Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Верховного Суда Чувашской Республики апелляционную жалобу ООО ЖСК "название" на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от 30 сентября 2013 года по гражданскому делу по иску Утриева Н.А., Утриевой В.В., Полытовой А.М., Клепача Э.Ю., Владимировой Л.П., Леонтьева Е.В., Леонтьевой А.Г., Сорокина Е.А., Сорокиной И.И., Журавлева В.М., Кашеманова А.В. к ООО ЖСК "название" в защиту прав потребителей,

установила:

Утриев Н.А., Утриева В.В., Полытова A.M., Клепач Э.Ю., Владимирова Л.П., Леонтьев Е.В., Леонтьева А.Г., Сорокин Е.А., Сорокина И.И., Журавлев В.М., Кашеманов А.В. обратились в Ленинский районный суд г. Чебоксары с исковым заявлением к ООО ЖСК "название" в защиту прав потребителей. Просили признать недействительными пункты № 11 актов приема-передачи квартир: акта приема передачи квартиры <адрес> от 13.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцами Утриевым Н.А., Утриевой В.В. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 20.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истицей Полытовой A.M. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 18.03.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцом Клепач Э.Ю. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 13.06.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истицей Владимировой Л.П., действующая за себя и за А., 31.10.2000 г.р., и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 11.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцами Леонтьевым Е.В. и Леонтьевой А.Г. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 27.05.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцами Леонтьевым Е.В., Леонтьевой А.Г. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 18.06.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцом Журавлевым В.М. и Ответчиком; акта приема-передачи квартиры <адрес> от 28.03.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцом Кашемановым А.В. и Ответчиком.

В обосновании заявленных требований со ссылкой на положения ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 года № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», ст. 16 ЖК РФ, Закона РФ «О защите прав потребителей», ст. 168 ГК РФ указали, что во всех подписанных Истцами актах приема-передачи квартир имеется пункт 11, согласно которому «Участник долевого строительства, подписывая настоящий акт, дает согласие на строительство иных жилых и нежилых зданий и сооружений на земельном участке, расположенного по адресу: <адрес> с кадастровым номером №». Включение условия о согласии будущего собственника квартиры на строительство иных жилых и нежилых зданий и сооружений на земельном участке в текст акта приема-передачи квартир по сути дела обусловливает принятие квартир участниками долевого строительства выполнением иного условия, что противоречит ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992г. №2300-1 "О защите прав потребителей". Указанным пунктом нарушаются их права по пользованию и распоряжению земельным участком, находящимся под многоквартирным домом. На какое-либо строительство иных жилых и нежилых зданий и сооружений они согласие не давали, акт подписывали лишь для принятия квартир и их последующей регистрации на себя. Указанный пункт не соответствует их волеизъявлению и по своей сути является ничтожным. Данный акт приема - передачи с учетом его многократности заключения является по сути дела для них как потребителей договором присоединения, что не лишает потребителей прав в дальнейшем обращаться в суд о признании части такой сделки недействительной.

Решением Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от 30 сентября 2013 года постановлено:

Признать недействительными пункты № 11 актов приема-передачи квартир:

1) акта приема передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 13.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Утриевым Н.А., Утриевой В.В. и ООО ЖСК "название";

2) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 20.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Полытовой А.М. и ООО ЖСК "название";

3) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 18.03.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между истцом Клепач Э.Ю. и ООО ЖСК "название";

4) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 13.06.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Владимировой Л.П., действующей за себя и за А., 31.10.2000 г.р., и ООО ЖСК "название";

5) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 11.02.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Леонтьевым Е.В., Леонтьевой А.Г. и ООО ЖСК "название";

6) акта приема-передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 27.05.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Сорокиным Е.А., Сорокиной И.И., действующей за себя и С., 22.04.2010 г.р., и ООО ЖСК "название";

7) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 18.06.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Журавлевым В.М. и ООО ЖСК "название";

8) акта приема - передачи квартиры №, расположенной в жилом доме по адресу: <адрес> от 28.03.2013, составленного во исполнение договора участия в долевом строительстве между Кашемановым А.В. и ООО ЖСК "название".

Взыскать с ООО ЖСК "название" в доход местного бюджета государственную пошлину в сумме "0" рублей.

На указанное решение суда ООО ЖСК "название" подана апелляционная жалоба, в которой ставится вопрос об отмене решения суда со ссылкой на его незаконность и необоснованность.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представители ООО ЖСК "название" Михей Т.Н., Виноградова Л.Е., Ященко Е.Е. апелляционную жалобу поддержали.

Истцы Сорокина И.И., Сорокин Е.А., Владимирова Л.П., Утриева В.В., Клепач Э.Ю., Кашеманов А.В., Леонтьев Е.В., представитель истцов Плетнев М.А. возражали против удовлетворения апелляционной жалобы.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив решение согласно ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Согласно ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 ст. 8 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Из оспариваемых истцами актов приема-передачи квартир следует, что согласно п. 11 актов приема-передачи квартиры Участник долевого строительства, подписывая настоящий акт, дает согласие на строительство иных жилых и нежилых зданий и сооружений на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.

Оценивая данное условие, суд первой инстанции руководствовался тем, что в соответствии со ст.153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Суд обоснованно указал, что согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в т.ч. земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Частью 3 ст. 36 ЗК РФ установлено, что в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.

В силу ч.5 ст.36 ЗК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме.

Основываясь на приведенных правовых нормах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что истцы, пользуясь предоставленными им законом правами, вправе как давать согласие на строительство иных жилых и нежилых зданий и сооружений на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, так и не давать такого согласия. В свою очередь для Ответчика данное согласие является необходимым для соответствующего строительства.

В то же время суд пришел к выводу о том, что включение в акты приема- передачи квартир п.11 о согласии на строительство иных зданий и сооружений на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, не соответствует требованиям закона и является ничтожным, мотивировав это следующим.

В силу статьи 9 Федерального закона от 26 января 1996 года № 15-ФЗ "О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации" в случаях, когда одной из сторон в обязательстве является гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд, такой гражданин пользуется правами стороны в обязательстве в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также правами, предоставленными потребителю Законом Российской Федерации от 7 февраля 1992 года №2300-1 "О защите прав потребителей".

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 1 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом о защите прав потребителей, другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 16 Закона о защите прав потребителей условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судебная коллегия считает необходимым также указать на то обстоятельство, что согласно ч. 2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, согласно ч.4 ст.36 ЖК РФ по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статьей 44 ЖК РФ установлено, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами.

Из приведенных правовых норм следует, что согласие собственников помещений на использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, может быть дано на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме путем принятия решения в соответствии с порядком, предусмотренным ст.ст.45-48 ЖК РФ.

Поскольку п.11 актов приема-передачи квартир о согласии собственников на использование земельного участка, занятого многоквартирным домом, не соответствует приведенным правовым нормам, следует признать правомерным вывод суда о ничтожности данного пункта.

Ответчик ООО ЖСК "название", оспаривая выводы суда первой инстанции, в апелляционной жалобе приводит доводы о том, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе давать согласие на использование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и что они добровольно выразили свое согласие, ссылаются на то обстоятельство, что имеется решение общего собрания будущих собственников дома <адрес>.

Между тем, данные доводы на правильность выводов суда не влияют, поскольку не свидетельствуют о соблюдении вышеуказанных требований закона при включении пункта 11 в акты приема-передачи квартир. Доводы жалобы подтверждают необходимость соблюдения установленной законом процедуры получения согласия собственников помещений в многоквартирном доме на использование земельного участка, занятого многоквартирным домом.

При изложенных обстоятельствах предусмотренных ст.330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы ООО ЖСК "название" не имеется.

Руководствуясь ст.ст.199,328,3329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

Апелляционную жалобу ООО ЖСК "название" на решение Ленинского районного суда г.Чебоксары ЧР от 30 сентября 2013 года оставить без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи