Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2017 года по делу № 2-105/17, которым удовлетворены исковые требования ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» к ФИО2 о признании права собственности на объект недвижимости отсутствующим, признании права собственности.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Свирской О.Д., выслушав объяснения ответчицы ФИО2 и ее представителя – ФИО3, поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения конкурсного управляющего истца ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт»ФИО4, полагавшего решение суда подлежащим оставлению без изменения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

установила:

17 февраля 2016 года ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» обратился в суд с иском к ФИО2 о признании отсутствующим права собственности ответчицы на квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства по <адрес>, кадастровый №.

Одновременно заявлено требование о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

В обоснование заявленных требований указано, что 01.11.2004 между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» является владельцем двух земельных участков по <адрес>:

- земельного участка 2-Б площадью № кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве собственности;

- земельного участка площадью № кв.м, кадастровый №, принадлежащего истцу на праве аренды.

Возведение малоэтажного жилого комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» на двух указанных смежных земельных участках, общей площадью № кв.м.

04.07.2006 между Инвестором ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта - создания малоэтажного жилищного комплекса по <адрес> (коттеджного поселка) с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним.

В соответствии с условиями договора соинвестирования от 04.07.2006 № Инвестор ЗАО «Санкт-Петербург» вкладывает в качестве вклада земельные участки, а Соинвестр ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансирования по созданию объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации и технических условий. Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными дополнительным соглашением № к договору соинвестирования). Пунктом 9.2.2. договора соинвестирования предусмотрено, что после сдачи объекта – коттеджного поселка Государственной приемочной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» и Соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав Инвестор передает Соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора (п.9.2.2. договора соинвестирования).

С учетом дополнительного соглашения № от 25.07.2007 срок действия договора соинвестирования от 04.07.2006 № установлен до 06.04.2011.

27.06.2011 истец вручил Соинвестору ООО «ЕвроСтрой» письмо об отказе от договора соинвестирования от 04.07.2006 №.

27.09.2011 договор соинвестирования от 04.07.2006 №, заключенный между истцом ЗАО «Санкт-Петербург» и «ЕвроСтрой», прекратил свое действие.

До настоящего времени строительство коттеджей не завершено, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию не получено.

Истец указывает, что 23.03.2011 Соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор о долевом участии в строительстве жилого комплекса № с ФИО2, по условиям которого Соинвестор принял на себя обязательство передать ей спорную трехкомнатную квартиру №, площадью № кв.м, в срок до 30.09.2011 по акту приема-передачи для оформления в собственность. Ответчица ФИО2 в свою очередь приняла на себя обязательство внести на расчетный счет ООО «ЕвроСтрой» долевой взнос в размере 5989401 руб. в срок до 01.10.2011.

Согласно условиям договора соинвестирования у Соинвестора ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право осуществлять сделки с квартирами, входящими в состав строящегося жилого комплекса, которые будут созданы в будущем. Поэтому, по мнению истца, данная сделка, направленная на отчуждение спорной квартиры, совершенная ООО «ЕвроСтрой» без письменного согласия Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», является незаконной, так как направлена на вывод имущества из собственности Застройщика лицом, не имеющим на то оснований.

Решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от 05 февраля 2012 года по делу № АС 08/02-2012 удовлетворен иск ФИО2 к ООО «ЕвроСтрой» о признании за ней права собственности на спорную квартиру №, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по адресу<адрес>.

Указанное решение Третейского суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2013 года по делу № по заявлению ООО «Санкт-Петербург Дмвелэпмэнт».

Однако ФИО2 на основании решения Третейского суда успела зарегистрировать право собственности на спорную квартиру, что подтверждается записью в ЕГРП от 03.05.2012 №.

Истец полагает, что поскольку у ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право распоряжаться объектами незавершенного строительства и, кроме того, договор долевого участия в строительстве жилого комплекса от ДД.ММ.ГГГГ№, заключенный между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО2, в установленном законом порядке зарегистрирован не был, и определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04.03.2015 по делу № А56-10242/2013/тр.ж20 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр кредиторов ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» требования о передаче ей указанного объекта недвижимости, то у ответчицы не может возникнуть право собственности на спорную квартиру, являющуюся объектом незавершенного строительства, законным владельцем которой является ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», которое прав на квартиру никому не передавало, и, таким образом, квартира выбыла из владения истца помимо его воли в результате незаконной сделки, совершенной ООО «ЕвроСтрой».

Представитель истца указывает на то, что в соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на спорную квартиру может возникнуть только у ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», как у владельца земельного участка, на котором осуществляется строительство Коттеджного поселка.

Между тем, право собственности ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на объект незавершенного строительства нарушается наличием зарегистрированного за ответчицей права на тот же объект недвижимого имущества. При этом, истец никогда не выражал волю на выбытие спорной квартиры из своего владения, а решение Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга от 05 февраля 2012 года по делу № АС 08/02-2012, на основании которого за ФИО2 зарегистрировано право собственности на спорную квартиру, отменено определением Калининского районного суда Санкт- Петербурга 02 июля 2013 года по заявлению ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт».

Представитель ответчицы ФИО2, он же представляющий третье лицо ООО «Маглай Инжиниринг», при рассмотрении дела в суде первой инстанции исковые требования не признал, ссылаясь на то, что истица является добросовестным приобретателем спорного имущества, поскольку оплатила квартиру путем предъявления векселя ООО «ЕвроСтрой» от 01.08.2011 № номинальной стоимостью 5989401 руб., который ею был приобретен у ООО «Маглайн Инжиниринг» на основании договора купли-продажи от 05.08.2011 и передан ООО «ЕвроСтрой» в соответствии с актом приема-передачи от 06.09.2011.

Представитель третьего лица ООО «ЕвроСтрой» в судебное заседание не явился, возражений по иску не представил.

Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2017 года иск удовлетворен. Из незаконного владения ФИО2 истребована квартира №, расположенная в объекте незавершенного строительства, находящемся по строительному <адрес> (полицейский <адрес>, кадастровый №).

За ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» признано право собственности на указанную квартиру. С ответчицы в доход местного бюджета МО «Всеволожский муниципальный район» взыскана государственная пошлина в размере 38147 руб.

Полагая постановленное по делу решение незаконным и необоснованным, ответчица ФИО2 в апелляционной жалобе просит его отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска. В обоснование доводов жалобы ответчица указывает, что она является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку при заключении договора от ДД.ММ.ГГГГ о долевом участии в строительстве жилого комплекса она не могла не доверять ООО «Еврострой» в силу того, что данное юридическое лицо действовало на основании договора соинвестирования от 04.07.2006 №, заключенного с ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт», постановлений Администрации МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» от 19.08.2008 № и от 15.03.2005, а также разрешения на строительство от 08.09.2008, выданного Администрацией МО «Муринское сельское поселение» Ленинградской области застройщику ООО «ЕвроСтрой». Кроме того, при разрешении дела судом не принято во внимание, что в 2007 году Инвесор ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» выдал соинвестору ООО «ЕвроСтрой» доверенность на ведение общих дел по договору соинвестирования от 04.07.2006 №. Данной доверенностью, истец уполномочил ООО «ЕвроСтрой» представлять интересы истца перед третьими лицами для достижения целей договора соинвестирования. Указанная доверенность, по мнению ответчицы, свидетельствует о том, что истец дал свое согласие ООО «ЕвроСтрой» на заключение договоров об участи в долевом строительстве жилого комплекса с третьими лицами. Суд не учел того обстоятельства, что договор долевого участия в строительстве жилого комплекса от 23.03.2011 заключен с истицей в период действия между Инвестором и Соинвестором договора соинвестирования от 04.07.2006, прекратившего свое действие лишь 27.09.2011. В постановленном по делу решении судом не дана оценка представленным ответчицей доказательствам возмездного приобретения спорного имущества, а именно векселю от 01.08.2011 №, договору купли-продажи векселя от 05.08.2011, квитанциям к приходно-кассовым ордерам от 31.08.2011, от 30.09.2011, от 31.10.2011, при том, что истцом не оспаривалось возмездное приобретение ответчицей спорной квартиры. Представленные доказательства подтверждают, что истица является добросовестным собственником спорной квартиры, приобретенной по возмездной сделке, а истец, зная с 2012 года о зарегистрированном праве ответчицы, не проявлял никакого интереса к данному имуществу, следовательно, не имеет права истребовать возвращения спорной квартиры.

Проверив материалы дела, определив рассмотреть дело в отсутствие неявившихся представителей третьих лиц ООО «ЕвроСтрой», ООО «Маглайн Инжиниринг», надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда не находит оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для отмены решения суда по доводам жалобы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом.

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса РФ в редакции, действовавшей до 28.02.2013, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента такой регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

При рассмотрении дела судом установлено, что 01.11.2004 между Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» и ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» заключен Инвестиционный договор № о строительстве малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 сблокированных коттеджей (таун-хаузов) с благоустроенной территорией с созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно техническим условиям (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение).

Возведение указанного малоэтажного комплекса осуществлялось ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на двух смежных земельных участках, общей площадью № кв.м:

- на земельном участке площадью 15263 кв.м, кадастровый №, предоставленном ЗАО в аренду на основании Постановления Администрации МО «Всеволожский муниципальный район Ленинградской области» от 15.03.2005 № и договора аренды от 06.05.2005 № (дополнительным соглашением от 11.07.2013 срок действия договора аренды земельного участка продлен до 30.09.2016; 14.02.2016 земельной комиссией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области принято решение о заключении с ЗАО «СПб Дивелэпмэнт» нового договора аренды указанного земельного участка сроком на три года для целей достройки объекта);

- на земельном участке площадью № кв.м, кадастровый номер №, принадлежащем ЗАО на праве собственности на основании договора купли-продажи от 01.04.2004.

04.07.2006 между Инвестором ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Соинвестором ООО «ЕвроСтрой» заключен договор соинвестирования №, предметом которого является совместная деятельность по реализации проекта для выполнения инвестиционного договора № от 01.11.2004, заключенного между ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэмпэнт» и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области».

Согласно пункту 6 договора соинвестирования Инвестор ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» вкладывает в качестве вклада Земельные участки. Соинвестор ООО «ЕвроСтрой», в свою очередь, вкладывает деятельность по осуществлению проектно-изыскательских и строительных работ, а также финансирует создание объекта в полном объеме согласно проектно-сметной документации, технических условий, перечисляет средств на развитие инженерной и социальной инфраструктуры Муринской волости в соответствии инвестиционным договором № от 01.11.2004, заключенным между Инвестором и Администрацией МО «Всеволожский муниципальный район» Ленинградской области.

В соответствии с условиями договора соинвестирования от 04.07.2006 № и дополнительного соглашения к нему №, соинвестор ООО «ЕвроСтрой» приобретает право на получение в собственность части объекта соинвестирования по реализации договора соинвестирования и сдачи в эксплуатацию объекта (п. 4.2 договора). Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» принял на себя обязательство осуществить сдачу объекта уполномоченному органу в состоянии готовности к эксплуатации с подключенными сетями электро-, газо-, водоснабжения и канализации (п. 7.2.9. договора с изменениями, внесенными п. 2 дополнительного соглашения № к договору соинвестирования). Готовность объекта к эксплуатации определяется Государственной комиссией по приемке объектов в эксплуатацию, о чем свидетельствует подписанный ею акт (п. 9.2.1. договора). После сдачи объекта Государственной комиссии стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Соинвестора ООО «ЕвроСтрой». На основании протокола распределения имущественных прав Инвестор передает Соинвестору по акту приема-передачи часть объекта, соответствующую доле соинвестора, а соинвестор обязуется подписать указанный акт (п.9.2.2. договора соинвестирования).

Согласно пункту 13.2 договора соинвестирования от 04.07.2006 Соинвестр ООО «ЕвроСтрой» не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия Инвестора ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт».

08.09.2008 Администрацией МО «Муринское сельское поселение» Всеволожского муниципального района Ленинградской области Обществу с ограниченной ответственностью «ЕвроСтрой» выдано разрешение на строительство № сроком до 06.04.2011.

27.06.2011 Инвестор ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» вручил Соинвестору ООО «ЕвроСтрой» уведомление об отказе от договора соинвестирования от 04.07.2006 №, в связи с чем указанный договор 27.09.2011 прекратил свое действие.

12.09.2011 разрешение на строительство указанного объекта малоэтажной жилой застройки выдано ЗАО «Санкт-Петербург» Дивелэпмэнт» сроком действия до 22.03.2013.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 апреля 2012 года по делу № А56-46964/2011 договор соинвестирования от 04.07.2006 № оценен как договор простого товарищества и признан прекратившим свое действие 27.09.2011.

Из материалов дела следует, что 23.03.2011 между ООО «ЕвроСтрой» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор долевого участия в строительстве жилого комплекса по <адрес>, предметом которого является двухэтажная трехкомнатная квартира, условный №, общей площадью № кв.м, расположенная в Блоке 1. По условиям договора Долевого участия в строительстве жилого комплекса от 23.03.2011 размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства ФИО2 за строящийся объект – квартиру №, составляет 5989401 руб. Договором предусмотрено, что участник долевого строительства вносит денежные средства на расчетный счет ООО «ЕвроСтрой» в срок до 01.10.2011, либо иным незапрещенным законом способом.

Согласно пунктам 1.1., 3.1., 5.2.3. договора от 23.03.2011 ООО «ЕвроСтрой» приняло на себя обязательство после завершения строительства малоэтажного жилого комплекса и выполнения участником долевого строительства всех условий настоящего договора передать ему квартиру № по акту приема-передачи в срок до 30.09.2011.

В соответствии с пунктом 3 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В нарушение части 3 статьи 4, части 2 статьи 27 указанного Федерального закона договор долевого участия в строительстве от 23.03.2011 в установленном законом порядке зарегистрирован не был.

При разрешении дела судом установлено, что строительство малоэтажного жилищного комплекса на <адрес> в <адрес> с объектами недвижимости коттеджного типа с благоустроенной территорией и созданием инженерных коммуникаций с подключением к ним, в состав которого входит спорная квартира, до настоящего времени не завершено. Готовая к постоянной эксплуатации система инженерных сетей отсутствует. Выданные ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» Технические условия неоднократно продлевались в 2007 и в 2010 годах. Договоры на поставку ресурсов в коттеджный поселок на <адрес> не заключались. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не выдавалось.

Актом проверки Комитета Государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 23.04.2014 установлено, что застройщиком ЗАО «Санктт-Петербург Дивелэпмэнт» выполнены работы по строительству коттеджного поселка с существенным отступлением от проектной документации, фактически построен иной объект капитального строительства, работы по строительству проверяемого объекта велись в период до января 2011 года, после чего работы не ведутся, необходимые мероприятия по консервации незавершенного строительством объекта не разработаны и не выполнены. Предписание от 23.04.2014 об устранении выявленных нарушений при строительстве объекта капитального строительства до настоящего времени не выполнено.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира находится в объекте незавершенного строительства, а у соинвестора ООО «ЕвроСтрой», не выполнившего в полном объеме свои обязательства по договору соинвестирования от 04.07.2006 №, в соответствии с условиями указанного договора отсутствовало право распоряжаться спорным объектом в пользу третьих лиц, в том числе путем заключения с ФИО2 договора о долевом участии в строительстве жилого комплекса от 23.03.2011.

Из материалов дела следует, что решением Третейского Арбитражного суда по экономическим спорам Санкт-Петербурга при ООО «Альянс» от 05 февраля 2012 года по делу № АС 08/02-2012, в последующем отмененным по заявлению ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 02 июля 2012 года по делу № 2-3774/2013, удовлетворен иск ФИО2 к ООО «ЕвроСтрой»: за ФИО2 признано право собственности на спорную квартиру №, общей площадью № кв.м, расположенную в объекте незавершенного строительства, находящемся по <адрес>.

Несмотря на то, что решение Третейского арбитражного суда в последующем было отменено определением Калининского районного суда Санкт-Петербурга, ФИО5 успела зарегистрировать право собственности на спорную трехэтажную квартиру №, что подтверждается записью в ЕГРП от 03.05.2012 №.

Определением Арбитражного суда Самарской области от 25 июня 2012 принято заявление ООО «ЕвроСтрой» о признании себя банкротом, возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «ЕвроСтрой». Определением того же Арбитражного суда от 31.10.2012 указанное дело передано на рассмотрение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 мая 2014 года ООО «ЕвроСтрой» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО6 Арбитражного суда от 09.12.2014 Р.С. освобожден от исполнения обязанностей и ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «ЕвроСтрой» утверждена Т.М.

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05 сентября 2013 года возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт», в отношении указанного должника введена процедура банкротства - наблюдение (дело № А56-10242/2013). Решением того же Арбитражного суда от 29 декабря 2014 года ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура банкротства – конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден ФИО4

Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 марта 2015 года по делу № А56-10242/2013/тр.ж.20 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о включении в реестр требований кредиторов ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» требования о передаче спорного жилого помещения – квартиры № и о применении правил параграфа 7 Главы IX Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в части установления особенностей банкротства застройщика. Из содержания указанного судебного акта следует, что арбитражным судом установлено, что заключая договор долевого участия от 23.03.2011 с ФИО2, ООО «ЕвроСтрой», будучи стороной договора простого товарищества от 04.07.2006 №, не вправе был самостоятельно распорядиться результатом совместной деятельности товарищей, так как соглашения о распределении результатов совместной деятельности между ООО «ЕвроСтрой» и ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» достигнуто не было. В связи с этм, суд пришел к выводу о том, что ООО «ЕвроСтрой» распорядился не принадлежащим ему имуществом, что, в свою очередь, свидетельствует о ничтожности договора долевого участия от 23.03.2011, заключенного между ООО «ЕвроСтрой» и ФИО2, в соответствии со статьей 168 Гражданского Кодекса РФ. Отсутствие государственной регистрации договора долевого участия в строительстве от 23.03.2011 свидетельствует о незаключенности данного договора. Кроме того, суд указал на отсутствие доказательств осуществления ФИО2 затрат на приобретение векселя, переданного в оплату по договору долевого участия в строительстве.

В соответствии с частью 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Таким образом, как правильно указал суд первой инстанции, обстоятельства ничтожности договора долевого участия от 23.03.2011, заключенного между ФИО2 и ООО «ЕвроСтрой», установленные определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 04 марта 2015 года по делу № А56-10242/2013/тр.ж.20, не должны доказываться и не могут оспариваться при рассмотрении настоящего дела, в котором участвуют те же стороны.

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что у ООО «ЕвроСтрой» отсутствовало право по распоряжению спорным имуществом, пришел к правильному выводу о том, что спорная квартира выбыла из владения ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» помимо его воли, в результате совершения ООО «ЕвроСтрой» ничтожной сделки от 23.03.2011, направленной на отчуждение чужой квартиры в пользу ФИО2 Такая сделка является недействительной на основании статьи 168 ГК РФ в редакции, действовавшей до 01.09.2013, так как совершена лицом – ООО «ЕвроСтрой», не являющимся собственником данного имущества и не уполномоченным на его отчуждение. Таким образом, в отсутствие правовых оснований ООО «ЕвроСтрой» самостоятельно распорядилось имуществом, ему не принадлежащим.

Из материалов дела также следует, что решением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 28 апреля 2012 года по делу № А56-57166/2011 Обществу «ЕвроСтрой» отказано в удовлетворении иска к ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» о государственной регистрации перехода земельного участка площадью № кв.м с кадастровым № в общую долевую собственность в следующих долях: истцу - № долей и ответчику – № долей в связи с вкладом в простое товарищество, а также о государственной регистрации перехода прав по договору аренды земельного участка площадью № кв.м с кадастровым № в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора в следующих долях: истцу - № долей и ответчику – № долей в связи с вкладом в простое товарищество по договору соинвестирования от 04.07.2006 №.

Такое решение Арбитражным судом принято исходя из следующих обстоятельств.

Согласно разъяснениям, содержащимся в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 11.07.2011 № «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 ("Купля-продажа"), 37 ("Подряд"), 55 ("Простое товарищество") Кодекса и т.д.

В соответствии с пунктом 7 указанного Постановления Пленума ВС РФ, в случаях, когда из условий договора усматривается, что каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, выполняет работы, поставляет строительные материалы и т.д.) с целью достижения общей цели, а именно создания объекта недвижимости, соответствующий договор должен быть квалифицирован как договор простого товарищества.

Заключенный ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и ООО «ЕвроСтрой» договор соинвестирования от 04.07.2006 № является договором простого товарищества, к правоотношениям сторон которого должны применяться нормы Главы 55 Гражданского кодекса РФ о простом товариществе.

Статьей 1041 ГК РФ предусмотрено, что по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Согласно пункту 1 статьи 1042 ГК РФ вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи.

В соответствии со статьей 1043 Гражданского кодекса РФ внесенное товарищами имущество, которым они обладали на праве собственности, а также произведенная в результате совместной деятельности продукция и полученные от такой деятельности плоды и доходы признаются их общей долевой собственностью.

В отношении строительства правовым последствием осуществления инвестиционной деятельности является возникновение у инвесторов права общей долевой собственности на объект инвестиций, раздел объекта инвестиционной деятельности в натуре осуществляется только после ввода в эксплуатацию, при этом в силу требований статьи 1043 Гражданского кодекса РФ распределение результатов совместной деятельности осуществляется по соглашению между ее участниками.

В соответствии с пунктом 9.2 договора соинвестирования от 04.07.2006 № стороны утверждают протокол распределения имущественных прав Инвестора ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» и Инвестора ООО «ЕвроСтрой» (товарищей) только после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Кроме того, согласно пункту 4.3 договора соинвестирования раздел долей в праве собственности на земельный участок предполагался только после достижения результатов совместной деятельности сторон.

Решением Арбитражного суда от 28 апреля 2012 года № А56-5716/2011 установлено, что у ООО «ЕвроСтрой» не возникло прав на земельные участки, на которых создается малоэтажный жилой комплекс, поскольку договор соинвестирования от 04.07.2006 № указанным товарищем исполнен не был. Договор прекратил свое действие 27.09.2011, доказательств осуществления строительных работ и финансирования работ по созданию объекта, который так и не введен в эксплуатацию, Обществом «ЕвроСтрой» не представлено.

Не представлено таких доказательств и при рассмотрении настоящего дела.

Регистрация права общей долевой собственности на земельный участок и регистрация договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора не осуществлена.

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №, в том случае, если объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в общую долевую собственность товарищей (или в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора), право собственности на вновь созданное недвижимое имущество на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит, что при разрешении настоящего дела суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на основании статьи 219 ГК РФ право собственности на квартиру №, находящуюся в объекте незавершенного строительства, возведенного на земельных участках, владельцем и застройщиком которых является ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмеэнт», возникло только у данного юридического лица; спорное имущество входит в конкурсную массу указанного должника в соответствии с нормами Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии со статьей 301 Гражданского кодекса РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 54 Постановления Пленума Верховного суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Необращение лица к государственному регистратору с заявлением о регистрации права или обременения до предъявления в суд иска, направленного на оспаривание зарегистрированного права, не может расцениваться как несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора, связанного с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку законодательством не предусмотрен обязательный досудебный порядок урегулирования таких споров (пункт 55 Постановления Пленума).

В случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ (пункт 34 Постановления Пленума).

Если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ (Постановления Пленума).

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, верно определив обстоятельства, имеющие значение для дела, и установив, что спорная квартира приобретена ответчицей ФИО2 по договору о долевом участии в строительстве малоэтажного жилого комплекса от 23.03.2011 у лица, которое не имело права ее отчуждать, то есть в результате совершения ничтожной сделки, в результате которой спорное имущество выбыло из владения истца ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» помимо его воли, пришел к обоснованному выводу о том, что в данном случае подлежат применению положения гражданского законодательства о виндикации, в связи с чем принял правильное решение об истребовании спорного имущества из незаконного владения ответчицы на основании пункта 1 статьи 302 Гражданского кодекса РФ.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда в указанной части, поскольку они соответствуют установленным обстоятельствам и основаны на правильном применении норм материального права.

Доводы апелляционной жалобы о том, что ответчица является добросовестным приобретателем спорного имущества, так как оплатила стоимость квартиры путем передачи 06.09.2011 Обществу с ограниченной ответственностью ООО «ЕвроСтрой» простого векселя от 01.08.2011 № номинальной стоимостью 5989401 руб., выданного этим же ООО «ЕвроСтрой», что соответствует установленной договором долевого участия от 23.03.2011 цене строительства квартиры № в размере 5989401 руб., на правильность выводов суда не влияет и отмену постановленного по делу решения не влечет, так как, по смыслу пункта 1 статьи 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения помимо его воли.

При рассмотрения дела истцом доказан факт выбытия спорного имущества из его владения по мимо его воли.

В соответствии с пунктом 13.2 договора соинвестирования от 04.07.2006 № Соинвестор ООО «ЕвроСтрой» не вправе передавать третьим лицам свои права и обязанности по настоящему договору без письменного согласия ООО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт».

Доказательств, подтверждающих, что ООО «ЕвроСтрой» было получено письменное согласие от ЗАО «Санкт-Петербург дивелэпмэнт» на заключение договоров с третьими лицами, предметом которых является передача прав на квартиры в строящемся жилом комплексе, в материалах дела отсутствуют, и таких доказательств в ходе судебного разбирательства судом добыто не было.

С учетом приведенных положений договора соинвестирования от 04.07.2006 №, а также принимая во внимание, что строительство малоэтажного жилищного комплекса коттеджного типа из 35-ти сблокированных коттеджей до настоящего времени не завершено, доли участия ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» и ООО «ЕвроСтрой» в создаваемом объекте недвижимости между сторонами не определялись, акт распределения имущественных прав по договору соинвестирования сторонами не составлялся, следует признать, что у ООО «СтройИнвест» отсутствовали предусмотренные законом основания для отчуждения не принадлежащего ему чужого имущества в пользу ФИО2 по договору долевого участия в строительстве от 23.03.2011.

Действия ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» в рамках договора соинвестирования от 04.07.2006 № по предоставлению под строительство малоэтажного жилого комплекса принадлежащего ему земельного участка не свидетельствует о том, что истцом была выражена воля на отчуждение строящихся на этом участке объектов недвижимости в пользу третьих лиц, не являющихся сторонами указанного договора.

Указание в апелляционной жалобе на то, что в 2007 году Инвестор ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» выдал Соинвестору ООО «ЕвроСтрой» доверенность, которой уполномочил ООО «ЕвроСтрой» представлять интересы ЗАО перед третьими лицами для достижения целей договора соинвестирования, не свидетельствует о законности заключения ООО «ЕвроСтрой» договоров о долевом участии в строительстве жилого комплекса, согласно которым осуществляется отчуждение строящихся объектов в пользу третьих лиц.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1044 Гражданского кодекса РФ в отношениях с третьими лицами полномочие товарища совершать сделки от имени всех товарищей удостоверяется доверенностью, выданной ему остальными товарищами, или договором простого товарищества, совершенным в письменной форме.

Доверенность от 29.10.2007, на которую ссылается истица в жалобе, выдана инвестором ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмент» соинвестору ООО «ЕвроСтрой» в соответствии с пунктом 7.1.6 договора соинвестирования от 04.07.2006 №, согласно которому инвестор обязан выдать соинвестору доверенность на ведение общих дел для достижения результатов совместной деятельности – создания малоэтажного жилищного комплекса из 35 сблокированных коттеджей с благоустроенной территорией, созданием инженерных коммуникаций и подключением к ним согласно полученным ТУ (газоснабжение, электроснабжение, канализация, водоснабжение), подлежащих распределению между сторонами после завершения строительства.

Из содержания доверенности следует, что она уполномачивает ООО «ЕвроСтрой» представлять интересы ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» с третьими лицами и совершать необходимые юридические и фактические действия для достижения цели по договору соинвестирования от 04.07.2006 №, для чего ООО «ЕвроСтрой» предоставлено право исполнять функции заказчика по осуществлению проекта малоэтажной жилой застройки, а также быть представителем ЗАО в государственных, административных и иных учреждениях и организациях, получать в перечисленных организациях различную документацию, необходимую для реализации инвестиционного проекта (т. 1 л.д. 76).

Указаний на то, что ЗАО уполномачивает Общество совершать от имени всех Товарищей сделки с третьими лицами по отчуждению объектов недвижимости в строящемся малоэтажном комплексе, данная доверенность не содержит.

Письменных согласий на совершение указанных сделок, как это предусмотрено пунктом 13.1 договора соинвестирования от 04.07.2006 №, ЗАО «Санкт-Петерург Дивелэпмент» соинвестору ООО «ЕвроСтрой» не выдавало.

Поскольку из материалов дела следует, что между сторонами отсутствуют договорные отношения, либо отношения, связанные с последствиями недействительности сделок, а также исходя из того, что в ходе судебного разбирательства установлено, сто спорное имущество выбыло из владения ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» помимо его воли в результате незаконного отчуждения квартиры лицом, которому оно не принадлежало, суд верно определил материальные правоотношения сторон и пришел к правильному выводу о применении положений гражданского законодательства о виндикации.

При таких обстоятельствах, решение суда об истребовании спорной квартиры № из чужого незаконного владения ответчицы следует признать законным и обоснованным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что выбытие спорной квартиры из владения ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» является следствием действий самого владельца, направленных на передачу имущества, или действий иных лиц, осуществляющих передачу имущества по его просьбе или с его ведома, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в нарушение требований статьи 56 ГПК РФ ответчица соответствующих доказательств тому не представила и на конкретные обстоятельства, свидетельствующие о наличии в действиях ЗАО «Санкт-Петербург Дивелэпмэнт» признаков такой недобросовестности, ответчица при рассмотрении дела не ссылалась. В апелляционной жалобе ответчицы указания на обстоятельства, свидетельствующие о недобросовестности владельца имущества, также отсутствуют.

Доводы жалобы о том, что судом неверно определены обстоятельства, имеющие значение для дела, судебная коллегия находит необоснованными. Разрешая спор в указанной части, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела обстоятельства, в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ дал надлежащую оценку всем представленным по делу доказательствам, и постановил решение в соответствии с нормами материального права, регулирующими спорные правоотношения, при точном соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.

Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда, не содержат указаний на обстоятельства, нуждающиеся в дополнительной проверке, по существу сводятся к повторению своей позиции и возражений, выраженных ответчицей в суде первой инстанции, тщательно исследованных судом и нашедших верное отражение и правовую оценку в решении суда.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены постановленного по делу решения, судом первой инстанции допущено не было.

При таких обстоятельствах, основания для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы у судебной коллегии отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327, 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 23 марта 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Судья Валькевич Л.В.