Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Шелеховского городского поселения о признании выкупной цены за жилое помещение заниженной, взыскании выкупной цены за жилое помещение, возмещении ущерба, причиненного изъятием жилья, долгом по ипотечному кредиту; по исковому заявлению администрации Шелеховского городского поселения к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, определении выкупной стоимости, выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Шелеховского городского суда Иркутской области от Дата изъята по данному гражданскому делу,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 в обоснование искового заявления указала, что постановлением Правительства Иркутской области от 29.05.2013 г. № 199-пп утверждена региональная программа «Переселение граждан, проживающих на территории Иркутской области из аварийного жилого фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2017 г.».

Городская адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории города Шелехова, из аварийного жилого фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2015 г.» утверждена постановлением администрации г. Шелехова от Дата изъята Номер изъятпа.

На основании распоряжения мэра Шелеховского муниципального образования от Дата изъята Номер изъят многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, включен в реестр аварийного жилищного фонда.

Собственников многоквартирного <адрес изъят> уведомили о включении дома в реестр аварийного жилищного фонда Дата изъята после принятия Дата изъята администрацией Шелеховского городского поселения постановления Номер изъятпа «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд Шелеховского поселения», согласно которому земельный участок с кадастровым номером 38:27:000202:92, расположенный по адресу: <адрес изъят>, и жилые помещения данного аварийного многоквартирного дома изымаются для муниципальных нужд.

Несмотря на то, что продажа аварийного жилого помещения осуществляется в обычном порядке, владелец жилья ставит в известность покупателя о том, что жилплощадь находится в аварийном состоянии (об этом необходимо указать в договоре). Однако при приобретении вышеуказанного дома в 2008 г. истца никто не уведомил о том, что дом признан аварийным. При этом на приобретение данного дома семьей С-вых был взят ипотечный кредит – 900 000 руб., срок гашения которого истекает в 2028 <адрес изъят> владелец дома после выяснения факта аварийности дома пояснил, что никогда никакая комиссия по обследованию дома на предмет аварийности к ним не приезжала. После приобретения жилого дома семья С-вых, имея двух несовершеннолетних детей, один из которых инвалид детства, дом благоустроили, провели капитальный ремонт, укрепив несущие конструкции, сделали пристрой из бруса, тем самым увеличив жилую площадь и увеличив стоимость приобретенного дома. В 2012 г. ФИО1 обратилась в администрацию и БТИ с желанием узаконить и официально оформить самовольное строение, что законом разрешено. Однако документы приняты не были, ФИО3 было отказано. При этом никаких письменных уведомлений собственникам так и не поступало. Актом технического обследования от Дата изъята межведомственной комиссии установлено, что дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, имеет физический износ 70 %. В соответствии с техническим паспортом от Дата изъята (составленного при приобретении недвижимости) и от Дата изъята территориального отдела по <адрес изъят> и <адрес изъят> - Обособленного подразделения ОГУП «ОЦТИ - Областное БТИ», фактический износ помещения, 1969 года постройки – 45 %. Согласно утвержденной постановлением администрации Шелеховского городского поселения от Дата изъята Номер изъятпа муниципальной программе «Переселение граждан, проживающих на территории г. Шелехова, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания в 2013-2017 гг.», внесенными в нее изменениями от Дата изъята Номер изъятпа, от Дата изъята Номер изъятпа, в соответствии со статьей 32 ЖК РФ определяется порядок обеспечения жилищных прав собственника жилого помещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Согласно ч. 1 указанной статьи жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Принимая во внимание, что квартира, представленная администрацией Шелеховского городского поселения, не удовлетворяла требованиям семьи С-вых, администрация города Шелехова определила размер возмещения за жилое помещение, принадлежащее ФИО1, в размере 811 200 руб.

При этом администрация указала, что в указанную сумму возмещения также включены рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе земельного участка, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением прав собственности на другое жилое помещение, расходы по нотариальному удостоверению и по государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение (ч. 6 ст. 32 ЖК РФ). Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. В нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду. С определением возмещения в размере 811 200 руб., истец не согласна на основании следующего. Истец полагает, что стоимость квартиры определена ответчиком с учетом аварийного состояния дома, что недопустимо, поскольку жилое помещение, подлежащее сносу, не представляет из себя никакой ценности, кроме стоимости годных ликвидационных остатков, конструкций. Фактически на земельном участке находится благоустроенный дом общей площадью 47,50 кв. м. (технический паспорт БТИ). Исходя из положений ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в совокупности со ст. 15 ГК РФ при решении вопроса о взыскании в пользу истцов выкупной цены жилого помещения необходимо не только определить стоимость утраченного имущества, но и размер причиненных убытков. Необходимо принять во внимание, по какой цене истец сможет приобрести квартиру аналогичной площади на рынке жилья в <адрес изъят>.

По состоянию на Дата изъята средняя цена квартиры на вторичном рынке в <адрес изъят> составила 1 492 645 руб., стоимость квадратного метра жилья в квартире на вторичном рынке составила 29 269 руб.

Изымаемый жилой дом имеет общую площадь 47,50 кв. м., следовательно, 47,50 * 29 269 = 1 390 277,50 руб.

Однако согласно статистическому исследованию рынка недвижимости при использовании сравнительного подхода специалистами ООО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» средняя рыночная стоимость объекта недвижимости квартиры общей площадью 47,50 кв. м. с прилегающем земельным участком общей площадью 3 сотки по адресу: <адрес изъят>, по состоянию на Дата изъята , составляет (округленно) 1 200 000 руб. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

Определенная оценщиком рыночная стоимость квартиры в сумме 1 200 000 руб. является наиболее достоверной и соответствует той стоимости жилого помещения истца, за которую оно могло быть продано или приобретено при обычных условиях (без учета аварийности). При этом необходимо учесть, что приобретался данный объект недвижимости в 2008 г. за 1 000 000 руб. Если при расчете требований руководствоваться справкой ООО «Национальное Агентство Оценки и Консалтинга» № п/п 17-041 от Дата изъята , то ответчик должен выплатить в пользу истцов стоимость изъятой квартиры в размере 1 200 000 руб. и ущерб, причиненный изъятием жилья в размере 190 277,50 руб. (1 390 277,50 – 1 200 000). Кроме того, на день подачи искового заявления долг истца по ипотечному кредиту, выданному на приобретение вышеуказанного жилого помещения, составляет 500 246,12 руб. В соответствии с ч. 7 ст. 32 ЖК РФ в выкупную стоимость включаются все убытки, в том числе убытки, которые собственник несет в связи досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами. Таким образом, при изъятии жилого помещения, принадлежащего ФИО1 ответчик обязан выплатить собственнику выкупную цену в размере 1 897 207,15 руб.

Истец, с учетом уточнения исковых требований, просила суд признать выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, в размере 811 200 руб.,
заниженной; взыскать с ответчика выкупную цену за жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, в ее пользу в размере 1 890 523,62 руб., из которой: 1 200 000 руб. стоимость изъятой квартиры, 190 277,50 руб. ущерб, причиненный изъятием жилья; 500 246,12 руб. долг по ипотечному кредиту, выданному на приобретение вышеуказанного жилого дома.

Администрация Шелеховского городского поселения обратилась с иском, указав в обоснование требований, что Постановлением <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъят-пп утверждена региональная адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес изъят> из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2017 годах». Городская адресная программа «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес изъят>, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2015 годах» утверждена постановлением администрации <адрес изъят> от Дата изъята Номер изъятпа. Ответчик является собственником изолированного жилого помещения в многоквартирном доме по адресу: <адрес изъят>, общей площадью 24 кв. м., состоящего из одной комнаты. На основании распоряжения мэра Шелеховского муниципального образования от Дата изъята Номер изъят многоквартирный дом, находящийся по адресу: <адрес изъят>, включен в реестр аварийного жилищного фонда. Дата изъята администрацией Шелеховского городского поселения принято постановление Номер изъятпа «Об изъятии земельных участков для муниципальных нужд Шелеховского поселения», согласно которому земельный участок с кадастровым номером 38:27:000202:92, местоположение которого: <адрес изъят> жилые помещения данного аварийного многоквартирного дома изымаются для муниципальных нужд. На основании заявления ответчика ФИО1 от Дата изъята , адресованного первому заместителю главы города, о предоставлении по договору мены жилого помещения общей площадью 24 кв. м. ответчику взамен аварийного жилого помещения было предложено и передано по акту приема-передачи новое жилое помещение, находящееся по адресу: <адрес изъят>, кв-л 11, <адрес изъят>, общей площадью 27, 1 кв. м.

Впоследствии ответчик отказалась от указанной квартиры, ссылаясь на несоответствие размера жилой площади в предлагаемом жилом помещении размеру жилой площадью в аварийном жилом помещении. В соответствии с требованиями ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса РФ истцом в адрес ответчика были направлены уведомления как собственнику жилого помещения, признанного аварийным (исх. администрации Номер изъят от Дата изъята и Номер изъят от Дата изъята ), с предложением в разумный срок самостоятельно осуществить реконструкцию или снос аварийного дома. Не получив ответа от ответчика о принятом решении, администрацией <адрес изъят> ответчику направлен проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд. До настоящего времени ответчик свое согласие или несогласие по представленному проекту соглашения не выразил, ответа в администрацию не поступало. Поскольку соглашение сторон о предоставлении другого жилого помещения взамен изымаемого не достигнуто, способом обеспечения жилищных прав граждан является выплата выкупной цены за изымаемое жилое помещение. Администрация Шелеховского городского поселения полагает, что размер возмещения за жилое помещение общей площадью 24 кв. м. составляет 811 200 руб. (из расчета 33 800 руб. за 1 кв. м. жилья), в указанную сумму возмещения также включены рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли собственников в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственникам жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые они несут в связи с изменением места проживания, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, расходы по нотариальному удостоверению и по государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение.

Администрация Шелеховского городского поселения просила суд определить выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> сумме 811 200 руб.; изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>, путем выкупа у ФИО1 по стоимости 811 200 руб.; прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>; признать право собственности администрации Шелеховского городского поселения на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Решением Шелеховского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята постановлено:

«Исковые требования ФИО1 к администрации Шелеховского городского поселения о признании выкупной цены за жилое помещение заниженной, взыскании выкупной цены за жилое помещение; возмещении ущерба, причиненного изъятием жилья, долгом по ипотечному кредиту удовлетворить частично.

Взыскать с администрации г.Шелехова в пользу ФИО1 выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> сумме 620 000 рублей, стоимость сарая, дровяника в сумме 50 000 рублей.

Отказать ФИО1 к администрации Шелеховского городского поселения в признании выкупной цены в сумме 811 200 рублей заниженной.

Отказать ФИО1 Шелеховского городского поселения во взыскании выкупной стоимости 1 200 000 рублей, ущерба от изъятия в сумме 190 277 рублей 50 копеек, долга по ипотечному кредиту в сумме 500 246 рублей 12 копеек.

Исковые требования администрации Шелеховского городского поселения к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, определении выкупной стоимости, выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности удовлетворить частично.

Определить выкупную стоимость жилого помещения, сарая, дровяника, расположенных по адресу: <адрес изъят> сумме 670 000 рублей.

Изъять жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят> путем выкупа у ФИО1.

Прекратить право собственности ФИО1 на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Признать право собственности администрации Шелеховского городского поселения на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят>.

Отказать администрации Шелеховского городского поселения в определении выкупной стоимости жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят> сумме 811 200 рублей.

Взыскать с администрации Шелеховского городского поселения расходы по проведению экспертизы в пользу ООО «Оценщик» в сумме 8 932 рубля 80 копеек.

Взыскать с ФИО1 судебные расходы по проведению экспертизы в пользу ООО «Оценщик» в сумме 7 067 рублей 20 копеек».

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить в части отказа в удовлетворении ее исковых требований, и принять в этой части новое решение. Суд первой инстанции пришел к необоснованному выводу о том, что не подлежат включению в выкупную цену как убытки долговые обязательства ФИО1 перед кредитной организацией, поскольку привлеченная к участию в деле кредитная организация в качестве третьего лица требований о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не предъявила, что решение вопросов государственной регистрации ипотеки в связи с переходом права собственности на заложенное имущество к администрации <адрес изъят> возможно во внесудебном порядке, и что один лишь факт наличия задолженности по кредитному договору не является убытками, связанными с изъятием жилого помещения. Вместе с тем статья 41 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» гласит, что если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, вследствие изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее (возмещение, ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель в случае прекращения права собственности залогодателя на заложенное имущество также вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого. Предполагая, что в связи с изъятием (выкупом) имущества для государственных или муниципальных нужд ее право собственности на спорное имущество будет прекращено, истец и обратилась в суд с требованием включить остаточную сумму, подлежащую выплате по ипотечному кредиту, в выкупную цену. В соответствии со статьей 354 ГК РФ если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, право залога распространяется на предоставленное взамен имущество либо, соответственно, залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своего требования из суммы причитающегося залогодателю возмещения. Залогодержатель вправе также потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства. Скорее всего банк заявит своё право к должнику (собственнику) на досрочное исполнение обязательства по выплате кредита, так как банк преследует цель возврата заемных денежных средств. Суд не дал оценку тому обстоятельству, что в соответствии с кредитным договором Номер изъят от Дата изъята заемщик взяла ипотечный кредит на приобретение изымаемого имущества, в размере 900 000 руб. под 13,5 % годовых. В соответствии с договором купли-продажи от Дата изъята отчуждаемая квартира продается по цене 1 000 000 руб., из которых 100 000 рублей истец оплатила до подписания договора за счет собственных средств, оставшаяся сумма 900 000 руб. оплачивается за счет кредитных средств (п.5 договора). На момент изъятия истец оплатила более половины ипотечного кредита, т.е. вложила в изымаемое имущество 100 000 руб. собственных денежных средств, а также более 500 000 руб. (основного долга и процентов) по ипотечному кредиту. На момент рассмотрения искового заявления долг истца по ипотечному кредиту составлял 500 246,12 руб. – сумма, которую при переходе права собственности кредитор имеет право потребовать досрочно во исполнение обеспеченного залогом обязательства. Если учесть, что суд, своим решением определил выкупную стоимость за изымаемое жилое помещение в размере 620 000 руб., то после расчета с кредитором у истца останется сумма в размере 119 753,50 руб. Этого ей не хватит, чтобы приобрести новую квартиру в городе Шелехове. В настоящее время в <адрес изъят> стоимость однокомнатной квартиры ориентировочно 1 200 000 рублей. Кроме того, суд, определяя размер выкупной цены, должен был руководствоваться совокупностью всех предоставленных доказательств. Устанавливая выкупную стоимость в размере 620 000 рублей, суд руководствовался заключением эксперта без учета Постановления <адрес изъят> от 29.12 2015г. Номер изъят-пп «Об установлении норматива стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на 2016 г.», без учета приказа Министерства регионального развития РФ от Дата изъята Номер изъят «О стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, предназначенной для определения в 2013 году размера предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, предназначенной для определения в 2013 году размера предельной стоимости одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при приобретении жилых помещений в рамках реализации ФЗ от 21.07.2007г. № 185-ФЗ «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» для <адрес изъят>, которыми установлена стоимость в размере 33 800 руб. за квадратный метр. Администрация Шелеховского городского поселения суду пояснила, что в рамках утвержденной городской адресной программы, планируемый объем финансирования расходов на переселение граждан из жилых помещений в аварийных многоквартирных домах рассчитывается с учетом стоимости одного квадратного метра общей площади жилья в размере 33 800 рублей, и просила суд определить размер возмещения за жилое помещение квартиру в сумме 811 200 руб. При определении размера возмещения за жилое помещение, включенного в программу переселения (реестр аварийного жилого фонда), необходимо было руководствоваться не только заключением эксперта, но и вышеприведенными нормативными актами. Нормы, содержащиеся в ст. 32 Жилищного кодекса РФ, в развитие положений ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения, направлены прежде всего на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения. Равноценным возмещением будет такая выплата собственнику стоимости жилого помещения, которая позволит собственнику приобрести имущество, аналогичное тому, которое он теряет в результате отчуждения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация Шелеховского городского поселения просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор Сибгатулина М.В. считает решение суда законным и обоснованным.

В заседание суда апелляционной инстанции не явились извещенные о месте и времени рассмотрения дела ФИО5, ФИО6, представитель ПАО «Сбербанк России», прокурор (т. 3, л.д. 23). В соответствии с положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Изучив материалы дела, заслушав доклад по делу, заслушав объяснения истца ФИО1, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, ее представителя ФИО7, поддержавшей доводы апелляционной жалобы и согласившейся с выкупной стоимостью в размере не менее 811 200 руб., объяснения третьего лица ФИО8, поддержавшей доводы апелляционной жалобы истца, объяснения представителя ответчика администрации Шелеховского городского поселения ФИО9, согласившейся с решением суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Право собственности ФИО1 на кв-ру по адресу: ФИО10, <адрес изъят> возникло по договору купли-продажи квартиры от Дата изъята , зарегистрировано Дата изъята Квартира имеет общую площадь 24 кв. метра.

Актом технического обследования межведомственной комиссии от Дата изъята жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>, признан непригодным для постоянного проживания. Акт утвержден распоряжением мэра Шелеховского муниципального образования Номер изъят от Дата изъята

Постановлением администрации <адрес изъят>Номер изъятпа от Дата изъята утверждена муниципальная программа «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес изъят>, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2017 гг.», в которую включен жилой дом, расположенный по адресу: <адрес изъят>.

Дата изъята ФИО1 обратилась с заявлением к главе <адрес изъят> о предоставлении жилого помещения по договору мены в связи со сносом аварийного жилого дома.

Взамен ФИО1 было предложено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес изъят><адрес изъят> общей площадью 27,1 кв. м., то есть более той, чем у нее была. Первоначально согласившись и подписав акт передачи спорной квартиры, заявлением от Дата изъята ФИО1 отказалась от предложенной ей квартиры. Заявлением от Дата изъята она возвратила ключи от предложенной ей квартиры, так как ее не устраивал размер жилой площади.

ФИО1 была уведомлена о реконструкции или сносе жилого помещения, ей была предложена денежная компенсация в сумме 811 200 руб. за изымаемое жилое помещение площадью 24 кв. м. исходя из стоимости 1 кв. метра 33 800 руб., с суммой которого ФИО1 не согласна. Спор в добровольном порядке сторонами не был разрешен, в связи с чем стороны обратились в суд с исками.

Администрация Шелеховского городского поселения, предлагая заключить ФИО1 соглашение, ссылалась на то, что стоимость 1 кв. метра в размере 33 800 руб. была определена с учетом рыночной стоимости общего имущества в многоквартирном доме, в т.ч. земельного участка, и убытков, причиненных собственнику помещения его изъятием, так как она определяется в специальном порядке, предусмотренном нормативными правовыми актами: муниципальной программой «Переселение граждан, проживающих на территории <адрес изъят>, из аварийного жилищного фонда, признанного непригодным для проживания, в 2013-2017 гг.» (раздел 3), государственной программой <адрес изъят> «Доступное жилье» на 2014–2020 годы, приказами Госстроя, Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на основании информации, предоставляемой Федеральной службой государственной статистики, предложений органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и данных мониторинга рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения.

Данные доводы органа местного самоуправления ответчиком не опровергнуты.

Стоимость 1 кв. метра, предложенная органом местного самоуправления (максимальная стоимость по муниципальной программе, из которой рассчитываются объемы финансирования) – 33 800 руб., и она выше стоимости, которую использует ФИО1 в исковом заявлении при расчете исковых требований (29 269 руб., в которой истец учла и стоимость земли, что видно из расчетов в исковом заявлении в т. 2, л.д. 7, 8, 115, 116).

Таким образом, стоимость 1 кв. метра, предложенная местной администрацией, не нарушает имущественные права ФИО1 исходя из ее иска. Спор между сторонами по существу вызван вопросом о том, надо ли учитывать площадь возведенного без разрешения пристроя, увеличившего площадь дома почти вдвое, и долг истца по ипотечному кредиту.

Суд первой инстанции обоснованно указал на то, что по договору купли-продажи от Дата изъята ФИО1 является собственником спорного жилого помещения общей площадью 24 кв. м. После приобретения квартиры ФИО1 произведена реконструкция жилого помещения в виде возведения пристроя. Разрешение на реконструкцию жилого помещения собственник ФИО1 не получала, в связи с чем при определении выкупной стоимости его площадь учитываться не должна.

Также суд первой инстанции обоснованно указал, что привлеченная к участию в деле кредитная организация требований о досрочном исполнении обязательств по кредитному договору не предъявила, один лишь факт наличия задолженности по кредитному договору не говорит о наличии убытков, связанных с изъятием жилого помещения.

Судом была назначена комиссионная судебная оценочная экспертиза, которая определила, что стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, составляет 620 000 руб. (без пристроя, но с учетом улучшений водоснабжения и водоотведения).

Заключением судебной экспертизы, таким образом, подтверждено, что предложенный администрацией Шелеховского городского поселения размер выкупной цены 811 200 руб. не нарушал имущественные права ФИО1, даже если учитывать стоимость сарая и дровяника в сумме 50 000 руб., которые суд первой инстанции также посчитал нужным оценить, и стоимость улучшений в виде водопровода (водоснабжения и водоотведения).

Более того, заключением судебной экспертизы определена стоимость доли в праве на земельный участок (причем с учетом пристроя) в сумме 110 000 руб. Если сложить эту стоимость со стоимостью жилого помещения (620 000 руб.), стоимостью сарая и дровяника (50 000 руб.), то и в этом случае получается меньше чем 811 200 руб., которые предложила ФИО1 местная администрация.

Учитывая, что в заседании суда первой инстанции администрация Шелеховского городского поселения не изменила свои исковые требования в сторону уменьшения выкупной стоимости, у суда первой инстанции не было оснований удовлетворять иск администрации частично, он подлежал удовлетворению в полном объеме.

В связи с неправильным применением судом первой инстанции норм материального права (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации) судебная коллегия считает необходимым, руководствуясь пунктом 4 части 1 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда отменить в части взыскания с администрации города в пользу ФИО1 выкупной стоимости жилого помещения в сумме 620 000 руб., сарая, дровяника в сумме 50 000 руб., в части частичного удовлетворения исковых требований местной администрации, в части отказа в определении выкупной стоимости жилого помещения в сумме 811 200 руб.

Необходимо принять в отмененной части новое решение, которым иск администрации города удовлетворить. В результате:

исковые требования ФИО1 к администрации Шелеховского городского поселения остаются удовлетворенными частично;

подлежит взысканию с администрации Шелеховского городского поселения в пользу ФИО1 выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в сумме 811 200 руб.;

остается без изменения отказ ФИО1 к администрации Шелеховского городского поселения в признании выкупной цены в сумме 811 200 руб. заниженной;

остается без изменения отказ ФИО1 во взыскании с администрации Шелеховского городского поселения выкупной стоимости 1 200 000 руб., ущерба от изъятия в сумме 190 277,50 руб., долга по ипотечному кредиту в сумме 500 246,12 руб.;

исковые требования администрации Шелеховского городского поселения к ФИО1 об изъятии жилого помещения путем выкупа, определении выкупной стоимости, выкупе жилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности удовлетворяются в полном объеме;

определяется выкупная стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в сумме 811 200 руб.;

остаются без изменения: изъятие жилое помещение путем выкупа у ФИО1, прекращение права собственности ФИО1 на жилое помещение, признание права собственности городского поселения на жилое помещение.

Судебная коллегия принимает во внимание и то, что представитель истца ФИО1 ФИО7 в заседании суда апелляционной инстанции выразила согласие с иском местной администрации в том смысле, что суд должен был установить выкупную стоимость во всяком случае в размере 811 200 руб.

Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией.

Ранее ФИО1 отказалась от получения квартиры по договору мены взамен подлежащего сносу. При выкупе жилого помещения имеет значение прежде всего рыночная стоимость выкупаемого жилья, а не те факторы социального значения, на которые ссылается ФИО1 Как собственник жилого помещения ФИО1 обязана самостоятельно обеспечивать его надлежащее содержание. При ненадлежащем содержании, создающем угрозу проживанию в нем, жилое помещение выкупается публично-правовым образованием. Приобретая ранее жилое помещение у предыдущего собственника, ФИО1 при разумной осмотрительности могла проверить его состояние, за действия продавца (предыдущего частного собственника) местная администрация не может нести ответственность. Договор купли-продажи между ФИО1 и предыдущим собственником в части цены, состояния имущества никем не оспорен. Не имеет существенного значения, по какой цене ФИО1 приобрела это жилое помещение, так как цена определяется по соглашению сторон, после его приобретения она пользовалась этим имуществом, то есть извлекала из него полезные свойства, что ведет к естественному износу и снижению стоимости имущества при прочих равных условиях.

Оценка рыночной стоимости жилого помещения, предложенная ФИО1, неверна, так как объект оценивался вместе с пристроем, выполненным в результате самовольной реконструкции дома.

Руководствуясь статьей 328 (пункт 2) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Иркутского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Шелеховского городского суда <адрес изъят> от Дата изъята по настоящему гражданскому делу отменить в части взыскания с администрации <адрес изъят> в пользу ФИО1 выкупной стоимости жилого помещения в сумме 620 000 рублей, стоимости сарая, дровяника в сумме 50 000 рублей и в части частичного удовлетворения исковых требований администрации Шелеховского городского поселения к ФИО1, определении выкупной стоимости жилого помещения, сарая, дровяника в сумме 670 000 рублей, отказа администрации Шелеховского городского поселения в определении выкупной стоимости жилого помещения в сумме 811 200 рублей.

В отмененной части принять по делу новое решение.

Взыскать с администрации Шелеховского городского поселения в пользу ФИО1 выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в сумме 811 200 рублей.

Определить выкупную стоимость жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес изъят>, в сумме 811 200 рублей.

В остальной части решение суда оставить без изменения.

Судья-председательствующий		О.Ф. Давыдова

Судьи		Л.В. Орлова
		П.А. Сазонов