Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 к ОАО КБ «Центр-Инвест», СПК (колхоз) «Победа» о расторжении договора аренды и освобождении имущества от обременения,

по апелляционной жалобе ОАО КБ «Центр-Инвест» на решение Чертковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2014 года.

Заслушав доклад судьи Славгородской Е.Н., судебная коллегия

установила:

истцы обратились в суд с иском к ОАО КБ «Центр-Инвест», СПК (колхоз) «Победа» о расторжении договоров аренды земельных участков и освобождении имущества от обременения.

В обоснование заявленных требований указали, что как сособственники земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключили с арендатором - СПК (колхозом) «Победа» Чертковского района Ростовской области договоры аренды:

- 20.07.2008 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия аренды до 13.08.2015 года;

- 01.04.2010 года земельного участка с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, сроком действия аренды до 15.05.2020 года.

С 2012 года СПК (колхозом) «Победа» не обрабатывает указанные земельные участки и не выплачивает истцам арендную плату.

После проведенного 26.11.2012 года собрания собственников спорных земельных участком истцам стало известно, что в 2011 году между ОАО КБ «Центр-Инвест» и СПК (колхозом) «Победа» заключён договор залога прав по договорам аренды, предметом которого явилось право аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН. А также о том, что определением Миллеровского районного суда Ростовской области от 16.10.2012 года приняты обеспечительные меры в виде запрета Управлению Росресстра по РО проводить регистрационные действия по расторжению договоров аренды земельных участков, заключённых с СПК (колхоз) «Победа».

Принятые Миллеровским судом меры обеспечения иска существенным образом нарушают права и законные интересы собственников долей земельных участков, выразившиеся в невозможности распоряжения принадлежащим истцам имуществом. Меры обеспечения иска ограничивают их право собственности, так как имущественные требования к ним, в деле, в котором наложен арест, не заявлялись.

По указанным основаниям истцы считали, что имеют право ставить вопрос о расторжении договора аренды с СПК (колхозом) «Победа» в соответствии со ст.619 ГК РФ, просили суд расторгнуть договор аренды земельного участка общей площадью 387200 кв.м. с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в границах кадастрового квартала НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, юго-западная часть рабочего участка №113, центральная часть рабочего участка №111 от 01.04.2010 года, без номера, зарегистрированный в Чертковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 15.05.2010 года и договор аренды земельного участка площадью 235,24 га с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, адрес: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, в границах кадастрового квартала НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, рабочие участки №107,108, западная часть рабочего участка №106, пастбищный участок №324-17г от 20.07.2008г., без номера, зарегистрированный в Чертковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Ростовской области 13.08.2010г. Освободить указанные земельные участки от обременения и отменить обеспечительные меры, наложенные на основании определения Миллеровского районного суда Ростовской области от 16.10.2012 года в виде запрета Управлению Росреестра по Ростовской области проводить регистрационные действия по расторжению договора аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН при множественности лиц на стороне арендодателей, зарегистрированных Управлением Росреестра по Ростовской области и в виде запрета проводить регистрационные действия по заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с третьими лицами.

Решением Чертковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2014 года исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО14, ФИО15 удовлетворены в полном объеме.

С указанным решением суда не согласился ответчик ОАО КБ «Центр-Инвест», в лице своего представителя ФИО16 обратился с апелляционной жалобой, в которой считает решение суда первой инстанции незаконным и необоснованным, просит его отменить и вынести новое решение, которым в части исковых требований о расторжении договора аренды оставить иск без рассмотрения, в части освобождения от обременения отказать в удовлетворении иска.

Апеллянт выражает несогласие с данной судом первой инстанции правовой оценкой представленных доказательств.

По его мнению, судом первой инстанции не принято во внимание, что истцы не предоставили разумный срок для исполнения договорного обязательства, нарушили порядок, условия и сроки, предусмотренные для обращения с требованием о досрочном расторжении договора аренды в судебном порядке.

Заявитель жалобы указывает, что истцы не предъявили свои требования о включении в реестр требований кредиторов в деле о банкротстве, требуя от конкурсного управляющего преимущественного удовлетворения своих требований перед другими конкурсными кредиторами, чьи требования включены в реестр требований кредиторов, что свидетельствует о злоупотреблении истцами своим правом.

Также апеллянт не соглашается с выводом суда о наличии оснований для освобождения имущества от обременения, указывает на то, что истцы не обращались к ОАО КБ «Центр-Инвест», к конкурсному управляющему по урегулированию вопроса относительно наличия обременений на принадлежащее им имущество.

Автор жалобы считает, что истцами пропущен срок для защиты своих прав, установленный ст. 441 ГПК РФ.

Судом также, по мнению апеллянта, нарушены положения ст. 442 ГПК РФ, поскольку не привлечено к участию в деле в качестве ответчика Управление Росреестра по РО.

В судебное заседание судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда стороны не явились.

В отношении сторон дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ, в связи с их надлежащим извещением, что подтверждается материалами дела.

Рассмотрев материалы дела, доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Принимая решение, суд руководствовался ст. ст. 450, 619 ГК РФ, ст. 56 ГПК РФ и исходил из наличия оснований для удовлетворения заявленных требований.

К такому выводу суд пришел, установив, что 20.07.2008 года ФИО3, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12, ФИО13, ФИО1, ФИО4, как собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 235,24 га и СПК (колхозом) «Победа» заключён договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 5 лет, указанный договор зарегистрирован в Чертковском отделе Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области 13.08.2010 года. По условиям договора определена арендная плата за земельную долю качественной оценкой 494 балло-гектаров (13,84 га) в натуральном выражении: зерно 1000 кг; растительное масло - 20 кг; а также услуги в виде вспашки огородов - 1 га; ритуальные услуги; оплата земельного налога. Срок уплаты арендной платы установлен до 01 ноября текущего года.

Судом также установлено, что 01.04.2010 года между ФИО3, ФИО2, ФИО15., ФИО17, как собственниками в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, площадью 387200 кв.м и СПК (колхозом) «Победа» заключён договор аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя сроком на 10 лет, указанный договор зарегистрирован в Чертковском отделе Управления Росреестра по Ростовской области 15.05.2010 года. По условиям договора определена арендная плата из расчёта на 1/4 долю в праве на предмет договора в натуральном выражении: зерно 1000 кг; растительное масло - 20 кг; а также услуги в виде вспашки огородов - 1 га; ритуальные услуги; оплата земельного налога. Срок уплаты арендной платы установлен до 01 ноября текущего года.

26.11.2012 года сособственниками указанных земельных участков проведено собрание, на котором принято решение о расторжении договоров аренды земельного участка от 20.07.2008 и 01.04.2010 года, в связи с невыполнением арендатором своих обязанностей по оплате арендной платы.

В целях досудебного урегулирования настоящего спора, собственниками земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН в адрес конкурсного управляющего СПК (колхоза) «Победа» ФИО18 направлены уведомления о расторжении договоров аренды.

На указанные уведомления конкурсный управляющий сообщил истцам, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.10.2013 года СПК (колхоз) «Победа» признан несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство. А также разъяснил, что с момента принятия Арбитражным судом решения об открытии конкурсного производства они вправе предъявить свои требования о включении в реестр требований кредиторов СПК (колхоза) «Победа» сумм задолженности в Арбитражный суд или конкурному управляющему с приложением документов, подтверждающих обоснованность этих требований.

Оценив собранные по делу доказательства, суд первой инстанции пришел к выводу, что истцами доказан факт невыполнения ответчиком обязательств по договору аренды, а также истцами в полной мере выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

Рассматривая вопрос об освобождении от обременения в виде запрета Управлению Росреестра по РО осуществлять регистрационные действия по расторжению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, заключёнными с СПК (колхозом) «Победа» и по заключению договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН с третьими лицами на стороне арендатора, наложенные по определению Миллеровского районного суда Ростовской области от 16.10.2012 года, суд руководствовался положениями ст. 442 ГПК РФ и пришел к выводу, что истцами выбран правильный способ защиты их прав путём подачи искового заявления об освобождении имущества от обременения, поскольку лицами, участвующими в гражданском деле по иску ОАО КБ «Центр-Инвест» к СПК (колхозу) «Победа» о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору, арендодатели не являются, а принятыми мерами обеспечения иска нарушаются права собственников земельных участков.

Судебная коллегия согласна с выводами суда.

В силу п. 1 ст. 65 Земельного кодекса РФ использование земли в РФ является платным. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и Земельным кодексом РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).

Размер арендной платы определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным данным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Частью 1 ст. 450 ГК РФ предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В силу ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

В ст. 620 ГК РФ указаны случаи досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора.

Удовлетворяя иск о расторжения договора аренды, суд первой инстанции исходил из того, что истцами выполнены требования закона в части досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя, а также подтвержден допустимыми доказательствами факт невыполнения ответчиком обязательств по договору аренды.

На основании ст. ст. 309 и 310 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев предусмотренных законом

Согласно ч. 1 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, существенно ухудшает имущество, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Пунктом 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 предусмотрено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных ч. 2 ст. 452 ГК РФ.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 ст. 619 ГК РФ).

Таким образом, из смысла приведенных норм права следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцами представлены достаточные доказательства соблюдения досудебного порядка разрешения настоящего спора.

Имеющиеся в деле копии уведомлений собственников земельных долей в праве общей долевой собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, и направленное в адрес собственников земельных участков конкурсным управляющим СПК (колхоз) «Победа» ФИО18 ответное уведомление о последствиях конкурсного производства, являются допустимым доказательством соблюдения истцами досудебного порядка урегулирования спора, поскольку свидетельствуют о направлении ответчику и получении им требования арендодателей о необходимости исполнения им обязательства по договору аренды в разумный срок.

При таких обстоятельствах, выводы суда первой инстанции о наличии законных оснований для расторжения договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН и НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 20.07.2008 и 01.04.2010 года, заключенных между истцами и СПК (колхоз) «Победа» в связи с не выполнением ответной стороной взятых на себя обязательств, судебная коллегия находит правомерным.

По правилам ч. 2 ст. 442 ГПК РФ заявленный лицами, не принимавшими участия в деле, спор, связанный с принадлежностью имущества, на которое обращено взыскание, рассматривается судом по правилам искового производства. Иски об освобождении имущества от ареста (исключении из описи) предъявляются к должнику и взыскателю.

Как следует из материалов дела, меры обеспечения иска в виде запрете производить регистрационные действия по расторжению договоров аренды и регистрации договоров аренды спорных земельных участков, применены 16 октября 2013 года Миллеровским районным судом Ростовской области по гражданскому делу по иску ОАО КБ «Центр-инвест» к СПК (колхозу) «Победа» о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности по кредитному договору. Истцы по настоящему делу, заявившие исковые требования об освобождении принадлежащего им имущества от обременения, не относятся к лицам, участвующим в указанном гражданском деле по иску банка о расторжении кредитного договора и взыскании задолженности, соответственно подача ими заявления об освобождении имущества от обременения в порядке искового производства соответствует требованиям ч. 2 ст. 442 ГПК РФ.

Так как судом первой инстанции принято решение о расторжении договоров аренды земельных участков, право аренды в отношении которых было ранее передано СПК (колхоз) «Победа» в залог ОАО КБ «Центр-инвест», соответствующее право залога прекращается в силу положений ст. 352 ГК РФ в связи с прекращением заложенного права.

С учетом указанных обстоятельств, наличие обеспечительных мер в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области проводить регистрационные действия по расторжению договоров аренды земельных участков заключенных с СПК колхоз «Победа» является препятствием для истцов по настоящему делу по реализации ими своих прав собственников земельных участков.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что при принятии решения судом первой инстанции правильно установлены юридически значимые для дела обстоятельства, произведена полная и всесторонняя оценка исследованных в судебном заседании доказательств по правилам ст. 67 ГПК РФ, правильно применены нормы материального права, подлежащие применению к возникшим спорным правоотношениям, и постановлено законное и обоснованное решение.

Доводы апелляционной жалобы сводятся по существу к несогласию с выводами суда, иному изложению установленных по делу обстоятельств и направлены на переоценку имеющихся в деле доказательств. Иное толкование апеллянтом норм материального права и несогласие с мотивированными выводами суда первой инстанции, не указывает на неправильное разрешение спора по существу.

Оснований к отмене постановленного по делу решения, перечисленных в ст. 330 ГПК РФ, судебной коллегией по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь ст. ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Решение Чертковского районного суда Ростовской области от 17 декабря 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу ОАО КБ «Центр-Инвест» – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи