Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Акчуриной Г.Ж., судей Донцовой Ю.И., Судак О.Н., при секретаре Гришине К.В., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело

по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения

по апелляционной жалобе ФИО2

на решение Медногорского районного суда Оренбургской области от 13 февраля 2019 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Акчуриной Г.Ж., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения В обоснование заявленных требований указал, что 20 июня 2018 года он заключил с ответчиком договор купли-продажи принадлежащей истцу на праве собственности двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: (адрес) по цене 700000 руб. Квартира передана ответчику, переход права собственности на объект недвижимости зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. Однако ответчик свои обязательства по оплате квартиры в полном объеме не исполнил, чем существенно нарушил условия договора купли-продажи. Истец просил расторгнуть договор купли-продажи, вернуть квартиру в его собственность.

ФИО1 в судебное заседание не явился, его представители ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали.

ФИО2, его представитель ФИО5 исковые требования не признали, суду пояснили, что оплата за приобретенную квартиру произведена в полном объеме, указали, что по условиям договора квартира находится в залоге у продавца до полного исполнения обязанности по оплате жилого помещения. Поскольку залог с квартиры снят, следует признать, что ответчик полностью рассчитался.

ФИО6, представитель Управления Росреестра по Оренбургской области, привлеченные к участию в деле в качестве третьих лиц, в судебном заседании не присутствовали.

Решением Медногорского районного суда Оренбургской области от 13 февраля 2019 года исковые требования удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи от 20 июня 2018 года квартиры, находящейся по адресу: (адрес), между ФИО6, действующей от имени ФИО1 на основании доверенности с одной стороны и ФИО2, действующим с другой стороны, зарегистрированный в Управлении Росреестра по Оренбургской области N ***. Возвращена в собственность ФИО1 квартира, находящаяся по адресу: (адрес). С ФИО1 в пользу ФИО2 взыскана денежная сумма в размере 150000 руб., переданная ФИО2 ФИО1 через его представителя ФИО6 Прекращено право собственности ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: (адрес). Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи регистрации о праве собственности за ФИО2 и восстановлением за ФИО1 ранее зарегистрированное право собственности на квартиру по адресу: (адрес). С ФИО2 в пользу ФИО1 взысканы судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб. С ФИО2 в доход государства взыскана государственная пошлина в размере 7200 руб.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что обязанность по оплате жилого помещения исполнена им в полном объеме.

ФИО1, ФИО2, ФИО6, представитель Управления Росреестра по Оренбургской области в судебном заседании суда апелляционной инстанции участия не принимали, извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении слушания по делу не просили, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

При рассмотрении дела установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежала двухкомнатная квартира общей площадью 48,9 кв. м, расположенная по адресу: (адрес).

20 июня 2018 года между ФИО1 как продавцом, от имени которого действовала ФИО6, и ФИО2 как покупателем был заключен договор купли-продажи указанной квартиры по цене 700 000 руб. (л.д. 56).

Переход права собственности на квартиру к ФИО2 зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 25 июня 2018 года (л.д. 56 оборот).

По условиям договора купли-продажи расчет между сторонами будет произведен полностью после подписания настоящего договора до 29 июня 2018 года (пункт 7).

Как следует из материалов дела, ФИО2 передал ФИО6 150 000 руб. в счет оплаты приобретенной квартиры (л.д. 22).

12 ноября 2018 года ФИО1 в связи с неисполнением ФИО2 обязательства по оплате приобретенной квартиры в полном объеме направлена в адрес ответчика претензия о расторжении договора купли-продажи (л.д. 20 - 21).

Указанная претензия оставлена ФИО2 без удовлетворения.

Ссылаясь на то, что задолженность ответчика по оплате квартиры составляет 550 000 руб., ФИО1 обратился в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что договор купли-продажи в части оплаты ответчиком квартиры не исполнен, денежные средства за проданное недвижимое имущество истцу полностью не переданы. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ФИО2 является существенным и дает ФИО1 право требовать расторжения договора купли-продажи квартиры и возврата переданного ответчику имущества.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, поскольку они соответствуют требованиям закона, обстоятельствам дела и представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если законом или договором не предусмотрено иное.

Согласно положениям статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается по основаниям, предусмотренным этим кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

По общему правилу обязательство прекращается надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд обоснованно исходил из того, что сторонами при заключении договора купли-продажи квартиры согласованы все существенные условия договора, в том числе цена квартиры в размере 700 000 руб.

Таким образом, из заключенного сторонами договора у ответчика возникла обязанность уплатить истцу за квартиру 700 000 руб.

ФИО1 ссылался на неуплату ему ответчиком 550 000 руб., суд первой инстанции наличие у ФИО2 задолженности по договору в названной сумме установил, а ответчик этот факт не опроверг.

При таких обстоятельствах, по смыслу приведенных норм права, недоплата покупателем практически всей цены по договору с очевидностью лишает продавца того, на что он вправе был рассчитывать при заключении договора купли-продажи квартиры.

Признавая обязанность ФИО2 по оплате приобретенного имущества не исполненной, суд сослался на отсутствие письменных доказательств.

Судебная коллегия признает данный вывод суда первой инстанции правильным, а доводы апелляционной жалобы об обратном подлещами отклонению.

В статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Согласно пункту 1 статьи 162 данного кодекса несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства

В части 2 статьи 408 названного кодекса предусмотрено, что кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части.

Поскольку передача денежных средств является стадией сделки, при исполнении обязательства должны соблюдаться общие правила о форме сделки и последствиях ее нарушения.

Поскольку обязательство, в данном случае сделка по отчуждению недвижимости, устанавливается в письменной форме, то и его исполнение должно быть оформлено письменно.

Каких-либо надлежащих доказательств, непосредственно подтверждающих факт оплаты имущества, в материалы гражданского дела не представлено.

Подлежат отклонению и ссылки в апелляционной жалобе на снятие залога со спорной квартиры, как на надлежащее исполнение обязательств по оплате квартиры, поскольку сам по себе данный факт не может свидетельствовать о передаче денежных средств в отсутствие на то письменных доказательств.

Исходя из условий заключенного между сторонами договора купли-продажи, фактических установленных обстоятельств и не оспоренного ответчиком факта нарушения своих обязательств, суд правомерно удовлетворил исковые требования о расторжении договора купли-продажи и возврате переданного покупателю имущества.

Согласно пунктам 2 и 4 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно подпункту 3 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством.

Из указанных положений в их взаимосвязи следует, что в случае нарушения равноценности встречных предоставлений сторона, передавшая деньги во исполнение договора, вправе рассчитывать от другой стороны возврата исполненного в той мере, в какой встречное предоставление является неравноценным.

Соответственно при расторжении договора купли-продажи жилого помещения, оставление покупателем части стоимости оплаченной покупателем квартиры, свидетельствует о возникновении на стороне продавца неосновательного обогащения.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно возложил на истца обязанность вернуть ответчику уплаченную за жилое помещение стоимость в размере 150 000 руб.

Вместе с тем судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, касающихся государственной регистрации договора купли-продажи.

Согласно пункту 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Пунктом 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" установлено, что правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в пункте 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

Как следует из материалов дела, Управлением Росреестра по Оренбургской области проведена не государственная регистрация договора купли-продажи, а государственная регистрация перехода права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

При таких данных решение суда подлежит изменению путем исключения из резолютивной части указания о государственной регистрации договора купли-продажи.

Судебная коллегия не может согласиться с определением размера государственной пошлины, подлежащей уплате при рассмотрении настоящего дела.

Положениями статьи 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации установлены категории исковых заявлений, по которым цена иска подлежит определению.

Как усматривается из материалов дела, по настоящему делу заявлены исковые требования о расторжении договора купли-продажи жилого помещения.

Указанные исковые требования относятся к исковым заявлениям имущественного характера, не подлежащим оценке, поскольку статья 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не относит данные иски к спорам, подлежащим оценке.

Таким образом, при подаче искового заявления подлежала оплате государственная пошлина в размере 300 руб.

Из материалов дела следует, что при подаче иска истец не оплатил гос.пошлину в размере 300 рублей.

В соответствии со статьей 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае государственная пошлина зачисляется в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика в бюджет подлежит взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.

Правовых оснований для взыскания с ответчика в доход государства пошлины в размере 7200 руб. не имеется.

Что касается выводов суда первой инстанции, что ФИО1 при обращении в суд с данным иском оплатил государственную пошлину 3000 рублей, то они материалами дела не подтверждаются.

Оплаченная ФИО1 государственная пошлина по делу № 2-434/2018, по которому его иск был оставлен без рассмотрения, не может быть принята судебной коллегией во внимание, поскольку какого-либо процессуального решения о возврате уплаченной гос.пошлины по другому делу, либо о зачете ранее уплаченной гос.пошлины в соответствии с требованиями Налогового кодекса Российской Федерации суд первой инстанции не принимал.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда подлежит изменению путем изложения резолютивной части решения в новой редакции.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Медногорского районного суда Оренбургской области от 13 февраля 2019 года изменить, изложив резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи жилого помещения - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от 20 июня 2018 года квартиры, находящейся по адресу: (адрес), заключенный между ФИО6, действующей от имени ФИО1, и ФИО2.

Возвратить в собственность ФИО1 квартиру, находящуюся по адресу: (адрес).

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 денежную сумму в размере 150 000 руб., переданную ФИО2 ФИО1 через его представителя ФИО6.

Прекратить право собственности ФИО2 на квартиру, находящуюся по адресу: (адрес).

Решение суда является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации правае собственности ФИО2 и восстановления записи о регистрации права собственности ФИО1 на квартиру по адресу: (адрес).

Взыскать с ФИО2 в бюджет муниципального образования город Медногорск государственную пошлину в размере 300 руб.»

Председательствующий

Судьи