недействительности сделки.

Судебной коллегией не усматривается оснований для переоценки названных обстоятельств.

Доводы апелляционной жалобы не содержат сведений, опровергающих выводы суда, а также данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении решения. По существу все доводы направлены на иное толкование материального права, регулирующего спорные правоотношения, и переоценку доказательств, исследованных в судебном заседании. Выводы суда, изложенные в решении, не противоречат материалам дела.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Мегионского городского суда от 28 февраля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации города Мегиона - без удовлетворения.

Председательствующий: Романова И.Е.

Судьи: Баранцева Н.В.

Гавриленко Е.В.