Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области на решение Московского районного суда г. Калининграда от 15 октября 2018 г. по гражданскому делу по иску территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, расторжении охранно-арендного договора,

заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения представителя территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области ФИО2, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ФИО1 – ФИО3, считавшего решение суда правильным и возражавшего против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,

УСТАНОВИЛА:

территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области обратилось в суд с иском, указав, что 5 ноября 1999 г. научно-производственный центр по охране и использованию памятников истории и культуры заключил с индивидуальным предпринимателем ФИО1 охранно-арендный договор в отношении нежилого здания по адресу<адрес>, площадью <данные изъяты> кв. м, находящегося в федеральной собственности. Указанное здание передано ответчику на срок до 5 ноября 2040 г. В соответствии с дополнительным соглашением к данному договору от 18 июня 2003 г. арендодателем стал выступать комитет по управлению государственным имуществом Калининградской области. Согласно условиям еще одного дополнительного соглашения от 2 апреля 2007 г. права и обязанности по указанному договору перешли к территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области. 21 октября 2015 г. ФИО1 прекратил свою деятельность в качестве индивидуального предпринимателя. Согласно пунктам 3.1, 3.6 заключенного сторонами договора (в редакции дополнительного соглашения от 18 июня 2003 г.) арендная плата установлена в условных единицах, ее размер с учетом НДС составляет 908,65 у.е. в год, 75,72 у.е. в месяц, 1 у.е. равна стоимости 1 доллара США. В период с 6 июня 2007 г. по 30 октября 2017 г. ФИО1 ненадлежащим образом исполняет свою обязанность по внесению арендных платежей, в связи с чем у него образовалась задолженность. 19 октября 2017 г. в его адрес была направлена претензия с требованием об уплате задолженности и расторжении договора, оставленная ответчиком без ответа.

Ссылаясь на данные обстоятельства, территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области просило суд взыскать в его пользу с ФИО1 задолженность по арендной плате за период с 6 июня 2007 г. по 31 октября 2017 г. в размере 310986,84 руб., а также расторгнуть заключенный с ним охранно-арендный договор.

Рассмотрев дело, Московский районный суд г. Калининграда вынес решение от 15 октября 2018 г., которым в удовлетворении заявленных территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области исковых требований отказано ввиду того, что стороной ответчика представлены доказательства вложения денежных средств в ремонтно-реставрационные работы в отношении объекта аренды в размере, превышающем сумму задолженности по арендным платежам, которую истец просит взыскать с ответчика.

Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Калининградской области подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене данного решения со ссылкой на то, что согласно пункту 2.2.2 заключенного с ФИО1 дополнительного соглашения от 18 июня 2003 г. при отсутствии заключенного сторонами дополнительного соглашения и распорядительного акта арендодателя произвести зачет затраченных на ремонтно-реставрационные работы в отношении объекта аренды денежных средств в счет арендной платы не представляется возможным. ФИО1 же, будучи надлежаще уведомленным при заключении указанного дополнительного соглашения от 18 июня 2003 г. об установленном порядке проведения взаимозачетов, в территориальное управление с заявлением о проведении взаимозачетов не обращался и документы, подтверждающие проведение ремонтных работ, не представлял. Сам же по себе факт проведения им ремонтно-восстановительных работ не может служить основанием для освобождения от внесения арендных платежей.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим оставлению без изменения.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 307 Гражданского кодекса РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, в частности, уплатить деньги, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.

Обязательства возникают, в том числе из договоров и других сделок.

На основании пункта 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статьям 606 и 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование за плату арендатору здание или сооружение.

Статьи 309 и 310 ГК РФ предусматривают, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

Статья 614 ГК РФ также обязывает арендатора своевременно вносить плату за пользование имуществом в порядке, определенном договором аренды.

На основании пункта 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Из материалов дела усматривается, что 5 ноября 1999 г. между научно-производственным центром по охране и использованию памятников истории и культуры и ИП ФИО1 был заключен охранно-арендный договор в отношении памятника истории и культуры «<данные изъяты>», расположенного по адресу: <адрес>.

По условиям данного договора объект предоставлен под культурно-сервисный центр на срок по 5 ноября 2040 г.;

арендатор выплачивает на расчетный счет арендодателя арендные платежи в размере 0,5 у.е. за 1 кв. м в месяц, цена фиксированная на весь период действия договора (пункт 1.3);

установленную договором сумму арендных платежей арендатор вкладывает в реконструкцию и реставрацию здания (пункт 2.2.2).

Согласно пунктам 2.2.3 и 2.2.5 договора арендатор обязуется содержать арендуемый объект в полной исправности и надлежащем санитарно-техническом состоянии, содержать необходимый для его обслуживания штат работников, за свой счет производить ремонтно-реставрационные и консервационные работы на арендуемом объекте в сроки, предусмотренные в акте технического состояния, по специальному разрешению арендодателя.

Кроме того, пунктом 3.2 договора было предусмотрено, что арендатор по смете, согласованной с арендодателем, вкладывает в ремонт и реставрацию сумму в размере 50000 долларов США, а согласно пункту 3.3 договора – ежегодно вкладывает в содержание и обслуживание здания не менее 5000 долларов США.

Условия досрочного расторжения данного договора определены его разделом 5, в котором, в частности, в числе оснований для досрочного расторжения договора предусмотрено неоднократное нарушение обязательств арендатором.

25 августа 2000 г. ответчик получил охранное обязательство № в отношении памятника истории и культуры.

28 августа 2000 г. сторонами подписано дополнительное соглашение, по условиям которого пункты 3.3 и 3.4 договора исключены.

18 июня 2003 г. сторонами подписано второе дополнительное соглашение к договору, согласно которому пункт 1.3 изложен в новой редакции, предусматривающей арендные платежи в размере 0,89 у.е. за 1 кв.м в месяц, а пункт 2.2.2 дополнен абзацем следующего содержания: «Сумма вложенных арендатором средств на реконструкцию и реставрацию здания подлежит зачету в счет арендной платы, который оформляется распоряжением арендодателя и дополнительным соглашением к настоящему договору. После окончания зачета арендатор вносит установленную договором арендную плату в бюджет».

Кроме того, пункт 2.2.14 договора изложен в новой редакции: «В случае расторжения договора по инициативе арендодателя, при условии соблюдения арендатором обязательств по договору, сумма вложенных арендатором денежных средств на реконструкцию и реставрацию арендуемого объекта, за исключением суммы, зачтенной в счет арендной платы за фактическое нахождение в арендуемом объекте, подлежит возврату арендатору в течение 30 дней с даты расторжения договора».

Также внесены изменения в пункт 3.1 договора, согласно которым арендная плата устанавливается в условных единицах, ее размер с НДС в год составляет 908,65 у.е., в месяц 75,72 у.е., в том числе арендная плата без НДС в год 757,21 у.е, в месяц 63,10 у.е.,

Пунктом 3.6 в новой редакции условная единица определена равной 1 доллару США.

Этим же дополнительным соглашением пункт 3.8 договора изложен в новой редакции: «После окончания зачета арендатор самостоятельно, в соответствии с п. 1.3, 3.1 договора, рассчитывает ежемесячно сумму арендной платы в рублях, подлежащую перечислению на расчетный счет управления Федерального казначейства по Калининградской области».

Как следует из материалов регистрационного дела, охранно-арендный договор одновременно со всеми дополнительными соглашениями прошел государственную регистрацию 7 июня 2007 г.

При этом, как следует из постановления Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 мая 2006 г., ИП ФИО1 принимались меры к государственной регистрации данного договора ранее, однако государственная регистрация не была осуществлена по причине уклонения от этого территориального управления Росимущества по Калининградской области.

Толкование вышеуказанных условий заключенного сторонами договора, исходя из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, позволяет сделать однозначный вывод о том, что стороны договорились о внесении арендных платежей за пользование арендованным зданием путем вложения суммы арендных платежей в реконструкцию и реставрацию здания. При этом дополнительный абзац пункта 2.2.2 договора, внесенный дополнительным соглашением от 18 июня 2003 г., на который ссылается истец, устанавливает порядок зачета вложенных в реконструкцию и реставрацию здания средств, но не изменяет ранее согласованного основного условия о вложении арендных платежей в реконструкцию и реставрацию здания.

Установлено также, что при заключении охранно-арендного договора от 5 ноября 1999 г. в качестве приложения № 1 к нему выступал акт приема-передачи архитектурного памятника, согласно которому здание находилось в аварийном состоянии и требовало капитального ремонта (т. 1, л.д. 124).

Тогда же, в 1999 г., сторонами договора была составлена смета на реконструкцию и реставрацию данного здания на сумму 55000 у.е., которая отражена в приложении № 2 к охранно-арендному договору (т. 1, л.д. 201).

Кроме того, стороной ответчика представлена суду смета на общестроительные работы на сумму 1528927 руб., согласованная с директором НПЦ по охране памятников Калининградской области (т. 1, л.д. 203), договор подряда от 20 мая 2000 г., заключенный ИП ФИО1 с ЗАО «А.», на проведение работ по реконструкции-реставрации памятника архитектуры на основании утвержденной сметы на общестроительные работы с приложением лицензии на право выполнение реставрационных работ у подрядной организации (т. 2, л.д. 89), акт сверки взаиморасчетов к данному договору подряда (т. 2, л.д. 91), акт приемки выполнения строительно-монтажных работ, согласованный уполномоченными лицами, и пописанный арендодателем 15 ноября 2001 г., (т. 1, л.д. 234), а также платежные поручения, свидетельствующие об оплате вышеуказанной суммы по договору подряда от 20 мая 2000 г. (т. 1, л.д. 197-199).

Кроме вышеуказанных доказательств, ответчиком представлен акт проверки от 15 марта 2002 г., составленный сотрудниками контрольно-ревизионного управления МФ РФ в Калининградской области, из которого следует, что ответчик не вносил арендные платежи за 1999 г. и по день проверки на основании пункта 2.2.2 договора, которым предусмотрено, что установленную договором сумму арендных платежей арендатор вкладывает в реконструкцию и реставрацию здания. При выезде на место нахождения объекта установлено, что здание капитально отремонтировано силами ИП ФИО1 и находится в хорошем состоянии (т. 1, л.д. 192).

Из представленного истцом суду технического заключения № от октября 2017 г. также усматривается, что в отношении вышеуказанного объекта проводились реставрационные работы.

Проведение истцом ремонтно-реставрационных работ в отношении арендованного здания стороной истца не оспаривается.

Изложенные выше обстоятельства полностью подтверждают факт вложения арендатором ФИО1 в реконструкцию и реставрацию арендованного им здания денежных средств в сумме, не менее 1528927 руб., которая в соответствии с условиями заключенного сторонами охранно-арендного договора подлежит зачету в счет арендной платы.

С учетом того, что указанная сумма значительно превышает сумму арендных платежей, которую истец просит взыскать с ответчика, суд обоснованно отказал в удовлетворении заявленных исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате.

Изложенные истцом в апелляционной жалобе доводы о нарушении ФИО1 порядка зачета затраченных на ремонтно-реставрационные работы в отношении объекта аренды денежных средств в счет арендной платы нельзя признать обоснованными.

С учетом того, что вложения в реконструкцию и реставрацию арендованного здания денежных средств в вышеуказанной сумме были произведены арендатором ФИО1 в период до 2002 г., когда действовал охранно-арендный договор от 5 ноября 1999 г. в первоначальной редакции, предусматривавшей безусловное зачисление затраченных на ремонтно-реставрационные работы в отношении объекта аренды денежных средств в счет арендной платы, и что изменения в этот договор, устанавливающие новый порядок взаимозачетов между сторонами, были внесены только 18 июня 2003 г., этот порядок подлежит применению лишь к последующим взаиморасчетам сторон в случае превышения размера подлежащей уплате арендатором ФИО1 арендной платы суммы, затраченной им на ремонт и реставрацию объекта аренды.

С учетом того, что в ходе рассмотрения настоящего дела факт нарушения арендатором ФИО1 условий охранно-арендного договора в части внесения арендных платежей не установлен, оснований для расторжения данного договора также не имеется.

При таких обстоятельствах решение суда является законным.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Московского районного суда г. Калининграда от 15 октября 2018 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: