Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной и дополнительным апелляционным жалобам Сальникова Владимира Ивановича на решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 13 апреля 2022 года, которым

удовлетворены исковые требования администрации МО «Усть-Коксинский район» к Сальникову Владимиру Ивановичу о расторжении договора аренды, соглашения о внесении изменений в договор аренды.

Расторгнут договор аренды земельного участка №534 от 24 августа 2011 года, соглашение о внесении изменений в договор аренды № 308 от 14 октября 2020 года, заключенные между администрацией МО «Усть-Коксинский район» Республики Алтай и Сальниковым Владимиром Ивановичем.

Взыскана с Сальникова Владимира Ивановича в доход бюджета муниципального образования «Усть-Коксинский район» государственная пошлина в размере 300 рублей 00 копеек.

Заслушав доклад судьи Ялбаковой Э.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Администрация МО «Усть-Коксинский район» Республики Алтай обратилась в суд с иском к Сальниковой А.В. о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 32 536 рублей 71 копейка, расторжении договора аренды земельного участка №534 от 24.08.2011 г. Исковые требования мотивированы тем, что 24.08.2011 г. между администрацией МО «Усть-Коксинский район» Республики Алтай и Бухтуевой Т.Н. заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым Бухтуевой Т.Н. предоставлен в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, площадью 1800 кв.м, с местоположением: <адрес> В для индивидуального жилищного строительства. В соответствии с пп.2.1 п.2 договора аренды, срок аренды земельного участка установлен на 10 лет. В соответствии с п.3.1 договора аренды, размер ежегодной арендной платы за земельный участок составляет 1440 рублей. Ежегодная арендная плата вносится арендатором равными частями ежеквартально до 15 числа месяца следующего за последним месяцем расчетного квартального срока (пп.3.2 п.3 договора). 17.03.2016 г. между Бухтуевой Т.Н. и Сальниковой А.В. заключен договор уступки прав требований по договору аренды на основании которого права и обязанности по договору перешли к Сальниковой А.В. В нарушение условий договора ответчик надлежащим образом не исполнял принятые на себя обязательства по своевременному внесению платежей. Арендная плата не вносилась с 2015 года. Задолженность по арендной плате по состоянию на 07.12.2021 г. составляет 25618 рублей 55 копеек, пени 6 918 рублей 16 коп. 07.12.2021 г. ответчику направлена претензия о погашении задолженности по арендной плате и расторжении договора аренды. Истец требует расторжения договора аренды в судебном порядке, ссылаясь на п.п.4.1.3 п.4.1 договора аренды, согласно которой арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды при не внесении арендной платы более 6 месяцев. В ходе рассмотрения дела истец дополнил заявленные требования, просил расторгнуть соглашение о внесении изменений в договор аренды № 308 от 14.10.2020 г., а также отказался от исковых требований к ответчику в части взыскания задолженности по арендной плате и пени ввиду ее погашения ответчиком к моменту вынесения решения суда.

Суд вынес вышеизложенное решение, с которым не согласился Сальников В.И., в апелляционной жалобе просит его отменить, принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации отказать в полном объеме. Жалоба мотивирована тем, что из описательной части решения суда следует, суд исследовал наличие нарушений договорных обязательств со стороны лица, не имеющего процессуального статуса ответчика по настоящему делу – Сальниковой А.В., в то время как доказательства отсутствия нарушения договора аренды со стороны арендатора Сальникова В.И. исследованы не были. В материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик допускал существенные нарушения условий договора аренды. Кроме того, отсутствуют сведения о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка в отношении ответчика Сальникова В.И. Судом не дана оценка тому обстоятельству, что первоначальным арендатором задолженность по арендной плате была погашена 24 декабря 2022 года еще до получения претензии. Исковое заявление подано в суд 07 февраля 2022 года. Указывает, что арендодатель должен предоставить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок. Истцом не представлены доказательства существенности нарушения его права. За весь период с 2015 года по 2021 год истец только один раз направил в адрес арендатора претензию о наличии задолженности по арендной плате. Более того, не представлено доказательств того, что сумма в размере 32536 рублей 71 копейка является существенной для бюджета МО «Усть-Коксинский район». Ссылается на то, что судом не дана оценка договору уступки, заключенному 27 декабря 2021 года. Судом не принято во внимание, что арендатором до судебного заседания была оплачена арендная плата за весь 2022 год. Кроме того, суд не принял во внимание, что истцом нарушены разумные сроки подачи искового заявления в суд. Претензия направлена в адрес Сальниковой А.В. 07 декабря 2021 года, получена последней 24 декабря 2021 года, в этот же день произведена оплата задолженности. С иском в суд о расторжении договора аренды администрация обратилась 07 февраля 2022 года, то есть спустя 1,5 месяца. Полагает, что в данном случае разумным сроком следует считать 10 дней, являющихся сроком установленным администрацией МО «Усть-Коксинский район» для исполнения арендатором своих обязательств.

В дополнительных апелляционных жалобах указывает на то, что судом не был дан анализ информации, изложенной в справке администрации МО «Усть-Коксинский район» от 19 января 2022 года об отсутствии строений объектов недвижимости на спорном земельном участке. Полагает, что данная справка не может быть принята судом в качестве доказательства наличия или отсутствия строений на участке, так справка должна быть составлена на основании акта осмотра земельного участка, который должен быть составлен в присутствии обеих сторон и подписан ими. В данном случае акт осмотра составил сотрудник администрации в отсутствие понятых, арендатора и без уведомления последнего об осмотре. Копия акта осмотра арендатору не вручалась и не направлялась. Осмотр был проведен в зимнее время и сотрудник администрации не видел, что на земельном участке находится объект незавершенного строительства (нулевой цикл). На данный момент Сальниковым В.И. зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Полагает, что арендодатель имел возможность удостовериться в надлежащих деловых качествах нового арендатора и в его платежеспособности, так как аренда оплачена за весь 2022 год. Кроме того, на момент рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции (21 июня 2022 года) арендатор произвел оплату аренды за 2023, 2024 годы, что подтверждается представленными квитанциями. То есть ответчиком произведена полная оплата аренды до конца срока арендных отношений – до 24 августа 2024 года. 17 июня 2022 года ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства. Следовательно, оплата произведена, участок используется по назначению. Таким образом, новым арендатором не было нарушено ни одно из условий договора аренды земельного участка.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционных жалоб, выслушав третье лицо Сальникову А.В., поддержавшую доводы апелляционных жалоб, представителя ответчика администрации МО «Усть-Коксинский район» Иркитову Ю.В., полагавшую решение суда подлежащим оставлению без изменения, проверив законность и обоснованность судебного решения в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а по инициативе арендодателя аренда также может быть прекращена по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Статьей 619 ГК РФ предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. Одним из оснований расторжения договора по требованию одной из сторон по решению суда является существенное нарушение договора другой стороной.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При этом согласно статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 года № 11 «О некоторых вопросах связанных с применением земельного законодательства» обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 24.08.2011 г. между администрацией МО «Усть-Коксинский район» Республики Алтай и Бухтуевой Т.Н. заключен договор аренды №534 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, для индивидуального жилищного строительства, общей площадью 1800 кв.м.

В соответствии с указанным договором арендодатель передал, а ответчик принял в аренду земельный участок сроком на 10 лет (с 24 августа 2011 г. по 24.08.2021 г.).

17.03.2016 г. между Бухтуевой Т.Н. и Сальниковой А.В. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору, в соответствии с которым права и обязанности по договору аренды перешли к Сальниковой А.В.

14.10.2020 г. между администрацией МО «Усть-Коксинский район» и Сальниковой А.В. заключено соглашение № 308 о внесении изменений в договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, которым предусмотрено, что срок аренды земельного участка устанавливается на тринадцать лет, т.е. по 24.08.2024 г.

Из представленного истцом расчета следует, что арендная плата по договору не вносилась с 2015 по декабрь 2021 года. Задолженность по арендной плате по состоянию на 07.12.2021 г. составляет всего 32 536, 71 рублей, из которых долг по арендной плате - 25 618 рублей 55 копеек, пеня - 6 918 рублей 16 копеек.

07.12.2021 г. в адрес арендатора земельного участка Сальниковой А.В. направлена претензия с требованием о погашении задолженности по арендным платежам в течение 10 дней с предложением о расторжении договора. Претензия получена Сальниковой А.В. 24.12.2021 г. и в тот же день произведена полная оплата долга по договору аренды, что подтверждается платежной квитанцией от 24 декабря 2021 года. Определением Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 13 апреля 2022 года производство по делу в данной части прекращено.

27.12.2021 г. заключен договор уступки прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому Сальникова А.В. переуступила свои права по договору Сальникову В.И. Определением Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 28 февраля 2022 года произведена замена ненадлежащего ответчика Сальниковой А.В. на надлежащего – Сальникова В.И.

Разрешая исковые требования по существу, руководствуясь вышеуказанными нормами права, установив фактические обстоятельства дела, в том числе отсутствие внесения арендатором Сальниковой А.В. платежей по аренде земельного участка с 2015 по декабрь 2021 года, полагая указанные обстоятельства существенным нарушением условий договора аренды земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды земельного участка с Сальниковым В.И.

Не согласиться с выводами суда первой инстанции у судебной коллегии не имеется оснований, разрешая спор, суд правильно определил характер правоотношений сторон и нормы закона, которые их регулируют, исследовал обстоятельства, имеющие значение для разрешения спора, а представленные сторонами доказательства оценил по правилам статьи 67 ГПК РФ.

Судом установлено, что 07 декабря 2021 года арендодатель направил в адрес арендатора претензию о необходимости устранить допущенные нарушения по оплате долга по арендным платежам в течение 10 дней с момента получения претензии, и предложив одновременно расторгнуть договор аренды земельного участка. Данная претензия Сальниковой А.В. получена 24 декабря 2021 года.

Учитывая, изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что досудебный порядок урегулирования спора, установленный ч. 3 ст. 619 ГК РФ и п. 2 ст. 452 ГК РФ для обращения в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, истцом соблюден.

Согласно п. 4.4.2 договора, арендатор обязан уплачивать в размере и на условиях, установленных договором, арендную плату. В соответствии с п. 3.2 ежегодная арендная плата вносится арендатором равными частями, ежеквартально до 15 числа месяца следующего за последующим месяцем расчетного квартального срока (п. 3.2 договора). Исполнением обязательства по внесению арендной платы является квитанция об оплате, выданная полномочным органом с соблюдением условий п. 3.1-3.2 (п. 3.3 договора). Согласно п. 4.4.1 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Согласно п 4.1.1.арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Как верно указал суд первой инстанции, арендатором было нарушено одно из существенных условий договора – невнесение арендных платежей с 2015 года. Оплата была произведена лишь 24 декабря 2021 года, то есть на протяжении 7 лет арендатор обязанность по внесению арендных платежей не исполнял. Доказательств обратного Сальниковой А.В. в материалы представлено не было. Оплата задолженности по арендной плате в день получения претензии от арендодателя и уплата арендных платежей на будущее время за весь период действия договора аренды – до 2024 года после вынесения решения суда не исключает право арендодателя требовать расторжения договора. (Указанная позиция согласуется с практикой Верховного суда РФ определение от 22.10.2021 №306-ЭС21-18876).

Верховный Суд Российской Федерации в своем Определении от 26.08.2016 года по делу № 309-ЭС16-10089 указал, что само по себе погашение задолженности в разумный срок после получения должником соответствующего уведомления не является основанием для сохранения между сторонами договорных правоотношений. В противном случае недобросовестный арендатор получает возможность неоднократно нарушать свои обязательства в пределах срока действия договора.

Кроме того, из договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен арендатору для индивидуального жилищного строительства, вместе с тем, как следует из материалов дела, за период аренды с 2015 года строительство не велось.

Из справки, выданной администрацией МО «Усть-Коксинский район» от 19 января 2022 года (л.д. 14) и акта осмотра земельного участка от 12 января 2022 года, фотографий следует, что на спорном земельном участке строение объекта капитального строительства отсутствует. Оснований ставить под сомнение содержание данных справки и акта судебная коллегия не усматривает.

Согласно акту осмотра земельного участка от 09 июня 2022 года на земельном участке, расположенном по адресу <адрес> В располагается мелко заглубленный фундамент с неустановленным назначением. Данное обстоятельство подтверждается фотографиями, приложенными к акту.

Согласно Выписке из ЕГРН по состоянию на 17.06.2022 года, Сальникову В.И. на праве собственности принадлежит жилой дом, площадью 13,4 кв.м., степенью готовности незавершенного строительства 10%, расположенный по адресу: <адрес>

Из ответа администрации МО «Усть-Коксинский район» в адрес Сальникова В.Н. от 10.03.2022 года следует, что 25 февраля 2022 года Сальников В.И. обращался в администрацию с заявлением о планируемом строительстве на спорном земельном участке, на что получил отказ в удовлетворении заявления в связи с рассмотрением в районном суде дела о расторжении договора аренды.

Исходя из установленных обстоятельств дела, судебная коллегия приходит к выводу о том, что Сальниковым В.И. фундамент на земельном участке был возведен после обращения истца в суд с исковым заявлением о расторжении договора аренды и взыскании долга по арендным платежам, что свидетельствует о не использовании арендатором земельного участка по его целевому назначению на протяжении длительного периода времени начиная с 24.08.2011 года по март 2022 года.

С учетом изложенного, принимая во внимание существенное нарушение условий договора аренды земельного участка, а именно неуплату арендных платежей и неиспользование земельного участка по его целевому назначению на протяжении всего срока аренды, судебная коллегия приходит к выводу о том, что указанные обстоятельства являются безусловным основанием для расторжения договора аренды.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд исследовал наличие нарушений договорных обязательств со стороны лица, не имеющего процессуального статуса ответчика по настоящему делу – Сальниковой А.В., в то время как доказательства отсутствия нарушения договора аренды со стороны арендатора Сальникова В.И. исследованы не были, не влекут отмену решения суда, в связи со следующим.

При переуступке прав по договору аренды земельного участка на основании п. 9 ст. 22 ЗК РФ, переходят не только все права, но и все обязанности арендатора.

В силу положений ст. 384 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Следовательно, арендодатель не лишается права требовать расторжения договора аренды или уплаты обязательных платежей и санкций в связи с нарушениями, допущенными прежним арендатором. При этом не имеет значения, урегулирован данный вопрос в соглашении о замене стороны в обязательстве или нет. В данном случае факт отсутствия нарушения договора аренды со стороны арендатора Сальникова В.И. не лишает арендодателя права требовать расторжения договора аренды.

Ссылка апеллянта на то обстоятельство, что отсутствуют сведения о соблюдении истцом обязательного досудебного порядка в отношении ответчика Сальникова В.И., правового значения не имеет, поскольку на момент направления претензии, арендатором по договору являлась Сальникова А.В. (07 декабря 2021 года), а договор уступки о переходе прав к Сальникову В.И. заключен 27 декабря 2021 года, в связи с чем, оснований для направления претензии в адрес Сальникова В.И. не имелось.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истцом не соблюден разумный срок для обращения с иском в суд, судебная коллегия находит несостоятельным в связи со следующим.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в п. 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

Как следует из материалов дела, требование об оплате задолженности по арендной плате было выполнено Сальниковой А.В. 24 декабря 2021 года в день получения претензии от арендодателя. С иском в суд истец обратился 07 февраля 2022 года, то есть по истечении месяца. Между тем, указанный срок судебная коллегия находит отвечающим требованиям разумности.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к несогласию с выводами суда первой инстанции, не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, направлены на переоценку доказательств, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном понимании норм материального права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Суд исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно, процессуальных нарушений судом допущено не было, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 13 апреля 2022 года оставить без изменения, апелляционную и дополнительные апелляционные жалобы Сальникова Владимира Ивановича – без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в срок, не превышающий трех месяцев со дня вступления в законную силу судебного постановления в порядке, предусмотренном главой 41 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, путем подачи кассационной жалобы через суд первой инстанции.

Объявление в судебном заседании суда апелляционной инстанции только резолютивной части апелляционного определения и отложение составления мотивированного апелляционного определения в пределах пятидневного срока для соответствующей категории дел не изменяют дату его вступления в законную силу.

Председательствующий судья А.О. Имансакипова

Судьи И.В. Солопова

Э.В. Ялбакова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 29 июня 2022 года.