Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ответчика ФИО1 – ФИО2 на решение Почепского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО3 к ФИО24 (ФИО26) ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Заслушав доклад судьи ФИО22, объяснения представителей ФИО3 – ФИО17 и ФИО14, объяснения ФИО1 и её представителя – ФИО2, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО3 (истец) обратился в суд с указанным иском, в обоснование требований указав, что в марте 2002 года со своей матерью ФИО13,, а в апреле 2002 года - отец ФИО14 из <адрес> приехали на постоянное место жительство в <адрес>, где остановились жить у старшего брата, одновременно подыскивая жилье для постоянного места жительства. ФИО1 носившая в то время фамилию ФИО26, проживавшая в доме своей матери в этом же поселке, предложила купить у нее земельный участок и расположенный на нем дом, принадлежащий ей и членам ее семьи на праве собственности в порядке приватизации, расположенные в этом же <адрес>. С учетом состояния дома цена была определена в сумме 60 000 руб. В связи с отсутствием, по утверждению ФИО1 денежных средств и необходимостью сбора полного пакета документов для оформления сделки - договора купли-продажи, в счет причитающейся денежной суммы в размере 60 000 руб., а также в доказательство заключения договора и в обеспечении его исполнения, она несколько раз брала денежные средства у семьи - ФИО13 в залог собственного дома по распискам от ДД.ММ.ГГГГ 500 долларов США, по расписке от ДД.ММ.ГГГГ 500 долларов США. ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО24 (ФИО26) А.В. подписан договор задатка, удостоверенный нотариусом Почепского нотариального округа ФИО15, по условиям которого ФИО16 в декабре 2003 г. обязуется продать истцу вышеназванный жилой дом и земельный участок, а истец уплатил ФИО16 в счет причитающейся с него денежной суммы за покупку указанной недвижимости 12 000 руб., что эквивалентно 400 долларам США. В этом же месяце между сторонами подписан договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, согласно которому ответчица по делу, действующая за себя и, как законный представитель от несовершеннолетних детей, а также по доверенности от супруга, брак с которым расторгла, продала истцу спорные земельный участок и дом за 60000 рублей. Вместе с тем, ответчица ФИО24 (ФИО26) А.В. сделку не оформила надлежащим образом, получив денежные средства, передав все документы на дом, зарегистрировав членов семьи истца в доме, уехала из поселка. Стало известно, что супруг ответчицы снялся с регистрационного учета в 2003 г., ответчица с детьми - в 2005 г. В доме истцом и членами семьи, проживающими с 2003 г., был сделан необходимый ремонт, производится оплата за свет, газ, налоги - задолженности нет. Квитанции на оплату коммунальных услуг и уплату налогов поступают на фамилию ФИО25 с 2003 г. по распоряжению ответчицы. Однако ответчица уклоняется от регистрации перехода права собственности. Просил в судебном порядке произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок и расположенный на нем жилой дом по адресу: <адрес>, к нему.

Решением Почепского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Требования ФИО3 к ФИО24 (ФИО26) А.В., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 удовлетворены. Суд постановил: произвести органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним - МО по Почепскому и <адрес>м Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, государственную регистрацию перехода права собственности от ФИО24 (ФИО26) А.В., ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 недвижимого имущества, принадлежащего им на праве долевой собственности по 1\5 доли каждому: земельного участка, площадью 2100 м. кв, и расположенного на нем жилого дома общей площадью 122 м. кв, по адресу: <адрес>, к ФИО21

В апелляционной жалобе представитель ответчика ФИО1 – ФИО2, не согласившись с вышеуказанным решением суда, просит его отменить, как незаконное и необоснованное. В обоснование доводов жалобы указывает, что представленный истцом договор купли-продажи спорной недвижимости, составлен в нарушение норм ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), в частности: имеет исправления, не содержит сведений о физических лицах - сторонах договора с указанием места их жительства, нет описания предмета сделки - жилого дома по техническому паспорту или иному плану помещений с его описанием, общая площадь дома указана в договоре с исправлением 122 метров квадратных, отсутствуют сведения о земельном участке, на котором расположен дом, но имеется приписка из чисел 2100, не указаны правоустанавливающие документы, нет кадастрового номера дома и земельного участка, отсутствуют полные подписи сторон по договору, не указаны другие собственники отчуждаемого имущества, сведения о совершаемых действиях продавца от имени несовершеннолетних собственников и супруга по доверенности.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ судебная коллегия перешла к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей главы 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) в связи с наличием основания, предусмотренного пунктом. 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ.

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, к участию в деле в порядке 43 ГПК РФ привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В силу пункта 4 части 4 статьи 330 ГПК РФ принятие судом решения о правах и об обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле, является безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах решение суда от ДД.ММ.ГГГГ, постановленное с нарушением норм процессуального права, не может быть признано законным и обоснованным, и подлежит отмене.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители ФИО3 – ФИО17 и ФИО14 исковые требования поддержали.

ФИО1, её представитель – ФИО2 иск не признали, ссылаясь в возражениях на доводы изложенные в апелляционной жалобе.

Остальные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились. Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассматривая дело по правилам первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных гл. 39 ГПК РФ, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со статьей 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу статей 549, 550 ГК РФ, договор продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру, другое недвижимое имущество, заключается в письменной форме, путем составления одного документа подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 ГК РФ).

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).

В соответствии с пунктом 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты.

Исходя из требований абзаца 1 и 3 пункта 1 статьи 16 указанного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как разъяснено в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода правасобственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно положениям ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Как усматривается из материалов дела, на основании регистрационного удостоверения, выданного бюро технической инвентаризации <адрес>ДД.ММ.ГГГГ№, домовладение № по <адрес> в <адрес> зарегистрировано на праве собственности за ФИО4, ФИО16, а также несовершеннолетними: ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО5, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО18 ДД.ММ.ГГГГ года рождения на основании договора приватизации.

Согласно распоряжению администрации Московского сельского <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ№, в связи с приватизацией жилья и на основании постановления администрации района № от ДД.ММ.ГГГГ, закреплен земельный участок площадью 0,21 га в общую долевую собственность по 1/5 доли каждому за ФИО4, ФИО16, и несовершеннолетними: ФИО7, ФИО5, ФИО18 для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО4 уполномочил свою супругу ФИО16 продать за цену и на условиях по своему усмотрению, принадлежащую ему долю жилого дома и земельного участка, по адресу: <адрес>, для чего поручает ей быть своим представителем во всех государственных учреждениях.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО16 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО16 продает, а ФИО3 покупает домовладение, общей площадью 122 м.кв. и земельный участок площадью 2100 кв.м., расположенные в <адрес>, №, по договорной цене 60000 рублей.

Судебная коллегия приходит к выводу, что указанный выше договор купли-продажи не соответствует требованиям закона, что препятствует о государственной регистрации перехода права собственности к истцу по данному договору.

Так, недвижимое имущество, которое является предметом договора между ФИО24 (ФИО26) А.В. и ФИО3, находится в общей собственности ФИО4, ФИО16 и несовершеннолетних: ФИО7, ФИО5, ФИО18

Согласно статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статья 250 ГК РФ.

В соответствии с вышеназванной нормой Закона при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Вместе с тем, в договоре купли продажи продавцом указана лишь ФИО24 (ФИО26) А.В. и данных о том, что она действует в интересах иных собственников, договор не содержит, как и не содержит сведений о том, что ФИО19 продает сою долю в праве собственности и при этом соблюдены положения статей 246, 250 ГК РФ.

Кроме того, для отчуждения доли несовершеннолетних необходимо соблюсти установленную законом процедуру продажи этого имущества, т.е. получить согласие органа опеки и попечительства на сделку с имуществом несовершеннолетнего (ст. 37 ГК РФ). Однако, как следует из материалов дела и установлено в ходе судебного разбирательства, органы опеки и попечительства не давали согласие на отчуждение имущества несовершеннолетних ФИО26, в связи с чем у ФИО1 отсутствовало право на совершение сделки по отчуждению имущества своих детей.

В соответствии со статьей 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна.

Таким образом, в данном случае, притом, что одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, у суда отсутствуют основания по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, так как договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не соответствует требованиям закона.

Помимо того, отсутствует акт о передачи имущества истцу, а договор купли-продажи данные обстоятельства не содержит, а, исходя из разъяснений указанных в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ, для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права соблюдение необходимо соблюдения данного условия.

Регистрация же истца в доме ответчиков и пользование домом, не может бесспорно свидетельствовать о том, что дом был предан истцу, как покупателю, во исполнение договора-купли продажи, собственниками дома. Других допустимых и достоверных доказательств со стороны истца не представлено.

Не представлено со стороны истца в опровержение доводов ответчицы ФИО24 (ФИО26) А.В. и доказательств передачи истцом во исполнение договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ денежных средств в сумме 60 000 рублей за продаваемое имущество.

Ссылка истца на выданные ФИО24 (ФИО26) А.В. расписки, не могут быть подтверждением исполнения истцом условий договора о её оплате, поскольку из данных расписок следует, что ФИО24 (ФИО26) А.В. брала денежные средства в долг у ФИО13 и при этом не указывается на передачу денег в счет оплаты истцом стоимости дома по договору купли-продажи.

Таким образом, установив указанные выше обстоятельства, судебная коллегия, отменяя решения суда, считает необходимым вынести новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Почепского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по иску ФИО3 к ФИО24 (ФИО26) ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – отменить.

Вынести по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО24 (ФИО26) ФИО8, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7 о производстве государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - отказать.

ФИО20ФИО23

Судьи Л.Н. Бобылева

ФИО22