Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика ФИО4 в лице представителя Никитиной И.Н. на решение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 04 июля 2013 года , которым постановлено:

«Исковое заявление ФИО5 и ФИО6 действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО7 к ФИО4 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом и взыскании судебных расходов удовлетворить частично. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО7, денежные средства в размере <.......> рублей в равных долях, то есть по <.......> рублей в пользу каждого в счет уменьшения стоимости покупной цены по договору купли-продажи (купчая) земельного участка с жилым домом с использованием кредитных средств по адресу: <.......> от <.......>.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО7, судебные расходы на оплату услуг представителя в размере <.......> рублей, расходы на оплату стоимости экспертизы <.......> рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......>, а всего <.......>, то есть по <.......> в пользу каждого.

В остальной части требований ФИО5 и ФИО6 отказать».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., пояснения ответчика ФИО4, представителя ответчика Никитиной И.Н., поддержавших доводы апелляционной жалобы, истцов ФИО6, ФИО5, представителя третьего лица Министерства финансов Российской Федерации ФИО8, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с иском к ФИО4, с учетом изменений и уточнений исковых требований (л.д. 46, 104 т.2) просили взыскать в пользу ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетней ФИО7: денежные средства в равных долях в размере <.......> руб. в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом с использованием кредитных средств от <.......>; судебные издержки в равных долях на оплату услуг представителя в размере <.......> руб., судебные расходы на оплату стоимости экспертизы <.......> руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере <.......> руб.

Требования мотивированы тем, что в ноябре 2011 г. их семья получила свидетельство о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения или строительство индивидуального жилого дома. Общая сумма субсидии составляла <.......> руб. <.......> между истцами и ответчиком был заключен договор купли-продажи земельного участка с жилым домом по адресу: <.......> за <.......> руб. После непродолжительного проживания в приобретенном жилом доме истцами были выявлены его скрытые недостатки. В мае 2012 г. в доме перегорела электрическая проводка, в июне 2012 г. на кухне провалилась крыша, при разборе пола в прихожей комнате выяснилось, что половые доски гнилые и не пригодны для настила полов, образовался грибковый налет на стенах дома. По заключению эксперта <.......> от <.......> в жилом доме, расположенном по адресу: <.......> имеются существенные недостатки (критические дефекты). Все дефекты являются явными для специалиста, который владеет методами контроля строительных работ. Для потребителя, неспециалиста в строительстве, имеющиеся дефекты выполненных работ «явными» могут не являться, так как специальными познаниями, необходимыми для их обнаружения, данный субъект, как правило, не обладает. Сметная стоимость работ, необходимых для устранения критических дефектов (существенных недостатков) в жилом доме составляет <.......> руб.

В судебном заседании истец ФИО5 и ее представитель ФИО9 заявленные измененные и уточненные исковые требования поддержали.

Ответчик ФИО4 иск не признал, пояснил, что передал истцу ключи от дома за две недели до заключения сделки, истцов все устраивало. В договоре изначально цена была указана <.......> руб., впоследствии по дополнительному соглашению он вернул истцу <.......> руб. Он говорил истцу, что пристрой нужно перебирать, считает, что эти деньги ей нужны были на капитальный ремонт пристроя. О наличии щелей в крыше и сгнивших досок пола он не говорил, но и не препятствовал осмотру дома.

Представитель ответчика адвокат Никитина И.Н. указала на отсутствие доказательств, подтверждающих, что качество переданного покупателям товара не соответствовало договору купли-продажи и его договорной цене. Полагала, что доводы истцов о наличии скрытых недостатков не подтверждены надлежащими доказательствами. Заключение эксперта не содержит выводов, какие конкретно из выявленных им недостатков дома появились в процессе эксплуатации дома К-выми, следствием чего стали эти недостатки, условия, причины, которые могли привести к их появлению.

Представитель третьего лица администрации Заводоуковского городского округа Проскурина Л.Л. оставила разрешение исковых требований на усмотрение суда.

Представитель Департамента социального развития Тюменской области Отдел по опеке попечительству и охране прав детства Заводоуковского городского округа Крафт В.В. полагала, что интересы ребенка при разрешении спора не затрагиваются.

Истец ФИО6 и представители третьих лиц: ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ» в лице Тюменского филиала, ОАО «Сбербанк России», Правительства Тюменской области, Министерства финансов РФ в лице УФК по Тюменской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации Кадастра и картографии по Тюменской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела в судебное заседание не явились.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласился ответчик ФИО4 в лице представителя Никитиной И.Н., в апелляционной жалобе, ссылаясь на несоответствие выводов суда обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять новое решение об отказе в иске.

Указывает, что удовлетворяя требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд не установил и не определил, в какой степени утрачены потребительские свойства дома по сравнению с предусмотренными договором, и насколько в связи с этим уменьшилась, и уменьшилась ли вообще, его цена. Считает, что суд фактически возместил убытки, связанные с расходами на устранение недостатков жилого дома, а не требования о соразмерном уменьшении покупной цены, необоснованно и незаконно посчитав, что несоразмерность цены приобретённой квартиры устраняется путём возмещения стоимости её ремонта. Судом не установлено, какие из выявленных недостатков появились в результате эксплуатации дома истцами. Полагает, что истцы, на которых с момента возникновения права собственности лежит бремя содержания приобретенного дома, обязаны были не ждать, когда от протекающей крыши начнут разрушаться стены дома, а принять должные, необходимые меры для обеспечения его сохранности, устранив течь в крыше.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как предусмотрено ч. 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на неё, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно статье 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом; доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах; доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства; законы, которыми руководствовался суд (часть 4 статьи 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению. Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59-61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов (пункты 2 и 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 г. N 23 "О судебном решении").

Указанным требованиям обжалуемое решение не соответствует.

Как установлено судом первой инстанции, <.......> между сторонами спора заключен договор купли-продажи земельного участка площадью <.......> кв.м. с кадастровым номером: <.......> и расположенного на нем жилого дома, общей площадью <.......> кв.м., находящихся по адресу: <.......>. На указанном земельном участке также расположены: гараж, баня, хозпостройки (т.1, л.д. 14-15).

Согласно п.4 договора стороны оценили указанный земельный участок в размере <.......> рублей, жилой дом в размере <.......> рублей 60 копеек.

Во исполнение условий договора, <.......> сторонами подписан передаточный акт, из которого следует, что продавец (ФИО4) передал покупателям, а покупатели (ФИО6, ФИО5 действующая от себя лично и от имени несовершеннолетней ФИО7) приняли указанный жилой дом и земельный участок (т.1, л.д. 16).

Государственная регистрация договора и перехода права собственности произведена 12 марта 2012 года (т.1, л.д.27-30).

Дополнительным соглашением от <.......> предусмотрено уменьшение цены договора до <.......> рублей.

Факт возврата ответчиком <.......>. истцами не оспаривался.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что жилой дом не соответствовал требованиям о качестве, недостатки жилого дома являлись скрытыми и возникли до его передачи истцам, у которых отсутствовала реальная возможность установить указанные в экспертном заключении недостатки при осмотре и приобретении жилого дома, устранение выявленных скрытых дефектов потребует существенных финансовых вложений.

При этом суд пришел к выводу о том, что в счет уменьшения покупной цены по договору купли-продажи с ответчика в пользу истцов следует взыскать <.......> рублей в равных долях.

Судебная коллегия считает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, обстоятельства, которые суд посчитал установленными, не доказаны, неправильно применены нормы материального права.

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Между тем в тексте договора купли-продажи квартиры от <.......> отсутствуют какие-либо требования по качеству покупаемого жилого дома, что не позволяет определить, какие требования были предъявлены истицей к приобретаемому ею по договору купли-продажи объекту недвижимости.

Из передаточного акта от <.......> усматривается, что претензий у покупателей к продавцу по принимаемому имуществу не имелось.

Истица не оспаривала тот факт, что осмотр спорного жилого дома до заключения договора купли-продажи был действительно осуществлен, каких-либо претензий в момент подписания договора ответчику предъявлено не было, ответчик выехал и передал ключи от дома в феврале 2012 года - за две недели до заключения сделки.

Следовательно, истцы имели возможность и располагали достаточным временем, чтобы провести тщательный осмотр, пригласить специалиста для проведения такого осмотра, то есть проявить должную осмотрительность и осторожность до заключения сделки, при том, что по заключению судебной строительно-технической экспертизы от <.......> <.......> все дефекты, имеющиеся в жилом доме, являются явными для специалиста, для потребителя явными могут не являться.

Доказательств, подтверждающих, что истцы не могли обнаружить выявленные экспертом недостатки, в материалы дела не представлено.

Согласно п.1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Взысканная с ответчика сумма соответствует определенной экспертом стоимости ремонтных работ по устранению имеющихся на момент проведения экспертизы недостатков.

При этом не определено, в какой степени утрачены потребительские свойства товара по сравнению с предусмотренными договором и насколько в связи с этим должна быть уменьшена цена товара, то есть фактически суд возместил убытки, связанные с расходами на устранение недостатков жилого дома, не учитывая, что требования о возмещении расходов на устранение недостатков товара и требования о соразмерном уменьшении покупной цены различны по своему правовому содержанию.

Надлежащих доказательств того, что рыночная стоимость жилого дома с учетом имевшихся недостатков не соответствовала цене, по которой был продан дом, истцами не представлено. Заключение судебной строительно-технической экспертизы от <.......> <.......> такой информации не содержит.

Причем вопрос о том, какие недостатки имели место на момент заключения договора купли-продажи, и какие недостатки были приобретены за период эксплуатации жилого дома истцами (более одного года до проведения экспертизы), перед экспертами не ставился.

Кроме того, при заключении дополнительного соглашения стороны не определили, за счет снижения цены какого имущества: земельного участка или жилого дома, либо каждого из них в определенном размере, уменьшена общая цена договора на <.......>., что не позволяет определить действительную цену жилого дома, за которую был продан жилой дом.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы заслуживают внимание, оснований для удовлетворения заявленных требований о соразмерном уменьшении покупной цены договора у суда не имелось.

На основании п.2,3,4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда в части удовлетворения исковых требований подлежит отмене с принятием в этой части нового решения об отказе в удовлетворении иска.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Заводоуковского районного суда Тюменской области от 04 июля 2013 года в части взыскания с ФИО4 в пользу ФИО5 и ФИО6, действующих в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО7, денежных средств в размере <.......> рублей в равных долях, по <.......> рублей в пользу каждого в счет уменьшения стоимости покупной цены по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом с использованием кредитных средств по адресу: <.......> от <.......>, а также судебных расходов на оплату услуг представителя в размере <.......> рублей, расходов на оплату стоимости экспертизы <.......> рублей, расходов по уплате государственной пошлины в размере <.......>, а всего <.......> по <.......> в пользу каждого – отменить.

Принять в указанной части новое решение.

ФИО5, ФИО6, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетней дочери ФИО7, в удовлетворении исковых требований к ФИО4 об уменьшения покупной цены по договору купли-продажи (купчей) земельного участка с жилым домом с использованием кредитных средств банка, заключенному <.......>., взыскании денежных средств в размере <.......> рублей и судебных расходов отказать.

В остальной части решение оставить без изменения.

Апелляционную жалобу удовлетворить.

Председательствующий:

Судьи коллегии: