ГРАЖДАНСКОЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВО
ЗАКОНЫ КОММЕНТАРИИ СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Гражданский кодекс часть 1
Гражданский кодекс часть 2

Апелляционное определение № 33-4496 от 07.04.2016 Кемеровского областного суда (Кемеровская область)

Судья: Ларченко М.В.

Докладчик: Калашникова О.Н. Дело № 33-4496

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

07 апреля 2016 года Судебная коллегия по гражданским делам Кемеровского областного суда в составе:

председательствующего Калашниковой О.Н.,

судей: Бугровой Н.М., Рыжониной Т.Н.,

при секретаре Назаренко О.В.,

заслушав в открытом судебном заседании по докладу судьи Калашниковой О.Н. гражданское дело

по апелляционной жалобе представителя ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 07.07.2015 на срок три года)

на решение Центрального районного суда г. Кемерово от 10 ноября 2015 года

по делу по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности, судебных расходов, по встречному иску ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 о взыскании задолженности, судебных расходов.

Требования мотивированы тем, что 10.12.2014 между ФИО1 и ФИО3 заключен Договор аренды нежилого помещения, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, общей площадью 281,5 кв.м., этаж 1,2, номера на поэтажном плане: 1 эт. 2-7, 2 эт. 1-6 (п. 1.1. Договора).

Согласно п. 2.1 Договора размер ежемесячной арендной платы на момент заключения договора составляет 56300 руб.

На основании п.2.2 Договора стороны определили, что арендная плата вносится ежемесячно, на условиях предоплаты, оплата производится в срок до десятого числа текущего месяца.

В соответствии с п. 2.5 Договора в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), потребляемой Арендатором, услуг связи и охраны.

Ответчиком условия настоящего договора надлежащим образом не выполняются. Задолженность ФИО4 по арендной плате за май 2015 - июль 2015 составляет 168900 руб.

Также за указанные месяцы арендатором не внесены платежи за охрану помещения в сумме 15000 руб.

С учетом п.3.2. Договора аренды нежилого помещения № 1 от 10.12.2014, до настоящего времени договор является действующим.

На основании п. 4.1 Договора при просрочке внесения арендной платы или иных платежей или при неисполнении арендатором своих обязательств, предусмотренных настоящим договором, арендатор уплачивает арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки.

Пеня за период просрочки внесения платежа за май 2015г. с 11.05.2015 г. по 01.07.2015 г. составляет 3187 руб. 60 коп., за период просрочки внесения платежа с 11.06.2015 по 01.07.2015 составляет 1287 руб. 30 коп., всего 4474 руб. 90 коп.

Кроме того, исходя из п. 3.1.9 Договора, арендатор обязан заключить договор на вывоз отходов производства и потребления, копию которого предоставить арендодателю в месячный срок с момента вступления настоящего договора в силу. В случае невыполнения требований настоящего пункта, арендодатель имеет право взыскать с арендатора штраф в размере ежемесячной арендной платы.

Ввиду не заключения договора на вывоз отходов Арендатор является обязанным уплатить штраф в размере 56300 руб.

ФИО1, с учетом уточнения исковых требований, просила суд взыскать с ФИО3 в ее пользу задолженность по Договору аренды нежилого помещения от 10.12.2014 в размере 183900 руб., пени в размере 20324 руб. 30 коп., штраф в размере 56300 руб., всего 260524 руб. 30 коп., возместить за счет ответчика судебные расходы.

ФИО3 было подано встречное исковое заявление к ФИО1 о признании договора аренды от 10 декабря 2014, заключенного между ФИО1 и ней недействительным, применении последствий недействительности сделки и взыскании с ФИО1 в ее пользу арендной платы в размере 307200 руб., а также расходов по оплате государственной пошлины в размере 6272 руб.

Требования мотивированы тем, что между ФИО1 и ней - ФИО3 был подписан Договор аренды от 10.12.2014 о предоставлении в аренду нежилого помещения общей площадью 281,5 кв.м. по адресу: <адрес>, для использования под размещение офисных и складских помещений.

В период с 10.12.2014 по 10.05.2015 она, как физическое лицо, передала физическому лицу ФИО1 в качестве платежей по арендной плате и за охрану помещения 307200 руб., что подтверждается Актом сверки взаимных расчетов, а также платежными документами.

Еще до заключения между ней и ФИО1 договора аренды от 10.12.2014, был заключен договор № 1 от 10.12.2014 между ООО «Айсберг» и ИП ФИО1 на сдачу в аренду того же самого нежилого помещения общей площадь 281,5 кв.м. по адресу: <адрес>, для использования под размещение офисных и складских помещений ООО «Айсберг». По этому Договору аренды ФИО1 получала арендную плату и коммунальные платежи, что подтверждают платежные документы ООО «Айсберг», а также поданное ИП ФИО1 в Арбитражный суд Кемеровской области исковое заявление о взыскании с ООО «Айсберг» долга по оплате арендных платежей с мая 2015 по июль 2015 года и штрафа за не заключение договора на вывоз мусора. ООО «Айсберг» использовало вышеуказанное нежилое помещение в полном объеме, вело в нем полноценную коммерческо-хозяйственную деятельность, поэтому у нее, ФИО3 не было возможности использовать помещение согласно спорному Договору аренды от 10.12.2014 года.

С 08 мая 2015 года ФИО1 лишила полностью доступа в арендуемое помещение и возможности использования его в целях, предусмотренных Договором аренды, в результате смены секретного кода пароля охранной сигнализации, при этом ФИО1 вызвала представителя отдела полиции «ФПК» (<...>), обвинив работников ООО «Айсберг» в незаконном проникновении в арендуемое помещение. Помещение в присутствии работника полиции было описано и принято ФИО1, при чем в протоколе было отмечено, что из арендуемого помещения ничего не пропало, помещение находится в идеальном состоянии. По мнению ФИО3, ФИО1 своими действиями фактически вернула в свое полное владение и пользование предоставленное ранее в аренду помещение.

Считает, что предоставление в аренду одного и того же помещения двум лицам по двум договорам противоречит нормам действующего законодательства, свидетельствует о нарушении собственником (арендодателем) прав первого арендатора.

Полагает, что на момент подписания между физическими лицами ФИО1 и ней - ФИО3 договора аренды от 10.12.2014 о предоставлении в аренду нежилого помещения общей площадь 281,5 кв.м. по адресу: <адрес>, указанное нежилое помещение не могло быть предметом аренды по договору аренды, поскольку являлось предметом заключенного между ООО «Айсберг» и ИП ФИО1 договора аренды № 1 от 10.12.2014 на сдачу в аренду того же самого нежилого помещения для использования под размещение офисных и складских помещений ООО «Айсберг» на идентичных условиях. Нежилые помещения, указанные в качестве предмета Договора аренды от 10.12.2014, уже были переданы ООО «Айсберг» по Договору аренды № 1 от 10.12.2014, который сам имеет силу передаточного акта (пункт 1.5 Договора) и по Акту приема-передачи к договору аренды №1 от 10.12.2015 года.

Кроме того, ФИО3 считает, что она, как физическое лицо, фактически не могла осуществлять реализацию прав по Договору аренды от 10.12.2014, так как пунктом этого договора предусмотрено целевое использование предоставленного в аренду нежилого помещения: под размещение офисных и складских помещений. Фактически это означает, что при таких условиях: целевое назначение использования по договору, собственно функциональное назначение, место нахождения (в административном здании) и площадь помещения - оно могло быть использовано только для предпринимательской деятельности, а физическое лицо может осуществлять такую деятельность при условии регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, в то время как она не является индивидуальным предпринимателем.

ФИО3 просила суд признать договор аренды от 10.12.2014г., заключенный между ФИО1 и ней недействительным, применить последствия недействительности сделки, и взыскать с ФИО1 в ее пользу арендную плату в размере 307200 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 6272 руб.

Истец-ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца-ответчика ФИО1 -ФИО2, действующая на основании доверенности от 07.07.2015, исковые требования ФИО1 поддержала, встречные исковые требования не признала.

Ответчик-истец ФИО3 исковые требования ФИО1 не признала, на удовлетворении встречных исковых требований настаивала.

Решением Центрального районного суда г. Кемерово от 10 ноября 2015 года постановлено:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности, судебных расходов отказать в полном объеме.

В удовлетворении встречных исковых требований ФИО3 к ФИО1 о признании сделки недействительной, возмещении судебных расходов отказать в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель ФИО1 - ФИО2 (доверенность от 07.07.2015 на срок 3 года) просит отменить решение Центрального районного суда г. Кемерово от 10 ноября 2015 года, как незаконное и необоснованное, удовлетворить требования ФИО1 в полном объеме.

Указывает, что суд первой инстанции не принял во внимание, что ответчик сама покинула арендуемое помещение, после чего направила арендодателю дополнительное соглашение о расторжении договора. В адрес арендодателя не поступало писем от ответчика о невозможности использования помещения и просьб об устранении препятствий в пользовании им.

Указывает, что Договором аренды предусмотрена обязанность арендатора вносить еще 3 месяца платы, предусмотренные договором, после предупреждения о расторжении договора. Обязательства по внесению арендной платы не выполнены.

Считает, что заключенный 10.12.2014 между ООО «Айсберг», в лице директора ФИО3, и ИП ФИО1, договор аренды того же помещения, не отменяет право требований взыскания арендной платы с ФИО3, в связи с чем полагает, что с ФИО3 подлежит взысканию задолженность по договору аренды за май, июнь, июль 2015 г. по арендной плате и пене, по охране помещения, штраф за не заключение договора на вывоз отходов.

Относительно доводов апелляционной жалобы возражений не подано.

Изучив материалы дела, заслушав представителя ФИО1 – ФИО2 (доверенность от 05.04.2016 на срок 3 года), поддержавшую доводы апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с ч.1 ст. 327.1 ГПК РФ, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Поскольку решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО3 о признании сделки недействительной, возмещении судебных расходов не обжалуется, судебная коллегия не находит оснований для проверки законности решения суда в указанной части.

Проверяя законность решения суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании задолженности, судебных расходов, судебная коллегия находит доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимание по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. Гражданские права и обязанности могут возникать, в частности, из договоров и иных сделок.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключение договора.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статьям 307, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

На основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесение арендной платы за все время просрочки.

Материалами дела установлено, что 10.12.2014 между ФИО1 (Арендодатель) и ФИО3 (Арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения, согласно которому, Арендодатель передает, а Арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес><адрес>, общей площадью 281,5 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 1 эт. 2-7, 2 эт. 1-6 (пункт 1.1. договора).

Согласно пункту 1.5 договора, договор имеет силу передаточного акта.

Указанный договор вступает в силу с момента подписания, то есть с 10.12.2014 и действует до 30.11.2015 (пункт 5.1 договора).

В соответствии с пунктом 2.1 договора, размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение на момент заключения договора составляет 56000 руб.

На основании пункта 2.2 договора стороны определили, что арендная плата вносится ежемесячно на условиях предоплаты, оплата производится в срок до десятого числа текущего месяца.

В соответствии с пунктом 2.5 договора в арендную плату не входит стоимость коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро- и теплоснабжение), потребляемых Арендатором, услуг связи и охраны.

Материалами дела подтверждено, что ФИО3 пользовалась арендованным помещением в период с 10.12.2014 по 07.05.2015, по апрель 2015 включительно она производила оплату арендной платы и оплату за охрану данного помещения.

Отказывая ФИО1 в удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы и оплаты за охрану помещения за период май-июль 2015 года, суд первой инстанции пришел к выводу, что с 08 мая 2015 года ФИО3 была лишена доступа в арендуемое помещение и возможности его использования в результате смены ФИО1 секретного кода (пароля) охранной сигнализации.

При этом суд пришел к выводу, что именно на Арендодателя, то есть на ФИО1, исходя из положений п.3.3.1 Договора, возложена обязанность по передаче имущества, включая обеспечение возможности доступа в передаваемое помещение.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции согласиться не может по следующим обстоятельствам.

В силу пункта 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Суд первой инстанции не учел, что ФИО1 выполнила обязанность по передаче имущества Арендатору в момент подписания договора аренды, который имеет силу передаточного акта.

Материалы дела не содержат доказательств того, что ФИО1 препятствовала использованию помещения по назначению с 08.05.2015.

В соответствии с п.3.2.4 договора, арендатор имеет право досрочно расторгнуть договор, предупредив об этом Арендодателя письменно не позднее, чем за 3 месяца до расторжения договора.

ФИО3 не представлено доказательств, подтверждающих досрочное расторжение договора аренды по соглашению сторон или в судебном порядке на 10.05.2015.

На момент рассмотрения дела спорное помещение по акту приема –передачи ФИО1 не передавалось (п. 3.1.8. договора).

Доводы ФИО3 о том, что ФИО1 фактически вернула в свое полное владение и пользование спорное помещение, так как в присутствии работника полиции оно было описано и принято ФИО1, не свидетельствуют о расторжении договора аренды.

Таким образом, договор аренды является действующим.

Суд не дал оценки доводам ФИО1 о том, что ФИО3 в добровольном порядке освободила арендуемое помещение и прекратила пользоваться им.

Между тем, указанные доводы подтверждаются направленным 14.05.2015 ФИО3 в адрес ФИО1 дополнительным соглашением от 10.05.2015 о расторжении Договора аренды, которое свидетельствует о намерении ФИО3 прекратить использование помещение и досрочно расторгнуть договор аренды.

Однако, сам по себе факт направления дополнительного соглашения о расторжении спорного договора с 10.05.2015 в отсутствие подписи ФИО1, а также факт освобождения имущества в одностороннем порядке, не освобождает ответчика от обязанностей по договору и не порождает правовых последствий для прекращения договора аренды.

Материалами дела подтверждено, что за период с мая по июль 2015 арендатор обязанность по внесению арендной платы и оплаты за охрану помещения не исполнил, что привело к образованию задолженности в общей сумме 183900 руб.

Размер задолженности подтверждается материалами дела. Ответчиком не представлено доказательств, подтверждающих факт оплаты указанной задолженности.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает, что решение суда в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 подлежит отмене с принятием в отмененной части нового решения об удовлетворении исковых требований ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате и оплате за охрану помещения в общей сумме 183900 руб. (56300х3+15000=183900).

Кроме того, поскольку пунктом 4.1 договора аренды предусмотрено, что при просрочке внесения арендной платы или иных платежей или неисполнения арендатором своих обязательств, предусмотренных договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пени 0,1% от суммы платежа за каждый день просрочки, в пользу ФИО1 подлежит взысканию пеня в общей сумме 20324,30 руб., в том числе: за период с 11.05.2015 по 08.10.2015 (151 день) размер пени составит 8501,30 руб. исходя из расчета: (56300х0,1%х151=8501,30), за период с 11.06.2015 по 08.10.2015 (120 дней) размер пени составит 6756 руб. (56300х0,1%х120), за период с 11.07.2015 по 08.10.2015 (90 дней) размер пени составит 5067 руб. (56300х0,1% х90).

Согласно пункту 3.1.9 договора предусмотрена обязанность Арендатора заключить договор на вывоз отходов производства и потребления (за счет Арендатора), копию которого необходимо предоставить Арендодателю в месячный срок с момента вступления договора в силу. В случае невыполнения требований настоящего пункта, Арендодатель имеет право взыскать с Арендатора штраф в размере ежемесячной арендной платы.

Поскольку ФИО3 обязанность по заключению договора на вывоз отходов производства и потребления не исполнена, с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию штраф в размере 56300 руб.

На основании ст. 98 ГПК РФ с ФИО3 в пользу ФИО1 подлежит взысканию сумма 5647 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов по уплате госпошлины.

Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Кемерово от 10 ноября 2015 года отменить в обжалуемой части, т.е. в части отказа в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности, судебных расходов.

Принять в отмененной части новое решение.

Удовлетворить исковые требования ФИО1

Взыскать с ФИО3 в пользу ФИО1 задолженность по Договору аренды нежилого помещения от 10.12.2014 в размере 183900 руб., пени в размере 20324 руб. 30 коп., штраф в размере 56300 руб., а также 5647 руб. 00 коп. в счет возмещения расходов на оплату госпошлины.

Председательствующий: О.Н. Калашникова

Судьи: Н.М. Бугрова

Т.Н. Рыжонина