Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске апелляционную жалобу представителя коммерческого банка «РОСМПРОМБАНК» (ООО) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО1 на решение Томского районного суда Томской области от 18 сентября 2018 года

по гражданскому делу по иску коммерческого банка «РОСПРОМБАНК» (ООО) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО2 о взыскании задолженности по договору аренды,

заслушав доклад судьи Вотиной В.И., пояснения ответчика ФИО2 и ее представителя ФИО3, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы,

установила:

общество с ограниченной ответственностью коммерческий банк «РОСПРОМБАНК» (далее – КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО)) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» обратилось в суд с иском к ФИО2, в котором просило взыскать с ответчика задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2015 в размере 1851 546,67 руб., из которых: 1466 666,67 руб. - сумма просроченных платежей по аренде (включая НДС); 384880 руб. – сумма неустойки; обязать освободить занимаемое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 312,9 кв.м, этаж 5, номера на поэтажном плане 1, кадастровый (или условный) номер /__/, расположенное в строении по адресу: <...>, принадлежащее банку на праве собственности на основании Соглашения об отступном от 25.08.2010; а также взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 17 457,73 руб.

В обоснование требований истец указал, что 15.09.2015 между КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) и ИП ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с условиями которого банк обязуется предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование вышеуказанное нежилое помещение. Недвижимое имущество предоставлено для осуществления деятельности фитнес-центра. Объект передан в аренду на срок по 14.08.2016 включительно. Исполнение арендодателем принятых на себя по условиям договора аренды обязательств подтверждается актом приема-передачи недвижимого имущества от 15.09.2015. Дополнительным соглашением от 11.08.2016 к договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2015 стороны пришли к соглашению продлить срок аренды по договору аренды по 20.09.2016 включительно. Кроме того, сторонами достигнуто соглашение, что ИП ФИО2 обязуется оплатить в срок не позднее 20.09.2016 просроченную арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период с 01.06.2016 по 20.09.2016 в общей сумме 293 333,33 руб., в том числе НДС 44 745,76 руб., а также погасить задолженность перед ЗАО «МКС-Томск» за оказанные управляющей компанией услуги в размере 90 884,80 руб. Однако арендатор принятые на себя обязательства по оплате арендных платежей не исполнил до настоящего времени. Учитывая, что условиями договора аренды предусмотрена возможность одностороннего отказа от договора по инициативе арендодателя, в том числе в случае: наличия задолженности арендатора по арендной плате более 2-х месяцев; наличия задолженности арендатора по коммунальным платежам (оплата технического обслуживания) более двух месяцев, арендодатель уведомлениями от 26.05.2015, 28.10.2015, 12.01.2016, 27.07.2016, которые были получены арендатором, уведомил о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 15.09.2015, предложил освободить занимаемые помещения и погасить имеющуюся задолженность 20.09.2016. Согласно условиям дополнительного соглашения в случае неисполнения обязательства по уплате арендных и коммунальных платежей договор прекращает свое действие 20.09.2016 без дополнительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении договора аренды недвижимого имущества. По окончании срока аренды предмет аренды возвращен не был, акт приема-передачи у банка отсутствует.

В судебном заседании ответчик ФИО2 и ее представитель ФИО3 исковые требования не признали, ответчик пояснила, что полностью погасила задолженность по коммунальным платежам и арендной плате, а также исполнила обязательства по внесению арендной платы в период действия договора аренды. Договор аренды заключался сроком до года с целью не регистрировать его в Управлении Росреестра. Ранее заключался договор аренды на более длительный срок. По окончании договора аренды в сентябре 2016 года она обратилась к работникам КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО), которые ей пояснили, что счета банка закрыты и куда платить деньги, никто не знает, а также пояснила, что договор аренды они заключить с ней не могут. Учитывая, что она пользоваться помещением не могла, прекратила деятельность ИП и в марте 2017 года выехала из нежилого помещения, вывезла оборудование, спортивный инвентарь.

Представитель ответчика ФИО2 ФИО3 пояснил, что поскольку действие договора прекращено, у его доверителя не существовало обязательств по его исполнению. Жилое помещение ответчик освободила в марте 2017 года, в связи с чем требования об освобождении нежилого помещения удовлетворению не подлежат.

Дело рассмотрено в отсутствие представителя истца КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов».

Обжалуемым решением на основании п.2 ст.1, п.п.1 п.1 ст.8, ст.420, п.1 ст.432, п.1 ст.606, п.1, 2 ст.609, п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации в удовлетворении исковых требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) ФИО1 просит решение суда отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы указывает, что индивидуальный предприниматель после прекращения своей деятельности отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом.

До настоящего времени ответчик ведет деятельность по эксплуатации занимаемого помещения, что подтверждается фотографиями, видеофиксацией и данными о составлении протокола сотрудниками полиции. Представление указанных документов в суд первой инстанции было невозможно ввиду отсутствия протокола сотрудников полиции.

ФИО2 была генеральным директором в компании ООО «Атмосфера», которая занимает помещение без законных оснований, при этом с данным обществом каких-либо договоров аренды банком не заключалось. О том, что ООО «Атмосфера» незаконно занимает в настоящий момент принадлежащее банку помещение, стало известно после вынесения решения суда.

В судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции представитель истца, надлежащим образом извещенный о времени и месте слушания дела, не явился, на основании ч.3 ст. 167, ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции по правилам ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к следующему.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что срок действия договора аренды истек, новый срок не установлен, действие договора прекращено, на момент подачи иска ответчиком нежилое помещение освобождено, требование о взыскании неосновательного обогащения не заявлено, при этом судом указано, что истцом не представлено доказательств того, что арендатору (ФИО2) сообщено о назначении конкурсного управляющего либо, что действие договора аренды продлено.

Судебная коллегия с данными выводами суда не соглашается.

В соответствии с п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Положения ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают в качестве оснований возникновения гражданских прав и обязанностей возникновение последних из договора (сделок).

Согласно ст.420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Как установлено ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с п.1 ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии со ст.606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст.607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии со ст.608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с п.1, 2 ст. 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно п.1 ст.614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст.651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п.2, 3 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст.307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Согласно ст.309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ст.310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 15.09.2015 между КБ «РОСПРОМБАНК» (ООО) и ИП ФИО2 заключен договор аренды недвижимого имущества, в соответствии с которым ИП ФИО2 предоставлено за плату во временное владение и пользование нежилое помещение, общая площадь 312,9 кв.м, этаж 5, номера на поэтажном плане 1, кадастровый (или условный) номер /__/, расположенное в строении по адресу: <...>, для осуществления деятельности фитнес-центра (п.1.1 договора аренды).

Согласно п.1.2 договора аренды объект передается в аренду на срок по 14.08.2016.

Предоставление истцом ответчику объекта аренды подтверждается подписанным сторонами актом приема-передачи недвижимого имущества от 15.09.2015.

Как установлено п.4.1, 4.2 договора аренды, арендная плата в месяц за пользование объектом установлена в размере 80000 руб., в том числе НДС 18%, что составляет 12 203,39 руб. Арендная плата уплачивается арендатором ежемесячно не позднее последнего рабочего дня текущего месяца. Арендатор вправе оплачивать арендную плату досрочно. Коммунальные платежи, оплата технического обслуживания, любые иные расходы, понесенные арендатором на содержание имущества, не могут быть зачтены в арендную плату. Арендная плата по настоящему договору уплачивается в безналичном порядке на счет арендодателя, указанный в настоящем договоре (или на другой счет, который арендодатель указывает письменно не позднее чем за 10 календарных дней до наступления срока платежа). Датой совершения платежа считается дата зачисления денежных средств на счет арендодателя.

Согласно п.5.2 договора аренды в случае просрочки внесения арендных платежей арендодатель вправе потребовать уплаты арендатором неустойки в виде пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Впоследствии 11.08.2016 между истцом и ответчиком заключено дополнительное соглашение к договору аренды недвижимого имущества от 15.09.2016, по условиям которого срок аренды по договору продлен по 20.09.2016 включительно (п.1 дополнительного соглашения).

Согласно п.2 дополнительного соглашения стороны пришли к соглашению, что ИП ФИО2 обязуется оплатить в срок не позднее 20.09.2016 просроченную арендную плату за пользование недвижимым имуществом за период с 01.06.2016 по 20.09.2016 в общей сумме 293 333,33 руб., в том числе НДС 44 745,76 руб., а также погасить задолженность перед ЗАО «МКС-Томск» за оказанные управляющей компанией услуги в размере 90 884,80 руб.

В соответствии с п.3 дополнительного соглашения в случае неисполнения арендатором обязательств по погашению в полном объеме задолженности, указанной в п.2 настоящего дополнительного соглашения, договор прекращает свое действие 20.09.2016 без дополнительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении договора аренды.

В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

С целью установления обстоятельств, имеющих значение для дела, в соответствии со ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебной коллегией приняты новые доказательства, представленные стороной ответчика.

Так, из представленных ответчиком платежных поручений от 07.09.2016, 12.09.2016, 22.09.2016 следует, что на 20.09.2016 обязанность по погашению задолженности по арендной плате в полном объеме ФИО2 не исполнена.

Принимая во внимание положения п. 3 дополнительного соглашения, согласно которому, в случае неисполнения арендатором обязательств по погашению в полном объеме задолженности, договор прекращает свое действие 20.09.2016 без дополнительного уведомления арендодателем арендатора о прекращении договора аренды, с учетом того, что к установленному дополнительным соглашением сроку задолженность ответчиком оплачена в полном объеме не была, судебная коллегия полагает, что с 21.09.2016 договор аренды прекратил свое действие.

В силу п. 2.2.14 арендатор обязан по окончании срока аренды или при досрочном расторжении настоящего договора освободить объект и передать арендодателю в надлежащем состоянии путем подписания акта приема-передачи. Арендатор возвращает арендодателю объект по акту приемки-передачи, подписываемому сторонами, в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа. Стороны должны назначить своих представителей и приступить к обратной передаче недвижимого имущества не позднее последнего дня срока аренды по договору либо в день его досрочного расторжения.

Из материалов дела следует, что 20.09.2016 ФИО2 по акту приема-передачи спорное недвижимое имущество истцу не передала.

В суде апелляционной инстанции ФИО2 не оспаривала, что после прекращения действия договора аренды продолжала использовать недвижимое имущество.

Согласно частям 1 и 2 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Таким образом, плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.

Прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращение обязательства по внесению арендной платы за фактическое пользование имуществом.

В судебном заседании ответчик ФИО2 указала, что из арендуемого жилого помещения выехала в марте месяце, с момента прекращения деятельности в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно представленной выписки из Единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей по состоянию на 26.06.2018, ФИО2 прекратила свою деятельность 15.03.2017.

Пояснения ответчика подтверждены показаниями свидетеля К., которая указала, что работала администратором у ИП ФИО2 до марта 2017 года. После Нового года ФИО2 предупредила, что она прекращает деятельность. В марте 2017 года она (К.) оказывала помощь в освобождении помещения от спортивного оборудования. Точное число она не помнит, но выезд был осуществлен после праздника 8 марта 2017 года, до 15 марта 2017 года.

Совокупностью представленных доказательств, судебная коллегия считает установленным, что ответчик с 15 марта 2016 года фактически прекратила использовать спорное нежилое помещение, освободив его.

Доказательств, опровергающих данный вывод, материалы дела не содержат. Доказательств того, что именно ответчик использовала помещение после 15.03.2016, истец суду не представил.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что взысканию с ответчика подлежит задолженность по арендной плате за период с 21.09.2016 по 15.03.2017, т.е. плата за фактическое пользование арендуемым имуществом после истечения срока действия договора в размере, определенном договором аренды, поскольку ответчиком не представлено в суд доказательств произведенной за пользование в указанный период арендной платы в установленном договором размере.

Согласно п.4.1 договора аренды от 15.09.2015 арендная плата в месяц за пользование объектом составляет 80000 руб.

Как следует из материалов дела, ИП ФИО2 внесла в счет оплаты за сентябрь 2016 года сумму в размере 53333,33 руб., что подтверждается приходным кассовым ордером №1 от 22.09.2016, таким образом, за период с 21.09.2016 по 30.09.2016 взысканию подлежит сумма 26666,67 руб. (80000 руб. арендная плата в месяц – 53333,33 руб. произведенная за сентябрь 2016 года оплата арендной платы).

С учетом вышеизложенного, расчет задолженности по арендной плате следующий.

С 21.09.2016 по 30.09.2016 – 26666,67 руб.

С 01.10.2016 по 31.10.2016 – 80000 руб.

С 01.11.2016 по 30.11.2016 – 80000 руб.

С 01.12.2006 по 31.12.2006 – 80000 руб.

С 01.01.2017 по 31.01.2017 – 80000 руб.

С 01.02.2017 по 28.02.2017 – 80000 руб.

С 01.03.2017 по 15.03.2017 - 38709,60 руб. (80000 руб. : 31 день * 15 дней)

Итого: 465376,27 руб.

Каких-либо доказательств оплаты вышеуказанной задолженности ФИО2 представлено не было.

Разрешая требования истца о взыскании неустойки, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленного требования.

Учитывая, что действие договора прекращено с 21.09.2016, оснований для удовлетворения требований к ФИО2 о взыскании неустойки по договору аренды, предусмотренной п.5.2 договора, у судебной коллегии не имеется.

При этом судебная коллегия отмечает, что требований о взыскании с ответчика процентов, предусмотренных ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации, истцом не заявлено.

Разрешая исковые требования о возложении на ФИО2 обязанности освободить занимаемое нежилое помещение, судебная коллегия приходит к выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку как установлено исследованными доказательствами, ФИО2 спорное жилое помещение освободила в марте 2017 года, что подтверждается показаниями как самой ФИО2, так и показаниями свидетеля К. В связи с чем правовых оснований для понуждения ответчика освободить нежилое помещение не имеется, поскольку на момент обращения с иском в суд нежилое помещение было добровольно освобождено ФИО2

При этом стороной истца вопреки требованиям ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, опровергающих факт освобождения спорного помещения до 15.03.2017, не представлено.

С учетом изложенного, обжалуемое решение суда подлежит отмене в части с принятием нового о взыскании с ответчика в пользу истца задолженности по арендной плате за период с 21.09.2016 по 15.03.2017 в размере 465376,27 руб.

В соответствии со ст.98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, ст.333.19 Налогового кодекса Российской Федерации с ответчика ФИО2 в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 7853,76 руб. (5200+(465376,27-200000 руб.) *1%).

Руководствуясь п.2 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Томского районного суда Томской области от 18 сентября 2018 года отменить в части отказа в удовлетворении требования о взыскании арендной платы и расходов по оплате государственной пошлины, принять в указанной части новое решение, которым взыскать с ФИО2 в пользу Коммерческого банка «Роспромбанк» (ООО) в лице Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» сумму платежей по арендной плате за период с 21.09.2016 по 15.03.2017 в размере 465376,27 рублей, расходы по оплате государственной пошлины в размере 7853,76 рублей.

В удовлетворении остальной части требований в части взыскания арендной платы отказать.

В остальной части решение Томского районного суда Томской области от 18 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя коммерческого банка «РОСМПРОМБАНК» (ООО) в лице государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи: