Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя истца Тюникова С. А. – Суховей А.С. на решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2016 года, которым отказано в удовлетворении исковых требований Тюникова С. А. к Соловьеву Р. Г., Бобровой М. С., Ордена «Знак Почета» Закрытому акционерному обществу «Племенное хозяйство имени Тельмана» о признании недействительными договора купли-продажи земельных участков, перехода права собственности на земельные участки.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Тумашевич Н.С., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

Тюников С. А. обратился в Тосненский городской суд Ленинградской области с исковым заявлением к Соловьеву Р. Г., Бобровой М. С., закрытому акционерному сельскохозяйственному обществу «Племенное хозяйство имени Тельмана» (далее – ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана»), в котором просил признать договор купли-продажи земельных участков без строений от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ордена «Знак Почета» ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» и Бобровой М.С., Соловьевым Р.Г. недействительным; признать переход права собственности на земельный участок площадью <данные изъяты> кв. метров, кадастровый №, а также земельный участок площадью 4800 кв. метров, с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес> от Ордена «Знак Почета» ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» к Бобровой М.С., Соловьеву Р.Г. недействительным.

В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что ДД.ММ.ГГГГ между Орден «Знак Почета» ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» и ИП Тюниковым С.А. был заключен договор аренды №, согласно которому ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» предоставило Тюникову С.А. за плату во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью 2000 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между теми же сторонами был заключен договор аренды №. ДД.ММ.ГГГГ стороны заключили договор аренды №, согласно которому ответчик предоставил истцу за плату во временное владение и пользование часть земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГТюников С.А. получил от ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» уведомление о продаже арендуемого по договору № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка Бобровой М.С. и Соловьеву Р.Г.

Истец полагает, что данный договор недействительный в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, поскольку на момент продажи земельного участка он являлся арендатором участка. При этом ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» скрыло от покупателей наличие договора аренды на спорный участок. Истец обращался к ответчику с просьбой продать ему земельный участок. Кроме того, земельный участок общей площадью 3800 кв. метров был в неудовлетворительном состоянии, его невозможно было использовать для тех целей, для которых он приобретался, с согласия ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» истец привел земельный участок в надлежащее состояние за счет собственных средств, а именно: срезал кустарники и мелколесья, очистил участок от мусора, засыпал ямы, произвел планировку площадей, устроил подстилающие и выравнивающие слои дороги из щебня, покрытия из горящих асфальтобетонных смесей, из сборных железобетонных плит, устроил ограждения, ворота, шлагбаум, будки охраны, произвел освещение участка, водоотлив, трубопровод и произвел другие работы. Стоимость улучшений составила № рублей. Тюников С.А. добросовестно выполнял обязанности арендатора. В силу того, что истец являлся акционером и арендатором земельного участка, принадлежащего ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана», то он имел преимущественное право на выкуп.

В 2011 году земельный участок, принадлежащий ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером № был выделен из земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров, категория земель была изменена. Однако, решением Тосненского городского суда Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ Правила землепользования и застройки муниципального образования Тельмановское поселение Тосненского района Ленинградской области, утвержденные решением Совета депутатов второго созыва муниципального образования Тельмановское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области от ДД.ММ.ГГГГ№ признаны недействительными полностью со дня их принятия. Следовательно, категория земель земельного участка площадью <данные изъяты> кв. метров с кадастровым номером № осталась прежней и данный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения. Также в оспариваемом договоре отсутствуют сведения об одобрении акционеров проведения сделки по отчуждению земельного участка. Действиями ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» истцу причинен вред, так как последний был лишен возможности приобрести земельный участок (том 1 л.д. 5-9)

28 апреля 2016 года Тосненский городской суд Ленинградской области постановил решение, которым в удовлетворении исковых требований Тюникова С.А. отказал (том1 л.д. 227-236).

Представитель истца Тюникова С.А. – Суховей А.С. не согласился с постановленным решением, представил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новое решение, удовлетворив исковые требования.

Податель жалобы указывает на то, что вкладывая денежные средства для улучшения земельного участка, он планировал его выкупить. При этом заключенным договором купли-продажи земельного участка нарушены права истца как арендатора, так и акционера. В соответствии с пунктами 9, 10 Постановления Правительства РФ от 29 декабря 1991 года № 86 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов», ст. 15 Федерального закона от 24 июля 2002 года « 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» все земельные участки, принадлежащие ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана», являются общей долевой собственностью всех членов колхоза и работников совхоза, в том числе и ушедших на пенсию. Право собственность ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана» возникло в результате приватизации единого земельного участка, который ранее находился в бессрочном пользовании у ЗАСО «Племенное хозяйство имени Тельмана». Согласно кадастровой выписке земельный участок имеет категорию земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного использования. В составе кадастрового дела по данному участку общей площадью 55,7258 га раздел производился на основании решения о разделе от ДД.ММ.ГГГГ и кадастровой выписки земельного участка. Согласно Правилам застройки и землепользования МО Тельмановское сельское поселение Тосненского района Ленинградской области, утвержденных решением Совета депутатов Тельмановского сельского поселения от ДД.ММ.ГГГГ максимальный и минимальный размер земельного участка не установлен. Следовательно, нарушен состав обязательной документации градостроительного регламента данной зоны, что делает недопустимым оформление земельного участка в данных границах при отсутствии градостроительного регламента. Суд также не учел, что раздел земельного участка с кадастровым номером № площадью <данные изъяты> кв. метров произведен на основании решения о разделе б/н от ДД.ММ.ГГГГ и недействующих Генерального плана и Правил землепользования и застройки Тельмановского сельского поселения при отсутствии установленного градостроительного регламента. Следовательно, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ при отсутствии действующей градостроительной документации Тельмановского сельского поселения Тосненского района Ленинградской области, основанный на решении о разделе земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ, кадастрового паспорта земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, договора № купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительным в силу ст. 9 Градостроительного кодекс РФ. Истец просил истребовать из Управления Росреестра сведения и документы об образовании спорного земельного участка на бумажном носителе, чтобы проверить законность данного образования, однако судом было необоснованно отказано в удовлетворении ходатайства. Также в связи с неявкой ответчика истец просил отложить рассмотрения дела, однако судом было отказано в удовлетворении ходатайства (л.д. 2-7).

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, представителем истца Тюникова С.А. – адвокатом Суховей А.С. направлено ходатайство об отложении рассмотрения дела в связи с его отпуском. Судебная коллегия не находит оснований для признания указанной причины отложения дела уважительной, в связи с чем на основании ст. 167 ГПК РФ, учитывая надлежащее извещение сторон, полагает возможным рассмотреть дело.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено и следует из материалов дела, что ДД.ММ.ГГГГ между ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» (арендодатель) и ИП Тюниковым С.А. (арендатор) заключен договор аренды №, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное пользование часть земельного участка общей площадью 3800 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес> (п. 1.2); договору вступает в силу с ДД.ММ.ГГГГ и действует до ДД.ММ.ГГГГ включительно (п. 1.2) /том 1 л.д. 12-13/.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ состояние земельного участка, передаваемого по договору аренды, на момент передачи характеризуется как удовлетворительное, пригодное для эксплуатации (том 1 л.д. 14).

Из материалов дела также следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» (продавец) и Бобровой М.С., Соловьевым Р.Г. (покупатели) заключен договор купли-продажи земельных участков без строений, согласно которому продавец обязался передать в собственность покупателям земельные участки, указанные в п. 1.2 договора, а покупатели обязались принять и оплатить их стоимость в порядке, предусмотренном договором. Указанные объекты передаются покупателям в общую долевую собственность с равным соотношением долей по ? доли в праве собственности на каждый объект каждому покупателю (п. 1.1). Согласно п. 1.2 договора характеристики передаваемых объектов следующие: объект 1: земельный участок площадью 4240 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; существующие ограничения (обременения) права: 1913 кв. метров – охранная зона ВЛ 10-кВ; объект 2: земельный участок площадью 4800 кв. метров, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для сельскохозяйственного использования; существующие ограничения (обременения) права: 1505 кв. метров – охранная зона ВЛ 10-кВ, 4493 кв. метров - водоохранная зона р. Ижора (л.д. 15-17).

Вопреки доводам жалобы ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» ДД.ММ.ГГГГ направило в адрес ИП Тюникова С.А. письмо, в котором указывало на продажу земельного участка площадью 3800 кв. метров, расположенного по адресу: <адрес>, а также информировало его, что с ДД.ММ.ГГГГ все права и обязанности арендодателя по договору переходят в равных долях к Бобровой М.С. и Соловьеву Р.Г. (л.д. 23).

При этом согласно п. 5.1 договора аренды земельного участка договор прекращает свое действие по окончании его срока или в любое другое время по соглашению сторон.

При указанных обстоятельствах, в связи со сменой собственника земельного участка, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что права истца как арендатора нарушены не были, так как договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ прекратил свое действие ДД.ММ.ГГГГ, что соответствует положениям договора.

Также в материалы дела представлен протокол заседания Совета директоров ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» от ДД.ММ.ГГГГ, которым сделка по продаже земельного участка одобрена (том 1 л.д. 175).

При этом доводы жалобы о том, что истец имел право преимущественного выкупа земельного участка как арендатор, не принимаются во внимание, поскольку условиями договора не предусмотрено, что по истечении срока договора арендатор имеет преимущественное право выкупа участка.

Приведенное положение договора соответствует действующему гражданскому законодательству, предусматривающему преимущественное право арендатора только на заключение договора аренды на новый срок, а не на выкуп арендуемого имущества.

Кроме того, в соответствии с п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды, аналогичные положения содержит пункт 6.1 договора, в соответствии с которым все произведенные в течение срока действия договора отделимые улучшения объекта являются собственностью арендатора. Все произведенные в течение срока действия договора неотделимые улучшения объекта являются собственностью арендодателя.

В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Таким образом, условиями договора предусмотрено, что неотделимые улучшения земельного участка являются собственностью арендодателя, в связи с чем, доводы жалобы о том, что Тюников С.А., вкладывая денежные средства в земельный участок и проводя обработку земельного участка, планировал в последующем выкупить земельный участок, правового значения для разрешения настоящего спора не имеют.

В соответствии с выпиской из реестра № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной АО «Регистраторское сообщество «Статус» Тюников С.А. является владельцем 42 обыкновенных акций ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» (л.д. 42).

Право собственности ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» на земельный участок с кадастровым номером № возникло ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (том 1 л.д. 146).

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к верному выводу, что действующее законодательство не порождает у истца, как владельца обыкновенных акций, преимущественного права приобретения спорного земельного участка, при том, что право собственности ордена «Знак Почета» закрытого акционерного сельскохозяйственного общества «Племенное хозяйство имени Тельмана» возникло в 2011 году, в связи с чем невозможно отнести спорный участок к долевой собственности членов колхозов и работников совхоза.

Доводы жалобы о том, что раздел земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. метров, произведенный на основании решения о разделе б/н от ДД.ММ.ГГГГ и недействующих генерального плана и правил землепользования и застройки Тельмановского сельского поселения при отсутствии установлении градостроительного регламента, является неправомочным, при рассмотрении настоящего спора не могут быть приняты во внимание, поскольку в силу ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Доводы жалобы о том, что Тюников С.А. просил истребовать из Управления Росреестра сведения и документы об образовании спорного земельного участка на бумажном носителе также не принимаются во внимание, поскольку в материалах дела имеется копия кадастрового дела на земельный участок с кадастровым номером № (том 1 л.д 65-103).

Доводы жалобы о необоснованном отказе в удовлетворении ходатайства об отложении рассмотрения дела в связи с неявкой Бобровой М.С. и Соловьева Р.Г., не принимаются во внимание, поскольку в силу ч. 1 ст. 169 ГПК РФ отложение разбирательства дела допускается, в частности, если суд признает невозможным рассмотрение дела в этом судебном заседании вследствие неявки кого-либо из участников процесса.

Какие-либо доказательства невозможности явки в судебное заседание ответчиками не представлено, в связи с чем суд первой инстанции обосновано посчитал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся ответчиков (том 1 л.д. 218).

Иные доводы апелляционной жалобы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к выражению несогласия с произведенной судом оценкой доказательств, не опровергают изложенных выводов, следовательно, не могут быть положены в основу отмены законного и обоснованного судебного постановления.

Таким образом, правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела, установлены на основании представленных доказательств, оценка которым дана с соблюдением требований ст. 67 ГПК РФ, подробно изложена в мотивировочной части решения, в связи с чем доводы апелляционной жалобы по существу рассмотренного спора, не подрывают правильности выводов суда, не могут повлиять на правильность определения прав и обязанностей сторон в рамках спорных правоотношений, не свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, к отмене состоявшегося судебного решения.

Руководствуясь ч.1 ст.327.1, п.1 ст. 328, ч.1 ст.329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Тосненского городского суда Ленинградской области от 28 апреля 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя истца Тюникова С. А. – Суховей А.С. – без удовлетворения.

Председательствующий: Судьи:

судья: Григорьева Е.Г.