Гражданский кодекс часть 1

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО «Управляющая компания «БСК Плюс» о признании права собственности на квартиру, исключении регистрационной записи, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Березовского городского суда Свердловской области от 03.12.2020.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения представителя ответчика ООО «УК БСК плюс» - ФИО2, судебная коллегия

установила:

25.06.2014 между ЗАО «БЗСК-Инвест» (в настоящее время реорганизовано в АО «БЗСК-Инвест», застройщик) и ООО «Управляющая компания «БСК плюс» (дольщик) заключен договор участия в долевом строительстве № 02/3/14, по условиям которого застройщик обязался построить объект: «Жилая застройка по ул. Академика Королева в г. Березовский Свердловской области. Вторая очередь строительства: жилые дома 2,3,4» II этап строительства - Жилой дом № 3, расположенный по <адрес>, и передать ООО «УК «БСК плюс» жилые помещения, а дольщик принял на себя обязательство по оплате стоимости передаваемых квартир.

Денежные средства для финансирования строительства были получены ООО «УК «БСК плюс» по Кредитному соглашению № 16/НКЛ-14-180 от 18.06.2014, заключенному с Акционерным коммерческим банком «Инвестиционный торговый банк» (ПАО). Ипотека в пользу банка зарегистрирована в установленном порядке.

27.03.2015 между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17» заключен договор № 28 уступки права требования по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014, заключенному между ЗАО «БЗСК-Инвест» и ООО «УК «БСК Плюс», а именно, передачи в собственность однокомнатной квартиры № <адрес>, суммарной площадью 35,9 кв.м, в жилой застройке по <адрес>. Согласно пункту 2.1. договора стоимость уступаемых прав составила 1 902 700 руб. Регистрация названного договора не произведена по причин наличия залога банка и отсутствия его согласия на заключение и регистрацию договора уступки.

Не зарегистрировав договор, 31.03.2015 ООО «Арсенал 17» уступило свои права ФИО3 Стоимость уступки, согласно пункту 2.1 договора, составила 1974500 руб.

Согласно сведениям ЕГРН, квартира № <адрес> поставлена на кадастровый учет 26.10.2017 с присвоением кадастрового номера <№>:2426; 19.11.2019 в отношении указанной квартиры зарегистрировано право собственности ООО «УК «БСК Плюс» на основании определения Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2019 по делу № А60-54470/2018.

Истец ФИО3, ссылаясь на заключение договора переуступки прав от 31.3.2015 и его полную оплату, фактическую передачу спорной квартиры застройщиком по акту приема-передачи от 09.11.2018, просил признать за ним право собственности на квартиру № <адрес>, исключив из ЕГРН запись о регистрации права собственности на нее за ООО «УК «БСК Плюс».

Представитель ответчика ФИО4 просила в иске отказать. Указала, что договор уступки от 27.03.2015 и договор переуступки прав от 31.03.2015 в отсутствие факта их государственной регистрации не являются заключенными, в связи с чем не порождают у истца каких-либо прав на жилое помещение. Действуя разумно и добросовестно, при заключении договора переуступки истец должен был понимать, что отсутствие государственной регистрации договора может свидетельствовать об отсутствии у ООО «Арсенал 17» правомочия по передаче ему прав по договору и возникновении в дальнейшем препятствий в получении жилого помещения. Договор переуступки подписан спустя три дня с даты подписания договора уступки между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17», в связи с чем истец, действуя осмотрительно, мог и должен был полагать, что договор не мог быть зарегистрирован за такое короткое время. Предъявление каких-либо требований к ООО «УК «БСК Плюс» необоснованно, до настоящего времени у ответчика не было никаких сведений об имеющемся договоре переуступки, в связи с чем ответственность за недействительность передаваемого требования лежит на ООО «Арсенал 17». Истец за регистрацией договоров не обращался, как не обращался и в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области Свердловской области для включения его в реестр пострадавших граждан. Помимо этого, денежных средств на приобретение жилого помещения у ФИО3 не имелось. Документы, представленные истцом в качестве доказательств, с очевидностью не подтверждают факт передачи ему спорной квартиры и факт его проживания в ней. Сведения об обращении ФИО3 в управляющую компанию для выставления ему квитанций на оплату коммунальных услуг в материалах дела также отсутствуют. Все счета выставляются в адрес ответчика, который несет расходы по содержанию своего имущества.

Представители третьих лиц Управления Росреестра по Свердловской области, АО «БЗСК-Инвест», Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в судебное заседание не явились.

Решением суда от 03.12.2020 в иске отказано.

Не согласившись с таким решением, полагая его незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела, представитель истца ФИО5 обратился с апелляционной жалобой. В обоснование указал, что договоры уступки прав требования были реально исполнены, денежные средства в счет оплаты переданных прав перечислены обоими цессионариями в соответствии с условиями достигнутых соглашений; все доказательства этому представлены в материалы дела. Вопреки выводам суда первой инстанции, определение Арбитражного суда Свердловской области от 19.09.2019 по делу № А60-54470/2018, которым было признано право собственности ООО «УК «БСК Плюс» на спорную квартиру, не может являться преюдициальным для разрешения настоящего спора; истец к участию в деле привлечен не был, следовательно, ответчик должен был доказывать факт владения спорным имуществом как своим собственным в период с момента передачи квартиры ФИО3 (ноябрь 2018 г.) до даты вынесения названного судебного акта. Указывает, что ФИО3 с момента заключения договора уступки осуществлял открыто и добросовестно права и обязанности собственника в отношении жилого помещения, пользовался имуществом как своим, оплачивал коммунальные расходы. Действия ответчика являются недобросовестными, поскольку он, объективно зная о переходе прав требования на спорное имущество к ООО «Арсенал 17», обратился за регистрацией права собственности, в то время как такими правами в отношении жилого помещения на тот момент уже не обладал. Полагает, что в данном случае должен быть применен принцип эстоппеля, учитывая, что ООО «УК «БСК Плюс» об отказе от договора уступки не заявляло, денежные средства по сделке получило в полном объеме, а, значит, давало основания полагать, что соответствующие правовые отношения между сторонами возникли.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика ФИО2 против удовлетворения иска возражала по доводам, приведенным в суде первой инстанции. Подтвердила, что договор уступки прав с ООО «Арсенал 17» ими действительно заключался, оплата по названной сделке была получена в полном объеме. Указала, что о заключении договора переуступки прав с ФИО3 им ничего известно не было, в список граждан, пострадавших от недобросовестных действий застройщика и выявленных Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области истец включен не был. Бесспорные доказательства владения истцом спорным жилым помещением, проживания в нем в материалах дела отсутствуют, пользование коммунальными ресурсами (вода, электричество) за весь период отсутствует. Указала, что есть основания считать ФИО3 номинальным лицом, действующим в интересах иных лиц. Поскольку договоры уступки в установленном порядке зарегистрированы не были, полагает, что в данном случае они являются законными правообладателями квартиры, а ООО «Арсенал 17» не лишено права требовать взыскания денежных средств, уплаченных ими по договору уступки от 27.03.2015.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились.

Заслушав объяснения явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены, при этом руководствуется следующим.

Согласно статье 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным законом.

В силу пункта 1 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования) или перейти к другому лицу на основании закона. Если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права (пункт 1 статьи 384 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 389 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно статье 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации, равно как и все вносимые в них изменения.

Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, руководствуясь вышеприведенными положениями закона, и, установив, что договор уступки прав от 27.03.2015, заключенный уступки между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17», а также договор их последующей переуступки от 31.03.2015 между ООО «Арсенал 17» и ФИО3 не зарегистрированы в предусмотренном законом порядке, пришел к выводу об их незаключенности.

Учитывая, что истцом заявлены требования о признании права собственности на жилое помещение, суд, установив, что с момента заключения договора переуступки права (цессии) 31.03.2015 ФИО3 с какими-либо требованиями к ответчику ООО УК «БСК плюс» либо к ООО «Арсенал 17» не обращался, действий по регистрации права собственности на квартиру с момента введения жилого дома в эксплуатацию (2017 г.) не предпринимал, не смотря на то, что многоквартирный дом был включен в программу поддержки граждан, пострадавших от недобросовестных застройщиков, заявление о включении в реестр нуждающихся в поддержке граждан, истец не подавал и в такой список Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области в результате проведенной им поквартирной проверки включен не был, принимая во внимание отсутствие доказательств, достоверно подтверждающих факт постоянного проживания истца в спорной квартире, несения расходов по содержанию имущества, а равно открытого и добросовестного пользованиям им, исходя из положений статей 301, 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 58, Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», пришел к выводу об отсутствии оснований для признания истца добросовестным приобретателем спорного жилого помещения и отказал в удовлевторении иска.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они в должной степени мотивированы, основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, соответствуют нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения, мотивировочная часть решения изложена в соответствии с правилами части 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и не требует дополнительного обоснования со стороны судебной коллегии.

Доводы о том, что действия ответчика являются недобросовестными, свидетельствуют о злоупотреблении правами, в данном случае иные выводы суда повлечь не могут.

Как следует из объяснений представителя ответчика, о наличии договора переуступки прав требования, заключенного с ФИО3 им до рассмотрения настоящего дела известно не было.

Из имеющихся материалов дела следует, что согласие на переуступку ООО «Арсенал 17» прав по договору участия в долевом строительстве № 02/3/14 от 25.06.2014 давал застройщик ЗАО «БЗСК-Инвест» 30.03.2015 (л.д. 16 т.1). Сведения о том, что ответчику ООО «УК «БСК Плюс» было известно о состоявшейся уступке, в материалах дела отсутствуют. Банк, как залогодержатель, своего согласия на переход права требования передачи квартиры к ФИО3 также не давал.

Что касается правоотношений, возникших между ООО «УК «БСК Плюс» и ООО «Арсенал 17», то как подтверждается материалами дела, указанными лицами были совершены действия, направленные на регистрацию заключенного между ними договора уступки прав № 28 от 27.03.2015.

Уведомлениями Управления Росреестра по Свердловской области от 28.07.2015, 21.08.2015 совершение регистрационных действий было приостановлено (л.д. 197, 200 т.1), а уведомлением от 21.09.2015 отказано в государственной регистрации перехода прав со ссылкой на наличие залога АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) и отсутствие согласия последнего на заключение и регистрацию договора уступки права (л.д. 201 т.1).

В соответствии с пунктом 1 статьи 390 Гражданского кодекса Российской Федерации цедент отвечает перед цессионарием за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования должником. При нарушении правил уступки цессионарий вправе потребовать от цедента возврата всего переданного по соглашению об уступке, а также возмещения причиненных убытков.

Доводы о том, что ФИО3 с момента заключения договора уступки осуществлял открыто и добросовестно права и обязанности собственника в отношении жилого помещения, бесспорными доказательствами, как верно указал суд первой инстанции не подтверждены.

Факт постоянного проживания истца в спорной квартире не подтвержден. Обязанности по оплате жилищных и коммунальных услуг, каких-либо иных расходов по содержанию квартиры он не несет, что сам ФИО3 не отрицал в суде первой инстанции. Начисление за коммунальные услуги производится в адрес ООО «УК «БСК плюс».

Рапорт-характеристика участкового уполномоченного от 10.08.2020 (л.д. 93 т.1), как и объяснения соседки из квартиры № <адрес> (л.д. 157 т.1) о проживании ФИО3 в спорном жилом помещении достаточным доказательством явиться не могут.

Как следует из ответа на судебный запрос ОМВД России по г. Березовскому от 07.10.2020 (исх. № 23184), 09.08.2020 к участковому уполномоченному ОМВД России по г. Березовскому обратился ФИО3 с просьбой предоставления характеристики по месту жительства для управляющей компании, так как ему не выдают квитанции на оплату коммунальных услуг. 10.08.2020 ФИО3 был проверен по месту жительства по адресу: <адрес>; на момент проверки ФИО3 находился дома. Факт его проживания подтвердила соседка из квартиры № <адрес>В.А.А.

Вместе с тем, к указанным доказательствам судебная коллегия относится критически.

Обращение истца к участковому было вызвано необходимостью получения квитанций по оплате за жилое помещение и последовало лишь 09.08.2020, при том, что исходя из представленных истцом документов, квартира ему была передана по акту приема-передачи 09.11.2018. Учитывает коллегия и то обстоятельство, что обращение истца за получением характеристики участкового имело место в период нахождения настоящего дела в производстве суда и после заявления стороны ответчика о несении расходов по оплате коммунальных услуг в отношении спорного жилого помещения ООО «УК «БСК плюс».

Какие-либо сведения в подтверждение того, что истец несет бремя содержания квартиры в материалах дела отсутствуют. Фотографии жилого помещения, отражающие очевидные следы проживания истца в нем, доказательства осуществления ремонта, приобретения мебели, оплаты услуг по переезду, сведения о прикреплении к организациям, осуществляющим социальное обслуживание населения, заключении договоров на подключение к телевизионным услугами, интернету, иные доказательства фактического использования квартиры ФИО3 не представлены.

Кроме того, из информации, полученной от Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) от 24.08.2020, следует, что Департамент в настоящее время как уполномоченный исполнительный орган государственной власти Свердловской области по государственному контролю (надзору) в сфере долевого строительства многоквартирных домов на территории Свердловской области, формирует и ведет реестр нуждающихся в поддержке граждан, пострадавших от деятельности недобросовестных застройщиков, в соответствии с частью 1 статьи 3 Закона Свердловской области от 24.06.2011 № 50-ОЗ «О поддержке граждан, пострадавших от деятельности юридических лиц по привлечению денежных средств граждан, связанному с возникновением у граждан права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах (Областной реестр)

До 27.09.2019 Департамент осуществлял формирование и ведение реестра граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены (Федеральный реестр), во исполнение Приказа Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.09.2013 № 403 «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших и правил ведения реестра граждан», утратившего силу с 30.06.2017, и Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 12.08.2016 № 560/пр «Об утверждении критериев отнесения граждан, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены, к числу пострадавших граждан и правил ведения реестра пострадавших граждан», утратившего силу с 27.09.2019.

Согласно представленной информации, ФИО3 в Департамент с заявлениями о включении в вышеуказанные Областной и Федеральный реестры не обращался (л.д. 122 т.1).

В соответствии с актуализированной информации, полученной судебной коллегией от Департамента и приобщенной в порядке части 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, по состоянию на 08.04.2021 факты обращения ФИО3 с заявлением о включении в вышепоименованные реестры, как и с заявлением в порядке, установленном Федеральным законом от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» не установлены.

17.07.2019 между Правительством Свердловской области и ООО Специализированный застройщик «ТСК Монолит» (инвестор) заключено соглашение, предметом которого в частности является исполнение инвестором обязательств перед гражданами, денежные средства которых привлечены для строительства многоквартирного дома по <адрес>, признанного проблемным, и права которых нарушены. Указанные граждане включены в План-график («дорожную карту») Свердловской области по осуществлению мер по решению проблем пострадавших граждан, включенных в реестр, в соответствии с Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии с пунктами 2, 3 соглашения, оно заключено в отношении граждан, перечисленных в Перечне граждан, чьи права нарушены. Указанный Перечень граждан не является окончательным и подлежит дополнению в случае выявления граждан, денежные средства которых были привлечены для строительства названного многоквартирного дома и права которых нарушены.

Как следует из названного перечня, ФИО3 в список пострадавших граждан по состоянию на 16.07.2019 не включен. Сведения о его последующем включении в него в материалах дела отсутствуют; сам истец на данные обстоятельства не ссылался и доказательств тому не представлял.

Таким образом, с учетом изложенных обстоятельств, судебная коллегия не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3 о признании права собственности на жилое помещение, в том числе в силу добросовестности его приобретения.

Доводы апелляционной жалобы по сути повторяют позицию истца, изложенную им в суде первой инстанции, были учтены судом при принятии оспариваемого решения и получили надлежащую правовую оценку, с которой судебная коллегия не находит оснований не согласиться. Утверждения об обратном в данном случае выражают лишь субъективное мнение стороны по делу, не согласной с существом принятого решения, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

При таких обстоятельствах, решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Березовского городского суда Свердловской области от 03.12.2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО3 – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

ФИО1