Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании 21 июня 2017 года в городе Хабаровске гражданское дело по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам и пени,

по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 24 марта 2016 года.

Заслушав доклад судьи Железовского С.И., объяснение представителя Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района ФИО2, представителя ФИО1 – ФИО3, судебная коллегия

установила:

истец Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, возложении обязанности, взыскании задолженности по арендным платежам и пени.

В обоснование требований указал, что между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района, правопреемником которого является истец, и ФИО1 02.07.2010 г. заключен договор аренды земель населенных пунктов №. Арендодатель (Комитет) предоставил арендатору (ФИО1) в аренду земельный участок площадью 1430 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства. Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи. Срок аренды с 02.07.2010 года по 02.07.2013 года.

23.10.2015 г. Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района в адрес ответчика направлено письмо № с предложением погасить задолженность по договору аренды, добровольно расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи. Ответчик договор аренды не расторг, задолженность по договору аренды не погасил. По состоянию на 05.11.2015 г. у арендатора перед арендодателем образовалась общая сумма задолженности 1574395,96 руб., из них задолженность по арендной плате 309 533,25 руб., пеня 1264862,71 руб.

Просил суд взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды 1574395, 96 руб. Расторгнуть договор аренды земель населенных пунктов № от 02.07.2010 г. и обязать ФИО1 возвратить земельный участок, указанный в договоре аренды № от 02.07.2010 г. по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района.

Решением Хабаровского районного суда Хабаровского края от 24 марта 2016 года исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края удовлетворены, постановлено:

Взыскать с ФИО1 задолженность по договору аренды № от 02.07.2010 года 1574395, 96 руб.

Расторгнуть договор аренды земель населенных пунктов № от 02.07.2010 года и обязать ФИО1 возвратить земельный участок, указанный в договоре аренды № от 02.07.2010 г. по акту приема-передачи Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района

Взыскать с ФИО1 в бюджет Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину 16371,97 руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 не согласившись с решением суда, просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на то, что к спорным правоотношениям следует применить срок исковой давности. Полагает, что общий размер исковых требований с учетом применения срока исковой давности должен составлять 193290,95 руб. В части исковых требований о взыскании неустойки за несвоевременное внесение арендной платы, просил применить положения о снижении неустойки, предусмотренные ст. 333 ГК РФ, поскольку размер, подлежащий взысканию неустойки 1264862,71 руб. несоразмерен последствиям нарушения обязательства.

Письменных возражений относительно доводов апелляционной жалобы не поступило.

14 июня 2017 года судебной коллегией по гражданским делам Хабаровского краевого суда вынесено определение о переходе к рассмотрению данного гражданского дела по правилам суда первой инстанции.

ФИО1 в заседание судебной коллегии не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, о причинах неявки не уведомил.

В силу ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав участников процесса, судебная коллегия приходит к следующему.В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

В соответствии с пунктом 2 части 4 ст. 330 ГПК РФ основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Согласно ч. 1 ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19 декабря 2003 г. № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно вынесено при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 4 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Указанным требованиям, принятое по делу решение суда не отвечает, поскольку суд первой инстанции рассмотрел дело в отсутствие ответчика ФИО1, который не был надлежащим образом извещен судом о разбирательстве дела, что сделало невозможным реализацию ответчиком его процессуальных прав и является существенным нарушением норм процессуального права.

Названное процессуальное нарушение является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В силу положений ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу абз. 1 п. 1 ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок на условиях, предусмотренных ст. 610 ГК РФ.

В соответствии со ст. 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом. Размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно ч. 1 ст. 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли является арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Как следует из материалов дела, между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района, правопреемником которого является истец, и ФИО1 02.07.2010 года заключен договор аренды земель населенных пунктов №.

Согласно п. 1.1. договора арендодатель (Комитет) предоставил арендатору (ФИО1) в аренду земельный участок площадью 1430 кв.м. с кадастровым номером № по <адрес>, для индивидуального жилищного строительства.

Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 02.07.2010 г.

Срок аренды участка определен пунктом 2.1 Договора и действует с 02.07.2010 года по 02.07.2013 года.

23.10.2015 года Управлением архитектуры и землепользования администрации Хабаровского муниципального района в адрес ответчика направлено письмо № с предложением погасить задолженность по договору аренды, добровольно расторгнуть договор аренды и вернуть земельный участок по акту приема-передачи. До настоящего времени ответчик договор аренды не расторг, задолженность по договору аренды не погасил.

Договор возобновлен на неопределенный срок на основании ч. 2 ст. 621 ГК РФ, где указано, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

В пункте 3.2 договора указано, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно с равномерной разбивкой по месяцам до 5 числа следующего за отчетным путем перечисления денежных средств на расчетный счет получателя.

Согласно п. 4.4.3 договора, арендатор обязан своевременно уплачивать арендную плату в размере и на условиях, установленных договором.

За нарушение срока внесения арендной платы пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора в виде пени в размере 0,5% от размера невнесенной им арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно пункту 4.1.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в одностороннем порядке при возникновении у арендатора задолженности по арендной плате за два и более месяцев.

Согласно ст. ст. 195, 196, 199 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса. Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

В силу ст. ст. 195, 196, 199, 204 ГК РФ к данным правоотношениям следует применить общий срок исковой давности в три года, о чем было заявлено ответчиком в апелляционной жалобе и представителем ответчика при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

Поскольку с настоящим иском в суд Комитет по управлению муниципальным имуществом обратился 29.01.2016 года, то вышеуказанные исковые требования подлежат удовлетворению за период начиная с 29.01.2013 г. (за три года, предшествовавшие обращению в суд) по 05.11.2016 г.

Как следует из договора аренды земель населенных пунктов № годовой размер арендной платы участка составляет 70083 руб.

Таким образом, арендная плата за период с 29.01.2013 г. по 05.11.2016 г. подлежит взысканию с ответчика в размере 194235,10 руб. (Ежемесячный размер арендной платы составляет: 70083/12 = 5840,25 руб. Размер арендной платы с 29.01.2013 г. по 31.01.2013 г. составляет: (5840,25/31)х3 =565,18 руб.; с февраля 2013 г. по декабрь 2013 г. составляет: 5840,25х11 =64242,75 руб.; за 2014 г. арендная плата составляет 70083 руб.; с января 2015 г. по октябрь 2015 г. составляет: 5840,25х10 = 58402,50 руб.; с 01.11.2015 г. по 05.11.2015 г. составляет: 5840,25 руб. х 5 = 941,97 руб. Итого: 565,18+64242,75+70083+58402,50+941,97 = 194235,10 руб.)

Разрешая требования истца о расторжении договора аренды и возложения обязанности на ответчика возвратить земельный участок, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

На основании п. 2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, среди прочего, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с п.4.1. договора, арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев. Договор, может быть расторгнут по требованию арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 (п. 6.2 договора.).

Как следует из материалов дела, требование о погашении задолженности и расторжении договора направлялось истцом ответчику 23.10.2015 г., которое оставлено без удовлетворения.

Основанием для обращения Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района с требованием о расторжении договора аренды послужило неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендных платежей за пользование земельным участком, что является существенным нарушением условий договора.

В связи с тем, что ответчик обязанность по внесению арендной платы не исполнял, у ФИО1 возникла задолженность по арендной плате более чем за шесть месяцев, требования истца о расторжении договора аренды земельного участка подлежат удовлетворению.

Разрешая требование истца о взыскании неустойки, судебная коллегия исходит из следующего.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Статьей 333 ГК РФ установлено, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом позиции Конституционного Суда РФ, выраженной в Определении от 21.12.2000г. № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат, по существу, обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, - на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Исходя из анализа действующего законодательства, неустойка представляет собой меру ответственности за нарушение исполнения обязательств, не является способом обогащения, а является мерой, направленной на стимулирование исполнения обязательства, носит воспитательный и карательный характер для одной стороны и одновременно, компенсационный, то есть, является средством возмещения потерь, вызванных нарушением обязательств для другой стороны.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 69 Постановления Пленума Верховного суда РФ от 24.03.2016г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Если должником является коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, а равно некоммерческая организация при осуществлении ею приносящей доход деятельности, снижение неустойки судом допускается только по обоснованному заявлению такого должника, которое может быть сделано в любой форме (п. 1 ст. 2, п. 1 ст. 6, п. 1 ст. 333 ГК РФ).

При взыскании неустойки с иных лиц правила ст. 333 ГК РФ могут применяться не только по заявлению должника, но и по инициативе суда, если усматривается очевидная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (п. 1 ст. 333 ГК РФ).

Оценивая степень соразмерности неустойки, последствиям нарушения обязательства, учитывая установленные обстоятельства дела, в том числе соотношение начисленной за период с 29.01.2013 г. по 05.11.2016 г. задолженности по арендным платежам 194 235,10 руб.,, длительности неисполнения обязательства, компенсационный характер неустойки, судебная коллегия находит сумму заявленной истцом неустойки явно завышенной и несоразмерной последствиям нарушения обязательства. Учитывая принимаемые ответчиком меры, направленные на расторжение договора аренды, начиная с 23.10.2015г., судебная коллегия полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки до 21612,29 руб.

В соответствии со ст.ст. 98, 103 ГПК РФ с ФИО1 подлежит взысканию в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственная пошлина 5242 руб. 32 коп.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

определила:

решение Хабаровского районного суда Хабаровского края от 24 марта 2016 года по гражданскому делу по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам и пени отменить, принять по делу новое решение, которым исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендным платежам и пени удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края задолженность по арендной плате по договору аренды земель населенных пунктов № от 02.07.2010 г., за период с 29.01.2013 г. по 05.11.2016 г. в размере 194235 рублей 10 копеек, пеню за период с 29.01.2013 г. по 05.11.2016 г. 21 612,29 рублей.

Расторгнуть договор аренды земель населенных пунктов № от 02.07.2010г. заключённый между Комитетом по управлению имуществом и экономике Хабаровского муниципального района и ФИО1.

Обязать ФИО1 передать Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края по акту приема-передачи земельный участок площадью 1430 кв.м. с кадастровым номером №, местоположение земельного участка – примерно в 50 м. по направлению на запад от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: <адрес>.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета Хабаровского муниципального района Хабаровского края государственную пошлину в размере 5242 рублей 32 копеек.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Председательствующий С.В. Кустова

Судьи: Ю.А. Королев

С.И. Железовский