Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску ООО «Метрум» к С.М.О. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья и по встречному иску С.М.О. к ООО «Метрум» о признании права собственности на объект незавершенного строительства,

по апелляционным жалобам ООО «Метрум», С.М.О. на решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 24 сентября 2018 года.

Заслушав доклад судьи Мацкив Л.Ю., объяснения представителя ООО «Метрум» - К.А.А., представителя С.М.О. – Л.О.В., представителя АО «Россельхозбанк» - К.М.В., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ООО «Метрум» обратилось в суд с иском к С.М.О. (К) М.О. о расторжении договора долевого участия в строительстве жилья, в обоснование указав, что (дата) сторонами заключен договор долевого участия в строительства жилья №, согласно которому ООО «Метрум» обязалось передать дольщику двухкомнатную ... на восьмом этаже многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., на земельном участке с кадастровым номером №, общей площадью 73,48 кв.м. Решением Промышленного районного суда ... от (дата) признано незаконным и отменено разрешение на строительство № № от (дата) , выданное Администрацией ... на право строительства многоквартирного дома. В настоящее время строительство объекта приостановлено по независящим от застройщика причинам, то есть застройщик ввиду существенного изменения обстоятельств не имеет возможности исполнить обязательства по договору долевого участия в строительстве жилья и передать ответчице в установленный законом срок квартиру. Истцом предпринимались меры по урегулированию данной ситуации и расторжению договора, однако все предложения ответчицей проигнорированы (т. 1 л.д. 5-11).

С учетом уточнений просит признать прекращенным обязательство ООО «Метрум» по договору № от (дата) на долевое участие в строительстве многоквартирного дома в связи с невозможностью исполнения, поскольку оно вызвано наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает; расторгнуть договор на долевое участие в строительстве многоквартирного ... от (дата) , заключенный между ООО «Метрум» и С.М.О., зарегистрированный Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ... под № от (дата) , с (дата) ; погасить указанную запись о регистрации договора и запись № от (дата) о регистрации договора ипотеки (т.1 л.д.67-73).

Не согласившись с иском, С.М.О. предъявила к ООО «Метрум» встречный иск о признании права собственности на 728/100000 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства - многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., с кадастровым номером №, степенью готовности – 19%, ссылаясь на факт регистрации права собственности на незавершенный строительством многоквартирный дом (дата) за ООО «Метрум». Полагает, что после приобретения дополнительного земельного участка строительство может быть возобновлено. Поскольку свои договорные обязательства С.М.О. выполнила, то приобрела право долевой собственности на объект незавершенного строительства, размер доли составляет 728/100000 (73,48 кв.м : 10084,97 кв.м), без привязки к конкретной квартире (т.2 л.д.98-100).

В судебном заседании представитель ООО «Метрум» К.А.А. первоначальный иск поддержал, встречный иск не признал, указывая, что судьба объекта незавершенного строительства неизвестна, ввиду отсутствия разрешения на строительство. Действия С.М.О. свидетельствуют о злоупотреблении правом. ООО «Метрум» совершило действия, направленные на защиту прав С.М.О., перечислив на депозитный счет суда платежным поручением № от (дата) денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., платежным поручением № от (дата) - в сумме <данные изъяты> руб., в счет возврата цены договора и процентов за пользование чужими денежными средствами.

Представитель С.М.О. - Л.О.В. первоначальный иск не признала, встречный иск поддержала. Указала, что ООО «Метрум» предложило расторгнуть договор с (дата) по соглашению сторон без уплаты процентов, предусмотренных п. 2 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ от (дата) , с чем С.М.О. не согласна. В данном случае договор считается расторгнутым в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора, а не с даты направления предложения о его расторжении - (дата) .

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» <данные изъяты> - К.М.В. пояснила, что при удовлетворении встречного иска нарушаются права банка как залогодержателя объекта долевого строительства. При удовлетворении первоначального иска просила разрешить вопрос о перечислении денежных средств, находящихся на депозите суда, в счет погашения задолженности по кредитному договору № от (дата) . По состоянию на (дата) размер остатка ссудной задолженности по кредитному договору составляет <данные изъяты> процентов <данные изъяты>

Решением Промышленного районного суда ... от (дата) иск ООО «Метрум» удовлетворен частично: расторгнут спорный договор № от (дата) , с ООО «Метрум» в пользу С.М.О. взыскано в возврат стоимости объекта долевого строительства <данные изъяты> руб., проценты за пользование чужими денежными средствами, исчисленные в порядке ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ от (дата) , в размере <данные изъяты> руб., с зачислением денежных средств в размере <данные изъяты>. на расчетный счет АО «Россельхозбанк» № в счет погашения остатка задолженности С.М.О. по кредитному договору № от (дата) . В счет исполнения решения суда в указанной части обращено взыскание на денежные средства, зачисленные ООО «Метрум» на депозит суда на основании платежного поручения № от (дата) в размере <данные изъяты> Погашены записи о регистрации договора долевого участия за № от (дата) и о регистрации ипотеки в отношении объекта долевого строительства за № от (дата) . В остальной части иска ООО «Метрум», а также во встречном иске С.М.О. отказано (т.2 л.д. 192-206).

В апелляционной жалобе С.М.О. просит решение суда отменить, отказав полностью в удовлетворении иска ООО «Метрум», удовлетворив ее встречный иск, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, неправильное применение норм материального права. В обоснование жалобы приводит доводы, аналогичные доводам встречного искового заявления (т.1 л.д. 210-214).

В апелляционной жалобе ООО «Метрум» просит решение суда отменить в части взыскания с ООО «Метрум» в пользу С.М.О. процентов за пользование чужими денежными средствами в общей сумме <данные изъяты> руб. и в части отказа в удовлетворении требований о расторжении договора от (дата) с (дата) , принять в этой части новое решение, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права. Указывает на отсутствие правовых оснований для применения к обществу ответственности, предусмотренной п. 2 ст. 9 ФЗ от (дата) № 214-ФЗ, поскольку невозможность исполнения договора со стороны общества вызвана обстоятельством, за которое оно не отвечает (отменено разрешение на строительство дома) (ч. 3 ст. 401 ГК РФ). Кроме того, судом неправильно определена дата расторжения договора (с даты вступления решения в законную силу), так как в силу ч. 4 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ от (дата) договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора, то есть с (дата) (т.2 л.д.224-229,231-236).

Проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционных жалоб и возражений, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной либо в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу п. 1 ст. 451 ГК РФ изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть договор вообще не был бы заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

В соответствии с п.п. п. 1.1 ... закона № 14-ФЗ от (дата) по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства.

Судом установлено и материалами дела подтверждается, что (дата) Администрация ... выдала ООО «Метрум» разрешение на строительство № №, в соответствии с которым на земельном участке с кадастровым номером № площадью 2 444 кв.м по адресу: ..., разрешено строительство многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями и подземной автостоянкой, имеющего следующие параметры: этажность - 10, количество секций - 3, количество квартир - 90, площадь застройки жилого дома 1112 кв.м, площадь застройки подземной автостоянки - 1007 кв.м, общая площадь квартир - 6997,59 кв.м. (т.1 л.д.126).

(дата) между ООО «Метрум» и Кисляковой (после регистрации брака (дата) - С.М.О.) М.О. заключен договор № на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, в соответствии с п.1.1, 2.1, 3.1 которого застройщик обязался передать истице не позднее (дата) двухкомнатную ..., расположенную на 8 этаже, подъезда №, общей площадью 66,02 кв.м, лоджия площадью 3,49 кв.м, лоджия площадью 3,97 кв.м, общая площадь объекта 73,48 кв.м, долю общего имущества в многоквартирном доме, а истица - произвести оплату договора в размере <данные изъяты> руб. (т.1 л.д. 22-23, 106-107).

Согласно п. 3.1 договора общая стоимость объекта составляет 4 041 400 руб., при этом в силу п. 3.2 договора участник обязуется произвести оплату следующим образом: <данные изъяты> руб. оплачивается в течении 3-х дней после регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ...; <данные изъяты> руб. выплачивается за счет кредитных средств, предоставляемых АО «Россельхозбанк» по кредитному договору, заключенному между банком и участником в течение четырнадцати рабочих дней с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ....

В п. 7.1 договора указано, что в случае наступления обстоятельств непреодолимой силы (форс-мажор), оказывающих влияние на выполнение обязательств сторонами по настоящему договору, или иных обязательств вне разумного контроля сторон, сроки выполнения этих обязательств соразмерно отодвигаются на время действия обязательств, если они значительно влияют на сроки настоящего договора той или иной части, которая подлежит выполнению после наступления обстоятельств форс-мажора. В случае, если вследствие обстоятельств форс-мажора, просрочка в исполнении обязательств по настоящему договору составит более трёх месяцев, любая из сторон вправе отказаться от невыполненной части договора, после чего участнику в течение трёх месяцев возвращаются денежные средства в размере фактически внесённых им денежных средств без выплаты каких-либо процентов, без учёта инфляционных составляющих, а также без учёта повышения или понижения курса национальной валюты РФ. Застройщик вправе осуществлять возврат причитающихся участнику денежных средств отдельными частями.

Обязательства по оплате стоимости квартиры С.М.О. в общей сумме 4 041 000 руб. выполнены надлежащим образом: (дата) внесены денежные средства в сумме <данные изъяты> руб., (дата) - <данные изъяты> руб., однако передача ей указанного в договоре объекта ответчиком своевременно не осуществлена (л.д. 22-24).

Решением Промышленного районного суда ... от (дата) , оставленным без изменения апелляционным определением Смоленского областного суда от (дата) , признано незаконным и отменено разрешение на строительство № № от (дата) , выданное Администрацией ... ООО «Метрум» на право строительства многоквартирного дома на земельном участке с кадастровым номером №, расположенном по адресу: ... (т.1 л.д. 25-32, 33-37).

При этом судом установлено, что проектная документация, предоставленная ООО «Метрум» в Администрацию ... для получения разрешения на строительство, не соответствовала требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка, поскольку параметры проектируемого дома превышали допустимые максимальные значения, предусмотренные градостроительным планом земельного участка. Поскольку объект капитального строительства не соответствует предельным параметрам разрешенного строительства, то застройщик ООО «Метрум» обязан был представить в Администрацию ... вместе с заявлением о выдаче разрешения на строительство разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, предусмотренное п. 5 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ, которое получается в порядке ст. 40 ГрК РФ. Подобное разрешение застройщиком ООО «Метрум» в установленном законом порядке получено не было (т. 1 л.д. 30 оборот, 31).

Письмом Департамента госстройтехнадзора ...№ от (дата) в связи с вступлением в силу решения Промышленного районного суда ... от (дата) ООО «Метрум» предписано остановить строительство объекта капитального строительства (т.1 л.д. 40).

(дата) Администрацией ... в адрес ООО «Метрум» направлено предписание, согласно которому разрешение на строительство №№ от (дата) признано незаконным и отменено на основании вступившего в законную силу решения Промышленного районного суда ... от (дата) (т.1 л.д. 41).

(дата) в адрес С.М.О. ООО «Метрум» направило письмо с предложением явиться в офис для согласования условий расторжения договора, которое возвращено в адрес отправителя (дата) (т.1л.д. 45, 46).

(дата) ООО «Метрум» в адрес С.М.О. (К) М.О. заказным письмом с описью вложения направлено уведомление о расторжении договора на долевое участие в строительстве многоквартирного дома, которое получено адресатом (дата) (л.д. 47, 48).

Установив наличие обстоятельств, влекущих невозможность исполнения застройщиком ООО «Метрум» обязательств перед дольщиком по договору на долевое участие в строительстве многоквартирного жилого дома, учитывая, что установленный законом досудебный порядок уведомления о предстоящем расторжении договора обществом соблюден, обоюдного соглашения о расторжении договора между сторонами не достигнуто, суд первой инстанции, руководствуясь положениями ст.ст. 450, 451 ГК РФ, положениями Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», пришел к обоснованному выводу о расторжении договора долевого участия в строительстве многоквартирного дома и взыскании с общества в пользу С.М.О. денежных средств, уплаченных за квартиру, в размере <данные изъяты> руб., с зачислением суммы <данные изъяты> на расчетный счет АО «Россельхозбанк» в счет погашения остатка задолженности С.М.О. по кредитному договору № от (дата) , и, соответственно, об отсутствии оснований для удовлетворения встречного иска.

Расторгая договор, суд обоснованно взыскал с ООО «Метрум» в пользу С.М.О., предусмотренные ч. 2 ст. 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от (дата) проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 1939934 руб. за период с (дата) по (дата) .

Судебная коллегия с выводами суда согласна.

В своей апелляционной жалобе общество указывает на необоснованное взыскание процентов по ч. 2 ст. 9 ФЗ № 214-ФЗ от (дата) , ссылаясь на то обстоятельство, что приостановление строительства произошло не по их вине (отмена разрешения на строительство), а потому в соответствии со ст. 401 ГК РФ не имеется оснований для начисления процентов.

С данным доводом судебная коллегия не согласна в силу следующего.

В силу норм п. 3 ст. 401 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

Как разъяснено в абз. 4 п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от (дата) № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», вина должника в нарушении обязательства предполагается, пока не доказано обратное. Отсутствие вины в неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства доказывается должником (п. 2 ст. 401 ГК РФ).

Согласно п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от (дата) № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», обстоятельство признается непредотвратимым, если любой участник гражданского оборота, осуществляющий аналогичную с должником деятельность, не мог бы избежать наступления этого обстоятельства или его последствий.

Из указанного выше следует, что применительно к рассматриваемой ситуации застройщик, осуществляющий предпринимательскую деятельность, несет все риски, в том числе обусловленные действиями третьих лиц.

Кроме того, из мотивировочной части решения Промышленного районного суда ... от (дата) видно, что основанием для отмены разрешения на строительство послужил факт того, что предоставленная обществом проектная документация не соответствовала требованиям ранее выданного градостроительного плана земельного участка, что не было предоставлено разрешение на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства. Указанное свидетельствует о том, что отмена разрешения на строительство была вызвана в том числе и действиями самого общества как застройщика.

В связи с этим, указываемое обществом обстоятельство не может быть отнесено к основанию, с которыми положения ст. 401 ГК РФ, допускают освобождение от ответственности за нарушение обязательства.

Поскольку договор расторгнут со ссылкой на положения п. п. 1, 1.1 ст. 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ, подлежат начислению проценты применительно положениям ч. 2 ст. 9 указанного закона.

Каких - либо доводов в обоснование несоразмерности процентов за пользование денежными средства, размер которых установлен законом, в апелляционной жалобе общества не указано, доказательств явной несоразмерности взыскиваемой суммы последствиям нарушения обязательства не предоставлено. Злоупотребления правом со стороны С.М.О. судебная коллегия не усматривает.

С учетом того, что договор расторгнут в судебном порядке, обязательства считаются прекращенными с даты вступления решения суда в законную силу ((дата) ) (ч. 3 ст. 453 ГК РФ). Право на одностороннее досрочное прекращение договора во внесудебном порядке у застройщика в данном случае отсутствует (п. 1 ст. 9 Федерального закона от (дата) № 214-ФЗ).

Поскольку договор расторгнут, правовых оснований для удовлетворения встречного иска С.М.О. о признании права собственности на 728/100000 доли в праве собственности на объект незавершенного строительства не имеется.

Выводы решения суда подтверждены материалами дела, которым суд дал надлежащую оценку. Юридически значимые обстоятельства судом определены правильно. Доводы апелляционных жалоб не содержат обстоятельств, которые опровергали выводы судебного решения и направлены на иную оценку доказательств, что не является основанием для отмены судебного решения.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

решение Промышленного районного суда г.Смоленска от 24 сентября 2018 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ООО «Метрум», С.М.О. – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: