Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Луд <данные изъяты> к Обществу с ограниченной ответственностью «Алуштинский филиал кинообъединения «Таврический кинофонд» о передаче недвижимого имущества, регистрации перехода права собственности, взыскании неустойки, по апелляционной жалобе Луд <данные изъяты> на решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 19 апреля 2016 года,

У С Т А Н О В И Л А:

В феврале 2016 года ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «Алуштинский филиал кинообъединения «Таврический кинофонд», в котором просила обязать ответчика передать истцу квартиру, зарегистрировать переход права собственности, взыскать неустойку за просрочку исполнения обязательства.

Исковые требования мотивированы тем, что 16.10.2014 года между истцом, как покупателем, и ответчиком, как продавцом, заключен предварительный договор купли-продажи, в соответствие с которым стороны договорились не позднее 31 января 2015 года заключить основной договор купли-продажи квартиры расположенной по адресу: <адрес> по цене <данные изъяты> долларов США. При подписании указанного договора покупатель передала продавцу <данные изъяты>., что эквивалентно <данные изъяты> дол. США.

Обязательства продавца по заключению основного договора купли-продажи в срок до 31 января 2015 года обеспечены неустойкой в размере 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки исполнения.

Ссылаясь на то, что в предусмотренный сторонами срок, основной договор купли-продажи не был заключен по вине продавца и учитывая, что покупателем внесена предоплата по предварительному договору, ФИО1 просила обязать ответчика передать истцу квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на указанное недвижимое имущество, взыскать с ответчика неустойку за просрочку исполнения обязательства в сумме 2 451 433 руб.

Решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 19 апреля 2016 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 о передаче недвижимого имущества и государственной регистрации перехода права собственности отказано.

Дополнительным решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 18 октября 2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании неустойки отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 выражает несогласие с решением Алуштинского городского суда Республики Крым от 19 апреля 2016 года, и, ссылаясь на нарушение норм материального права, неправильное установление судом обстоятельств, имеющих значение для дела, просит его отменить, принять новое решение об удовлетворении иска в полном объеме.

В качестве доводов указывает на неправильное применение судом ст. 429 ГК Российской Федерации, неправильную квалификацию сложившихся между сторонами правоотношений применительно к изложенным истцом обстоятельствам о внесении предоплаты по предварительному договору купли-продажи.

Кроме того, ссылается на необоснованность выводов суда об отсутствии доказательств направления ответчику предложений о заключении основного договора купли-продажи, указывая на то, что со стороны покупателя такое предложение было направлено, однако не получено продавцом по независящим от истца причинам, что не было учтено судом.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции стороны, надлежаще извещенные о времени и месте рассмотрения дела, не явились. От ФИО1 поступило ходатайство о рассмотрении дела в её отсутствие. При таких обстоятельствах дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, исследовав новые доказательства, судебная коллегия приходит к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит отклонению с оставлением решения суда первой инстанции без изменения, исходя из следующего.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1 о понуждении ответчика к передаче квартиры и регистрации перехода права собственности, суд первой инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для их удовлетворения, поскольку основной договор купли-продажи квартиры между сторонами не заключен, стоимость квартиры истцом в полном объеме не выплачена.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор, будучи направленным на заключение основного договора и носящий поэтому организационный характер, непосредственно регулирует лишь конкретные отношения, возникающие по поводу создания сторонами юридических предпосылок для обязательного заключения основного договора. Регулирующая функция предварительного договора сводится исключительно к установлению обязанностей его сторон по заключению основного договора. Предварительный договор содержит не существенные условия основного договора, а условия, позволяющие установить существенные условия основного договора, т.е. перечень сформулированных существенных условий договора или только порядок их формулирования (пункт 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, предварительный договор связывает стороны обязательственными правоотношениями по поводу заключения основного договора и не влечет возникновение у того или иного лица вещных прав на имущество. При этом обязательство по передаче имущества на его основании также не возникает.

Судом установлено, что 16.10.2014 года между ФИО1 и ООО «Алуштинский филиал кинообъединения «Таврический кинофонд» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого стороны обязались заключить основной договор купли-продажи указанного недвижимого имущества в срок до 31 января 2015 года на условиях предварительного договора.

Согласно п. 3 предварительного договора сторонами достигнута договоренность о купле-продаже квартиры по цене <данные изъяты> Долларов США.

При заключении предварительного договора ФИО1 внесла предоплату в размере 30% стоимости квартиры, что составило <данные изъяты> руб. и эквивалентно <данные изъяты> дол. США (п.п. 7,8 предварительного договора).

Обязательства продавца по заключению основного договора обеспечены неустойкой в размере 0,1 % от стоимости квартиры за каждый день просрочки исполнения (п. 4 предварительного договора).

В установленный предварительным договором срок основной договор купли-продажи заключен не был, с требованиями о заключении основного договора истец не обращалась, доказательств направления ответчику предложения заключить основной договор до истечения срока действия предварительного договора, истец суду не предоставила.

Установив, что между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которым стороны согласовали обязательство по заключению в будущем основного договора купли-продажи, и такой договор заключен не был, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 о передаче имущества и регистрации перехода права собственности.

Доводы апеллянта о том, что предварительный договор содержал условие о предоплате квартиры, в связи с чем, его следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, не могут служить основанием к отмене решения, исходя из следующего.

Согласно разъяснений, содержащихся в п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 года №54 если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Согласно условиям предварительного договора истцом при его заключении оплачено 30% стоимости квартиры, что не может считаться значительной частью цены спорного недвижимого имущества.

Исходя из буквального толкования п. 7 договора внесенная покупателем сумма является задатком, то есть передана в обеспечение исполнения обязательств, вытекающих из предварительного договора, а именно по заключению основного договора.

При этом, из содержания предварительного договора невозможно установить, что он заключен в отношении имущества, которое будет создано или приобретено в последующем.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что правовых оснований для квалификации предварительного договора как договора купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате у суда первой инстанции не было.

Кроме того, согласно положений п. 5 указанного Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, который подлежит применению при разрешении споров вытекающих из договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предоплате, при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из того, что покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП. Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

С учётом изложенного, с целью установления юридически значимых обстоятельств по делу Верховным Судом Республики Крым истребованы сведения из ЕГРН о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно выписки из ЕГРН, предоставленной Государственным комитетом по государственной регистрации и Кадастру Республики Крым на запрос суда, собственником спорной квартиры с 14.12.2015 года является ФИО7 (л.д. 81).

При таких обстоятельствах, учитывая, что на момент обращения ФИО1 с иском в суд ответчик собственником спорной квартиры не являлся, необходимые в соответствие с ст. ст. 398, 551 ГК Российской Федерации условия удовлетворения требований о понуждении к передаче имущества, регистрации перехода права собственности, отсутствовали, что также свидетельствует о необоснованности доводов жалобы и отсутствии оснований к отмене решения.

Доводы апеллянта о том, что суд необоснованно не взыскал с ответчика в пользу ФИО1 неустойку в связи с не заключением основного договора, несостоятельны, поскольку предусмотренные предварительным договором купли-продажи от 16.10.2014 года обязательства прекращены на основании п. 6 ст. 429 ГК Российской Федерации, так как основной договор купли-продажи не был заключен в обусловленный предварительным договором срок и до окончания срока, в который стороны должны были заключить основной договор ни одна из сторон не направила другой стороне предложение заключить основной договор.

Как отмечено в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 29 января 2015 г. N 214-О, положения п. 6 ст. 429 ГК Российской Федерации, связывающие прекращение обязательств, предусмотренных предварительным договором, с истечением срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, отвечает существу отношений, возникающих из предварительного договора, корреспондирует с частью 1 п. 3 ст. 425 комментируемой главы, согласно которому законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору и направлено на обеспечение стабильности гражданского оборота.

Доводам ФИО1 о направлении ответчику предложения заключить основной договор судом дана надлежащая правовая оценка со ссылкой на их недоказанность.

Утверждения апеллянта о том, что направление ответчику предложений заключить основной договор подтверждается почтовыми отправлениями, адресованными ответчику, выводы суда не опровергают, поскольку оттиски штампов узла связи на представленных истцом копиях почтовых конвертов, свидетельствуют о том, что почтовые отправления сданы в узел связи 06.02.2015 года и 14.05.2015 года, то есть по окончанию срока, в который стороны должны были заключить основной договор (л.д. 39, 41). Более того, границу Российской Федерации указанные почтовые отправления не пересекали, возвращены отправителю без отметок почтового отделения адресата (засылка).

Таким образом, выводы суда первой инстанции о прекращении обязательств, вытекающих из предварительного договора купли-продажи, являются правильными.

Согласно ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Неустойка является одним из способов обеспечения обязательств и по общему правилу, предусмотренному п. 4 ст. 329 ГК Российской Федерации прекращается с прекращением основного обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.

Поскольку обязательство по заключению основного договора прекратилось, то прекратилось и обеспечивающее его обязательство по уплате неустойки.

Кроме того, в соответствие с п. 2 ст. 330 ГК Российской Федерации кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

Надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок.

Обязательство по заключению основного договора в срок до 31 января 2015 года являлось для сторон обоюдным. Каких-либо доводов, указывающих на то, что договор не был заключен в результате действий или бездействий ответчика истец суду не привела. Доказательств, свидетельствующих о том, что за не заключение основного договора ответственен продавец, материалы дела не содержат.

С учетом изложенного, правовых оснований для взыскания с ответчика неустойки не имеется.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции постановлено законное решение, нормы материального права применены и истолкованы правильно, нарушений норм процессуального права судом не допущено, основания для отмены судебного постановления по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Алуштинского городского суда Республики Крым от 19 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Луд <данные изъяты> – без удовлетворения.

Председательствующий: Т.С. Аврамиди

Судьи М.В. Рошка

Н.С. Хмарук