Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по апелляционной жалобе истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 на решение Калининского районного суда города Тюмени от 22 июня 2020 года, которым постановлено:

«В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 о признании сделки купли-продажи недействительной, применении последствий недействительности сделки - отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Забоевой Е.Л. об обстоятельствах дела, доводах апелляционной жалобы, возражений относительно неё, с учетом дополнений, объяснения третьего лица ФИО5, действующего также в качестве законного представителя ответчика ФИО4, его представителя ФИО6, согласившегося с решением суда первой инстанции, судебная коллегия

установила:

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4 о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, расположенных по адресу: <.......>, от 08 августа 2019 года, применении последствий недействительности указанной сделки в виде признания недействительной записи о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости за ФИО4 в Едином государственном реестре недвижимости (далее ЕГРН).

В обоснование заявленных требований истцы указали, что им и третьему лицу ФИО7 принадлежали на праве собственности в равных долях земельный участок площадью 697,5 кв.м с кадастровым номером <.......> и жилой дом состоящий из одноэтажного строения общей площадью 61,9 кв.м с кадастровым номером <.......>, находящиеся по адресу: <.......>. Намереваясь продать принадлежащее недвижимое имущество, истцы и третье лицо ФИО7 выдали ФИО8 доверенности на представление их интересов перед третьими лицами, без права получения денежных средств по сделкам. 20 января 2020 года истцам стало известно, что 13 августа 2019 года право собственности на недвижимое имущество перешло к ФИО4, в связи с чем ФИО9 в Росреестре была запрошена копия договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Таким образом, истцы и ФИО7 узнали, что 08 августа 2019 года между ФИО3, ФИО7, ФИО1, ФИО2, в лице представителя ФИО8 и ФИО4 с согласия своего отца ФИО5 был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, который был удостоверен нотариально. По настоящий момент ФИО4 не исполнил свои обязательства по оплате договора ни перед одним из продавцов. Договором определен исключительно безналичный порядок оплаты, полномочий на получение денежных средств поверенным ФИО8 от покупателей истцы не давали. Кроме того, согласно выписке из ЕГРН, ограничение прав и обременение объекта недвижимости не зарегистрировано, при этом, с заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке продавцы в службу государственной регистрации, кадастра и картографии по Тюменской области они не обращались, документы, подтверждающие факт оплаты, не предоставляли. Истцы полагают, что ФИО8 заключил данную сделку с ФИО4 в ущерб им и третьему лицу ФИО7, поскольку кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 182 630 руб. 95 коп., стоимость жилого дома составляет 1 712 380 руб. 55 коп. При телефонных разговорах ФИО8 пояснял, что нашел покупателя на недвижимость, стоимость сделки оговорена в размере 3 000 000 руб. Полагают, что ФИО8 заключил договор купли-продажи на заведомо невыгодных, причиняющих ущерб условиях для продавцов. Так же ФИО8 при заключении договора скрыл о продавцов информацию, что покупателем является несовершеннолетнее лицо, не обладающее постоянным доходом и заведомо неспособное оплатить денежные средства в установленном размере. Полагает, что поскольку оплата по договору произведена не была, однако залог снят, договор был заключен без намерения со стороны покупателя исполнять свои обязательства перед продавцами по оплате.

Истец ФИО1 в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении.

Истцы ФИО2, ФИО3, ответчик ФИО4, представитель третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастр и картографии» по Тюменской области, третьи лица ФИО5, ФИО8, ФИО7 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Третье лицо ФИО7 в своем заявлении просила рассмотреть дело в ее отсутствие, полагала, что исковые требования подлежат удовлетворению.

Судом принято указанное выше решение, с которым не согласились истцы ФИО1, ФИО2, ФИО10, в апелляционной жалобе просят решение суда отменить, принять по делу новое решение. Указывают, что судом необоснованно не принято внимание то обстоятельство, что недвижимое имущество было продано по цене, не согласованной представляемыми с ФИО8, при том, что между ними была оговорена стоимость недвижимости в размере 3 000 000 руб. Однако, несмотря на это, ответчик вышел за пределы вверенных ему полномочий и действовал явно не в интересах представляемых. Имущество было отчуждено за цену в размере 1 500 000 рублей, из которых стоимость земельного участка составляет 1 000 000 рублей, а стоимость жилого дома 500 000 рублей, что существенно ниже кадастровой стоимости указанных объектов недвижимости, в частности, кадастровая стоимость земельного участка, согласно выписке из ЕГРН, составляет 2 182 630 рублей 95 копеек, кадастровая стоимость жилого дома – 1 712 380 рублей 55 копеек. Полагают, что вывод суда о необходимости обратиться в суд с иском для взыскания с покупателя стоимости имущества и процентов за пользование чужими денежными средствами лишь подтвердит цену договора, которая, по мнению истцов, несправедлива. В обоснование своей позиции также указывают на возможный сговор между представителем и покупателем, что судом первой инстанции не было исследовано и не оценивалось. Считают, что при разрешении спора суд первой инстанции неправомерно возложил на них бремя доказывания всех обстоятельств, фактически уклонился от оказания содействия в реализации их прав, констатировав неверно избранный способ защиты права.

В возражениях на апелляционную жалобу третье лицо ФИО5 в лице представителя ФИО6 просит решение суда первой инстанции оставить без изменения. Указывает, что истцы с 2008 года уполномочивали ФИО8 представлять их интересы по оформлению права общей долевой собственности на спорные жилой дом и участок, а в 2019 году обратились к нему для продажи спорных объектов недвижимости за цену и на условиях по своему смотрению. Учитывая указанные обстоятельства, оказание услуг ФИО8 в интересах истцов более, чем 10 лет, что свидетельствует об уровне их доверия к нему, оснований для признания сделки недействительной - нет. Кроме того, отмечает, что в подтверждение факта передачи денег ФИО8 была составлена расписка, которую просит принять в качестве нового доказательства. Из содержания расписки следует, что ФИО4, действующий с согласия отца ФИО5 передал ФИО8 1 500 000 руб. 10 августа 2019 года. Указывает, что истцы ранее не заявляли о необходимости исследования обстоятельств возможного сговора между ФИО8 и покупателем, равно как отсутствуют доказательства того, что они обращались за защитой своих прав в правоохранительные органы. В опровержение цены договора истцы не просили о назначении по делу экспертизы для установления рыночной стоимости предмета договора, а сведений о том, что на момент заключения сделки дом находился в пригодном для проживания состоянии и его стоимость превышала стоимость договора - нет.

В судебном заседании при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции третье лицо ФИО5, действующий также в качестве законного представителя ответчика ФИО4, его представитель ФИО6, поддержав свои письменные возражения на апелляционную жалобу, представили дополнительные доказательства в виде заключения кадастрового инженера от 19 октября 2020 года, отчета об оценке ООО «Экспертно-Оценочный центр» от 12 октября 2020 года с приложением технического паспорта домовладения по состоянию на 02 июня 2006 года, договора купли-продажи от 17 апреля 2019 года, передаточного акта от 17 апреля 2019 года, описи документов о регистрации перехода права от 17 апреля 2019 года, описи документов о прекращении государственной регистрации прав от 25 апреля 2019 года, дополнительные возражения на апелляционную жалобу, в которых указали о том, что: площадь земельного участка в оспариваемом договоре от 08 августа 2019 года17 апреля 2019 года указана неверно, меньше фактически переданной на 316,5 кв.м, что подтверждается техническим паспортом БТИ, в котором указана фактическая площадь участка в 374 кв.м, а также выводами кадастрового инженера об ошибочном внесении площади спорного участка в ЕГРН; на земельном участке расположен жилой дом с большим процентов износа, хозяйственно-бытовые постройки в полуразрушенном состоянии, согласно выводам оценщика рыночная стоимость земельного участка составила 1 244 000 рублей, жилого дома – 239 000 рублей; до заключения оспариваемой сделки стороны уже заключали договор на тех же условиях, с той же ценой, переход права собственности зарегистрирован не был, по требованию государственного регистратора сделка была удостоверена нотариально, редакция договора от 17 апреля 2019 года не предусматривала обязанности продавца оплатить цену отчуждаемого имущества исключительно на банковские счета продавцов; истцы проживают на значительном расстоянии от г.Тюмени и более десяти лет не пользуются домом и земельным участком, продажи дома и земельного участка за 1 500 000 рублей, что соответствует рыночной цене, более чем отвечает интересам истцов. Просили оставить решения суда первой инстанции без изменения.

Истец ФИО1 при его надлежащем извещении в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, представил в качестве новых доказательств отчет об оценке рыночной стоимости ООО «Вектор» от 08 октября 2020 года, копию заявления о преступлении от 12 марта 2020 года, постановления от отказе в возбуждении уголовного дела от 23 марта 2020 года, постановления от его отмене от 03 августа 2020 года, а также отзыв на возражения ФИО5, в котором просил рассмотреть дело в его отсутствие. В отзыве настаивает на том, что оспариваемая сделка была совершена в ущерб интересам продавцов, что денежные средства от продажи спорной недвижимости истцы не получали, что ФИО8 не имел полномочий на получение денежных средств.

Истец ФИО2 в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о дате, времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом. ФИО2 просила рассмотреть дело в ее отсутствие.

Истец ФИО3, ответчик ФИО4, ответчик ФИО8, третье лицо ФИО7, представитель третьего лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Тюменской области при их надлежащем извещении в судебное заседание при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не явились, о причинах своей неявки не уведомили, ходатайств об отложении судебного разбирательства от них не поступило, на личном участии не настаивали.

Судебная коллегия на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников спора.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно неё, с учетом представленных в суд апелляционной инстанции дополнений и отзыва, заслушав объяснения третьего лица ФИО5, представителя третьего лица ФИО5 ФИО6, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав представленные сторонами новые доказательства в связи с необходимостью установления юридически значимых обстоятельств, которые судом первой инстанции не устанавливались, в том числе отчет 081020-РС от 08 октября 2020 года ООО «Вектор», отчет об оценке от 12 октября 2020 года ООО «Экспертно-Оценочный центр», заключение кадастрового инженера от 19 октября 2020 года, судебная коллегия, вопреки доводам апелляционной жалобы, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого ответчиком решения суда первой инстанции в силу следующих мотивов.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судебной коллегией в порядке, установленном главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом положений ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по смыслу которой повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционной жалобы, и в рамках тех требований, которые были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Судом установлены, из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.

Истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 и третье лицо ФИО7 являлись собственниками земельного участка площадью 697,5 кв.м с кадастровым номером <.......> и жилого дома общей площадью 61,9 кв.м с кадастровым номером <.......>, находящихся по адресу: <.......>, по ? доли в праве общей долевой собственности каждый, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права (т. 1 л.д. 11-145).

В соответствии со статьями 209, 218, 182, 971 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику имущества принадлежит право на его отчуждение, при чем сделка может быть заключена собственником как лично, так и через представителя.

17 января 2019 года ФИО11 уполномочила ФИО8 управлять и распоряжаться на своих условиях и по своему усмотрению принадлежащими ей на праве собственности ? долей в праве общей долевой собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <.......><.......> (т. 1 л.д. 226-227).

23 января 2019 года истцы ФИО1 и ФИО2 уполномочили ФИО8 управлять и распоряжаться, в том числе и продать за цену и условиях по своему усмотрению принадлежащие им по ? доле в праве общей долевой собственности объекты недвижимости (т. 1 л.д. 222-223).

08 августа 2019 года между ФИО8, действующим от имени ФИО1, ФИО2, ФИО3 и ФИО7 и ФИО4 с согласия его отца ФИО5 заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому продавцы продали принадлежащие им земельный участок площадью 697,5 кв.м с кадастровым номером <.......> и жилой дом общей площадью 61,9 кв.м с кадастровым номером <.......>, находящиеся по адресу: <.......> (т. 1 л.д.16-18).

Согласно договору, стороны оценили земельный участок в 1 000 000 руб., жилой дом в 500 000 руб., общая сумма оценки составляет 1 500 000 руб. Расчет между сторонами должен быть произведен после подписания договора, в течение 5 календарных дней со дня государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок и жилой дом путем перечисления покупателем денежных средств, соразмерно отчуждаемым долям, на расчетные счета продавцов. В тот же день недвижимое имущество было передано покупателю, что подтверждается передаточным актом (т. 1 л.д. 209).

До момента полной оплаты покупателем, земельный участок и жилой дом находятся в залоге (ипотеке) у продавцов на основании п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате (т. 1 л.д. 203-208).

Право собственности ФИО4 на приобретенное недвижимое имущество зарегистрировано 13 августа 2019 года (л.д. 19-20,22-24).

Разрешая спор, отказывая в удовлетворении заявленных ФИО1, ФИО2, ФИО3 исковых требований, руководствуясь положениями ст.149, 451, 486, 549, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные доказательства по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что при оспаривании действительности договора купли-продажи от 08 августа 2019 года доводы истцов сводятся к неисполнению покупателем своих обязательств по оплате проданной недвижимости, вместе с тем, по мнению суда, указанные обстоятельства могут служить основанием для расторжения договора в соответствии с п.1 ст.451 Гражданского кодекса Российской Федерации либо для взыскания стоимости товаров и процентов за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст.486 Гражданского кодекса Российской Федерации, но не являются основанием для признания сделки недействительной в силу положений ст.ст.166-179 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу о том, что истцами избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. Отказывая в иске, отклоняя доводы истцов о заключении их представителем ФИО8 договора на заведомо невыгодных для них условиях, причиняющих ущерб продавцам, суд первой инстанции посчитал их недостаточным основанием для признания договора недействительным, указав, что соответствующих требований к ФИО8 истцами не заявлено, не свидетельствует, по мнению суда, о недействительности договора и отсутствие регистрационной записи об ипотеке в отношении недвижимого имущества.

Судебная коллегия соглашается с окончательными выводами суда об отказе в иске, о также в части того, что только неисполнение покупателем обязанности по оплате переданного ему товара не является основанием для признания договора недействительным, при таких доводах и основаниях иска надлежащим способом защиты нарушенного права действительно является расторжение договора купли-продажи либо требование об исполнении обязанности по оплате товара путем взыскания в судебном порядке его стоимости с процентами за пользование чужими денежными средствами в силу приведенных в решении правовых норм, что собственно податели апелляционной жалобы в содержании последней и не оспаривают.

В данной части суд первой инстанции правильно применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку представленным доводам и доказательствам.

Согласно п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п.1 ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.

Пунктами 3 и 4 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено право продавца при неоплате своевременно цены переданного в соответствии с договором купли-продажи товара потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3). Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4).

Согласно данной правовой норме, продавец при неоплате покупателем своевременно переданного в соответствии с договором купли-продажи товара, вправе потребовать либо оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со ст.395 Гражданского кодекса Российской Федерации либо расторжения такого договора на основании подп.1 п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.4 п.65 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, признавая доводы апелляционной жалобы частично заслуживающими внимания, судебная коллегия отмечает ошибочность выводов суда первой инстанции относительно того, что заключение договора купли-продажи представителем на заведомо невыгодных условиях, причиняющих ущерб продавцам, не могут служить основанием для признания договора купли-продажи недействительным, указанные выводы суда основаны на неверном применении норма материального права.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что, по смыслу статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции.

Принимая во указанные положения закона и руководящие разъяснения суда высшей судебной инстанции, учитывая, что повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции, а именно требований о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки по основаниям, связанным с заключением оспариваемого договора купли-продажи от имени продавцов их представителем в ущерб интересам представляемых, суд апелляционной инстанции как суд факта вынес на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора о признании договора купли-продажи недействительной сделкой по указанным истцами основаниям.

Согласно пункту 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная представителем в ущерб интересам представляемого, может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если другая сторона сделки знала или должна была знать о явном ущербе для представляемого либо имели место обстоятельства, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 93 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены два основания недействительности сделки, совершенной представителем или действующим от имени юридического лица без доверенности органом юридического лица.

По первому основанию сделка может быть признана недействительной, когда вне зависимости от наличия обстоятельств, свидетельствующих о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки, представителем совершена сделка, причинившая представляемому явный ущерб, о чем другая сторона сделки знала или должна была знать.

О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.

По этому основанию сделка не может быть признана недействительной, если имели место обстоятельства, позволяющие считать её экономически оправданной (п.93 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25).

По второму основанию сделка может быть признана недействительной, если установлено наличие обстоятельств, которые свидетельствовали о сговоре либо об иных совместных действиях представителя и другой стороны сделки в ущерб интересам представляемого, который может заключаться как в любых материальных потерях, так и в нарушении иных охраняемых законом интересов.

В силу части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В связи с изложенным, судом апелляционной инстанции истцам было разъяснено их бремя доказывания того факта, что оспариваемая истцами сделка совершена представителем продавцов ФИО8 в ущерб их интересам, что условия договора сами по себе свидетельствуют о явном причинении ущерба представляемым, в частности, что цена продажи, указанная в договоре представителем продавцов явно и существенно, в несколько раз ниже действительной стоимости отчуждаемого имущества, при этом, указанное обстоятельство должно быть очевидным для любого участника сделки в момент её заключения, а также того факта, что между их представителем и покупателем имел место сговор или иные совместные действия о совершении сделки в ущерб интересам истцов, ответчик, при доказанности истцом указанных выше фактов, должен представить доказательства того, что он не знал и не должен был знать о совершении сделки в ущерб продавцом, по цене, существенно ниже рыночной стоимости переданного имущества.

Судебная коллегия предложила истцам представить дополнительные доказательства, предоставила для этого необходимое время.

В соответствии с требованиями части 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

В силу присущего гражданскому судопроизводству принципа диспозитивности, эффективность правосудия по гражданским делам обусловливается в первую очередь поведением сторон как субъектов доказательственной деятельности; наделенные равными процессуальными средствами защиты субъективных материальных прав в условиях состязательности, стороны должны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, и принять на себя все последствия совершения или несовершения процессуальных действий.

Иными словами, судом не могут быть установлены факты на основании только предположений и разумных допущений, юридически значимые обстоятельства устанавливаются судом на основании представленных участниками спора доказательств, которые оцениваются по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Оценка доказательств и отражение её результатов в судебном решении является одним из проявлений дискреционных полномочий суда, необходимых для осуществления правосудия, вытекающих из принципа самостоятельности судебной власти (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 05 июня 2012 года № 13-П).

Оценивая представленные доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, реализуя тем самым свои дискреционные полномочия по оценке доказательств, принимая во внимание изложенные выше правовые нормы и бремя доказывания указанных выше обстоятельств, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцами обстоятельств, свидетельствующих о наличии оснований для признания сделки, предусмотренных пунктом 2 статьи 174 Гражданского кодекса Российской Федерации. Истцами не доказаны факты того, что оспариваемая сделка совершена представителем продавцов ФИО8 на заведомо и значительно невыгодных для них условиях, с причинением явного ущерба представляемым, как и факт сговора или совместных действий представителя и другой стороны сделки.

В исковом заявлении и содержании апелляционной жалобы её податели в обоснование несоответствия продажной цены в договоре и действительной стоимости отчуждаемого имущества указывает на её кадастровую стоимость, указанную в ЕГРН, так, в отношении земельного участка речь идет о кадастровой стоимости в размере 2 182 630 рублей 95 копеек, в отношении жилого дома – в размере стоимости в размере 1 712 380 рублей 55 копеек, общая кадастровая стоимость указанных объектов составила 2 182 630 рублей 95 копеек (т. 1 л.д.17).

Кадастровая стоимость - это установленная в процессе государственной кадастровой оценки рыночная стоимость объекта недвижимости. Она определяется методами массовой оценки, а при невозможности использовать эти методы - индивидуально для объекта в соответствии с законодательством об оценочной деятельности (п. 2 ч. 1 ст. 3 Закона «О кадастровой оценке»)

Согласно ст. 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, и не обязаны ее совершать, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Определение рыночной стоимости предполагает наличие свободного волеизъявления сторон на совершение сделки, наличие об объекте оценки всей необходимой информации и иные. факторы (ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Исходя из указанных норм права следует, что рыночная цена может быть и, как правило, отличается от кадастровой, поскольку при определении рыночной цены сторонами (по сделке) принимается во внимание наиболее широкий круг обстоятельств, такие как, год постройки, наличие/отсутствие коммуникаций, текущее состояние несущих конструкций строения, наличие обременений и др.

Таким образом, само по себе несоответствие продажной цены, указанной в договоре от 08 августа 2019 года (1 000 000 рублей в отношении земельного участка и 500 000 рублей в отношении жилого дома), кадастровой стоимости отчуждаемых объектов не свидетельствует заключении сделки представителем продавцов ФИО8 с причинением явного ущерба интересам представляемых.

Расхождение кадастровой стоимости, указанной в ЕГРН, действительной рыночной стоимости также подтверждается отчетом об оценке, представленным стороной истца в суде апелляционной инстанции.

Из отчета об оценке № 081020-РС от 08 октября 2020 года ООО «Вектор», выполненному по заказу истца ФИО1,следует, что рыночная стоимость объекта оценки жилого дома общей площадью 61,9 кв.м, кадастровый <.......> с учетом земельного участка площадью 697,5 кв.м с кадастровым номером <.......>, местонахождение: <.......>, на дату оценки – 08 августа 2019 года составляет 2 669 000 рублей, где стоимость земельного участка – 1 228 000 рублей, а стоимость жилого дома – 1 441 000 рублей.

Согласно отчету об оценке № 190 от 12 октября 2020 года ООО «Экспертно-Оценочный центр», составленному по заданию третьего лица ФИО5, рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 09 октября 2020 года составляет 1 483 000 рублей с учетом округления. При этом, указанная рыночная стоимость определена с учетом внутренней обстановки дома, давности постройки, его технического состояния.

Оценивая указанные доказательства в совокупности с имеющимися в деле доказательствами, судебная коллегия отмечает следующее.

Как следует из договора дарения от 22 июня 1992 года (т. 1 л.д.157-158), ФИО12 подарила в равных долях каждому: ФИО13, ФИО3, ФИО2, ФИО1 жилой дом по <.......>, состоящий из одного бревенчатого строения, общеполезной площадью 38.2 кв.м, в том числе жилой площадью 38.2 кв.м с надворными постройками: стайки, двух служб и сооружения.

Согласно информации от 16 января 2009 года, произведена смена адреса на г. Тюмень, <.......>. (т. 1 л.д.152)

20 декабря 2008 года ФИО13 выдала доверенность сроком на 3 года на имя ФИО8 для регистрации права общей долевой собственности на любые объекты недвижимости, в том числе на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Тюмень, <.......> (том 1 л.д.162-162). Аналогичная доверенность выдана на имя ФИО8 ФИО3, ФИО2 (т. 1 л.д.164-165).

22 апреля 2013 года ФИО7 вступила в наследство по закону после смерти ФИО13 и приняла в собственность ? долю в праве общей долевой собственности на спорный земельный участок (т. 1 л.д.187).

13 сентября 2013 года ФИО7 уполномочила ФИО14 представлять ее интересы перед третьими лицами по всем вопросам, касающимся регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок (т. 1 л.д.182).

Судебная коллегия принимает во внимание то обстоятельство, что спорные объекты недвижимости перешли в общую долевую собственность истцов по безвозмездной сделке, что за период с 1992 года по 2008 год истцами не предпринимались попытки регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <.......>, равно как не представлено доказательств того, что силами истцов в спорном объекте недвижимости производились улучшения.

Оценивая довод апелляционной жалобы относительно того, что ФИО8 при заключении договора купли-продажи продал недвижимость за цену, которая значительно ниже оговоренной, судебная коллегия указывает на следующее.

04 февраля 2019 года ФИО7 уполномочила ФИО8 управлять и распоряжаться принадлежащими ей на праве собственности ? долей в праве общей долевой собственности на указанные объекты недвижимости (т. 1 л.д. 224-225), управлять и распоряжаться, в том числе, продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащие им на праве общей долевой собственности по ? доли в праве у каждого на дом и земельный участок, расположенные по адресу: <.......>, при этом подлинность указанных доверенностей под сомнение сторонами спора поставлена не была, доказательств, свидетельствующих об ином содержании указанных документов в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств согласования иной стоимости объектов недвижимости.

В указанном случае продажная цена спорного недвижимого имущества составила 1 000 000 руб. за земельный участок и 500 000 руб. за дом, что в совокупности с иными доказательствами по делу, в том числе, отчетом об оценке № 190 от 12 октября 2020 года ООО «Экспертно-Оценочный центр», не свидетельствует о совершении сделки с причинением явного ущерба истцам.

Давая оценку отчету об оценке № 081020-РС от 08 октября 2020 года ООО «Вектор», судебная коллегия принимает во внимание, что данный документ подготовлен без учета состояния дома, его конструкций, давности его строительства, без осмотра специалистом помещений внутри дома, что также не дает полной картины состояния дома на предмет его покупательской способности и привлекательности, влияет на рыночную стоимость объекта при реальной продаже, что подтверждается содержанием отчета, в составе которого имеющиеся фотографии иллюстрируют только домовладение с внешней стороны улицы, кроме того, аналоги, применяемые для оценки по сравнительному методу, имеют подключения ко всем коммуникациям централизованно, в то время как в спорном объекте имеется только электроснабжение. Коллегия также отмечает, что представленные отчеты об оценке основаны на стоимости выставленных на продажу аналогичных объектов, что тоже свидетельствует лишь о цене предложения продавцом, но подтверждает реальность выставленной цены при заключении договора купли-продажи с реальным покупателем.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что представленный истцом ФИО1 отчет не порочит указанную цену продажи продаваемых объектов недвижимости в оспариваемом договоре, отражает их действительную рыночную стоимость с учетом свободы договора, условий и обстоятельств продажи спорной недвижимости, при этом, истцы уполномочили своего представителя ФИО8 продать принадлежащее им имущество за цену по своему усмотрению, что также свидетельствует об определенной заинтересованности в предмете оценки, доказательств согласования с представителем цены продажи в размере 3 000 000 рублей, как на то указывают податели жалобы, последними в нарушение ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации соответствующих доказательств не представлено.

С учетом приведенных характеристик имущества и обстоятельств заключения договора в отсутствие доказательств обратного сделку, совершенную представителем истцов ФИО8, нельзя считать безусловно экономически неоправданной.

Невыгодность сделки и причинение ущерба ее заключением презюмируется в случае, если предоставление, полученное по сделке в два или более раза ниже стоимости предоставления, совершенного представителем в интересах представляемых.

Учитывая, что стоимость по договору купли-продажи составила 1 500 000 руб., рыночная стоимость согласно отчету об оценке № 190 от 12 октября 2020 года ООО «Экспертно-Оценочный центр» - 1 483 000 руб., рыночная стоимость согласно отчету об оценке № 081020-РС от 08 октября 2020 года ООО «Вектор» составила 2 669 000 руб., что не свидетельствует о занижении цены в 2 или более раза, довод апелляционной жалобы о продаже объектов недвижимости по заведомо заниженной стоимости своего подтверждения не нашел.

Довод апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана оценка возможному сговору между представителем и покупателем удовлетворению не подлежит, как не основанный на материалах дела. Предположительный характер утверждения о сговоре сторон по сделке не может свидетельствовать о нарушении прав истцов.

Тот факт, что представитель не передал представляемым денежные средства по сделке, не может свидетельствовать о причинении ущерба истцам ответчиком ФИО4, равно как не свидетельствует о неисполнении обязанности по оплате стоимости договора ФИО4, поскольку такие требования могут быть заявлены истцами к ФИО8, действующим при совершении сделки от их имени.

Кроме того, вопрос о совершении ФИО8 уголовно наказуемого деяния, в частности по ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации в настоящее время не разрешен, 03 августа 2020 года заместителем прокурора Ленинского административного округа г. Тюмени вынесено постановление об отмене постановления органа дознания об отказе в возбуждении уголовного дела.

Резюмируя выше изложенное, судебная коллегия приходит к выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных истцами ФИО1, ФИО2, ФИО10 требований у суда первой инстанции отсутствовали, в связи с чем обжалуемое ими решение суда не подлежит отмене. Окончательные выводы суда первой инстанции об отказе в иске являются правильными, спор по существу разрешен верно. Иная точка зрения на то, как должно было быть разрешено дело, не может являться поводом для изменения, состоявшегося по настоящему делу решения.

Решение суда принято в соответствии с положениями ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах заявленных исковых требований. Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, в том числе и те, на которые имеются ссылки в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает.

Апелляционная жалоба иных доводов не содержит, иными лицами, участвующими в деле, решение суда в апелляционном порядке не обжаловалось. Руководствуясь положениями ч.2 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснениями, изложенными в п.24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 июня 2012 года № 13 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», судебная коллегия не усматривает оснований для выхода за пределы доводов жалобы (абз.2 ч.2 ст.327.1 ГПК РФ).

В соответствии с ч. 3 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены решения суда первой инстанции. Из материалов дела следует, что таких нарушений судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Калининского районного суда города Тюмени от 22 июня 2020 года оставить без изменения, апелляционную жалобу истцов ФИО1, ФИО2, ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий: Е.Н. Кучинская

Судьи коллегии: Е.Л. Забоева

И.Н. Николаева