Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе Бегуна А.Л. на решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 15 июля 2013 г., которым постановлено:

В удовлетворении исковых требований Бегуна А.Л. к Хорохорину В. П., муниципальному образованию «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО о признании права собственности на объект недвижимого имущества, признании недействительными постановлений МО «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО, результатов межевания земельного участка, кадастрового паспорта земельного участка - отказать.

Взыскать с Бегуна А.Л. в пользу Хорохорина В. П. судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <...> рублей.

Заслушав доклад судьи Кнепмана А.Н., пояснения представителей истца Бегун Е.А.. Гордон М.К., представителя ответчика Хорохорина В.П. - Стебловского В.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Бегун А.Л. обратился в суд с иском к Хорохорину В.П. о признании права собственности на незавершённый строительством объект недвижимости.

Свои требования мотивировал тем, что 01.12.1992 администрацией <...> ему был выделен земельный участок <...> га под индивидуальное строительство жилого дома. В тот же период и за счёт его средств АОЗТ «Р.», в котором он работал, начало строительство дома, установив фундамент. Строительство коттеджа указанной организацией велось до 1993 г. После признания её банкротом строительство коттеджа он осуществлял собственными силами и за свой счёт.

По решению Биробиджанского районного суда от 24.08.2000 указанный земельный участок был изъят, определением суда от 22.06.2012 земельный участок ему возвращён. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <...> № <...> право собственности на спорный объект незавершённого строительства зарегистрировано за Хорохориным В.П.

Просил суд признать право собственности на объект незавершённого строительства площадью <...> кв.м., местоположение: <...>, кадастровый номер земельного участка № <...>; признать свидетельство о праве собственности на данный объект незавершённого строительства, выданное Хорохорину В.П., недействительным; обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области (далее - Управление Росреестра по ЕАО) исключить запись о регистрации права собственности на указанный объект незавершённого строительства из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним; взыскать с ответчика судебные расходы на подготовку искового заявления в сумме <...> руб.

Определением суда от 13.12.2012 к участию в деле в качестве соответчика привлечено муниципальное образование «Биробиджанский муниципальный район» Еврейской автономной области.

29.04.2013 судом приняты увеличенные исковые требования, согласно которым Бегун А.Л. просил признать незаконным и обязать администрацию отменить постановление администрации Биробиджанского муниципального района от 07.02.2012 № <...> «Об утверждении градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство индивидуального жилого дома» с приложением; признать недействительными результаты межевания земельного участка; признать недействительным и обязать администрацию отменить постановление администрации Биробиджанского муниципального района от 08.12.2011 № <...> о продлении срока аренды земельного участка; признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства площадью <...> кв.м., местоположение: <...>, кадастровый номер земельного участка № <...>; признать недействительным свидетельство о праве собственности на указанный объект незавершённого строительства, выданное Хорохорину В.П.; обязать Управление Росрееста по ЕАО исключить запись из кадастра со сведениями о вновь образованном участке по адресу: <...>; исключить запись о регистрации права собственности на указанный объект незавершённого строительства из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Определением суда от 29.04.2013 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Гелиос» (далее - ООО «Гелиос»).

17.05.2013 Бегун А.Л. исковые требования уточнил, просил признать недействительными принятые администрацией Биробиджанского муниципального района акты: постановление от 08.12.2011 № <...> о продлении срока аренды, постановление от 07.02.2012 № <...> об утверждении градостроительного плана и разрешения на строительство индивидуального жилого дома, постановление от 05.08.2004 № <...> о предоставлении в аренду Хорохорину В.П. земельного участка для индивидуального жилищного строительства, постановление от 29.12.2008 № <...> об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в с. <...> по ул. <...>; признать недействительными результаты межевания земельного участка площадью <...> га, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № <...>, проведённого ООО «Гелиос»; признать недействительным кадастровый паспорт указанного земельного участка; признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства площадью <...> кв.м., местоположение: <...>; признать недействительным свидетельство о праве собственности на данный объект незавершённого строительства, выданное Хорохорину В.П.; обязать Управление Росреестра по ЕАО внести изменения в кадастровое дело о земельном участке, расположенном в с. <...> по ул. <...>, с кадастровым номером № <...>, а также в регистрационное дело № <...> об объекте незавершённого строительства площадью <...> кв.м., местоположение: <...>.

23.05.2013 определением суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечён Койсман Е.Е.

Представитель истца Бегуна А.Л. - Гордон М.К. уточнённые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Суду пояснила, что в течение нескольких лет истец не знал о передаче земельного участка органу местного самоуправления в связи с неиспользованием его. В настоящее время земельный участок и объект незавершённого строительства находятся в собственности истца. Право собственности на объект незавершенного строительства возникло у ответчика на основании уже отменённых документов. Истец вносил денежные средства в кассу предприятия, которое владело на тот момент спорным объектом, предоставил квитанции о том, что оплачивал денежные средства за строительный материал. Ответчик не предоставил каких-либо документов о том, что строил данный объект.

Ранее истцом оспаривались все постановления администрации Биробиджанского муниципального района в порядке главы 25 ГПК РФ, но суд второй инстанции, отменив решение суда ввиду наличия спора о праве, рекомендовал всё рассматривать в одном производстве.

Ответчик утверждает, что купил спорный объект у администрации Биробиджанского муниципального района, но до настоящего времени эта сделка регистрацию не прошла, значит, является ничтожной.

Представитель истца Бегуна А.Л. - Бегун Е.А. уточнённые требования и доводы, изложенные в исковом заявлении, поддержала. Суду пояснила, что её отец Бегун А.Л. в 1992 г. работал в АОЗТ «Р.», после получения земельного участка начал строить себе коттедж, фундамент из блоков устанавливала организация, а кирпичную кладку Бегун А.Л. делал сам и нанимал рабочих, стройматериалы покупал в организации, в которой работал. После начала застройки Бегун А.Л. оформил земельный участок в собственность. После банкротства организации он приостановил стройку в связи с отсутствием денег и строительных материалов. Затем выяснял у администрации судьбу недостроенного коттеджа, ему пояснили, что, так как земля находится в собственности, то и недостроенный объект тоже его. Позже узнали, что недостроенный коттедж продан Хорохорину В.П.

Представитель соответчика администрации Биробиджанского муниципального района Гурский М.А. уточнённые исковые требования не признал, суду пояснил, что 26.11.2012 администрацией принято постановление о прекращении аренды земельного участка за Хорохориным В.П., поскольку границы земельных участков, принадлежащих Хорохорину В.П. и Бегуну А.Л., совпадают, но адресные ориентиры разные.

У Бегуна А.Л. имеется в собственности земельный участок, в связи с чем он должен был провести его межевание, и по имеющимся в свидетельстве о праве собственности ориентирам выделить его в натуре, затем поставить на кадастровый учёт. Кроме того, налоги на землю истцом не выплачивались, так как право собственности не было оформлено в соответствии с законом.

На основании решения Арбитражного суда ЕАО спорный объект в числе других незавершённых объектов строительства передан администрации Биробиджанского муниципального района, которой был проведён аукцион. По его результатам с Хорохориным В.П. <...> заключён договор. Девять недостроенных коттеджей были переданы Хорохорину В.П., в том числе и спорный объект.

Ответчик Хорохорин В.П. уточнённые исковые требования не признал, суду пояснил, что спорный объект он приобрёл у администрации на аукционе в апреле 2001 г., аукцион проводился публично, сведения о продаже коттеджей печатались в газете, после приобретения коттеджей, спорный коттедж зарегистрировал.

Представитель ответчика Хорохорина В.П. - Стебловский В.В. уточнённые исковые требования не признал, суду пояснил, что истцом при подаче иска не соблюдены требования ГПК РФ к содержанию искового заявления. Первоначальное требование было о признании права собственности на объект недвижимого имущества и признании недействительным свидетельства о праве собственности Хорохорина В.П. В ходе рассмотрения дела истцом изменены предмет и основание иска.

Иск не подлежит удовлетворению в связи с пропуском исковой давности, и потому, что право собственности на объект было приобретено ответчиком надлежащим образом. Никаких ограничений в доступе к информации об аукционе не было. К тому же истец был участником-акционером предприятия, в отношении которого проводилась процедура банкротства, о чём Бегун А.Л. обязан был знать. Хорохорин В.П. является добросовестным приобретателем незавершённого строительством спорного объекта.

Остальные требования также не подлежат удовлетворению, так как их предметом являются иные основания, не связанные с первоначальным иском.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, ООО «Гелиос» Ольшанов Е.А. суду пояснил, что первым в ООО «Гелиос» обратился Хорохорин В.П. с просьбой провести межевание земельных участков, при этом, каких-либо правоустанавливающих документов у него не было. Адреса участков были указаны органами местного самоуправления. На момент проведения межевания земельных участков никаких сведений в Управлении Росреестра по ЕАО о других земельных участках не было.

В 2013 г. в ООО «Гелиос» обратилась Бегун Е.А. с просьбой провести межевание земельного участка.

Но поскольку данный земельный участок уже оформлен Хорохориным В.П., с Бегун Е.А. был заключён договор на изготовление схемы земельного участка с указанием границ земельных участков, принадлежащих истцу и Хорохорину В.П.

Истец Бегун А.Л., представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Управления Росреестра по ЕАО, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, Койсман Е.Е. в судебное заседание не явился, просил рассмотреть дело без его участия.

Суд постановил указанное решение.

В апелляционной жалобе Бегун А.Л. просит решение суда отменить, приняв по делу новое решение, которым исковые требования удовлетворить.

С выводом суда о том, что Хорохорин В.П. является добросовестным приобретателем, нельзя согласиться. В силу положений ГК РФ сделка с недвижимым имуществом, не прошедшая государственной регистрации, является ничтожной.

Суд не учёл, что право собственности на объект незавершённого строительства Хорохорин В.П. зарегистрировал на основании разрешения на строительство жилого дома от 07.02.2012, а не договора купли-продажи.

Вывод суда, что спорный недостроенный коттедж находился на балансе АОЗТ «Р.», не основан на фактически исследованных обстоятельствах.

Свидетель О. указала, что все коттеджи были на балансе предприятия указаны одной строчкой, работники предприятия действительно вносили денежные средства в оплату строившихся коттеджей, подтвердила, что данное предприятие строило коттеджи, а органу местной власти коттеджи передавались как объекты недвижимости, в связи с чем на них должно было быть оформлено право собственности в установленном законом порядке.

Учитывая отсутствие у администрации регистрации права собственности на спорный объект недвижимости, администрация не имела право производить отчуждение данного объекта.

Суд не дал оценки имеющимся в документах противоречиям. В июне 2012 г. по делу № <...> администрация представила документы, согласно которым предметом продажи явились недостроенные коттеджи с номерами 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11. В 2013 г. администрация представила суду документы, в которых после номера 11 в скобках указано 1, и в судебном заседании 02.07.2013 предоставила акт приёма-передачи, где указаны коттеджи с номерами 1, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10.

Вывод суда о том, что ввиду неоформления недостроенного коттеджа в собственность, он (истец) не приобрёл на него право собственности, не основан на законе. Полагает, что никто не вправе принудить его к оформлению спорного объекта в собственность.

Считает грубейшим нарушением процессуальных норм права вывод суда об отказе в удовлетворении остальных требований, из-за отказа в признании за ним права собственности на недостроенный коттедж, поскольку разрешению подлежали все поставленные перед судом вопросы.

Суд применил исковую давность по признанию сделки ничтожной. Однако им не заявлялись требования о признании сделки недействительной. Ничтожная сделка недействительна независимо от признания её таковой.

Кроме того, полагает, что в ходе судебного разбирательства нашли своё подтверждение его доводы о несении им расходов на строительство коттеджа.

С достоверностью установлено, что объект незавершённого строительства расположен на земельном участке, находящимся у него в собственности.

Истец Бегун А.Л., ответчик Хорохорин В.П., представитель ответчика администрации МО «Биробиджанский муниципальный район», представитель третьего лица ООО «Гелиос», представитель третьего лица «Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по ЕАО», третье лицо Койсман Е.Е., в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, судебная коллегия посчитала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

В апелляционной инстанции представители истца Бегуна А.Л. - Бегун Е.А., Гордон М.К. поддержали доводы апелляционной жалобы, просили отменить решение суда и вынести решение об удовлетворении иска.

Представитель ответчика Хорохорина В.П. - Стебловский В.В. просил оставить решение суда без изменения, полагая, что оно является законным и обоснованным.

Проверив материалы дела, выслушав лиц, участвующих в апелляционной инстанции, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с ч.1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В соответствии со статьей 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Из материалов дела следует, что истец Бегун А.Л. работал в Акционерном обществе закрытого типа «Р.».

Из имеющейся в деле архивной справки от 03.12.2012, предоставленной ОГКУ «Государственный архив ЕАО», следует, что данное предприятие с 06.01.1994 создано в результате изменения организационно- правовой формы Биробиджанским арендным предприятием оптовой торговли «Р.».

Ранее данное арендное предприятие образовалось из Биробиджанского предприятия оптовой торговли «Р.», которое прежде создано в результате преобразования Биробиджанской оптово-торговой базы «О.».

Следует отметить, что в документах, имеющихся в деле, наименование организации указывается «Е.» или «Р.», в упрощенном варианте некоторые участники судебного разбирательства называли его «О.».

Из протокола конференции трудового коллектива арендного предприятия от 15 декабря 1993 г., учредительного договора о преобразовании Биробиджанского арендного предприятия оптовой торговли «Р.» в Акционерное общество закрытого типа «Р.» видно, что Бегун А.Л., в числе других работников предприятия, выступил учредителем данного предприятия с закреплением за ним <...> акций.

Как следует из пояснений представителей Бегуна А.Н., показаний свидетелей Б., В.Н.И., В.В.Н., С., также являвшихся работниками предприятия, в начале 90 годов АОЗТ «Р.» на земельных участках, предоставленных работникам данного предприятия, производило строительство коттеджей. Рабочие предприятия вкладывали собственные средства на строительство и выполняли некоторые работы на них. Так, в частности, Бегун А.Л. делал кладку кирпича своими силами.

Однако из показаний свидетеля К. следует, что он в 90-е годы руководил строительной фирмой «С.» и заключил договор на строительство коттеджей для работников предприятия с организацией «О.», и с нею подписывал акты формы № <...>.

Письменных доказательств, содержащих сведения об условиях, на которых предприятие строило коттеджи для своих работников, о передаче им незавершенных строительством коттеджей во владение, в собственность не имеется.

Истцом представлены квитанции к приходно-кассовым ордерам на внесение им денежных средств на строительство коттеджа, уплаченные в 1993, 1994 годах, в которых организация - получатель сокращено указана РОПТ, на квитанциях поставлены печати «Биробиджанского предприятия оптовой торговли» Хабаровского краевого объединения оптовой торговли «Е.».

Из копии решения Арбитражного суда ЕАО от 16.12.1997 следует, что решением Арбитражного суда ЕАО от 22.05.1996 АОЗТ «»Р.» признано несостоятельным (банкротом), и определением этого же суда от <...> в отношении него открыто конкурсное производство.

Данным решением арбитражного суда от 16.12.1997 конкурсное производство завершено и постановлено направить решение органу, осуществившему государственную регистрацию предприятия АОЗТ «Р.», для исключения его из государственного реестра.

Допрошенная в качестве свидетеля О. пояснила суду, что предприятие АОЗТ «Р.» обратилось в Арбитражный суд ЕАО, на основании этого обращения арбитражным судом принято решение о банкротстве, её назначили конкурсным управляющим предприятия.

В балансе предприятия одной строкой значились незавершенные строительства, строительные материалы и суммы. Прежний руководитель предприятия пояснил ей, что незавершенные строительством коттеджи строились для работников предприятия. Недостроенные коттеджи были обследованы и оценены комиссией. Информация о том, что работники платили добровольно какие-то денежные средства на строительство, в бухгалтерских документах не фигурировала. Из пояснений члена ликвидационной комиссии М. ей стало известно, что с работников предприятия собирали деньги, но деньги через кассу не проходили. На квитанциях об оплате за строительство коттеджей стоит печать Хабаровского предприятия, которого на момент ликвидации не существовало.

Включение недостроенных коттеджей в конкурсную массу осуществлено на основании баланса предприятия, проектно-строительной документации, схемы земельного участка.

Также свидетель О. пояснила, что после получения решения арбитражного суда на собрании коллектива сообщили, что принято решение о ликвидации предприятия, в течение месяца они должны продолжать работать, а затем будут уволены. Также работникам разъяснили, что если у них имеются претензии, они могут об этом заявить. Но никаких претензий в установленный срок - два месяца от них не поступило. Объявление о ликвидации предприятия давалось в газете «Биробиджанская звезда», но каких-либо претензий Бегун А.Л. не заявлял. После принятия арбитражным судом решения о закрытии конкурсного производства, она согласно законодательству передала 9 недостроенных коттеджей в администрацию муниципального образования «Биробиджанский район», схему земельного участка, акты выполненных работ.

Конкурсное производство началось в 1996, в 1997 году окончено.

В материалах дела имеется извлечение из газеты «Биробиджанская звезда» от 08.08.1996, в которой опубликовано объявление об открытии конкурсного производства на предприятии АОЗТ «Р.» и о том, что претензии предъявляются в течение двух месяцев после опубликования сообщения о ликвидации в Вестнике Высшего арбитражного суда РФ. В нём же сообщались адрес и телефон для справок.

Из изложенного следует, что заказчиком строительства коттеджей для своих рабочих выступало предприятие АОЗТ «Р.», незавершенные строительством коттеджи, числились на его балансе, что указывает на их принадлежность в период строительства непосредственно предприятию.

Соответственно, незавершенный строительством коттедж, строившийся для истца, не передавался ему предприятием вплоть до прекращения его деятельности.

В соответствии с ч. 3 ст. 49 ГК РФ (в редакции на момент ликвидации предприятия) правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (пункт 2 статьи 51) и прекращается в момент завершения его ликвидации (пункт 8 статьи 63).

Из решения Арбитражного суда ЕАО от 16.12.1997 о закрытии конкурсного производства АОЗТ «Р.» видно, что представители территориального агентства по банкротству и по управлению имуществом сообщали суду, что коттеджи практически не могут быть реализованы, пришли в негодность, и продавать предприятию нечего.

Статьёй 118 Федерального закона от 08.01.1998 N 6-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве), вступившего с 01.03.1998, предусматривалось, что имущество должника, оставшееся после погашения требований кредиторов об имуществе должника, которое предлагалось к продаже, но не было реализовано в ходе конкурсного производства, при отсутствии заявлений собственника имущества должника - унитарного предприятия, учредителей (участников) должника - юридического лица о правах на указанное имущество конкурсный управляющий уведомляет уполномоченные органы соответствующего муниципального образования (п.1). Не позднее одного месяца с момента получения соответствующего уведомления уполномоченные органы соответствующего муниципального образования принимают указанное в пункте 1 настоящей статьи имущество на баланс и несут все расходы по содержанию этого имущества (п.2).

Согласно акту передачи объектов незавершенных строительством коттеджей пос. <...> от 04.05.1998 конкурсный управляющий АОЗТ «Р.» О. передала администрации Биробиджанского района в лице председателя комитета по управлению имуществом У. девять недостроенных коттеджей, расположенных в пос. <...>. В данном акте указано, что коттедж № <...> (з\у Бегуна). Остальные коттеджи указаны под номерами: 3,4,5,6,7,8,9,10 с указанием владельцев земельных участков по каждому.

Поскольку истец в бытность предприятия не предъявил претензии относительно принадлежности ему незавершенного строительством коттеджа руководству и конкурсному управляющему, а затем органу местного самоуправления после передачи имущества предприятия, правовых оснований для признания права собственности за ним на объект незавершенного строительства не имеется.

В материалах дела имеется извлечение из газеты «Биробиджанская звезда» от 27.03.2001, в котором содержится объявление о проведении Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «Биробиджанский район» аукциона по продаже недостроенных коттеджей, расположенных в селе <...>.

Из протокола аукциона от <...> по продаже объектов недвижимости незавершенных строительством коттеджей в количестве 9 штук по ул. <...>,<...>,<...>,<...>,<...>,<...>,<...>,<...>,<...> видно, что Хорохорин В.П. признан покупателем этих объектов.

<...> представителем комитета по управлению имуществом и Хорохориным В.П. заключён договор купли-продажи недвижимого имущества, выставленного на аукцион.

Согласно п. 2.1 названного договора купли-продажи оплата производится в течение 20 дней со дня заключения настоящего договора, согласно п. 2.2. договора в сумму оплаты засчитывается сумма внесенного покупателем залога в размере <...> рублей. Согласно п. 3.1. по окончании срока оплаты продавец передаёт объект недвижимости - незавершенные строительством коттеджи в количестве 9.

<...> составлен акт приёма - передачи незавершенных строительством коттеджей, в котором указано, что коттеджи принимаются в том состоянии, в котором имеются на момент приобретения на <...>, претензий к техническому состоянию и к отсутствию документов на коттедж, покупатель не имеет.

С учётом указанного акта передачи незавершенных строительством коттеджей в пос. <...> от 04.05.1998, факт того, что суду администрацией района представлен ряд документов, содержащих некоторые различия в нумерации 9 незавершённых строительством коттеджей, не ставит под сомнение факт передачи Хорохорину В.П. по договору купли-продажи всех девяти коттеджей, переданных конкурсным управляющим АОЗТ «Р.» администрации района, включая и спорный коттедж.

Оснований считать, что договор купли-продажи Хорохориным В.П. в части оплаты не был исполнен, не имеется, администрацией муниципального образования Биробиджанский район, такие доводы не приводятся.

Из договора купли-продажи не следует, что Хорохорину В.П. недостроенные коттеджи продавались как строительные материалы, поскольку это противоречит содержанию договора. В нём предусматривалась его регистрация в Центре государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 6.1 договора), а в п.4.1 определялось, что условия аренды и выкупа земельного участка определяются договором, заключаемым покупателем с органом, уполномоченным осуществлять управление землей.

Законом не предусмотрена регистрация договоров купли-продажи незавершенных строительством строений, которые в дальнейшем предполагается использовать для проживания. Регистрации подлежал переход права собственности по договору купли-продажи.

Вместе с тем, согласно ч.1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в редакции, действовавшей на момент заключения договора) право на вновь создаваемый объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (п.1). В случае необходимости совершения сделки с объектом незавершенного строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно - сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (2).

Отсутствие на момент продажи документов о государственной регистрации права муниципальной собственности на незавершенные строительством коттеджи в органе государственной регистрации недвижимости может рассматриваться как нарушение положений Закона.

Несмотря на то, что переход права собственности к ответчику Хорохорину В.П. на основании договора купли-продажи также не был зарегистрирован, однако это не дает основание считать его недобросовестным приобретателем. После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Суд первой инстанции при оценке доводов со стороны истца обоснованно исходил из положений закона, регулирующих срок исковой давности, предусмотренный ст. 181 ГК РФ.

В редакции ст. 181 ГК РФ, действовавшей на момент обращения истца в суд, предусматривалось, что срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С момента начала исполнения указанного договора купли-продажи от <...>, о ничтожности которого указывает сторона истца, на момент его обращения в суд с иском 30.10.2012, прошло более 11 лет, и соответственно, применение последствий ничтожной сделки и возврат сторон в первоначальное положение не может иметь место.

Кроме того, последствием ничтожной сделки, на что ссылается сторона истца, не может быть передача недостроенного коттеджа в его собственность, поскольку он не являлся стороной договора и не являлся собственником спорного строения.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности устанавливается в три года.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГК РФ течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Истцом также пропущен общий срок исковой давности в части исковых требований о признании права собственности на незавершенный строительством коттедж, который мог быть им предъявлен в период проведения процедуры банкротства предприятия, о которой истец, как работник и акционер АОЗТ «Р.», должен был знать.

К АОЗТ, к администрации района, которой конкурсный управляющий в 1998 г. передал незавершенный строительством спорный коттедж, и которая публично проводила аукцион по продаже переданного имущества, он своевременно не предъявил требования о признании права собственности на строение за ним.

Следует обратить внимание на то, что из материалов дела усматривается, что о приобретении коттеджа Хорохориным В.П., то есть об исполнении договора купли-продажи, истец должен был узнать в 2005 г.

В материалах дела имеется постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от 10.10.2005, из которого следует, что Хорохорин В.П. 04.08.2005 обратился с заявлением по факту самовольного завладения Бегуном А.Л. плитами с его недостроенного коттеджа в с. <...> по ул. <...>.

Данное постановление вынесено оперуполномоченным ОБЭП Биробиджанского РОВД А.

Допрошенный судом в качестве свидетеля А. пояснил, что в связи с заявлением Хорохорина В.П. в милицию было установлено, что плиты снял Бегун А.Л. и продал их неустановленному лицу за <...> рублей. Бегун А.Л. пояснил, что коттедж строил он. Деньги, которые Бегун А.Л. выручил от продажи плит, были у него изъяты.

Свидетель Г., имеющая дальние родственные отношения с Бегуном А.Л., пояснила, что с 2001 по 2011 годы по договору с Хорохориным В.П. охраняла его коттеджи. В 2005 году после кражи плит она говорила с Бегуном А.Л. по поводу снятия плит, но он ей сказал, что ему тогда не доплатили, поэтому он снял плиты и продал их, так как плиты принадлежали ему. По факту кражи плит её вызывали в милицию. О том, что коттедж продан, Бегун знал. Также ей со слов Бегуна А.Л. и его жены известно, что за коттедж они получили деньги.

Какие либо основания не доверять показаниям данных свидетелей не имеется.

Данные обстоятельства также следует считать основанием для отказа в удовлетворении требований истца.

Тот факт, что первоначально суд отказал в удовлетворении ходатайства об отказе в удовлетворении иска в связи с пропуском срока давности, не препятствовало суду вернуться вновь к разрешению этого вопроса при разрешении спора по существу.

Давая оценку доводам Бегуна А.Л. о том, что земельный участок, на котором находится коттедж, приобретённый Хорохориным В.П., принадлежит истцу, суд первой инстанции правильно принял во внимание показания свидетеля Е.

Данный свидетель предупреждён об уголовной ответственности, является муниципальным служащим, специализирующимся на вопросах землепользования, и его прежние пояснения, данные в качестве представителя им в ходе судебных разбирательств по другому делу, связанному с использованием Бегуном А.Л. земельного участка, не является безусловным основаниям не доверять его показаниям.

Свидетель Е. пояснил, что в 1999-2001 г. на основании решения Арбитражного суда ЕАО к администрации района отошли объекты незавершенного строительства и были проданы Хорохорину В.П., после этого с ответчиком был заключен договор аренды земельного участка по адресу <...>. В 2000 году иск администрации района об изъятии у Бегуна А.А. земельного участка в связи с неиспользованием его был удовлетворен, но в 2012 году Бегун А.Л. восстановил срок обжалования решения суда, и в суде администрация района отказалась от исковых требований об изъятии земельного участка у Бегуна А.Л.

После этого было принято решение о прекращении аренды земельного участка Хорохорину В.П., так как границы земельных участков истца и ответчика совпадали.

Но после поступивших возражений ответчика снова изучили все документы, относящиеся к земельному участку, и решили, что это два разных участка, так как ориентиры участка Бегуна А.Л. отсутствовали, кадастрового номера не было. На сегодняшний день договорные отношения с Хорохориным В.П. не прекращены. Участок истца на местности не отмечен, и схемы его расположения нет.

Согласно сообщению главы Птичнинского сельского поселения от 24.05.2013 сведения о земельных участках, находящихся в собственности или аренде Бегуна А.Л., в администрации отсутствуют.

Согласно сведениям Межрайонной ИФНС России № 1 по ЕАО установлено, что на имя Бегуна А.Л. налоговым органом исчисляется налог за земельный участок, расположенный по адресу <...>.

Судебная коллегия также не усматривает в материалах дела достоверных доказательств, которые позволили бы сделать вывод, что земельный участок, предоставленный Хорохорину В.П., и на котором расположен спорный коттедж, принадлежит истцу на праве собственности.

В материалах дела имеется распоряжение от 01.12.1992 главы администрации села <...> № <...> о выделении земельных участков под индивидуальное строительство, в котором указано, согласно приложенной схеме выделить земельный участок <...> га Бегуну А.Л., проживающему <...>.

Также в дело представлен акт выбора земельного участка от 27.01.1993 под индивидуальное жилищное строительство Бегуну А.Л. в с. <...>.

Однако из данных документов не следовало, на каких условиях предоставляется данный земельный участок.

30.10.2000 глава Птичнинской административно-территориальной единицы своим постановлением № <...> от 30.10.2000 на основании решения Биробиджанского районного суда от 24.07.2000 прекратил право собственности нескольких граждан, в том числе в отношении Бегуна А.Л., приобретённого им на основании распоряжения № <...> от 01.12.1992 Птичнинской сельской администрации «О выделении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство».

Дата вынесения судом решений указана ошибочно, они вынесены 24.08.2000, что следует из копий решений суда, полученных по запросу судебной коллегией.

Этим постановлением признано утратившим силу свидетельство на право собственности на землю № <...> серия <...> № <...>, выданное Бегуну А.Л.

20.04.2012 решение Биробиджанского районного суда от 24.08.2000 об изъятии у Бегуна А.Л. земельного участка судом ЕАО отменено, в дальнейшем производство по делу прекращено, в связи с отказом от иска истца - администрации муниципального образования «Биробиджанский район».

Истцом представлена суду копия свидетельства на право собственности на землю № <...> серия <...> № <...>, но в нём в описании собственности лишь указано, что предоставляется земельный участок для индивидуального жилищного строительства общей площадью <...> га, расположенный в районе с. <...>, без конкретных ориентиров.

В качестве основания выдачи данного свидетельства приводится постановление главы Птичнинской сельской администрации № <...> от 11.06.1992, а не распоряжение № <...> от 01.12.1992 Птичнинской сельской администрации «О выделении земельных участков под индивидуальное жилищное строительство».

Из ответа на запросы апелляционной инстанции о предоставлении постановления главы Птичнинской сельской администрации № <...> от 11.06.1992 поступили ответы ОГКУ « Государственный архив ЕАО» и от главы администрации «Птичнинское сельское поселение» об отсутствии данного документа.

Однако отсутствие в свидетельстве более конкретных ориентиров земельного участка и ссылка в нём на иной распорядительный акт об его предоставлении также ставит под сомнение принадлежность истцу именно на праве собственности земельного участка, на котором расположен спорный незавершенный строительством коттедж.

Судебная коллегия принимает во внимание и тот факт, что истец со времени предоставления ему земельного участка не проявил должной заботливости и осмотрительности по содержанию земельного участка, не принял своевременных мер по его ограждению, межеванию, кадастровому учёту, при том, что полагал, что земельный участок принадлежит ему, не имея сведений о решении суда об изъятии земельного участка до 11.11.2011.

Решение Биробиджанского районного суда от 24.08.2000 сохраняло юридическую силу до того момента, как был восстановлен срок на его обжалование судом ЕАО - 14.03.2012.

Соответственно, никаких препятствий для предоставления ответчику Хорохорину В.П. земельного участка под объект, приобретённого им незавершённого строительства, до этого момента не имелось.

Согласно постановлению главы Птичнинской административно-территориальной единицы от 09.12.2000 № <...> «Об упорядочении адресного хозяйства по селу <...>» улице, расположенной параллельно улице <...> присвоено наименование ул. <...>. В приложении к данному постановлению в отношении нумерации домов по селу <...>, номер № <...> по нечётной стороне оставался в резерве.

Постановлением № <...> от 05.08.2004 главы местной администрации муниципального образования «Биробиджанский район» на основании п.10 ст. 3 Федерального Закона от 25.10.2001 - 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» Хорохорину В.П. утвержден проект границ земельного участка, расположенного по адресу: <...>, а также предоставлен для индивидуального жилищного строительства в аренду сроком на 364 дня земельный участок, площадью <...> га, расположенный по указанному адресу.

Постановлением главы местной администрации муниципального образования «Биробиджанский район» от 29.12.2008 № <...> в приложенную схему расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденную пунктом 1 указанного постановления № <...> от 05.08.2004, внесены изменения, число «<...>» изменено на <...>», Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации муниципального района поручено подать заявление в орган кадастрового учёта по ЕАО о внесении изменений в кадастровую документацию, касающуюся земельного участка по адресу: <...>.

С учетом изменений, внесенных данным постановлением, ответчиком Хорохориным В.П. приняты меры по изменению кадастрового учёта его земельного участка, которому присвоен новый кадастровый номер № <...>.

В кадастровом паспорте на данный земельный участок указано, что дата внесения номера в государственный кадастр недвижимости 21.01.2009.

08.12.2011 постановлением главы местной администрации муниципального образования «Биробиджанский район» постановлено продлить Хорохорину В.П. сроком на три года аренду земельного участка с данным кадастровым номером.

Постановлением главы местной администрации муниципального образования «Биробиджанский район» № <...> от 26.11.2012 № <...> была прекращена аренда данного земельного участка, однако оно отменено постановлением от 05.02.2013 № <...>.

Об обстоятельствах принятия данных постановлений дал пояснения свидетель Е.

Договор аренды земли является возмездным договором, ответчику Хорохорину В.П. при отсутствии законных препятствий был предоставлен земельный участок, на котором находится ранее приобретенный им незавершённый строительством коттедж, в этой связи следует признать, что истец является добросовестным приобретателем земельного участка с находящимся на нём объектом недвижимости.

Постановлением главы местной администрации муниципального образования «Биробиджанский район» № <...> от 07.02.2012 на основании письменного обращения Хорохорина В.П. был утвержден приложенный градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство индивидуального жилого дома, находящегося по адресу: <...>.

13.04.2012 истцу выдано свидетельство о праве собственности на объект незавершённого строительства, находящийся по адресу: <...>, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество сделана запись регистрации № <...>.

В соответствии с п.п. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Вышеизложенные выводы суда о невозможности изъятия у ответчика и передачи истцу спорного строения, об отсутствии достоверных данных относительно границ земельного участка, на которое истцу выдавалось свидетельство о праве собственности, отсутствие со стороны истца своевременных и надлежащих мер по идентификации своего земельного участка, предоставление ответчику земельного участка в период отсутствия законных препятствий для этого, и невозможность в силу указанного правового принципа разделения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, дают основания для отказа истцу в удовлетворении всех его исковых требований.

Таким образом, решение суда по существу спора является правильным и не подлежит отмене по доводам апелляционной жалобы.

Вместе с тем, поскольку судом первой инстанции в резолютивной части решения не отражены все требования истца, в которых ему отказано, судебная коллегия считает необходимым изложить резолютивную часть решения в новой редакции, указав все требования истца оставленные без удовлетворения.

Руководствуясь ст.ст. 327.1-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Биробиджанского районного суда Еврейской автономной области от 15 июля 2013 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу Бегуна А.Л. - без удовлетворения.

Резолютивную часть решения изложить в следующей редакции:

В удовлетворении исковых требований Бегуна А.Л. к Хорохорину В. П., муниципальному образованию «Биробиджанский муниципальный район» ЕАО:

признать недействительными принятые администрацией Биробиджанского муниципального района акты:

постановление от 08.12.2011 № <...> о продлении срока аренды;

постановление от 07.02.2012 № <...> об утверждении градостроительного плана и разрешения на строительство индивидуального жилого дома;

постановление от 05.08.2004 № <...> о предоставлении в аренду Хорохорину В.П. земельного участка для индивидуального жилищного строительства;

постановление от 29.12.2008 № <...> об утверждении схемы расположения земельного участка, расположенного в <...>;

признать недействительными результаты межевания земельного участка площадью <...> га, расположенного по адресу: <...>, кадастровый номер № <...>, проведённого ООО «Гелиос»;

признать недействительным кадастровый паспорт указанного земельного участка;

признать за ним право собственности на объект незавершённого строительства площадью <...> кв.м., местоположение: <...>;

признать недействительным свидетельство о праве собственности на данный объект незавершённого строительства, выданное Хорохорину В.П.;

обязать Управление Росреестра по ЕАО внести изменения в кадастровое дело о земельном участке, расположенном в с. <...> по ул. <...>, с кадастровым номером № <...>, а также в регистрационное дело № <...> об объекте незавершённого строительства площадью <...> кв.м, местоположение: <...> - отказать.

Председательствующий:

Судьи: