Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Катран» в лице представителя ФИО1 на решение Калининского районного суда города Тюмени от 18 мая 2017 года, которым постановлено:

«Исковые требования Хышырджы ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью «Катран» о взыскании задолженности по договору аренды, пени, госпошлины - удовлетворить.

Взыскать с ООО «Катран» в пользу Хышырджы ФИО2 задолженность по договору аренды в размере 672113,84 рублей, пени в размере 32408,42 рублей, расходы по уплате государственной пошлины в размере 10251,54 рубль, всего взыскать 714773 рублей 80 копеек».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Кучинской Е.Н., пояснения представителя ООО «Катран» ФИО1, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя истца ФИО3, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО4 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Катран» (далее по тексту ООО «Катран», Общество либо ответчик) с учетом уточнения исковых требований (т.2 л.д. 13) просил взыскать задолженность по договору аренды в размере 672113,84 руб., пени за нарушение сроков оплаты в размере 32408,42 руб., а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 10251,54 руб.

Требования мотивированы тем, что 01 июня 2014 года между сторонами был заключен договор аренды нежилого помещения по адресу: <.......>. Арендная плата была установлена в размере 202300 рублей в месяц, подлежала уплате с 1 по 10 число текущего месяца, кроме того, на арендатора была возложена обязанность уплаты НДФЛ. Соглашением от 01 января 2015 года к договору аренды нежилого помещения № 105-А/14 от 01 июня 2014 года арендная плата по договору с 01 января 2015 года по 31 марта 2016 года была изменена и составила 166175 руб. в месяц. Соглашением от 09 декабря 2016 года арендная плата по договору с 01 января 2017 года по 31 декабря 2017 года вновь была изменена и согласована в размере 172000 руб. в месяц. На основании п. 2 соглашения от 09 декабря 2016 года срок внесения арендной платы установлен не позднее 30 числа текущего месяца путем перечисления денежных средств на банковский счет арендодателя. 10 марта 2017 года стороны расторгли договор аренды. Ответчик свои обязательства по договору аренды исполнял ненадлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность в размере 672113,84 руб., из которых: задолженность по арендной плате в размере 506120 руб., а также задолженность по эксплуатационным (коммунальным) платежам в размере 165993,84 руб.

Судом постановлено изложенное выше решение, с которым не согласен ответчик ООО «Катран» в лице представителя ФИО1

В апелляционной жалобе, ссылаясь на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушение норм материального и процессуального права, просит решение суда отменить, принять по делу новое решение о частичном удовлетворении исковых требований, взыскать задолженность по договору аренды нежилого помещения в размере 116080,73 руб., пени в размере 4744,84 руб., всего взыскать 120825,57 руб. Распределить по делу в установленном порядке судебные расходы.

Указывает, что суд, приняв во внимание расчет истца, согласно которому задолженность по договору аренды составила 506120 рублей, оставил без внимания контррасчет задолженности и не учел возражения стороны ответчика о том, что по договору аренды к началу указанного периода имелась переплата по арендной плате. Указывает, что с 01 января 2015 года по 31 декабря 2015 года арендная плата подлежала уплате в соответствии с условиями соглашения к договору аренды от 01 января 2015 года в размере 166175 руб., но фактически уплачивалась в прежнем размере, и у ответчика за указанный период возникла переплата по договору аренды в размере 403155 руб., в том числе: 52407 руб. по НДФЛ, 350748 руб. по непосредственным выплатам истцу. Считает, что по состоянию на 28 февраля 2017 года задолженность с учетом переплаты составила 72457,25 руб., а за март 2017 года согласно условиям договора - 43443,48 руб., итоговая задолженность ответчика перед истцом по договору аренды составляет 116080,73 руб.. Настаивает, что задолженность по эксплуатационным (коммунальным) платежам имеет именно истец. Ссылаясь на ст. 210, п.3 ст.308 ГК РФ, отмечает, что оплата коммунальных услуг, согласно п. 3.3 договора должна была осуществляться на основании трехсторонних договоров, которые не были заключены, возможность их заключения истцом не обеспечена. Обращает внимание, что управляющая компания предъявляла для оплаты стоимость услуг по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, в том числе: стоимость услуг по содержанию и текущему ремонту лифтового оборудования, к которому ответчик не имеет никакого отношения, а также стоимость услуг по вывозу ТБО, однако, ответчиком был заключен отдельный договор непосредственно с оператором данных услуг (АО САХ), и иные расходы. Ссылаясь на ст.249, п.2 ст. 616 ГК РФ, ч.1 ст. 36, ч.1 ст.39, ч.1 ст. 158 ЖК РФ, постановление Президиума ВАС РФ от 12.04.2011 № 16646/10, утверждает, что обязанность участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме установлена действующим законодательством для собственников помещений в многоквартирном доме, а не для арендаторов таких помещений. По расчету ответчика, представленному в материалы дела, размер пени по состоянию на 20.04.2017 г. составляетт4744,84 руб., однако данный контррасчет оставлен судом без внимания. Считает, что при рассмотрении настоящего дела судом в нарушение ч. 2 ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не были созданы условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законодательства, что привело к его неправильному разрешению.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, как это предусмотрено частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ст. 606 Гражданского Кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п.2 ст. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.п.1, 2 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Судом первой инстанции установлено, что Хышырджы ФИО2 является собственником нежилого помещения, общей площадью <.......> кв.м, расположенного на первом этаже по адресу: <.......> (том 1, л.д. 17).

01 июня 2014 года между ФИО4 (арендодатель) и ООО «Катран» (арендатор) был заключен договор аренды, по условиям которого истец передал ответчику в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: <...> для осуществления торговой деятельности. Арендная плата установлена в размере 202300,00 руб. в месяц (том 1, л.д. 18-21).

Соглашением от 09 декабря 2016 г. стороны изменили размер арендной платы с 01.01.2017 г., установив в сумме 172000 руб. в месяц (том 1, л.д.22).

10 марта 2017 года стороны расторгли договор аренды нежилого помещения № 105-А/14 от 01.06.2014 года, нежилое помещение возвращено истцу по акту приема-передачи (том 1, л.д. 23, 24).

Удовлетворяя исковые требования, суд посчитал установленным, что обязательства по внесению платы по договору аренды ответчик исполнял ненадлежащим образом, задолженность за период с 01.04.2016 года по 10.03.2017 года, с учетом всех произведенных выплат, составила 506 120,00 руб. (том 1, л.д. 9-10, том 2 л.д. 14-16). Кроме того, ответчик имеет задолженность по эксплуатационным (коммунальным) платежам в размере 165 993,84 руб.

Не оспаривая наличие задолженности по арендной плате за спорный период и ее размер, ответчик полагает, что при определении подлежащей взысканию суммы необходимо было учесть наличие переплаты по состоянию на 28.02.2016 г. и зачесть в счет оплаты за спорный период.

Согласно ст.410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Между тем ведомость по арендным платежам и платежные поручения за 2015 год (т.1, л.д.156, 159-171) сведений о внесении авансовых платежей за 2016 год не содержат, доказательств направления ответчику заявления о зачете в материалы дела не представлено, вопрос о платежах за предыдущие периоды предметом спора не являлся, в связи с чем, доводы апелляционной жалобы о неправильном расчете задолженности, подлежащей взысканию за спорный период, судебная коллегия находит несостоятельными.

Если ответчик полагает, что с его стороны имеет место переплата, он не лишен права на предъявление к истцу соответствующих требований.

Пунктом 5.3. договора аренды предусмотрены штрафные санкции, применяемые к арендатору: при просрочке внесения арендной платы арендатор выплачивает пени в размере учетной ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ за каждый день просрочки от суммы задолженности.

Согласно расчету, представленному истцом, задолженность по пеням по договору аренды составили 32408,42 рублей (том 2, л.д. 17-22).

Расчет ответчиком не оспорен, принят судом.

Доводы апелляционной жалобы о том, что суд не учел расчет, представленный ответчиком, не заслуживают внимания, поскольку данный расчет произведен с учетом сумм, признаваемых ответчиком, при этом расчет пени исходя из фактической задолженности, установленной судом, не опровергнут.

В силу упомянутого п.2 ст.616 Гражданского кодекса Российской Федерации на арендатора (нанимателя) возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, в том числе оплачивать коммунальные услуги, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

Как видно из договора аренды, расходы на содержание имущества и оплату коммунальных услуг на арендодателя не отнесены, напротив, п.4.4 договора аренды предусмотрено, что кроме внесения арендной платы за помещение арендатор оплачивает за свой счет все эксплуатационные (коммунальные) расходы по помещению непосредственно снабжающим и обслуживающим организациям (том 1, л.д.18-19).

Размер задолженности по эксплуатационным (коммунальным) платежам в размере 165993,84 руб. подтвержден справкой ООО УК «Содружество-М» (том 1 л.д. 69), осуществляющим деятельность по договору управления многоквартирным домом, расположенным по адресу: <.......> (том 1, л.д. 55-68), ведомостью энергопотребления по договору № 6808 от 30.11.2016 года (том 1, л.д, 82, 84), счетом на оплату тепловой энергии № 33835 от 15.02.2017 (том 1, л.д. 95), актами сверки (том 1, л.д. 96, 119).

Из справки ООО «Управляющая компания «Содружество-М» от 11 апреля 2017 г. следует, что ФИО2 Хашырджы имеет задолженность за обслуживание нежилого помещения по адресу: <.......> по март 2017 г. в размере 31365 руб. 96 коп. (том 1, л.д.69)

Расходы по техническому обслуживанию здания (помещения) относятся к расходам на содержание имущества, поддержание его в исправном состоянии, следовательно, относятся на арендатора.

Вопреки доводам апелляционной жалобы доказательств, подтверждающих, что в состав платы за техническое обслуживание нежилого помещения включены услуги по обслуживанию лифтов и вывоз твердых бытовых отходов, материалы дела не содержат, не представлено таких доказательств и в суд апелляционной инстанции.

При изложенных обстоятельствах доводы апелляционной жалобы об отсутствии у ООО «Катран» обязанности нести расходы по содержанию имущества и коммунальным услугам также не могут быть приняты во внимание.

Отсутствие трехстороннего договора, на основании которого арендатор обязан бы был производить оплату эксплуатационных (коммунальных) услуг непосредственному исполнителю, не освобождает арендатора от возмещения арендодателю расходов по оплате таких услуг, фактически потребленных арендатором в период пользования арендованным помещением.

Таким образом, суд правильно установил фактические обстоятельства дела, решение принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Предусмотренных ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения по доводам апелляционной жалобы не установлено.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Калининского районного суда города Тюмени от 18 мая 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика Общества с ограниченной ответственностью «Катран» в лице представителя ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи коллегии: