Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании 09 июня 2017 года гражданское дело по иску Салькова Е. А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае о признании незаконным расчета арендной платы за пользование земельным участком, взыскании судебных расходов, по встречному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае к Салькову Евгению Александровичу о взыскании задолженности по арендной плате, пени,

по апелляционной жалобе МТУ Росимущества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 22 марта 2017 года,

заслушав доклад судьи Романовой И.А., объяснения представителя МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО Левиной Е.А.,

У С Т А Н О В И Л А:

Сальков Е.А. обратился в суд с иском к ТУ Росимущества в Хабаровском крае о признании незаконным расчета арендной платы за пользование земельным участком, взыскании судебных расходов. В обоснование указал, что 10 июня 2015 года приобрел в собственность комплексное здание, назначение: нежилое, 3-х этажное, площадью 1953,3 кв.м., расположенное по <адрес>. В соответствии с заключенным с ответчиком соглашением от 17 июля 2015 года истец с 7 июля 2015 года стал арендатором земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> для эксплуатации комплексного здания площадью 2036,9 кв.м., расположенное по <адрес>. Ежемесячный размер арендной платы в 2015 году составил 16 003, 75 рублей. Арендная плата за период с 7 июля по 30 сентября 2015 года в размере 44 913,75 рублей была внесена истцом на реквизиты счета ответчика. В последующем свои обязательства по ежемесячной арендной плате истец выполнял добросовестно. 15 июля 2016 года ответчик направил в его адрес уведомление о том, что с 1 сентября 2016 года размер ежемесячной арендной платы за земельный участок составил 28 232,82 рубля в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, которая составляет 3 079 944 рубля и определена на основании отчета об определении рыночной стоимости на дату 29 апреля 2016 года. При заключении соглашения арендная плата рассчитывалась на основании рыночной стоимости земельного участка, которая составляла 2 478 000 рублей. Считает, что ответчик необоснованно изменил размер арендной платы, нарушив условия договора. Арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Таким образом, ответчик имел право изменить арендную плату лишь с 1 января 2017 года. В добровольном порядке ответчик отказался произвести перерасчет арендной платы. Просит признать расчет арендной платы за пользование земельным участком недействительным, взыскать с ответчика расходы по уплате госпошлины в сумме 300 рублей и расходы на оказание юридических услуг в сумме 2 100 рублей.

ТУ Росимущества в Хабаровском крае обратилось к Салькову Е.А. со встречным исковым заявлением о взыскании задолженности по арендной плате, пени. В обоснование указало, что 31 августа 2007 года между ТУ Росимущества в Хабаровскому крае и ООО «Бэнди» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 2036,9 кв.м., расположенный по <адрес> для эксплуатации комплексного здания. Договор заключен на срок с 6 июля 2007 года по 5 июня 2012 года. Правом собственности на комплексное здание перешло к ЗАО «Оргтехпром», а затем Салькову Е.А. 17 июля 2015 года между ТУ Росимущества в Хабаровском крае и Сальковым Е.А. заключено соглашение, заменена сторона арендатора на Салькова Е.А. На основании отчета об оценке рыночной стоимости на дату 29 апреля 2016 года, рыночная стоимость спорного земельного участка была изменена и арендная плата за участок составила 28 232,82 рубля ежемесячно. В нарушение условия договора, ответчик не вносит арендную плату, в результате чего за ним образовалась задолженность на сумму 58 730,77 рублей, и которых задолженность по арендной плате за период с 1 сентября 2016 года по 31 декабря 2016 года составила 48 916,28 рублей, пени за период с 10 марта 2016 года по 31 декабря 2016 года в размере 9 814,49 рублей. Истец просил взыскать с ответчика задолженность в размере 58 730, 77 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 22 марта 2017 года исковые требования Салькова Е.А. удовлетворены частично, постановлено:

Признать незаконным изменение арендной платы за пользование земельным участком <данные изъяты> по договору аренды земельного участка на основании отчета ООО «Оценка-Партнер» от 04.05.2016 года с 1 сентября 2016 года.

Взыскать с Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровскому крае в пользу Салькова Евгения Александровича расходы на юридические услуги в размере 2 100 рублей.

В удовлетворении остальной части требований отказать.

В удовлетворении иска территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае к Салькову Е. А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени отказать.

В апелляционной жалобе МТУ Росимщества в Хабаровском крае и Еврейской автономной области просит решение суда отменить, вынести новое решение, которым исковые требования МТУ Росимущества в Хабаровском крае и ЕАО удовлетворить полностью, в удовлетворении иска Салькова Е.А. отказать. В обоснование ссылается на то, что в соответствии с договором аренды размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще, чем один раз в год, в соответствии с законодательством Российской Федерации, без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в договор. Арендная плата по договору изменена в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, установленной по состоянию на 29 апреля 2016 года на основании отчета об оценке рыночной стоимости земельного участка. Применение данного отчета для изменения арендной платы с 1 января 2017 года невозможно, так как оно противоречит законодательству, поскольку с даты проведения оценки пройдет более 6 месяцев. Порядок корректировки платы не противоречит действующему гражданскому и земельному законодательству и не может рассматриваться в качестве повторного изменения размера арендных платежей. Условие, отраженное в п. 4.4 договора о перерасчете платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, не исключает возможность применения показателя новой рыночной стоимости земельного участка для целей определения арендной платы до наступления указанной даты. Ответчик не вносил арендную плату, в связи с чем, у него образовалась задолженность по арендной плате и пени. Судом нарушены процессуальные нормы права, так как возражения Салькова Е.А. в адрес Управления не поступали, в судебном заседании не оглашались. Поскольку Управление освобождено от уплаты государственной пошлины, оснований для взыскания с него расходов истца по уплате государственной пошлины не имеется. Управление освобождено от оплаты судебных расходов на основании ст. 103 ГПК РФ, поэтому расходы в размере 2 100 рублей подлежат возмещению за счет средств бюджета муниципального образования городского округа «город Хабаровск».

Возражения на апелляционную жалобу не поступили.

Истец извещен о месте и времени рассмотрения дела своевременно и надлежащим образом.

Судебная коллегия, на основании ч.3 ст.167 ГПК РФ, рассмотрела дело в отсутствие истца.

Исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, выслушав представителя ответчика, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему:

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, находится в федеральной собственности, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под комплексное здание, площадь – 2 037 кв.м., <адрес>.

Распоряжением от 30.08.2007 г. <адрес> ТУ Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Хабаровскому краю, земельный участок предоставлен ООО «Брэнди».

31 августа 2007 года между ТУ Росимущества по Хабаровскому краю (арендодатель) и ООО «Бенди» (арендатор) заключен договор аренды № земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во владение и пользование на правее аренды земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по <адрес>, для эксплуатации комплексного здания. Срок договора определен с 6 июля 2007 года по 5 июня 2012 года. Размер арендной платы, в соответствии с приложением №2 к договору, рассчитывался на основании базовых годовых ставок арендной платы.

1 февраля 2011 года, в соответствии с дополнительным соглашением к договору аренды, изменен арендатор по договору аренды земельного участка на ООО «Оргтехпром». В соответствии с приложением к указанному соглашению, расчет арендной платы произведен на основании постановления Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года №, исходя из рыночной стоимости земельного участка, и составляет 16 003,75 рублей. Рыночная стоимость земельного участка определена в размере 2 478 000 рублей.

На основании договора купли-продажи от 10.06.2015 года зарегистрирован 07.07.2015 г. переход права собственности на трехэтажное нежилое здание, общей площадью 1935,3 кв.м., инв.№ лит. <данные изъяты>, расположенное по <адрес>, за Сальковым Е.А.

17 июля 2015 года между ТУ Росимущества в Хабаровском крае и Сальковым Е.А. заключено соглашение к договору аренды от 31.08.2007 года, согласно которому арендатором по договору аренды считается Сальков Е.А. Ежемесячный размер арендной платы в 2015 году установлен в размере 16 003,75 рублей. Указано, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Арендная плата за период с 07.07.2015 г. по 30.09.2015 г. в сумме 44 913, 75 рублей вносится единовременным платежом до 30.09.2015 г.

ТУ Росимущества в Хабаровском крае 15 июля 2016 года № уведомило Салькова Е.А. об изменении размера арендной платы по договору аренды с 01.09.2016 г. в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, определенной отчетом №, которая составляет 28 232, 82 рубля.

Согласно выписки из отчета № от 04.05.2016 «Об определении рыночной стоимости земельный участков, расположенных в Хабаровском крае» на дату проведения оценки 29 апреля 2016 года ООО «Оценка-Партнер» рыночная стоимость спорного земельного участка определена в размере 3 079 944 рубля.

Претензией от 13 октября 20916 года ТУ Росимущества в Хабаровском крае указывало Салькову Е.А. о необходимости оплаты задолженности в сумме 56 465,64 рублей в срок до 27 октября 2016 года, пени за период с 10.03.2016 г. по 31.10.2016 г.

Требования не удовлетворены.

27 октября 2016 года Сальков Е.А. обратился с претензией к ТУ Росимущества в Хабаровском крае о перерасчете арендной платы, начисленных пеней. Указывает, что арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществлённая не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

В ответе на обращение Салькова Е.А. ТУ Росимущетва в Хабаровском крае указывает, что арендная плата по спорному земельному участку, установленная в размере 16 003,75 рублей, не изменялась с 2011 года. Применение отчета об оценке для расчета арендной платы с 01.01.2017 года не возможно, так как оно противоречит законодательству, поскольку с даты оценки пройдет более 6 месяцев. За период с 01.01.2011 года по 31.08.2016 года размер арендной платы не пересматривался, индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не производилась.

Претензией от 21 декабря 2016 года ТУ Роимущества в Хабаровскому крае уведомляло Салькова Е.А. о наличии задолженности за период с 01.11.2016 года и по 31.12.2016 год по арендной плате в сумме 48 916,28 рублей, по начисленным пеням за период с 10 марта 2016 года по 31 декабря 2016 года в сумме 9 814,49 рублей, о необходимости погасить задолженность до 10 января 2017 года.

Истец Сальков Е.А. понес расходы на оплату юридических услуг в размере 2100 рублей, включающих консультацию, составление искового заявления о признании расчета арендной платы недействительным. Указанные расходы подтверждены представленными квитанциями.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь ст.25, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 614, 621, 696 Гражданского кодекса Российской Федерации, установив, что рыночная стоимость участка, на основании которого была изменена арендная плата, установлена отчетом ООО «Оценка-Партнер» от 04.05.2016 г. на дату проведения оценки 29.04.2016 г., ТУ Росимущества в Хабаровском крае указало Салькову Е.А. на изменение арендной платы с 01.09.2016 г., тогда как арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы, сделав вывод, что арендная плата подлежала перерасчету с 01.01.2017 г., удовлетворил требования истца в части признания незаконным изменение размера арендной платы.

Установив, что оснований для расчета размера аренной платы с 01.09.2016 г. из расчета 28 323, 82 рубля не имеется, суд отказал во взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.09.2016 г. по 31.12.2016 г. из расчета 28 232, 82 рубля.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о возможности изменения арендной платы с 1 сентября 2016 г. на основании рыночной стоимости, установленной по состоянию на 29 апреля 2016 г., основаны на ошибочном толковании норм материального права.

В силу п. 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Во исполнение указанных положений постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 были утверждены Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила), регулирующие порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации.

Согласно п. 2 Правил размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации, в расчете на год определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона; в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно п. 10 Правил, если арендная плата рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка (по способу, указанному в подп. "г" Правил), федеральные органы исполнительной власти предусматривают в договоре аренды возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Из содержания п.10 Правил следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы за земельные участки ее изменение может производиться в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Указанным пунктом не предусмотрено произвольное изменение срока, с которого возможен перерасчет арендной платы, напротив, указано на возможность перерасчета размера арендной платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка. При проведении оценки должны соблюдаться сроки ее проведения для возможности перерасчета арендной платы – не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы.

Доводы апелляционной жалобы о невозможности применения отчета от 29 апреля 2016 г. для изменения арендной платы с 1 января 207 г., не свидетельствует о возможности перерасчета арендной платы с 1 сентября 2016 г., поскольку примененный перерасчет арендной платы противоречит п.10 Правил, устанавливающему порядок и сроки перерасчета арендной платы.

Условие о перерасчете платы по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором проведена оценка, не исключает возможность применения показателя новой рыночной стоимости земельного участка для целей определения арендной платы до наступления указанной даты, с соблюдением шестимесячного срока с даты оценки до проведения перерасчета.

Довод апелляционной жалобы о нарушении процессуальных прав ТУ Росимущества в Хабаровском крае при рассмотрении дела судебной коллегией отклоняются, т.к. нарушений, влекущих отмену решения, судом не допущено. При рассмотрении дела с участием представителя ТУ Росимущества в Хабаровском крае оглашены материалы дела, в том числе отзыв Салькова Е.А., что свидетельствует о создании судом условий для реализации прав ТУ Росимущества в Хабаровском крае при рассмотрении дела (л.д. 85-86).

Довод апелляционной жалобы в части необоснованности взыскания с ТУ Росимущества в Хабаровском крае расходов истца на оплату услуг представителя судебной коллегией отклоняются.

Распределение судебных расходов между сторонами урегулировано статьей 98 указанного Кодекса, согласно которой стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 статьи 96 данного Кодекса. В случае если иск удовлетворен частично, указанные в этой статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано (часть 1).

Часть 2 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает в виде исключения возмещение судебных расходов за счет средств соответствующего бюджета, если вызов свидетелей, назначение экспертов, привлечение специалистов и другие действия, подлежащие оплате, осуществляются по инициативе суда или мирового судьи.

В соответствии с ч. 1 ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Таким образом, действующее процессуальное законодательство не содержит исключений для возмещения расходов на оплату услуг представителей стороне, в пользу которой состоялось решение, и в том случае, когда другая сторона, в силу закона ( подп.19 п.1 ст.333.36 Налогового кодекса Российской Федерации), освобождена от уплаты государственной пошлины.

Вместе с тем, доводы апелляционной жалобы о необоснованном отказе судом во взыскании пени за нарушение сроков внесения арендной платы заслуживают внимания, в связи с чем, в части отказа во взыскании пени решение подлежит отмене.

Договором аренды и дополнительным соглашением, заключенным с Сальковым Е.А., установлен срок внесения арендных платежей – ежемесячно, не позднее 10 числа текущего месяца, равными долями.

Также договором и дополнительным соглашением установлена ответственность за нарушение сроков внесения арендной платы.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы, он уплачивает арендодателю пени в размере 0, 1 % суммы задолженности за каждый день просрочки.

Как следует из справки-расчета задолженности по аренной плате и пени за период с 01.01.2016 г. по 31.12.2016 г., истцом допускались просрочки внесения арендной платы в соответствии с условиями договора.

Расчет в части сроков поступления арендной платы Сальковым Е.А. не оспорен. ТУ Росимущества в Хабаровском крае в адрес Салькова Е.А. направляло претензии с указанием наличия задолженности по пени, требования по которой предъявлены, в последующем, в суд. Сальков Е.А., возражая против изменения размера арендной платы, доказательств внесения арендной платы в сроки, установленные договором, не представил, в связи с чем, с Салькова Е.А. подлежит взысканию пени за нарушение сроков внесения арендных платежей.

Поскольку оснований для перерасчета аренной платы с 1 сентября 2016 г. не имелось, ТУ Росимущество в Хабаровском крае необоснованно произвело расчет пени с 10.08.2016 г. по 10.12.2016 г., исходя из размера арендной платы 28 232, 82 рубля. Пени подлежит начислению на просроченную задолженность по арендной плате за период с 01.03.2016 г. по 31.12.2016 г., исходя из установленного размера – 0, 1 %, размера арендной платы - 16 003, 75 рублей, сроков внесения платежей, указанных в расчете, представленном ТУ Росимущества в Хабаровском крае, количества дней просрочки. Пени за нарушение сроков внесения арендной платы составляет 5 761 рубль 35 копеек, соразмерны последствиям неисполнения обязательств, подлежат взысканию с Салькова Е.А.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ, с Салькова Е.А. в бюджет муниципального образования «городской округ «город Хабаровск» подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 22 марта 2017 года по гражданскому делу по иску Салькова Е. А. к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае о признании незаконным расчета арендной платы за пользование земельным участком, взыскании судебных расходов, по встречному иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае к Салькову Е. А. о взыскании задолженности по арендной плате, пени, отменить в части отказа в удовлетворении встречных требований о взыскании пени и в этой части вынести новое решение.

Взыскать с Салькова Е. А. в пользу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае пени за период с 10.03.2016 г. по 31.12.2016 г. в размере 5 761 рубль 35 копеек.

Взыскать с Салькова Е. А. в бюджет муниципального образования «городской округ «город Хабаровск» государственную пошлину в размере 400 рублей.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Хабаровском крае и Еврейской автономной области – без удовлетворения.

Председательствующий Р.В.Лукьянченко

Судьи С.И.Дорожко

И.А.Романова