Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО1 на решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 марта 2016 года по иску ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды, пени, штрафа.

Заслушав доклад судьи Селищева В.В., судебная коллегия

установила:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды, пени, штрафа.

В обосновании заявленных требований указал, что 30 января 2015 года между ним и ФИО1 был заключен договор аренды квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв.м., принадлежащей ФИО2 на праве собственности. Договор аренды квартиры б/н от ДД.ММ.ГГ. является одновременно актом приёма-передачи квартиры и находящегося в нём имущества (п.25 договора). Срок аренды составлял с 30 января 2015 года по 30 ноября 2015 года. Арендная плата за пользование квартирой, а также имущества, находящегося в ней, составляла <...> рублей за календарный месяц, включая оплату коммунальных услуг.

Ответчик не выполнял условия договора о внесении арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность в общей сумме <...> рублей, а именно: по уплате арендных платежей за период с 06 марта 2015 года по 30 ноября 2015 года в сумме <...> рублей; задолженность по уплате пени (штрафная неустойка) за несвоевременную уплату арендной платы за период с 10 марта 2015 года по 01 декабря 2015 года в сумме <...> рублей; задолженность по уплате денежного штрафа за нарушение арендатором условий п.27 договора аренды по событию, установленному и зафиксированному 01 декабря 2015 года в размере <...> рублей; задолженность по уплате денежной компенсации за нарушение арендатором условий п.28.1 договора аренды (не произведена уборка квартиры) по событию, установленному и зафиксированному 01 декабря 2015 года в размере <...> рублей; задолженность по уплате денежной компенсации, подлежащей взысканию за нарушение арендатором условий п.25 договора аренды (невозвращение комплекта ключей от входной двери), по событию, установленному и зафиксированному 01 декабря 2015 года в размере <...> рублей.

Истец неоднократно осуществлял телефонные звонки, направлял СМС-сообщения, а также с 18 мая 2015 года по 2 декабря 2015 года заказные письма с уведомлениями и описью вложения претензии, уведомления, акты, расчеты, соглашения и прочие документы, вытекающие из условий договора аренды, в адрес ответчика с целью урегулирования возникшего спора во внесудебном порядке. Однако ответов со стороны ответчика не последовало.

6 октября 2015 года и 6 ноября 2015 года в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора аренды с 30 ноября 2015 года с требованием погасить образовавшуюся задолженность, осуществить передачу арендуемой квартиры и находящегося в ней имущества по акту приёма-передачи, а также подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

Для реализации вышеуказанных мероприятий ответчик был письменно извещен о дате, времени и месте их проведения, предупрежден, что в случае, если арендатор уклонится 30 ноября 2015 года от передачи квартиры и находящегося в ней имущества, арендодатель в присутствии свидетелей 01 декабря 2015 года осуществит в одностороннем порядке расторжение договора аренды, а также приёмку квартиры и находящегося в нём имущества в порядке и на условиях, определенных условиями договора, с оформлением соответствующих документов.

В связи с тем, что ответчик не явился для передачи (возврата) арендованной квартиры и находящегося в нём имущества в установленную дату и время, истцом, в присутствии двух свидетелей, был осуществлён приём-передача (возврат) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о чем составлены соответствующие документы, предусмотренные условиями договора и в последствие направленные по почте в адрес ответчика.

2 декабря 2015 года в адрес ответчика была направлена последняя претензия с просьбой осуществить арендатором погашение образовавшейся задолженности, которая осталась без ответа и удовлетворения.

На основании изложенного ФИО2 просил суд взыскать в его пользу с ответчика ФИО1:

- арендную плату за период с 6 марта 2015 года по 30 ноября 2015 года в размере <...> руб.;

- сумму пени (штрафная неустойка) за несвоевременную уплату арендной платы за период с 10 марта 2015 года по 1 декабря 2015 года в размере <...> рублей;

- денежный штраф за нарушение ответчиком п. 27 договора аренды в размере <...> руб.;

- сумму денежной компенсации, связанной с уборкой квартиры, и нарушением ответчиком п. 28.1 договора аренды в размере <...> руб.;

- сумму денежной компенсации, связанной с невозвращением комплекта ключей от входной двери, и нарушением ответчиком п. 25 договора аренды в размере <...> руб.;

- расходы по оплате государственной пошлины в сумме <...> рублей;

- расходы по оплате юридических услуг в размере <...> рублей;

- расходы, связанные с отправкой почтовых отправлений в размере <...> рублей.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении, просил рассмотреть дело в его отсутствие с участием представителя по доверенности ФИО3

В судебном заседании представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в иске.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте слушания дела извещалась надлежащим образом, в письменных возражениях указала, что в указанной квартире не проживала с конца апреля 2015 года. Квартира была передана ФИО2 в надлежащем порядке, в связи с чем договор аренды от ДД.ММ.ГГ. расторгнут между сторонами с конца апреля 2015 года, задолженность по арендной плате отсутствует.

Руководствуясь ст.167 ГПК РФ, суд счёл возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле.

Решением Центрального районного суда г.Тулы от 28 марта 2016 года исковые требования ФИО2 к ФИО1 о взыскании суммы долга по договору аренды, пени, штрафа, судебных расходов, удовлетворены частично.

Суд решил: взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 арендную плату в размере <...> рублей; пени за несвоевременную уплату арендных платежей в размере <...> рублей; штраф за нарушение п.27 договора аренды в размере <...> рублей; компенсацию за нарушение п.28.1 договора аренды, связанную с уборкой квартиры, в размере <...> рублей; компенсацию за не возврат комплекта ключей от входной двери и нарушением п.25 договора аренды в размере <...> рублей; почтовые расходы в размере <...> рублей; расходы по оплате услуг представителя в размере <...> рублей; расходы по оплате государственной пошлины в размере <...> рублей, а всего <...> рубль.

В удовлетворении остальной части заявленных требований ФИО2 было отказано.

В апелляционной жалобе ответчик ФИО1 просит отменить решение Центрального районного суда г. Тулы от 28 марта 2016 года как незаконное и необоснованное.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указала, что суд обязан был установить фактический период проживания ответчика в квартире истца, и исходя из фактического проживания ответчика произвести расчет задолженности по арендной плате.

В представленном отзыве на апелляционную жалобу истец ФИО2 просит решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 без удовлетворения.

Представитель истца ФИО2 по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил оставить обжалуемое решение без изменения.

Истец ФИО2, ответчик ФИО1 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав объяснение представителя истца ФИО2 по доверенности ФИО3, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч. 1 ст. 327.1. ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

Разрешая спорные правоотношения, суд первой инстанции установил обстоятельства, имеющие значение для дела, проверил доводы и возражения сторон по существу спора и обоснованно пришел к выводу о частичном удовлетворении требований ФИО2

Указанный вывод суда мотивирован в постановленном по делу решении, подтвержден имеющимися в материалах дела доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку в соответствии с положениями ст. 67 ГПК РФ, и не противоречит требованиям материального закона, регулирующего спорные правоотношения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, квартира, общей площадью <...> кв.м., расположенная по адресу: <адрес> принадлежит на праве собственности истцу ФИО2, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права № от ДД.ММ.ГГ.

30.01.2015 года между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор аренды вышеуказанной квартиры.

Согласно п. 1 вышеуказанного договора аренды квартиры ФИО2 сдал в аренду, а ФИО1 приняла во временное владение и пользование однокомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, что свидетельствует об исполнении истцом своих обязательств по договору аренды от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 2 вышеуказанного договора аренды квартиры, срок аренды составляет с 30.01.2015 года по 30.11.2015 года.

В соответствии с п.п. 4, 5 договора аренды арендная плата за пользование квартирой, а также имущества, находящегося в ней, составляет <...> рублей за календарный месяц, включая ежемесячную оплату коммунальных услуг. Оплата арендной платы за текущий календарный месяц, а также возмещение коммунальных услуг осуществляется арендатором в момент подписания настоящего договора аренды. Арендная плата оплачивается арендатором ежемесячно до 06 числа текущего месяца.

В п. 10 договора аренды перечислено имущество, находящееся в переданной в аренду квартире.

Договор аренды квартиры от ДД.ММ.ГГ. является одновременно актом приёма-передачи квартиры и находящегося в нём имущества (п. 25 договора).

Ответчик свои обязательства по договору аренды надлежащим образом не исполнил.

В соответствии с п. 14 договора аренды квартиры арендодатель имеет право (по своему усмотрению) в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды с арендатором в случае: если арендатор уклоняется от оплаты арендной платы.

Истцом ответчику заказными письмами ДД.ММ.ГГ., ДД.ММ.ГГ. направлены уведомления о прекращении договора аренды от ДД.ММ.ГГ. по причине нарушения арендатором п. 14.1 договора аренды.

В связи с чем ФИО2 просил ФИО1 незамедлительно осуществить возврат имущества в порядке и на условиях определенных договором аренды и обеспечить подписание сторонами приложения № (соглашение о расторжении договора аренды) и № (акт приёма-передачи (возврата) квартиры) к договору аренды.

Также истцом в адрес ответчика были направлены досудебные претензии от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД.ММ.ГГ., от ДД,ММ.ГГ.

С 18.05.2015 года по 02.12.2015 года, истец в адрес ответчика неоднократно направлял по почте заказными письмами с уведомлениями и описью вложения претензии, уведомления, акты, расчеты, соглашения и прочие документы, вытекающие из условий договора аренды, с целью досудебного урегулирования возникшей ситуации в досудебном порядке. Однако почтовая корреспонденция была оставлена ответчиком без рассмотрения и удовлетворения.

06.10.2015 года, 06.11.2015 года в адрес ответчика было направлено уведомление о прекращении договора аренды с 30.11.2015 года с требованием погасить образовавшуюся за арендатором задолженность, осуществить передачу арендуемой квартиры и находящегося в ней имущества по акту приёма-передачи, а также подписания сторонами соглашения о расторжении договора аренды.

Для реализации вышеуказанных мероприятий ответчик был письменно извещен о дате, времени и месте осуществления вышеуказанных мероприятий, а также предупрежден, что в случае, если арендатор уклонится 30.11.2015 года от передачи квартиры и находящегося в ней имущества, арендодатель в присутствии свидетелей 01.12.2015 года осуществит в одностороннем порядке расторжение договора аренды, а также приёмку квартиры и находящегося в нём имущества, в порядке и на условиях определенным условиями договора, с оформлением соответствующих документов, с последующим составлением бумаг арендатору.В связи с тем, что ответчик не явился для передачи (возврата) арендованной квартиры и находящегося в нём имущества в установленную дату и время, истцом, в присутствии двух свидетелей, была осуществлена приём-передача (возврат) квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, о чем составлены соответствующие документы, предусмотренные условиями договора и в последствии направленные по почте в адрес ответчика, что подтверждается актом приёма – передачи (возврата) квартиры и имущества по договору аренды, подписанного ФИО2, в присутствии свидетелей.

02.12.2015 года в адрес ответчика была направлена последняя претензия с просьбой осуществить погашение образовавшейся задолженности, которая осталась без ответа и удовлетворения.

В соответствии с п. 39 договора аренды от ДД.ММ.ГГ. ФИО1 в момент заключения договора были разъяснены и понятны все его условия, в том числе условия наступления ответственности за неисполнение и/или нарушение условий договора, а также условия, основания и порядок применения и исчисления арендодателем денежных компенсаций (по п. 26, 28.1), денежных штрафов (п. 27, 28.8), исчисления пеней (п. 35) за нарушение арендатором условий договора аренды, что подтверждается собственноручной подписью арендатора на каждой странице договора аренды.

ФИО1 также был разъяснен порядок и условия расторжения договора аренды и возврата арендованного имущества арендодателю (п. 26, 27, 28, 29 договора). Также в п. 40 договора аренды указывается перечень документов подлежащих составлению и подписанию сторонами при его расторжении, с содержанием и формой каждого приложения к договору аренды арендатор лично ознакомлен, о чем свидетельствует его подпись на каждом приложении.

В соответствии с п. 16 договора аренды при одностороннем расторжении договора по инициативе арендодателя (в случаях предусмотренных п. 14 договора аренды), уплаченная арендная плата, а также стоимость коммунальных платежей, внесенная арендатором за текущий месяц, последнему не возвращается, кроме того, арендодателем применяются к арендатору штрафные санкции, связанные с нарушением арендатором условий договора.

Согласно п. 27 договора аренды обязанность по уплате арендатором ежемесячной арендной платы за квартиру, а также возмещение стоимости коммунальных платежей, установленных п. 4-5 настоящего договора, сохраняется за арендатором до момента (даты) подписания сторонами договора акта приёма - передачи (возврата) арендованной квартиры и имущества, находящегося в ней (приложение № к договору).

Возврат переданной в аренду квартиры и находящегося в нём имущества от арендатора к арендодателю должен быть произведен не позднее даты окончания срока действия договора аренды, указанного в настоящем договоре или даты определенной арендодателем в порядке и на условиях, оговоренных в договоре аренды.

При нарушении вышеуказанных сроков передачи (возврата) квартиры и находящегося в нём имущества (т.е. передача (возврат) квартиры и имущества по истечении установленного срока действия аренды), арендатор обязан уплатить арендодателю денежный штраф в размере стоимости ежемесячной арендной платы, указанной в п. 4 настоящего договора.

По условиям договора (п.35) при неуплате арендатором платежей в срок начисляются пени в размере 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно расчету, представленному истцом, сумма задолженности по арендным платежам за период с 06.03.2015 года по 30.11.2015 года составляет <...> рублей, сумма пени за просрочку арендных платежей за период с 10.03.2015 года по 01.12.2015 года - <...> руб.

Расчет задолженности по арендной плате и суммы пени за несвоевременную оплату коммунальных платежей, произведенный истцом, суд нашел правильным. Ответчиком он не опровергнут.

В соответствии с п. 28.1 договора аренды в момент передачи арендованного имущества (возврата) квартира должна быть убранной и чистой, то есть арендатором должна быть произведена «генеральная уборка» квартиры, из квартиры должен быть вынесен мусор и личные вещи арендатора.

В случае, если по личному мнению арендодателя будет установлено, что в момент передачи (возврата) арендуемой квартиры в ней арендатором не произведена «генеральная уборка», в квартире будет иметь место беспорядок и грязь, присутствовать мусор, а также чужие вещи, арендодатель вправе отказаться от приемки квартиры и имущества до момента окончания арендатором мероприятий по её уборке (либо получения от последнего денежной компенсации за уборку квартиры в размере <...> рублей. Размер денежной компенсации, связанный с приведением квартиры в надлежащее (чистое, прибранное состояние), является фиксированным и согласованным сторонами.

При этом, в случае если арендодатель осуществляет приемку квартиры в одностороннем порядке без фактического участия арендатора, то принимаемая квартира по умолчанию считается не прибранной, в связи с чем для арендатора наступает безусловная обязанность уплаты денежной компенсации связанной с её уборкой, а размер денежной компенсации, связанный с приведением квартиры в надлежащее (чистое, прибранное состояние), является фиксированным и согласованным сторонами.

В момент составления акта о приёмки квартиры от ДД.ММ.ГГ. за подписью арендодателя ФИО2 и свидетелей К. Д.Н., Р.Д.Б. установлено, что квартира не приведена в состояние определенное п. 28.1 договора аренды, а именно квартира не прибрана, в ней имеется грязь, пыль, не вымыты полы, грязная сантехника, полы затоптаны.

Согласно представленному расчёту, компенсация за нарушение условий п. 28.1 договора аренды (не произведена уборка квартиры при её возврате) составляет <...> рублей.

Как предусмотрено п. 25 договора аренды в случае не возврата арендатором по каким-либо причинам ключей от квартиры (всех ключей/либо одного из комплекта), арендатор обязан уплатить арендодателю денежную компенсацию, связанную с необходимостью замены замков входной двери, в количестве двух комплектов, в размере <...> рублей.

На момент приёмки квартиры и составления акта от ДД.ММ.ГГ было установлено, что арендодателем не возвращён комплект ключей от арендуемой квартиры. Арендодателю пришлось с помощью специалиста вскрывать квартиру и затем устанавливать новые замки, что также зафиксировано в акте от ДД.ММ.ГГ.

В соответствии с п. 2 договора аренды срок договора аренды составляет с 30.01.2015 года по 30.11.2015 года.

Согласно п. 27 договора аренды возврат переданной в аренду квартиры и находящегося в нём имущества от арендатора к арендодателю должен быть произведён не позднее даты окончания срока действия аренды, указанного в настоящем договоре или дополнительном соглашении к нему.

При нарушении вышеуказанных сроков передачи (возврата) квартиры и находящегося в нём имущества (то есть передачи (возврата) квартиры и имущества по истечении установленного срока действия аренды), арендатор обязан уплатить арендодателю денежный штраф в размере стоимости ежемесячной арендной платы указанной в п. 4 настоящего договора, то есть в данном случае <...> рублей.

Истец направил в адрес ответчика уведомления 06.10.2015 года, 06.11.2015 года в котором указал, что 30.11.2015 года истекает установленный договором срок аренды по окончанию которого необходимо передать полученное в аренду имущество, в связи с чем арендатору ФИО1 предлагалось 30.11.2015 года в 15-00 часов присутствовать по адресу: <адрес>, при передачи квартиры, с целью подписания соответствующих документов и передачи ключей от квартиры. В случае если арендатор уклониться от передачи квартиры 30.11.2015 года, то арендодатель 01.12.2015 года в 15-00 часов в присутствии свидетелей произведет вскрытие квартиры. Так же арендатор был предупрежден о применении к нему штрафных санкций, предусмотренных п. 27 договора аренды.

Судом установлено, что ответчик ФИО1 30.11.2015 года не явилась по вышеуказанному адресу для передачи арендованной квартиры и имущества в ней. В связи с этим указанная квартиры была 01.12.2015 года вскрыта арендодателем ФИО2 в присутствии свидетелей.

Поскольку ФИО1 были нарушены условия договора аренды (п. 25, п. 27, п. 28.1), ей не оплачивались в установленные договором сроки арендная плата за жилое помещение, которое находилось у неё в пользовании с 30.01.2015 года по 30.11.2015 года, суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения требований истца в части взыскания с ФИО1 задолженности по арендной плате в размере <...> рублей, компенсации за нарушение п. 28.1 договора аренды, связанной с уборкой квартиры, в размере <...> рублей, компенсации за невозврат комплекта ключей от входной двери и нарушением п. 25 договора аренды в размере <...> рублей.

Указанный вывод суда согласуется с требованиями положений ст. ст. 309, 310, 450, 606, 609, 614, 615, 616, 619, 622 ГК РФ.

Разрешая требования истца в части взыскания с ФИО1 суммы пени за несвоевременную оплату арендных платежей, а также денежного штрафа за нарушение ответчиком п. 27 договора аренды, суд исходил из следующего.

Статьей 330 ГК РФ определено, что неустойкой признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник должен уплатить кредитору в случае просрочки исполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательств, средством возмещения потерь, вызванных нарушением должником своих обязательств.

Согласно ст. 333 ГК РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При определении размера взыскиваемой санкции суд исходил из соотношения размера неустойки и размера основного обязательства, принципа соразмерности начисленной неустойки последствиям неисполнения обязательств ответчиком, длительности периода начисления неустойки, которая по своему существу является способом обеспечения исполнения обязательств должником и не должна служить средством обогащения кредитора.

Принимая во внимание, что размер взыскиваемых пени и штрафа явно несоразмерны последствия нарушения исполнения ответчиком договорных обязательств, а также установив, что пени начислены за период с 10.03.2015 года по 01.12.2015 года, что говорит о допущении истцом длительности времени нахождения своего права в нарушенном состоянии, способствующее увеличению размера пени, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об уменьшении размера пени и штрафа, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца до указанных в решении размеров.

Судебная коллегия соглашается с указанным выводом суда первой инстанции, находя его верным.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о частичном удовлетворении заявленных истцом требований.

Вопрос о взыскании расходов по оплате государственной пошлины, расходов на оплату услуг представителя, почтовых расходов судом разрешен правильно, с учетом требований ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ.

Выводы суда первой инстанции подробно мотивированы, соответствуют содержанию исследованных доказательств и норм права, регулирующих спорные правоотношения, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Довод апелляционной жалобы ФИО1 о том, что она с апреля 2015 года не проживала в арендованной квартире, так как выехала на постоянное проживание в другой регион, не имеет правового значения в данном случае, поскольку ответчик не предприняла надлежащих мер к расторжению договора аренды квартиры в установленном договором порядке.

Каких – либо доказательств, объективно свидетельствующих о том, что ФИО1 предпринимала меры к досрочному расторжению договора аренды и возврату истцу арендованной квартиры в установленном договоре порядке, стороной ответчика не представлено.

Иные доводы апелляционной жалобы также не содержат правовых оснований для отмены правильного по существу решения суда, а выражают лишь несогласие с ним. Нормы материального права к отношениям сторон применены судом первой инстанции правильно, процессуальных нарушений не допущено.

По приведенным мотивам судебная коллегия не усматривает оснований для отмены или изменения постановленного по делу решения по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г.Тулы от 28 марта 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика ФИО1 - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи