Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 августа 2020 года по гражданскому делу 2-2746/2020 по иску комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени, по встречному иску ФИО1 к комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области о зачете внесенных платежей, признании отсутствующей задолженности по арендной плате, об установлении размера арендной платы.

Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Титовой М.Г., объяснения представителя ответчика ФИО5, поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

УСТАНОВИЛА:

комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в суд с иском к ФИО1, указывая на то, что ответчик на основании договора аренды от 5 апреля 2018 года является арендатором земельного участка площадью 5 930 кв.м с кадастровым №. Ссылаясь на то, что ответчик не исполняет обязанности по уплате арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате за период со 2 квартала 2018 года по 1 квартал 2020 года, истец просит взыскать основную сумму долга 88 225 рублей 97 копеек, предусмотренную договором пеню за нарушение срока вынесения платежей за период с 16 июня 2018 года по 14 мая 2020 года в размере 45 060 рублей 63 копейки.

ФИО1 предъявил истцу встречным иск об учете внесенного 26 апреля 2018 года платежа в размер 10 961 рублей 28 копеек в счет задолженности по оплате аренды за 2018-2021 годы, о признании отсутствующей задолженности по договору аренды и установлении арендной платы за 2018 год в размере 2 813 рублей 22 копейки, за 2019 год – 3 951 рубль 22 копейки, за 2020 год – 4 070 рублей 44 копейки, указывая на то, что земельный участок предоставлен ему для завершения строительствас разрешенным использованием: для размещения нежилого здания (пилорамы). На земельном участке находится принадлежащее ему нежилое здание (пилорама) площадью застройки 465,3 кв.м. 20 декабря 2018 года он обратился к истцу с заявлением о выдаче градостроительного плана земельного участка, в чем ему было отказано по мотиву того, что участок находится в двух территориальных зонах: индивидуальной жилой застройки и объектов сельскохозяйственного использования 3-го класса опасности. Добровольно истец его требование об уменьшении и перерасчете арендной платы не исполнил. Полагает, что расчет арендной платы должен производиться исходя из площади застройки 465,3 кв.м принадлежащего ему нежилого здания (пилорамы).

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 августа 2020 года первоначальный иск удовлетворен частично.

С ФИО1 взыскана задолженности по арендной плате в размере 88 225 рублей 97 копеек и пени в размере 25 000 рублей.

В удовлетворении встречного иска отказано.

В апелляционной жалобе ответчик просит указанное решение отменить как необоснованное и принятое с нарушением норм материального и процессуального права, ссылаясь на то, что спорный земельный участок невозможно использовать по его назначению по независящими от него обстоятельствам, что освобождает его от исполнения обязанности по внесению арендной платы; указывает, что истец, действуя недобросовестно, допустил заключение договора аренды с целью использования участка для завершения строительства без наличия правовых оснований для получения им разрешения на строительство.

В возражениях на апелляционную жалобу истец просил решение по делу оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика – без удовлетворения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 5 ноября 2020 года решение оставлено без изменения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 31 марта 2021 года апелляционное определение от 5 ноября 2020 года отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, определив в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть дело в отсутствие надлежаще извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.

Согласно ст. 606, п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу п. 1 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из материалов дела следует, что на основании постановления администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области № 1385 от 5 апреля 2018 года между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и ФИО7 5 апреля 2018 года заключен договор № 211-18/7 аренды земельного участка с кадастровым номером 47:23:0202002:135, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения нежилого здания (пилорама) площадью 5 930 кв.м по адресу: <адрес>.

ФИО1 с 25 декабря 2012 года является собственником оставшейся части (34%) разрушенного нежилого здания (пилорамы) площадью застройки 465,3 кв. м по адресу: <адрес> – на земельном участке, предоставленном ему в аренду.

Пунктом 1.5 договора установлен срок аренды 3 года.

Согласно п. 2.1 размер арендной платы по договору определен в расчете арендной платы, который является неотъемлемой частью договора, и определяется на основании действующих методик, ставок и коэффициентов.

Пунктом 2.7 договора установлено, что неиспользование участка арендатором не служит основанием для невнесения арендной платы.

Согласно п. 2.9 за нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки.

Суд первой инстанции, установив, что ФИО1 принятые на себя обязательства по оплате арендной платы в соответствии с условиями договора за период со второго квартала 2018 года по первый квартал 2020 года не исполнил, в установленные сроки оплату не вносил, пришел к выводу об удовлетворении требований в указанной части.

Судебная коллегия с таким выводом суда первой инстанции согласиться не может по следующим основаниям.

По заявлении ФИО1 от 20 декабря 2018 года администрацией Гатчинского муниципального района был подготовлен градостроительный план земельного участка, из которого следует, что фактически земельный участок находится в двух территориальных зонах: Ж. 1 - зона индивидуальной жилой застройки и СХ.4 - зона объектов сельскохозяйственного использования III класса опасности, ранее установленных Правилами землепользования и застройки муниципального образования Пудостьского сельского поселения Гатчинского муниципального района <адрес>, утвержденных Решением Совета депутатов МО Пудостьское сельское поселение от 18 июня 2014 года №359, что послужило основанием к отказу в выдаче разрешения на строительство на арендованном земельном участке (письмо № 445-ИЖС-2019 от 9 декабря 2019 г.).

20 февраля 2020 года ФИО1 обратился в администрацию Гатчинского муниципального района с заявлением, в котором просил сформировать земельный участок в одной территориальной зоне, изменить разрешенное использование «для строительства», изменить срок аренды на 5 лет, уменьшить арендную плату, указав на невозможность приступить к строительству и использованию земельного участка.

Письмом от 13 марта 2020 года администрация Гатчинского муниципального района отказала в изменении вида разрешенного использования, так как испрашиваемый вид отсутствует в основных видах разрешенного использования, и в перерасчете размера арендной платы по договору аренды.

Согласно пункту 3 статьи 405 Гражданского кодекса Российской Федерации должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора.

Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (пункт 1 статьи 406 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, должник не может нести ответственность за неисполнение обязательства в случае, если такое неисполнение было вызвано противоправными действиями кредитора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

Учитывая, что ФИО1 в течение определенного срока был лишен возможности использовать для завершения строительства пилорамы арендованный земельный участок, а размер арендной платы истцом был рассчитан на основании Правительства Ленинградской области от 28 декабря 2015 г. №520, исходя из площади земельного участка 5 930 кв.м, ответчик вправе был требовать соразмерного уменьшения арендной платы.

Судебная коллегия приходит к выводу, что соразмерным уменьшением арендной платы в данном случае будет являться расчет такой платы в соответствии с размером земельного участка, реально используемого ответчиком части участка под зданием пилорамы.

Исходя из расчета арендной платы земельного участка по спорному адресу площадью 465, 3 кв.м, представленного истцом, размер арендной платы за 2018 год составил 2 934 рубля 17 копеек, за 2019 год – 4 070 рублей 44 копейки, за 2020 год – 4 221 рубль 6 копеек.

Таким образом, встречные исковые требования об учете платежа в размере 10 834 рубля 88 копеек в качестве арендной платы за 2018-2020 годы, признании отсутствующей задолженности подлежит удовлетворению, поскольку ответчик добровольно уплатил истцу налог, исчисленный в указанном порядке.

Поскольку истец не доказал возникновение у ответчика задолженности по договору аренды земельного участка от 5 апреля 2018 года в отыскиваемом размер, а в ходе судебного разбирательства установлено отсутствие у ответчика задолженности по рассматриваемому договору, то не имеется оснований к выводу о том, что арендатор ненадлежащим образом исполнял обязанности по внесению платежей и взыскании в этой связи предусмотренной договором пени за нарушение срока внесения арендной платы.

При этом оснований для удовлетворения требования о зачете платежа за 2021 год судебная коллегия не находит, поскольку указанный период в настоящем деле не являлся спорным.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные издержки подлежат взысканию с истца в пользу ответчика.

С учетом изложенного решение по делу подлежит отмене с вынесением по делу нового решения.

Руководствуясь ст. ст. 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 26 августа 2020 года по настоящему делу отменить и принять по делу новое решение.

Встречный иск ФИО1 к комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области удовлетворить частично.

Признать отсутствующей задолженность по арендной плате у ФИО1 по договору аренды земельного участка, оформленного 5 апреля 2018 года, за период с 5 апреля 2018 года по 31 декабря 2020 года.

Обязать комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района зачесть ФИО1 платежи в общей сумме 10 834 рубля 88 копеек.

Во встречном иске в части требования о зачете платежей за 2021 год в сумме 125 рублей 69 копеек отказать.

Комитету по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в иске к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, пени отказать.

Взыскать с комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.

Председательствующий Судьи: