Гражданский кодекс часть 1

Администрация г. Кемерово обратилась с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд.

Требования мотивированы тем, что ФИО1 на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером №, площадью 760 кв.м., по адресу: , и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, площадью 51,9 кв.м.

Администрацией г. Кемерово принято постановление от 29.06.2018 №1392 «О комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» Центрального района города Кемерово по инициативе органа местного самоуправления».

Во исполнение ч. 26 ст. 46.3 Градостроительного кодекса РФ администрацией г. Кемерово 26.07.2019 заключен договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» по инициативе органа местного самоуправления с ООО «СДС-Строй».

Постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020 № 695 определено, что земельный участок с жилым домом по , принадлежащий на праве собственности ответчику, располагается в границах территории микрорайона «Притомский», подлежащей комплексному развитию.

Таким образом, имеются основания для изъятия земельного участка по , предусмотренные ч. 3 ст. 49 Земельного кодекса РФ.

Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 №131-ФЗ, ст. 49 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ постановлением администрации г. Кемерово от 14.04.2021 № 1057 принято решение об изъятии для муниципальных нужд г. Кемерово в целях комплексного развития территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово по инициативе органа местного самоуправления путем выкупа земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 760 кв.м., и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, общей площадью 51,9 кв.м. по .

В соответствии с муниципальным контрактом от 30.03.2021 № 5-1/125, заключенным Управлением городского развития администрации г. Кемерово с Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата», определена выкупная стоимость изымаемого имущества.

Согласно отчету об оценке № 5-7/125-6, составленному Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата», рыночная стоимость объектов оценки, расположенных по адресу: , принадлежащих ответчику, составила 3 429 909 руб.

В порядке, предусмотренном ст. 56.12 Земельного кодекса РФ, 16.04.2021 ответчику было направлено уведомление о принятии постановления администрации г. Кемерово от 14.04.2021 № 1057, соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке.

Соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд получено ответчиком 19.04.2021. Ответчик не выразил желание продать принадлежащие ему объекты по цене, определенной отчетом независимого оценщика в срок, установленный ч. 9 ст. 56.12 Земельного кодекса РФ.

Таким образом, месячный срок на подписание соглашения об изъятии недвижимости истек 20.05.2021.

Уточнив требования, истец просил изъять у ФИО1 путем выкупа для муниципальных нужд земельный участок с кадастровым номером №, площадью 760 кв.м. по адресу , и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, площадью 51,9 кв.м., принадлежащие ФИО1 на праве собственности, по цене возмещения за изымаемые земельный участок и жилой дом в размере 3 693 270 руб.

В судебном заседании представитель истца администрации г. Кемерово – ФИО3, поддержала иск.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась.

Представитель третьего лица ООО «СДС-Строй» - ФИО4, согласилась с иском.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 16.02.2022 постановлено (л.д. 248-261 т. 2):

Исковые требования Администрации г. Кемерово к ФИО1 об изъятии земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества для муниципальных нужд, удовлетворить.

Изъять у ФИО1 принадлежащие ей земельный участок площадью 760 кв.м. с кадастровым номером № и жилой дом общей площадью 51,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: , для муниципальных нужд.

Определить размер выкупной цены за изымаемые жилое помещение и земельный участок по адресу: , принадлежащее на праве собственности ФИО1, с учетом убытков, связанных с изъятием, в размере 3693270 (три миллиона шестьсот девяносто три тысячи двести семьдесят) рублей.

Взыскать с ФИО1 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Кузбасский институт судебных экспертиз» оплату проведенной по делу судебной экспертизы в размере 45 240 (сорок пять тысяч двести сорок) рублей.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 – ФИО2, просит отменить решение суда, назначить повторную судебную экспертизу (л.д. 1-8 т. 3).

Указывает, что ответчик ФИО1 не была извещена о времени и месте судебного заседания.

Оплата в размере 45 240 руб. за проведение экспертизы в ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» не подлежит взысканию, поскольку заключение судебных экспертов ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» было исключено из доказательств по делу, оплата за проведение экспертизы является необоснованной, учитывая отсутствие указания на расценки, утвержденных экспертным учреждением на оказание услуг по проведению оценочных экспертиз.

Ссылаясь на приложения № 1, 2 к Приказу Минюста России от 22.06.2006 № 241 «Об утверждении норм затрат времени на производство экспертиз для определения норм экспертной нагрузки государственных судебных экспертов государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации и методических рекомендаций по их применению», судебную практику вышестоящих судов (Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 26.05.2020 № 88010281/2020, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.02.2020 № 88-2808/2020), указывает, что стоимость судебной экспертизы, проведенной ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз», в данном случае не может превышать 31 472 руб.

Выводы с заключения № 378-Э/2021 от 30.12.2021, составленного экспертом ООО «Брент-Эксперт», не могут быть положены в основу судебного решения, так как: эксперт нарушил требования Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), раздела Y «Анализ рынка» (не провел анализ рынка жилых домов и земельных участков, расположенных в Центральном районе), нарушил требования ФСО № 7, п. 13 раздела IV «Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки» (не приведен анализ принятого значения Прибыли предпринимателя на соответствие рыночным данным, не приведен расчет Прибыли предпринимателя, в связи с чем заниженный размер Прибыли предпринимателя привел к занижению рыночной стоимости, рассчитанной затратным подходом); эксперт неверно выбрал для расчета рыночной стоимости земельного участка объект-аналог № 4, стоимость которого (907 руб./кв.м.) значительно отличается от рассчитанной усредненной стоимости, которая согласно Анализа рынка (стр. 49) составляет 1 510,5 руб./кв.м., что значительно занизило рыночную стоимость земельного участка; вопреки указанию эксперта в месте расположения объектов-аналогов № 2 и № 3 отсутствует спальный микрорайон современной высотной застройки, в связи с чем не применение корректировки по данному элементу сравнения (расположение объектов-аналогов и объекта оценки, по утверждению эксперта, в спальных микрорайонах современной высотной застройки, в связи с чем не требуется соответствующая корректировка стоимости земельного участка) привело к занижению рыночной стоимости земельного участка; при расчете рыночной стоимости жилого дома экспертом не учтено, что местоположение объектов-аналогов значительно отличается от местоположения объекта оценки (объекты-аналоги № 2-4 расположены в окружении частного сектора, объект-аналог № 3 расположен на окраине г. Кемерово (п. Пионер), где цены на жилые дома значительно ниже цен на жилые дома, расположенные в Центральном районе; при расчете рыночной стоимости жилого дома и земельного участка объекты-аналоги не имеют рядом водоема, в отличие от объектов оценки (близость к реке Томь), в связи с чем подлежала применение повышающая корректировка на «Близость к объектам, повышающим стоимость жилой недвижимости» в размере 14% ко всем объектам-аналогам при расчете рыночной стоимости жилого дома, в размере 24% - ко всем объектам-аналогам при расчете рыночной стоимости земельного участка; эксперт не делает корректировку на физическое состояние объекта экспертизы, не учитывает проведенный ремонт крыши, замену окон, отделку дома металлическим сайдингом (информация о ремонте указана на стр. 20 заключения эксперта); не применение повышающей корректировки на «Расстояние от остановок от общественного транспорта» в размере 8% к объектам-аналогам № 2, № 3, № 4 при расчете рыночной стоимости жилого дома привело к занижению рыночной стоимости жилого дома; отсутствует обоснование корректировки на отопление, проведенной к объекту-аналогу № 2, принятые значения для расчета не соответствуют значениям, указанным в табл. 76 (стр. 93).

В результате расчета, скорректированная цена 1 кв.м. жилого дома, расположенного в Центральном районе, составила 31 456,62 руб., что значительно ниже усредненной стоимости, полученной экспертом на основании предложений по продаже жилых домов, расположенных в Заводском районе, которая составила 45 367 руб./кв.м. (стр. 46 заключения эксперта).

Представителем ООО «СДС-Строй» - ФИО4, поданы возражения на апелляционную жалобу (л.д. 35-36 т. 3).

Участвующим в деле прокурором Шестерой Л.А., поданы возражения на апелляционную жалобу.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений относительно жалобы, заслушав ответчика ФИО1, поддержавшую доводы апелляционной жалобы и просившую решение суда отменить, представителя третьего лица - ФИО4, просившую отказать в удовлетворении апелляционной жалобы и оставить решение суда без изменения, прокурора отдела прокуратуры Кемеровской области Медведеву М.П., просившую решение суда отменить, проверив законность и обоснованность решения суда, в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия в соответствии с ч. 4, 5 ст. 330 ГПК РФ находит решение суда подлежащим отмене.

Согласно ч. 1 ст. 113 ГПК РФ, лица, участвующие в деле извещаются или вызываются в суд заказным письмом с уведомлением о вручении, судебной повесткой с уведомлением о вручении, телефонограммой или телеграммой, по факсимильной связи либо с использованием иных средств связи и доставки, обеспечивающих фиксирование судебного извещения или вызова и его вручение адресату.

Согласно ч. 3 ст. 167 ГПК РФ суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

Согласно п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены решения суда первой инстанции в любом случае являются рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

В силу ч. 5 ст. 330 ГПК РФ, при наличии оснований, предусмотренных частью четвертой настоящей статьи, суд апелляционной инстанции рассматривает дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных настоящей главой. О переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции выносится определение с указанием действий, которые надлежит совершить лицам, участвующим в деле, и сроков их совершения.

Как следует из материалов дела, ответчиком по данному делу является ФИО1

В материалах дела находится заявление ФИО1 об отложении судебного заседания, назначенного на 14.02.2022 в 11.00 часов, на более позднюю дату, в котором она указывает свой адрес проживания (л.д. 238 т. 2).

В материалах дела также содержится расписка от ФИО1 (от 08.06.2021) о ее согласии на получение извещений о времени и месте судебного заседания путем направления ей СМС-сообщений на номер мобильного телефона (л.д. 50 т. 1).

Однако в материалах дела отсутствуют сведения об извещении ответчика ФИО1 о времени и месте судебного заседания, назначенного на 16.02.2022 по адресу ее места жительства: , как и не имеется сведений о возврате почтовой корреспонденции по истечении срока хранения (конверт и т.п.).

Материалы дела также не содержат в себе сведений и о направление ФИО1 СМС-сообщений на номер мобильного телефона, указанного в ее расписке.

При таких данных, выводы суда первой инстанции о возможности рассмотрения дела без участия ответчика ФИО1 противоречат ст. 113 ГПК РФ.

В нарушение требований ст. 113 ГПК РФ, в материалах дела отсутствуют данные, свидетельствующие о принятии судом надлежащих мер к извещению ответчика ФИО1 о времени и месте рассмотрения дела, в то время, как дело рассмотрено в ее отсутствие.

Суд указанных обстоятельств не учел и разрешил спор, не известив ответчика ФИО1 о времени и месте судебного заседания, чем нарушил его право, предусмотренное ст. 35 ГПК РФ.

В результате ненадлежащего извещения ФИО1 была лишена возможности представить суду свои устные и письменные объяснения, в соответствии со статьей 174 ГПК РФ, что фактически привело к лишению ее конституционного права на судебную защиту.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским дела Кемеровского областного суда от 17.05.2022 было постановлено о переходе к рассмотрению настоящего гражданского дела по правилам производства в суде первой инстанции.

Выявленные судом апелляционной инстанции нарушения норм процессуального права в силу положений п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Что касается последующего рассмотрения и разрешения заявленных требований, то судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для повторного рассмотрения настоящего гражданского дела по правилам суда первой инстанции (абз. 2 ч. 1 ст. 327, ч. 5 ст. 330 ГПК РФ).

Разрешая спор по существу, по правилам суда первой инстанции, судебная коллегия полагает требования истца администрации Центрального района г. Кемерово подлежащими частичному удовлетворению.

В соответствии с ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

В силу ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч. 3 ст. 279 Гражданского кодека Российской Федерации решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления, определяемыми в соответствии с земельным законодательством.

Согласно ч. 2 ст. 281 Гражданского кодека Российской Федерации при определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно ч. 1 ст. 282 Гражданского кодека Российской Федерации, если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

В соответствии с ч.ч. 1, 2 ст. 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд (далее также - размер возмещения), рыночная стоимость земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и передаваемых в частную собственность взамен изымаемых земельных участков, рыночная стоимость прав, на которых предоставляются земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, взамен изымаемых земельных участков, определяются в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.

При определении размера возмещения в него включаются рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению, убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.

В случае, если одновременно с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таких земельных участках и принадлежащих правообладателям таких земельных участков объектов недвижимого имущества, в размер возмещения включается рыночная стоимость этих объектов недвижимого имущества, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на эти объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Согласно ч. 9 ст. 56.10 Земельного кодекса РФ правообладатель изымаемой недвижимости вправе подписать соглашение об изъятии недвижимости и направить его лицам, указанным в пункте 8 настоящей статьи, либо направить указанным лицам уведомление об отказе в подписании соглашения об изъятии недвижимости или предложения об изменении условий данного соглашения, в том числе предложения об изменении размера возмещения.

Как видно из материалов дела, ФИО1 является собственником земельного участка площадью 760 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , и жилого дома площадью 51,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенным по адресу: (л.д. 36-40 т. 1).

Администрацией г. Кемерово от 29.06.2018 № 1392 принято постановление «О комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» Центрального района города Кемерово по инициативе органа местного самоуправления». Земельный участок и жилой дом ответчика по адресу: , расположены на территории, подлежащей комплексному развитию.

Во исполнение ч. 26 ст. 46.3 ГК РФ администрацией г. Кемерово 26.07.2019 заключен договор о комплексном развитии территории микрорайона «Притомский» по инициативе органа местного самоуправления с ООО «СДС- Строй».

Также постановлением администрации г. Кемерово от 10.03.2020 утвержден проект планировки и проект межевания территории микрорайона «Притомский» Центрального района г. Кемерово, который в силу ч. 2 ст. 56.12 ЗК РФ является основанием для принятия решения об изъятии для муниципальных нужд.

Во исполнение п. 4 ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ, п. 2 ч. 1 ст. 49 Земельного кодекса РФ, ч. 1 ст. 32 Жилищного кодекса РФ, постановления администрации города Кемерово от 14.04.2021 № 1057 принято решение об изъятии для муниципальных нужд города Кемерово путем выкупа вышеуказанного земельного участка с расположенным на нем жилым домом.

16.04.2021 ответчику ФИО1 направлено уведомление (от 15.04.2021 № 06-01-09/1614-7) о принятии постановления администрации города Кемерово от 14.04.2021 № 1057, соглашение об изъятии недвижимости для муниципальных нужд, отчет об оценке, что подтверждается списком внутренних почтовых отправлений (л.д. 26-31 т. 1).

Согласно отчету об оценке №5-7/125-6, составленному Союзом «Кузбасская торгово-промышленная палата», рыночная стоимость объектов оценки, расположенных по адресу: , принадлежащих ответчику, составила 3 429 909 руб. (л.д. 32-35 т. 1).

Ответчик не выразил согласия продать объекты недвижимости по цене, определенной отчетом независимого оценщика, в срок установленный ч. 9 ст. 56.12 ЗК РФ. Таким образом, месячный срок на подписание соглашения об изъятии недвижимости истек 27.05.2021.С учетом изложенного у администрации г. Кемерово имеются основания для обращения в суд с иском о принудительном выкупе недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию для муниципальных нужд.

Согласно экспертному заключению судебной экспертизы ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» № 21/89 от 30.08.2021, проведенной по ходатайству стороны ответчика, рыночная стоимость земельного участка площадью 760 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , на дату проведения экспертизы составляет 891 000 руб. Рыночная стоимость жилого дома площадью 51,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: , на дату проведения экспертизы составляет 1 474 000 руб. Рыночная стоимость убытков, связанных с услугами риелторов для подбора варианта жилья, связанных с перебазированием, связанных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой, насаждений на земельном участке на дату оценки с учетом округления составляет 188000 руб. Вне ограды объекта экспертизы (жилого дома) располагается металлический гараж, который относится к движимому имуществу. Рассчитать стоимость перебазирования гаража не предоставляется возможным в силу того, что эксперт рассчитывает первоначальное перебазирование собственника в арендное жилье, а именно в квартиру, затем поиск приобретения постоянного жилья в собственность – это может быть как квартира, так и жилой дом. Собственник металлического гаража по своему усмотрению может его перевезти в гаражный кооператив, оформив соответствующее членство, либо продать на свободном рынке города Кемерово. В таком случае рыночная стоимость металлического гаража площадью 20,2 кв.м. на дату проведения экспертизы с учетом округления составляет 39 000 руб. (т.1 л.д.161-273).

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «Бренд-Эксперт» № 378-Э/2021 от 26.11.2021 рыночная стоимость на дату проведения оценки земельного участка площадью 760 кв.м. с кадастровым номером №№, и жилого дома площадью 51,9 кв.м. с кадастровым номером №№, надворных построек, расположенных по адресу: , составляет 3506100 рублей. Рыночная стоимость убытков, входящих в состав выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания на дату проведения оценки составляет 187170 рублей, из них: убытки, связанные с услугами риелторов для подбора варианта жилья – 69930 рублей, убытки, связанные с перебазированием – 13290 рублей, убытки, связанные с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой – 72450 рублей, убытки, связанные с регистрацией прав на объект недвижимости – 2350 рублей, убытки, связанные с утратой насаждений на земельном участке - 29150 рублей (л.д. 159-228 т. 2).

Давая оценку обоснованности заключения ООО «Бренд-Эксперт», судебная коллегия учитывает, что в экспертном заключении ООО «Бренд-Эксперт» в нарушение требований Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» экспертом не был проведен анализ рынка жилых домов и земельных участков, расположенных в Центральном районе, где расположен спорный дом, не приведен анализ принятого значения прибыли предпринимателя на соответствие рыночным данным, в связи с чем заниженный размер прибыли предпринимателя привел к занижению рыночной стоимости, рассчитанной затратным подходом; эксперт неверно выбрал для расчета рыночной стоимости земельного участка объект-аналог, что значительно занизило рыночную стоимость земельного участка; вопреки указанию эксперта в месте расположения объектов-аналогов № 2 и № 3 отсутствует спальный микрорайон современной высотной застройки, в связи с чем не применение корректировки по данному элементу сравнения (расположение объектов-аналогов и объекта оценки, по утверждению эксперта, в спальных микрорайонах современной высотной застройки, в связи с чем не требуется соответствующая корректировка стоимости земельного участка) привело к занижению рыночной стоимости земельного участка; при расчете рыночной стоимости жилого дома экспертом не учтено, что местоположение объектов-аналогов значительно отличается от местоположения объекта оценки (объекты-аналоги № 2-4 расположены в окружении частного сектора, объект-аналог № 3 расположен на окраине г. Кемерово (п. Пионер), где цены на жилые дома значительно ниже цен на жилые дома, расположенные в Центральном районе); при расчете рыночной стоимости жилого дома и земельного участка объекты-аналоги не имеют рядом водоема, в отличие от объектов оценки (близость к реке Томь), в связи с чем подлежала применение повышающая корректировка на «Близость к объектам, повышающим стоимость жилой недвижимости» в размере 14 % ко всем объектам-аналогам при расчете рыночной стоимости жилого дома, в размере 24 % - ко всем объектам-аналогам при расчете рыночной стоимости земельного участка; эксперт не делает корректировку на физическое состояние объекта экспертизы, не учитывает проведенный ремонт крыши, замену окон, отделку дома металлическим сайдингом; не применена повышающая корректировка на «расстояние от остановок от общественного транспорта» в размере 8 % к объектам-аналогам № 2, № 3, № 4, при расчете рыночной стоимости жилого дома привело к занижению рыночной стоимости жилого дома; отсутствует обоснование корректировки на отопление, проведенной к объекту-аналогу № 2.

В соответствии с частями 2 и 3 ст. 87 ГПК РФ возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

При таких установленных обстоятельствах, судебной коллегией была назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза для определения стоимости спорных земельного участка и жилого дома, надворных построек, рыночной стоимости убытков, входящих в состав выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, поскольку имеющиеся в материалах дела заключения ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» и ООО «Бренд-Эксперт» не позволяют с достоверностью ответить на данные вопросы.

Согласно ч. 2 ст. 86 ГПК РФ заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

Пунктом 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 N 23 «О судебном решении» разъяснено, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (ст. 67, ч. 3 ст. 86 ГПК РФ).

В соответствии со ст. 87 ГПК РФ в случаях недостаточной ясности или неполноты заключения эксперта суд может назначить дополнительную экспертизу, поручив ее проведение тому же или другому эксперту.

В связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения, наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов суд может назначить по тем же вопросам повторную экспертизу, проведение которой поручается другому эксперту или другим экспертам.

С учетом изложенного, поскольку выводы в экспертном заключении ООО «Бренд-Эксперт» сделаны на неполно исследованных обстоятельствах, судом апелляционной инстанции было удовлетворено ходатайство стороны ответчика о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы в ООО «Независимая профессиональная оценка» для определения стоимости спорных земельного участка и жилого дома, надворных построек, рыночной стоимости убытков, входящих в состав выкупной цены.

Согласно выводам заключения повторной судебной строительно-технической экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка» от 04.07.2022 № 220615э установлено (л.д. 38 т. 5), что рыночная стоимость на дату проведения оценки земельного участка, площадью 760 кв.м., кадастровый (или условный) №, по адресу: , и расположенный на нем жилой дом с кадастровым номером №, площадью 51,9 кв.м., а также надворных построек, составляет 5 026 285 руб. (л.д. 97-154 т. 3).

При этом в указанной сумме не учтены размер убытков, входящих в размер выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания на дату проведения оценки, который составляет 211 199 руб., включая убытки связанные с услугами риэлторов – 78 902 руб.; связанных с перебазированием – 5 600 руб.; связанных с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой – 62 197 руб.; связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2 350 руб.; связанных с утратой насаждений на земельном участке – 62 150 руб.

Разрешая спор, судебная коллегия исходит из того, что у администрации города Кемерово имеются основания для принудительного выкупа недвижимого имущества ответчика, подлежащего изъятию для муниципальных нужд.

При этом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что при определении выкупной стоимости имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, необходимо руководствоваться заключением судебной экспертизы ООО «Независимая профессиональная оценка», в связи с чем, приходит к выводу о том, что выкупная стоимость указанного недвижимого имущества составит 5 237 484 руб. (5 026 285 руб. + 211 199 руб.).

Судебная коллегия учитывает, что указанная экспертиза ООО «Независимая профессиональная оценка» была проведена в рамках возбужденного гражданского дела, экспертом, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Так, эксперт ФИО11, подготовившая вышеуказанное экспертное заключение, имеет стаж работы в экспертной деятельности 19 лет, стаж работы в оценочной деятельности 23 года.

При проведении судебной экспертизы по делу был произведен осмотр объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по адресу: , которые расположены в центре г. Кемерово. Их местоположением является Центральный район г. Кемерово, где расположены культурные объекты столицы, то есть характеристики осматриваемых объектов соответствует типовой зоне «культурный центр». Кроме того, при проведении экспертизы она руководствовалась «Справочником оценщика недвижимости», который прошел сертификат соответствия. Ею были учтены объекты – аналоги. Для расчета стоимости ею учитывались фактическое окружение объекта, и он оценивался ею с точки зрения потребителей на сегодняшний день. Объект находится около водоема и здесь была учтена повышающая поправка, так как она соответствует Федеральному стандарту 3 п. 2, учитывалась и транспортная доступность в данном случае. Подтопления дома ответчиков никогда не было, этот факт исследовался ею, данная улица находится намного выше и дальше по расстоянию улиц, которые входят в зону подтопления. Данный объект осмотра никогда не подвергался подтопления от водоемов.

Заключение ООО «Независимая профессиональная оценка» содержит подробное описание, анализ и результаты проведенного исследования, конкретный и обоснованный ответ на поставленные судом вопросы, не содержит противоречий, экспертиза проведена экспертом специализированного экспертного учреждения, имеющим специальные познания в исследуемой области, содержит описание и ход экспертного исследования, выводы эксперта подробные и мотивированные и у суда сомнений не вызывают. Эксперт до начала производства исследований предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, имеет необходимое для проведения подобного рода экспертиз образование, квалификацию и стаж экспертной работы.

Заключение эксперта № 220615э от 04.07.2022, выполненное экспертом ООО «Независимая профессиональная оценка», на основании определения суда апелляционной инстанции о проведении по делу повторной судебной оценочной экспертизы, является мотивированным в отношении всех аспектов исследования рыночной стоимости земельного участка, площадью 760 кв.м., кадастровый (или условный) №, по адресу: , и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером №, площадью 51,9 кв.м., а также надворных построек и размера убытков, входящих в состав выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания.

Законных оснований для назначения дополнительной судебной экспертизы судебная коллегия не находит.

Доводы стороны третьего лица о том, что экспертом ООО «Независимая профессиональная оценка» были выбраны неверные аналоги дома, не принимаются судебной коллегией, поскольку из экспертного заключения не следует (л.д. 121, оборот, т. 3), что совмещенные душ и туалет находятся именно в доме, а не на улице.

Отсутствие в выводах эксперта указания на конкретную дату оценки, на что указано представителем третьего лица, не свидетельствует о порочности экспертного заключения ООО «Независимая профессиональная оценка», так как выводы экспертного заключения содержат указание на определение выкупной цены именно на дату проведения оценки, и при этом в вводной части экспертного заключения указано на время и место проведения судебной экспертизы: 09.06.2022 в 11.00 часов (л.д. 98, оборот, т. 3).

Доводы представителя третьего лица о превышении экспертом ООО «Независимая профессиональная оценка» при расчете выкупной цены средней стоимости 1 кв.м. жилого дома и земельного участка по г. Кемерово, не принимаются судебной коллегией, поскольку экспертом произведена оценка не средней цены недвижимого имущества, а конкретных объектов с учетом всех необходимых к применению корректирующих коэффициентов.

Доводы представителя третьего лица о необъективности составленного судебного экспертного заключения ООО «Независимая профессиональная оценка» относимыми и допустимыми доказательствами не подтверждены. Доказательств того, что стоимость изымаемых объектов недвижимости определена экспертом ООО «Независимая профессиональная оценка» неправильно, суду не представлено.

У судебной коллегии нет оснований не доверять заключению эксперта ООО «Независимая профессиональная оценка», поскольку исследование по поставленным перед экспертом вопросам проведено компетентным экспертом, имеющим значительный стаж работы, в соответствии с требованиями Федерального закона № 73-ФЗ от 31.05.2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы эксперту данной организации в соответствии с профилем деятельности. Заключение содержит необходимые исследования и расчеты, со ссылкой на специальную литературу. Оснований сомневаться в компетентности и незаинтересованности эксперта, составившего данное заключение, не имеется, эксперт предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с абз. 2 п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

При рассмотрении данного гражданского дела по ходатайству ответчика ФИО1 на основании определения суда была назначена судебная оценочная экспертиза в ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз», обязанность по оплате экспертизы была возложена на ответчика ФИО1 (л.д. 150-155 т. 1).

Стоимость экспертизы составила 45 240 руб. (л.д. 160 т. 1).

Оплата экспертизы ФИО1 произведена не была.

Судебная коллегия не принимает доводы стороны ответчика о том, что экспертиза в ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» не подлежит оплате ввиду того, что данное экспертное заключение не было принято судом в качестве доказательства по делу, поскольку данная экспертиза проведена по ходатайству ответчика, ее оплата была возложена судом на последнюю, в указанной части определение суда обжаловано не было.

Кроме того, ФИО1, со ссылкой на Приказ Минюста России от 22.06.2006 № 241 «Об утверждении норм затрат времени на производство экспертиз для определения норм экспертной нагрузки государственных судебных экспертов государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации и методических рекомендаций по их применению», указано на то, что объем проделанной экспертом ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» работы подлежит оплате в размере 31 742 руб. (28 часов х 1 124 руб.).

Однако, приведенные доводы не могут быть приняты судебной коллегией, учитывая, что Приложение № 1 «Нормы затрат времени на производство экспертиз для определения норм экспертной нагрузки государственных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации» к Приказу Минюста России от 22.06.2006 № 241 «Об утверждении норм затрат времени на производство экспертиз для определения норм экспертной нагрузки государственных судебных экспертов государственных судебно-экспертных учреждений Министерства юстиции Российской Федерации и методических рекомендаций по их применению» не включены «оценочные» экспертизы, в то время как такого наименования экспертизы как «строительно-техническая в целях определения стоимости земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества», на что указано стороной истца, в данном приложении также отсутствует, а содержащееся в нем наименование «строительно-техническая» не соответствует наименованию и существу проведенной по настоящему делу оценочной экспертизы, в ходе которой проводилось исследование не только объектов недвижимости, но и земельного участка, а также насаждений, определялся размер убытков, входящих в размер выкупной цены, которые несет собственник в связи с изменением места проживания, включая убытки связанные: с услугами риэлторов, с перебазированием, с затратами на аренду недвижимого имущества на период поиска недвижимости взамен изымаемой, с регистрацией прав на объект недвижимости.

При таких установленных обстоятельствах, судебной коллегией не принимаются доводы стороны ответчика об ограничении времени проведения указанной судебной экспертизы ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» 28 часами, в связи с чем с ФИО1 в пользу ООО «Кузбасский институт судебных экспертиз» подлежит взысканию стоимость указанной экспертизы в размере 45 240 руб., исходя из фактически затраченного экспертом на ее проведение времени (40,5 часов).

В соответствии с ч. 1 ст. 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации.

Таким образом, с ответчика ФИО1 в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 300 руб.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 16 февраля 2022 г. отменить, принять по делу новое решение, которым:

Определить размер выкупной цены за изымаемые жилое помещение и земельный участок по адресу: , принадлежащие на праве собственности ФИО1, с учетом убытков, связанных с изъятием, в размере 5 237 484 (пять миллионов двести тридцать семь тысяч четыреста восемьдесят четыре) рубля.

Взыскать с ФИО1 в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 300 (триста) рублей.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено в окончательной форме 01.08.2022.