Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего Киселевой С.Н., судей Орловой А.И., Мехонцевой Е.М. при секретаре Мезенцевой Е.А. рассмотрела в открытом судебном заседании 17 марта 2017 года гражданское дело по иску ФИО4 ( / / )15 к обществу с ограниченной ответственностью «...» о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными, признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на объекты недвижимости

по апелляционной жалобе общества с ограниченной ответственностью ...» на решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 23 декабря 2016 года.

Заслушав доклад судьи Орловой А.И., объяснения представителя ООО «...» ФИО1, представителя третьего лица ФИО2 - ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения ФИО4 и его представителя ФИО5, просивших решение суда оставить без изменения, судебная коллегия

установила:

ФИО4 обратился в суд с иском к ООО «... о признании договоров купли-продажи недвижимости недействительными, признании договора купли-продажи недвижимого имущества заключенным, признании права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование иска указал, что ( / / ) заключил с ООО «... договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым ООО «...» передало ФИО4 в собственность недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. .... Цена договора составила 5500000 рублей. Оплата по договору должна была производиться ежемесячно, сначала по 50000 рублей, затем по 100000 рублей в месяц. Договор купли-продажи от ( / / ) был подписан со стороны продавца директором ООО «...» ( / / )7, однако все переговоры по сделке ФИО4 вел с представителем ООО «...( / / )6, который привез в ... готовый текст договора купли-продажи, подписанный директором ( / / )16 и имевший оттиски печати общества. В процессе исполнения договора ( / / ) по предположению ( / / )6 было составлено и подписано дополнительное соглашение «Об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа б/н от ( / / )», которое также была привезено ( / / )6 в ..., которое изменяло форму расчета по договору купли-продажи от ( / / ). В соответствии с условиями дополнительного соглашения ФИО4 в срок до ( / / ) должен был внести половину стоимости недвижимого имущества 2750000 рублей, определенной договором суммы, а оставшуюся сумму до ( / / ) в размере 2750000 рублей. Оплату по договору ФИО4 производил наличными денежными средствами, 550000 рублей ФИО4 внес в кассу общества, а 4 950000 рублей передал непосредственно ( / / )6, который в подтверждение внесенных платежей выдавал приходно-кассовые ордера, на которых стояла печать ООО «...». ( / / ) ФИО4 исполнил свои обязательства по договору купли-продажи. После выплаты половины суммы ФИО4 обратился к ( / / )6, как представителю ООО «...», с просьбой совершить государственную регистрацию перехода права собственности, но каждый раз он получал от ( / / )6 отказы, просьбы подождать с регистрацией под различными предлогами. ФИО4 не сомневался, что все необходимые процедуры по регистрации сделки будут совершены, поскольку доверял ( / / )6, однако впоследствии ( / / )6 предложил заключить договор аренды от ( / / ) между ООО «...» и ООО «... В последующем ФИО4 стал руководителем ООО «...». ( / / ) ООО «...» продало ООО «...» спорное недвижимое имущество. По состоянию на ( / / ) ФИО4 уже внес ООО «... 4130000 рублей. ( / / ) совершена государственная регистрация прекращения деятельности ООО «...» путем реорганизации в форме присоединения. Правопреемником ООО «...» стало ООО ... в число учредителей которого входили ( / / )6 и ( / / )7, в ( / / ) ООО «...» также ликвидировано. Просил признать недействительными договоры купли-продажи недвижимости № № от ( / / ), заключенные между ООО «...» и ООО «...»; применить последствия недействительности сделки. Исключить из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации спорного недвижимого имущества. Признать договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ( / / ) между ООО «... и ФИО4 заключенным. Признать за ФИО4 право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: ...

В судебном заседании ФИО4 и его представитель ФИО5 требования и доводы искового заявления поддержали, указали, что сделки, заключенные между ООО «...» и ООО «... являются мнимыми сделками, поскольку на сегодняшний проданные объекты не выбыли из под контроля ( / / )6

В судебном заседании представитель ООО ...» и представитель третьего лица ( / / )6 – ( / / )9 исковые требования не признал, указал на отсутствие доказательств того, что сделки, заключенные ( / / ) являются мнимыми; объекты были приобретены ООО «...» у предприятия банкрота в ходе торгов, проводимых конкурсным управляющим ( / / )6, результаты торгов не оспорены, переход права собственности прошел государственную регистрацию; заключенные ( / / ) договоры купли-продажи исполнены сторонами в полном объеме; считал, что ФИО4 пропущен срок исковой давности; договор купли-продажи от ( / / ) не является заключенным, поскольку государственная регистрация такого договора не произведена, договор сторонами не исполнен и был расторгнут ООО «...» в одностороннем порядке на основании пункта ... договора, в связи с нарушениями покупателем срока оплаты денежных средств; дополнительное соглашение от ( / / ) не подписано указанным в соглашении полномочным представителем продавца – директором ООО ...» ( / / )7, следовательно, оно также не является заключенным и не влечет правовых последствий.

В судебном заседании третье лицо ФИО6 считал, что заявленные исковые требования удовлетворению не подлежат, поскольку свои обязательства по договору купли-продажи от ( / / ) ФИО4 в полном объеме не исполнил; указал, что денежные средства в счет исполнения обязательств по договору купли-продажи от ( / / ) он от ФИО4 не получал; на момент продажи спорного недвижимого имущества ООО «...», находилось на грани банкротства, ООО «...» выступило в качестве приобретателя имущества; все договоры купли продажи от ( / / ) от имени ООО «...» подписывал ( / / )6, а от имени ООО «...» - ( / / )7 После перехода права собственности на спорные объекты к ООО «...» ФИО4 продолжал использовать проданные объекты, требования о возврате объектов ему не предъявляли.

Третьи лица ( / / )7, представитель ФГБУ «...» в судебное заседание не явились.

Решением Кушвинского городского суда Свердловской области от 23 декабря 2016 года исковые требования ФИО4 удовлетворены. Признаны недействительными договоры купли-продажи недвижимости № от ( / / ), № от ( / / ), № от ( / / )№ от ( / / )№ от ( / / )№ от ( / / ), заключенные между ООО «... и ООО «...». Применены последствия недействительности сделки. Исключены из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации права собственности ООО «...» на объекты права: .... Признан заключенным договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ( / / ) между ООО «...» и ФИО4 Признано за ФИО4 право собственности на вышеперечисленные объекты недвижимости, расположенные по адресу: ... Указано, что решение является основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Взысканы с ООО «...» в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины 35 500 рублей.

В апелляционной жалобе ООО ...» просит решение суда отменить, ссылаясь на отсутствие доказательств исполнения договора купли-продажи от ( / / ), заключенного между ФИО4 и ООО «...»; квитанции к приходно-кассовому ордеру не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими факт оплаты приобретенного имущества на основании договора купли-продажи от ( / / ), поскольку не соответствуют требованиям действующего законодательства о бухгалтерском учете; на отсутствие доказательств возникновения у ФИО4 права собственности на спорные объекты недвижимости; на отсутствие доказательств того, что ООО «...» уклонялось от государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО4; ФИО4 не исполнил свои обязательства покупателя по договору купли-продажи от ( / / ); договор купли-продажи от ( / / ) в соответствии с пунктом ... договора был в одностороннем порядке расторгнут ООО «...» в связи с существенным нарушением покупателем сроков оплаты денежных средств; ФИО4 одобрил расторжение договора купли-продажи от ( / / ) году путем принятия спорных объектов недвижимости в аренду на основании договора от ( / / )№, заключенного между ООО «...» и ООО «...» в лице директора ФИО4; истцом пропущен срок исковой давности по требованию о признании договора заключенным.

В заседание суда апелляционной инстанции третьи лица ( / / )6, ( / / )7, представитель ФГБУ «ФКП ...» не явились. Как следует из материалов дела, судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы ООО «...» назначено на 17 марта 2017 года определением от 10 февраля 2017 года, извещения о дате и времени рассмотрения дела направлены сторонам почтой 10 февраля 2017 года (л.д. 132 т.2). С учетом изложенного, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в связи с тем, что не явившиеся лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом и в срок, достаточный для обеспечения явки и подготовки к судебному заседанию, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку.

Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара (пункт 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Установив, что ( / / ) между продавцом ООО «... и покупателем ФИО4 был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа, в соответствии с которым продавец передал в собственность покупателя недвижимое имущество, расположенное по адресу: ..., что договор купли-продажи сторонами исполнен, имущество передано покупателю по акту приема-передачи ( / / ) и находится в его владении и пользовании, оплата по договору произведена ФИО4 в период с ( / / ) по ( / / ) в размере 5500000 рублей, суд правомерно признал договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ( / / ) заключенным и, как следствие, признал право собственности ФИО4 на спорное недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. При этом обязательным условием признания сделки мнимой является порочность воли каждой из ее сторон. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Установив, что исполнение договоров купли-продажи недвижимости №, №, №, №, №, № от ( / / ), заключенных между ООО «...» и ООО «...», сторонами сделок не производилось, имущество по сделкам продавцом ООО «...» покупателю ООО «...» не передавалось, спорные объекты продолжали находиться во владении и пользовании ФИО4, оплата по договорам ООО «...» не производилась, суд сделал правильный вывод о том, что при заключении сделок подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении, и правомерно признал договоры купли-продажи недвижимости №, №, №, №, №, № от ( / / ), заключенные между ООО «...» и ООО «...», недействительными.

Доводы апелляционной жалобы об отсутствии доказательств исполнения договора купли-продажи от ( / / ), заключенного между ФИО4 и ООО ...», не могут быть признаны состоятельными. Факт осуществления ФИО4 оплаты по договору от ( / / ) подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам за период с ( / / ) по ( / / ) годы, обоснованно принятыми судом во внимание.

Ссылка в жалобе на то, что квитанции к приходно-кассовым ордерам не являются надлежащими доказательствами, подтверждающими факт оплаты приобретенного имущества на основании договора купли-продажи от ( / / ), поскольку не соответствуют требованиям действующего законодательства о бухгалтерском учете, не могут быть приняты во внимание, поскольку несоблюдение требований действующего законодательства при выдаче квитанций к приходно-кассовым ордерам, в том числе законодательства о бухгалтерском учете имело место со стороны ООО «...». Как следует из протокола допроса директора ООО «...» ( / / )7 по уголовному делу № от ( / / ), она выполняла функции директора предприятия лишь номинально, фактически руководство полностью осуществлял ( / / )6, все договоры от имени общества составлял и заключал именно он, включая договор от ( / / ), ( / / )7 только ставила на них свою подпись, средствами ООО «...» она не распоряжалась, денежные средства в счет исполнения договора от ( / / )( / / )6 ей никогда не передавал, бывали случаи, что Попов передавал деньги в сумме 200000, 300000, 500000 рублей, а также другие суммы, получая эти денежные средства, она зачисляла их на счета ООО «...» как поступившие от физических лиц, движением денег по счетам занимался только ( / / )6...). Показания директора ООО «... подтверждают, что денежный оборот в ООО «...» осуществлялся с нарушением требований финансового и бухгалтерского законодательства, все решения принимались единолично ( / / )6, движение денежных средств не фиксировалось и не находило отражение в бухгалтерской отчетности. На нарушение требований, предъявляемых законодательством к финансовой (бухгалтерской) отчетности, указала и допрошенная судом свидетель ... Таким образом, представленные истцом квитанции с учетом реальных условий деятельности ООО «... правомерно приняты судом в качестве доказательств осуществления оплаты по договору.

Доводы жалобы о том, что основания для признания за истцом права собственности на спорное недвижимое имущество отсутствуют, не могут быть признаны состоятельными, поскольку такие основания возникли в связи с заключением и исполнением договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ( / / ).

Доводы апелляционной жалобы о том, что договор купли-продажи от ( / / ) в соответствии с пунктом № договора был в одностороннем порядке расторгнут ООО «...» в связи с существенным нарушением покупателем сроков оплаты, не могут быть признаны состоятельными, поскольку доказательствами не подтверждены.

В соответствии с п. ... договора купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа от ( / / ) в случае существенного нарушения покупателем сроков перечисления денежных средств продавец вправе в одностороннем (внесудебном) порядке расторгнуть настоящий договор. Договор считается расторгнутым с даты получения покупателем уведомления о расторжении договора.

В ходе рассмотрения дела стороной ответчика признавалось, что уведомление о расторжении договора ФИО4 не направлялось, данное обстоятельство представитель ответчика подтвердил и в суде апелляционной инстанции, в связи с чем основания для признания договора расторгнутым отсутствуют. Кроме того, сторона ответчика утверждает, что производить оплату по договору ФИО4 прекратил с ( / / ) года, однако какие-либо претензии в связи с неисполнением обязательства истцу на протяжении всех этих лет ООО «...» не предъявлялись, имущество у него не истребовалось, ФИО4 продолжает владеть и пользоваться спорными объектами недвижимости, что также опровергает доводы о расторжении договора от ( / / ).

Ссылка в жалобе на то, что истец одобрил расторжение договора от ( / / ) принятием спорных объектов в аренду по договору аренды от ( / / ), заключенному между ООО «...» и ООО «...», не может быть признана состоятельной. ФИО4 стороной указанного договора аренды не являлся, имущество по нему не принимал, а продолжал владеть и пользоваться объектами недвижимости на основании договора от ( / / ). При этом договор аренды от ( / / ) сторонами данной сделки не исполнялся, имущество от ООО «...» ООО «...» не передавалось, и не могло быть передано, поскольку ООО «...» этим имуществом не владело, арендная плата по договору не вносилась, доказательства иного суду представлены не были. Кроме того, договор аренды от имени ООО «... подписан директором ФИО4 (л.д. ...). Между тем, как следует из протокола очной ставки от ( / / ), из показаний ( / / )6 и ( / / )1, директором и учредителем ООО «...» на этот момент являлся ( / / )6, подписавший данный договор аренды от лица ООО «... ФИО4 стал учредителем и директором ООО ...» только ( / / ), то есть до этого момента полномочиями действовать от имени ООО «...» он не располагал.

Ссылка в апелляционной жалобе на статью 398 Гражданского кодекса Российской Федерации с указанием на то, что в данном случае покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи, не может быть признана состоятельной, указанная норма права к спорным правоотношениям не применима, поскольку спорное имущество с ( / / ) года находится во владении и пользовании истца, а договоры купли-продажи от ( / / ) сторонами не исполнялись, и ООО «...» объектами недвижимости никогда не владело и денежные средства за их приобретение ООО «...» не передавало, что подтверждается отсутствием каких-либо финансовых документов, подтверждающих факт оплаты.

Доводы представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что спорное имущество использовалось ООО «...», а не ФИО4, не могут быть признаны состоятельными, поскольку в ходе рассмотрения спора в суде первой инстанции ответчик не оспаривал факт нахождения имущества во владении и пользовании истца. Факт эксплуатации спорного имущества ФИО4, в том числе после заключения договоров купли-продажи от ( / / ), подтвердил в суде и ( / / )6...

Доводы представителя ответчика в суде апелляционной инстанции о том, что суд не установил наличие у истца материальной возможности исполнить договор купли-продажи от ( / / ), также не могут быть приняты во внимание, поскольку в ходе рассмотрения дела платежеспособность ФИО4 под сомнение участниками спора не ставилась, о необходимости истребования таких доказательств лица, участвующие в деле, не заявляли.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ФИО4 пропущен срок исковой давности по требованию о признании заключенным договора купли-продажи от ( / / ), не могут быть признаны состоятельными. В силу части 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права. Судом установлено, что о нарушении права со стороны ООО «...» ФИО4 узнал ( / / ), в связи с чем с этого дня подлежит исчислению трехлетний срок исковой давности, в том числе по такому избранному истцом способу защиты нарушенного права как признание договора купли-продажи заключенным. Иск предъявлен ФИО4 в переделах срока исковой давности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд правильно разрешил заявленный спор, а доводы, приведенные в апелляционной жалобе, не являются основаниями для отмены решения суда в силу статьи 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Кушвинского городского суда Свердловской области от 23 декабря 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий: С.Н. Киселева

Судьи: А.И. Орлова

Е.М. Мехонцева