Гражданский кодекс часть 1

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе: Председательствующего Киселевой Н.В., судей Судневой В.Н., Фомина В.И., при секретаре Кармановой Ж.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 13 мая 2013 г. дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Перми от 24.01.2013 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании права общей долевой собственности на лестничную клетку, тамбур, коридор; возложении обязанности по устранению препятствий в пользовании тамбуром, коридором, отказать».

Заслушав доклад судьи Фомина В.И., пояснения истца ФИО1, представителя истца ФИО4, представителя ответчиков ФИО5, представителя третьего лица ФИО6, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО7 о признании права общей долевой собственности на лестничную клетку, тамбур, коридор; возложении обязанности по устранению препятствий в пользовании тамбуром, коридором по тем основаниям, что на основании договора купли-продажи от 08.02.2010 г. заключенного с Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми он приобрел в собственность нежилые помещения площадью 716,6 кв.м. на 1-м этаже (номера на поэтажном плане 15-20) и в подвале (номера на поэтажном плане 5-33 в соответствии с техническими паспортами от 12.11.2007 г. и от 17.06.2002 г., расположенные по адресу: г. Пермь, ул. ****. В состав указанных нежилых помещений входит лестничная клетка площадью - 10,3 кв.м. (поз. 18). Общая площадь нежилых помещений в подвале здания - 539,6 кв.м. Ему выдано свидетельство о государственной регистрации права от 17.03.2010 г. Полевой (ранее ФИО8) Е.А. на основании договора купли-продажи заключенного с Департаментом имущественных отношений администрации г. Перми приобретен в собственность объект муниципальной собственности площадью 286,1 кв.м, расположенный на 1-м этаже здания, расположенного по адресу: г. Пермь, ул. ****. Регистрация права собственности произведена 17.03.2011 г. В числе помещений ФИО8 имеются: тамбур - 1,7 кв.м. (поз. 3); коридор 3,0 кв.м. (поз. 4); лестничная клетка - 10,1 кв.м. (поз. 12). Общая площадь помещений - 285,9 кв.м. Лестничная клетка соединяющая подвал истца и нежилые помещения на 1 этаже, принадлежащие ФИО7 включена в площадь нежилых помещений ФИО1 и ФИО7 Считает, что лестничная клетка является общим имуществом здания. Ответчиком ФИО7 произведена реконструкция лестничной клетки и истцу прекращен доступ к тамбуру и коридору, которые идут к общему выходу из здания расположенному на 1 этаже. Истец просил признать право общей долевой собственности на лестничную клетку площадью 10,3 кв.м., тамбур площадью 1,7 кв.м., коридор площадью 3,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Пермь ул. **** пропорционально площадям, принадлежащим ФИО1; обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании истцом тамбуром - 1,7 кв.м., коридором - 3,0 кв.м., согласно технического паспорта нежилого помещения от 12.11.2007 г., расположенным по адресу: г. Пермь ул. ****; обязать ответчиков устранить препятствия в пользовании лестничной клеткой путем сноса (демонтажа) устройства перекрытия в лестничной клетке соединяющей подвальный и первый этаж здания № ** по ул. **** в состояние, существовавшее до совершения реконструкции согласно имеющихся инвентаризаций по состоянию на 17.06.2002 г. и 12.112007 г.

Определением суда от 24.01.2013 года требование о возложении обязанности на ответчиков устранить препятствия в пользовании лестничной клеткой путем сноса (демонтажа) устройства перекрытия в лестничной клетке, соединяющей подвальный и первый этаж здания № ** по ул. **** в состояние, существовавшее до совершения реконструкции согласно имеющихся инвентаризаций по состоянию на 17.06.2002 г. и 12.112007 г. выделено судом в отдельное производство.

В судебном заседании истец на иске настаивал.

Ответчики в судебное заседание не явились, извещались.

Представитель ответчиков иска не признала.

Представитель Департамента имущественных отношений администрации г. Перми в судебное заседание не явился, извещался.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить полностью, принять по делу новое решение. Считает необоснованным вывод суда о том, что объекты приобретенные истцом и ответчиком не составляют единого комплекса. Лестничная клетка, коридор и тамбур относятся к местам общего пользования и напрямую связаны с эксплуатацией подвального помещения истца. Изначально подвальное помещение истца было запроектировано с двумя эвакуационными выходами. Помещения, относительно которых заявлены исковые требования, относятся к местам общего пользования и необходимы для эксплуатации помещения истца по прямому назначению. В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество не содержится сведений о правах на общее имущество дома № ** по ул. ****, г. Перми, соответственно доля истца в общем имуществе дома не определена.

В возражениях на апелляционную жалобу ответчики ФИО7, ФИО2 просят оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 без удовлетворения.

Судебная коллегия находит решение суда первой инстанции подлежащим отмене в связи несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права (п.п. 3, 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ), по делу следует принять новое решение об удовлетворении иска в части исходя из следующего.

В соответствии с правовыми позициями, изложенными в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с определением правового режима общего имущества здания, помещения в котором принадлежат на праве собственности нескольким лицам, судам необходимо исходить из следующего.

Регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Кроме того, отношения собственников помещений в любых объектах недвижимости, которые созданы в порядке долевого строительства, прямо урегулированы статьями 1 и 16 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249,289,290 ГК РФ.

В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

При рассмотрении споров судам следует исходить из того, что к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -реестр).

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается.

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

По решению собственников помещений, принимаемом в порядке, предусмотренном статьями 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации, может устанавливаться режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений.

В качестве особенностей режима могут быть установлены: порядок проведения ремонтных работ в помещениях общего пользования, участие собственников помещений в расходах на содержание общего имущества, использование средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду.

По соглашению сособственников общего имущества (собственников помещений в здании) допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

Лицо, которое использует по договору не являющуюся помещением часть здания, не владеет каким-либо объектом недвижимости и, следовательно, не вправе предъявлять требования, основанные на статьях 301, 304, 305 ГК РФ.

Если собственник здания в соответствии со статьей 24 Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" принимает решение о выделении из состава здания одного или нескольких помещений, то при внесении в реестр записей об образовании самостоятельных объектов недвижимости прекращается право собственности на здание в целом ввиду утраты зданием правового режима объекта недвижимости, на который может быть установлено право собственности одного лица, о чем делается соответствующая запись в реестре.

В таком случае право общей долевой собственности на общее имущество здания возникает с момента поступления хотя бы одного из помещений, находящихся в здании, в собственность иного лица.

Если собственником всех помещений в здании становится одно лицо, оно вправе, обратившись с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, избрать правовой режим здания как единого объекта. В этом случае с момента внесения в реестр соответствующей записи возникает право собственности указанного лица на здание и прекращается его право собственности на отдельные помещения.

В судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ).

Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ).

По смыслу приведенных разъяснений, при разрешении настоящего спора подлежат применению по аналогии закона положения статей 249, 289, 290 ГК РФ, ст. 36 ЖК РФ.

В соответствии со ст. 290 ГК РФ, собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами и внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами, или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.

Разрешая заявленные ФИО1 требования и отказывая ему в иске, суд первой инстанции исходил из того, что объекты приобретенные истцом и ответчиком ФИО7 не составляют единого комплекса, самостоятельны по своему назначению, вне зависимости от того, что ранее эти помещения имели одно назначение (помещение магазина) и в целом представляли собой единый имущественный комплекс. Помещения бывшего магазина никогда не использовались как общее имущество собственников жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по ул. **** г. Перми, поскольку не были предназначены для эксплуатации более одного помещения в данном доме.

С приведенными в решении выводами судебная коллегия согласиться не может в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 были заявлены среди прочих исковые требования о признании части помещений, расположенных на первом этаже здания по адресу: г. Пермь, ул. **** и зарегистрированных на праве собственности за ответчиком ФИО2, общедолевым имуществом, а именно: лестничной клетки площадью 10,3 кв.м., тамбура площадью 1,7 кв.м., коридора площадью 3,0 кв.м.

При определении состава имущества, находящегося в общей собственности собственников помещений в здании, в частности при отнесении конкретных нежилых помещений либо к категории предназначенных для самостоятельного использования, либо к категории общего имущества, необходимо учитывать, для каких целей предназначались первоначально помещения и как они в связи с этим использовались: предназначены ли они для обслуживания, использования и доступа в более чем одно помещение в данном здании, связаны ли с указанным зданием функциональным назначением. Данное обстоятельство подлежит установлению на основании имеющихся в деле документов, в том числе проектной документации, документов технического учета.

По мнению судебной коллегии, имеющиеся в материалах дела доказательства бесспорно свидетельствуют о том, что названные выше спорные помещения обладают признаками общего имущества, а следовательно, должны находиться в общей собственности всех собственников помещений которые составляли единый имущественный комплекс (помещение магазина). При этом, следует иметь в виду, что регистрация права собственности на спорное имущество за ответчиком, не является правовым основанием для отказа в иске о признании этого имущества общим.

Делая вывод о том, что спорные помещения являются общим имуществом, судебная коллегия принимает во внимание акт экспертного исследования Пермской лаборатории судебной экспертизы № 231U0U2-50 от 22.01.2013 года, в соответствии с которым на момент ввода дома № ** по ул. **** в г. Перми в эксплуатацию

1967 году в этом доме размещались нежилые помещения с функциональным назначением

торговые (магазин), расположенные на первом этаже (286,1 кв.м.) и в подвальном этаже (539,6 кв.м.). В состав и в общую площадь помещений магазина входили складские помещения (основная: торговая площадь - на 1 этаже, вспомогательная: складская площадь - в подвале). Лестничная клетка (помещение № 18 (12) площадью 10,3 кв.м. (10,1 кв.м.) на момент ввода дома в эксплуатацию выполняла функциональную и технологическую связь между помещениями первого и подвального этажей.

Тамбур, расположенный в торце многоквартирного жилого дома на момент ввода дома в эксплуатацию и в настоящее время имел и имеет назначение: тамбур -пространство между дверями, служащее для защиты от проникновения холодного воздуха при входе в нежилые помещения.

Коридор, расположенный в торце многоквартирного жилого дома на момент ввода дома в эксплуатацию имел назначение: коридор - помещение, связывающее отдельные помещения, а именно передвижение работников из подсобных помещений в торговый зал и перемещение товара, в том числе из складских помещений в торговый зал.

Следовательно, спорные помещения: лестничная клетка, тамбур и коридор обладают характеристиками общего имущества, поскольку являлись либо вспомогательными помещениями магазина, либо предназначались для обслуживания более одного помещения магазина.

То обстоятельство, что спорные помещения магазина изначально при проектировании и эксплуатации здания, предназначались для обслуживания более чем одного помещения магазина, являлись вспомогательными помещениями, либо помещениями, через которые осуществлялся проход к общим помещениям магазина, подтверждается технической документацией в отношении здания по ул. **** в г. Перми: техническими паспортами, пояснениями сторон по делу.

Каких - либо доказательств, которые бы опровергали данный вывод, свидетельствовали бы о том, что спорные помещения признаками общего имущества не обладают, ответчиками суду не представлено.

Доводы стороны ответчика о том, что в настоящее время, в связи с изменением целевого назначения помещений магазина в целом, изменилось и целевое назначение спорных помещений следует признать ошибочными, не основанными на нормах действующего законодательства и материалах дела.

Таким образом, как полагает судебная коллегия, требования ФИО1 о признании права общедолевой собственности на лестничную клетку, тамбур и коридор, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Спорные помещения бывшего магазина должны принадлежать всем собственникам данного помещения пропорционально площади помещений, находящихся в их собственности.

Общая площадь помещений бывшего магазина составляет 825,7 кв.м., истцу ФИО1 принадлежат помещения площадью 539,6 кв.м., следовательно, его доля в праве общей долевой собственности составляет 5396/8257, ответчику ФИО2 принадлежат помещения площадью 286,1 кв.м., соответственно доля ответчика ФИО2 - 2861/8257.

Согласно ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

По смыслу приведенной нормы, поскольку спорные помещения: тамбур и коридор являются общей собственностью истца ФИО1 и ответчика ФИО2, истец вправе заявить иск о возложении на ответчика ФИО2 обязанности устранить препятствия в пользовании ФИО1 тамбуром площадью 1,7 кв.м. (инвентарный номер помещения 3 по техническому паспорту от 12.11.2007 года), коридором площадью 3,0 кв.м. (инвентарный номер 4 по техническому паспорту от 12.11.2007 года), расположенных на 1 этаже нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****.

То обстоятельство, что бывшим собственником ФИО7 на первом этаже здания произведена перепланировка (реконструкция) и помещения, являющиеся общим имуществом здания бывшего магазина не существуют (видоизменены, уменьшились), не является основанием для отказа в иске.

В иске ФИО1 к ФИО7 о признании права общей долевой собственности на лестничную клетку, тамбур, коридор, устранении препятствий в пользовании тамбуром, коридором следует отказать в связи с тем, что в настоящее время ФИО7 не является собственником спорных помещений, поэтому надлежащим ответчиком по делу не является.

Руководствуясь ст.ст.199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Свердловского районного суда г. Перми от 24.01.2013 года отменить.

Принять по делу новое решение, которым исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО7 удовлетворить частично.

Признать право общей долевой собственности на общее имущество - лестничную клетку имеющую площадь по техническому паспорту от 04.08.2011 года 10,3 кв.м. (по техническому паспорту от 12.11.2007 года 10,1 кв.м.), расположенную в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. ****, за ФИО1 на 5396/8257 доли, за ФИО2 2861/8257 доли.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО1, ФИО2 на лестничную клетку, расположенную в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Признать право общей долевой собственности на общее имущество - тамбур площадью 1,7 кв.м. (инвентарный номер помещения 3 по техническому паспорту от 12.11.2007 года), коридор площадью 3,0 кв.м. (инвентарный номер 4 по техническому паспорту от 12.11.2007 года) расположенные на 1 этаже нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****, за ФИО1 на 5396/8257 доли, за ФИО2 2861/8257 доли.

Прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на тамбур, коридор, расположенные на 1 этаже в нежилом помещении по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Обязать ФИО2 устранить препятствия в пользовании ФИО1 тамбуром площадью 1,7 кв.м. (инвентарный номер помещения 3 по техническому паспорту от 12.11.2007 года), коридором площадью 3,0 кв.м. (инвентарный номер 4 по техническому паспорту от 12.11.2007 года), расположенных на 1 этаже нежилого помещения по адресу: г. Пермь, ул. ****.

Отказать ФИО1 в иске к ФИО7 о признании права общей долевой собственности на лестничную клетку, тамбур, коридор, устранении препятствий в пользовании тамбуром, коридором.

Председательствующий:

Судьи: