Гражданский кодекс часть 1

Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.Новокузнецка (далее- Комитет ЖКХ) обратился в суд с иском к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма, выселении из жилого помещения.

Требования мотивированы тем, что Администрация Новокузнецкого муниципального округа является собственником жилого помещения в многоквартирном доме по <адрес>. Комитет ЖКХ Администрации г.Новокузнецка является отраслевым органом администрации г.Новокузнецка в сфере ЖКХ, организует заключение договоров коммерческого найма жилых помещений, осуществляет контроль за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда.

На основании Распоряжения администрации Новокузнецкого городского округа № 1221 от 20.05.2011 «О включении жилого дома в жилищный фонд коммерческого использования» жилые помещения, расположенные по адресу <адрес> включены в состав жилищного фонда коммерческого использования. Жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования предоставляются гражданам по договору коммерческого найма жилого помещения.

07.10.2011 ответчику и ее семье предоставлено жилое помещение по адресу: <адрес> на срок до 24.10.2016. Ответчик в Управление по учету и приватизации администрации г.Новокузнецка не обращалась с просьбой о продлении договора коммерческого найма на новый срок, что свидетельствует об уклонении от заключения договора коммерческого найма, кроме того, ответчик не исполняет обязательства по оплате за пользование жилым помещением, задолженность составляет 29080,35 руб.

Комитет жилищно-коммунального хозяйства Администрации г.Новокузнецка просил признать ответчика утратившим право пользования жилым помещением по адресу: <адрес>, выселить ответчика из жилого помещения по <адрес>, обязать ответчика освободить жилое помещение по <адрес>, сдать жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование в надлежащем состоянии по акту приема-передачи жилого помещения в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу, обязать ответчика устранить за свой счет в течение десяти календарных дней с момента выявления все недостатки, установленные в ходе возврата жилого помещения наймодателю, как связанные с санитарно-техническим состоянием помещения, так и с работой инженерного и иного оборудования.

В судебном заседании представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности, поддержала иск.

Ответчик в суд не явился.

Заочным решением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 апреля 2017 года постановлено:

Признать Занину НатальеюДмитриевну утратившей право пользования жилым помещением по адресу <адрес>.

Выселить ФИО2 из жилого помещения по адресу <адрес>.

Обязать ФИО2 освободить жилое помещение по <адрес>, сдать жилое и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование в надлежащем состоянии по акту приема-передачи жилого помещения в течение пяти дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Обязать ФИО2 сдать жилое помещение по адресу <адрес> по акту приема-передачи.

В остальной части иска отказать.

Определением Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 23 декабря 2019 года ФИО2 отказано в удовлетворении заявления об отмене заочного решения Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 апреля 2017 года.

23 января 2020 года ФИО2 подана апелляционная жалоба на заочное решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 апреля 2017 года.

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на то, что истцом не представлено доказательств наличия у него полномочий осуществлять гражданские права в отношении договора коммерческого найма от 24.10.2011, заключенного ответчиком с МУ «Дирекция ЖКХ» г.Новокузнецка. также истцом не представлено доказательств того, что Администрация Новокузнецкого муниципального округа является собственником жилого помещения по <адрес>, не представлено доказательств передачи данного жилого помещения на баланс истца. Судом не разрешен вопрос в отношении иных лиц, вселенных на основании договора коммерческого найма от 24.10.2011 в спорное жилое помещение совместно с ответчиком – ее детей. Нормы действующего ГК РФ не содержат такого понятия как «коммерческий наем жилого помещения», судом не была выяснена правовая природа заключенного договора, что повлекло неправильное применение норм материального права. Также ответчик не была надлежащим образом извещена о рассмотрении данного дела в суде первой инстанции, уведомлений о судебных заседаниях ФИО2 не получала. Отсутствие извещения о рассмотрении дела подтверждается также тем, что в период рассмотрения дела ответчик обращалась в Администрацию с жалобой на непродление договора аренды, получив в ответ сообщение от 18.04.2017 о том, что договор аренды был продлен на 11 месяцев.

На апелляционную жалобу представителем Комитета ЖКХ Администрации г.Новокузнецка, а также прокурором, участвующим в деле, поданы возражения, в которых они просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суд апелляционной инстанции стороны не явились, о дне и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, об уважительности причин неявки до начала судебного заседания не сообщили, в материалах дела имеются доказательства их надлежащего извещения о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.

Руководствуясь частью 3 статьи 167, статьей 327 ГПК РФ, учитывая, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лиц, участвующих в деле, их отсутствие не препятствует рассмотрению дела, судебная коллегия определила о рассмотрении дела в отсутствие неявившихся лиц.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, заслушав заключение прокурора Медведевой М.П., полагавшей, что решение подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с частью 1 статьи 327.1 ГПК РФ исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом первой инстанции установлено, что жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме по адресу <адрес>, находится в собственности города Новокузнецка на основании Распоряжения КУМИ г.Новокузнецка «О безвозмездной передаче имущества, составляющего казну РФ, в собственность муниципального образования «Город Новокузнецк» от 03.12.2010 № 2-2/540, что подтверждается копией свидетельства о праве собственности от 07.04.2011. На основании Распоряжения № 2121 от 20.05.2011 многоквартирный жилой дом по <адрес> включен в муниципальный жилищный фонд коммерческого использования Новокузнецкого городского округа.

24.10.2011 между МУ «Дирекция ЖКХ» г. Новокузнецка и ФИО2 заключен договор коммерческого найма жилого помещения №, по условиям которого ответчику за плату во владение и пользование предоставлено жилое помещение муниципального жилищного фонда коммерческого пользования г. Новокузнецка для проживания, расположенное по адресу: <адрес> жилой площадью 34,6 кв.м., а наниматель обязался использовать жилое помещение по назначению, своевременно вносить плату за содержание, ремонт жилья, наем жилого помещения и оплачивать коммунальные услуги.

Совместно с нанимателем в жилое помещение вселены дочь З.О.С.,ДД.ММ.ГГГГ года рождения, сын З.Ю.С., ДД.ММ.ГГГГ года рождения (п. 1.3 договора).

Пунктом 2.9. договора предусмотрена обязанность нанимателя ежемесячно, не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим, вносить плату за содержание и ремонт жилого помещения, за наем жилого помещения и коммунальные услуги по ценам и тарифам, устанавливаемым органами местного самоуправления.

Согласно пункту 9.1 договора, настоящий договор заключается сроком на 5 лет. При этом, наниматель имеет право на заключение договора на новый срок (пункт 9.2 договора).

Согласно пункту 2.11 договора, по истечении срока договора или его расторжении наниматель обязан освободить и сдать жилое помещение и подсобные помещения, санитарно-техническое и иное оборудование в надлежащем состоянии по акту приема-передачи в течение одного месяца. Согласно пункту 2.7 договора наниматель обязан устранять за свой счет повреждения жилого помещения, производить ремонт либо замену поврежденного оборудования.

Согласно пункту 7.6 договора в случае, если оплата жилья по настоящему договору не осуществляется в течение 6 месяцев наниматель и проживающие с ним члены семьи подлежат выселению без предоставления другого жилья.

По данным ООО «ГЦРКП», с которым у истца имеется договор на предоставление услуг по расчету платы за пользование жилыми помещениями, на январь 2017 года за ответчиком ФИО2, являющейся нанимателем вышеуказанного жилого помещения по адресу: <адрес>, числится задолженность за услуги коммерческого найма в сумме 29 080,35 руб.

Разрешая спор, установив указанные обстоятельства, оценив представленные доказательства в их совокупности по правилам статьи 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований о признании ответчика утратившей право пользования жилым помещением, об обязании ответчика сдать жилое помещение по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, при этом суд исходил из того, что ответчик свои обязательства по договору исполняет ненадлежащим образом, не оплачивает услуги по коммерческому найму помещения, чем существенно нарушает условия договора коммерческого найма, что свидетельствует об отказе ответчика от прав нанимателя.

Судебная коллегия находит выводы суда первой инстанции необоснованными.

В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

На основании ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пунктов 1, 2 ст. 684 Гражданского кодекса Российской Федерации по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа.

По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.

На основании ст. 688 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Судебной коллегией установлено, что 21.10.2016 комиссией по рассмотрению заявлений о предоставлении жилых помещений по договору коммерческого найма муниципального жилищного фонда коммерческого и г.Новокузнецка, учитывая трудную жизненную ситуацию ФИО2, было принято решение продлить договор коммерческого найма с ФИО2 на 11 месяцев, что следует из ответа Первого заместителя Главы г. Новокузнецка от 18.04.2017 на обращение ФИО2 (л.д.59).

Таким образом, на момент обращения в суд с настоящим иском -05.02.2017, срок действия договора был продлен, наймодателем был предоставлен срок для устранения ФИО2 нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения, который на момент рассмотрения дела не истек.

Суд первой инстанции указанное обстоятельство не учел.

Кроме того, по смыслу п. 2 ст. 687 Гражданского кодекса Российской Федерации обстоятельством, имеющим юридическое значение, является невнесение нанимателем и членами его семьи платы за жилое помещение непрерывно более чем шесть месяцев подряд (п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что согласно выписке из лицевого счета ФИО2 с августа 2016 производит оплату за жилое помещение, выселение нанимателя из предоставленного жилого помещения за неисполнение обязанности по внесению платы по договору является исключительной мерой, при этом права истца по получению платы за наем жилого помещения могут быть восстановлены путем обращения в суд с иском о взыскании задолженности, судебная коллегия приходит к выводу, что данные обстоятельства исключали возможность удовлетворения требований о расторжении договора коммерческого найма и выселении из жилого помещения, в связи с чем заочное решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 апреля 2017 года нельзя признать законным и обоснованным и оно подлежит отмене с принятием по делу нового решения об отказе в иске.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Заочное решение Центрального районного суда г. Новокузнецка Кемеровской области от 12 апреля 2017 года отменить.

Принять по делу новое решение.

В удовлетворении исковых требований Комитета жилищно-коммунального хозяйства Администрации г. Новокузнецка к ФИО2 о расторжении договора коммерческого найма и выселении отказать в полном объеме.

Председательствующий: О.Н. Калашникова

Судьи: И.П. Фатьянова

Ю.А. Пискунова