Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании в городе Владимире 13 ноября 2018 года дело по апелляционным жалобам администрации Киржачского района и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района на решение Киржачского районного суда Владимирской области от 14 августа 2018 года, которым: расторгнут договор купли-продажи земельного участка, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и ФИО1; с администрации Киржачского района в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере 6 636 000 руб.; прекращено право собственности ФИО1 на земельный участок; на ФИО1 возложена обязанность передать, а на администрацию Киржачского района - принять земельный участок по акту приема-передачи по вступлении решения суда в законную силу; земельный участок возвращен в состав земель, государственная собственность на которые не разграничена.

Заслушав доклад судьи Фирсовой И.В., объяснения представителя администрации Киржачского района и комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района – ФИО2, поддержавшего доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО1 – ФИО3, полагавшего решение суда законным и обоснованным, изучив материалы дела, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, администрации Киржачского района о расторжении договора купли-продажи земельного участка, расположенного по адресу: ****, взыскании с администрации Киржачского района в его пользу денежных средства, уплаченных по договору в размере 6 636 000 руб.; прекращении его права собственности на земельный участок; возложении на него обязанности передать, а на администрацию Киржачского района - принять от него спорный земельный участок по акту приема-передачи. В обоснование иска указал, что 11 июня 2014 года между ним и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района заключен договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка, по которому ему был передан в собственность земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2492 кв.м. Земельный участок приобретался им для целей строительства объекта торговли. 4 августа 2014 года он продал участок ООО «Перспектива». Решением Киржачского районного суда 25 июля 2017 года заключенный между ним и ООО «Перпектива» договор расторгнут ввиду невозможности его использования участка по целевому назначению, поскольку спорный земельный участок входит в границы объекта культурного наследия «Успенский некрополь», ХIХ – начало ХХ вв.». На момент заключении договора купли-продажи земельный участок не имел каких-либо ограничений, препятствующих осуществлению строительства. Нахождение в границах земельного участка объекта культурного наследия лишает его возможности использовать участок по целевому назначению, следовательно, ему продан товар ненадлежащего качества. В досудебном порядке он обратился к ответчикам с требованием о расторжении договора купли-продажи, однако его требование было отклонено.

В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель - ФИО3 исковые требования поддержали.

Представитель ответчиков - ФИО2 возражал против удовлетворения иска. Указал на отсутствие оснований для расторжения договора купли-продажи и возврата уплаченных за товар денежных средств, поскольку проданный товар соответствует по качеству условиям договора.

Представитель администрации муниципального образования городское поселение город Киржач Киржачского района, привлеченной к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное. Считает необоснованными выводы суда о продаже истцу товара ненадлежащего качества и настаивает, что при заключении договора сторонами были согласованы все его существенные условия. Принятие Государственной инспекцией по охране объектов культурного наследия постановления от 7 декабря 2016 года не свидетельствует о нарушении имущественных прав сторон договора. Считает, что истец при обращении в суд злоупотребил правом, поскольку, требуя расторжения договора, истец руководствовался исключительно своей экономической обоснованностью, не учитывая риски при заключении договора, а также предпринимательские риски при осуществлении своей экономической деятельности. Суд, применяя при разрешении спора положения ст.ст.1102,1103 ГК РФ, вышел за пределы исковых требований, поскольку истец не обосновывал исковые требования данными нормами.

В апелляционной жалобе администрация Киржачского района также просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, ссылаясь на те же доводы, что и комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района. Дополнительно указывает, что администрация является ненадлежащим ответчиком, поскольку стороной договора она не являлась.

Проверив материалы дела, заслушав участвующих в деле лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы в отсутствие истца ФИО1, третьего лица -администрации муниципального образования городское поселение город Киржач Киржачского района, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Согласно п.2 ст.450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

В силу п.1 ст.451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п.3 ст.37 ЗК РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Установлено, что 11 июня 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района (продавцом) и ФИО1 (покупателем) заключен договор купли-продажи земельного участка № 086Т/14, согласно которому покупатель приобрел за 6 636 000 рублей земельный участок, имеющий разрешенное использование: под объекты торговли, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 2492 кв.м, кадастровый номер ****, расположенный по адресу: **** (л.д.7,69).

Из п. 3.1. договора № 086Т/14 от 11 июня 2014 года следует, что участок не обременен публичным сервитутом.

Денежные средства по договору уплачены ФИО1 в полном объеме (л.д. 70,71).

4 августа 2014 года ФИО1 продал спорный земельный участок ООО «Перспектива» (л.д.88).

Постановлением Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия администрации Владимирской области № 102 от 7 декабря 2016 года выявленный объект культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв. (Владимирская область, город Киржач, квартал, ограниченный улицами Ленинградской, Колхозной, Морозовской и Первомайской) включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения (л.д.77-82).

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что в границы объекта культурного наследия «Успенский некрополь», XIX- нач.XX вв.» вошел и спорный земельный участок.

Вступившим в законную силу решением Киржачского районного суда от 25 июля 2017 года (дело №2-324/2017) расторгнут договор купли-продажи земельного участка № 04/08/2014-ДКП, заключенный между ФИО1 и ООО «Перспектива» (л.д.55-58,59-62). Администрация Киржачского района, комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и администрация муниципального образования городское поселение город Киржач Киржачского района принимали участие в данном деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.

Переход права собственности к ФИО1 на вышеуказанный земельный участок после расторжения договора зарегистрирован 4 мая 2018 года (л.д. 17-18).

28 мая 2018 года истец направил ответчикам требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора (л.д.19-21).

Требование о расторжении договора в добровольном порядке оставлено ответчиками без удовлетворения.

Разрешая спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что истцу продан земельный участок ненадлежащего качества, что не позволяет использовать этот земельный участок по его назначению – под объекты торговли, при этом, выявленные недостатки спорного объекта недвижимости не могли быть обнаружены покупателем при визуальном осмотре участка.

Судебная коллегия соглашается с выводами суда, поскольку они соответствуют закону и установленным по делу обстоятельствам.

Как установлено судом, после покупки земельного участка истцу стало известно о том, что земельный участок расположен на территории старого захоронения, где строительство в соответствии с СанПиН 2.1.2882-11 не допускается. Данный земельный участок может быть использован только под зеленые насаждения.

Указанная информация имела существенное значение при принятии истцом решения о приобретении земельного участка для строительства объектов торговли и должна была повлиять на решение о покупке данного земельного участка.

Обстоятельства невозможности использования спорного земельного участка по его назначению подтверждается и вышеуказанным решением Киржачского районного суда от 25 июля 2017 года, имеющим в силу ст.61 ГПК РФ преюдициальное значение для настоящего дела.

В силу изложенного суд первой инстанции, верно руководствуясь вышеназванными нормами права, пришел к выводу о расторжении договора купли-продажи спорного земельного участка, заключенного 11 июня 2014 года между комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района и ФИО1

Ссылки апеллянтов на предпринимательские риски истца при заключении договора, как и на то, что продавец при совершении сделки не знал об отнесении территории земельного участка к древнему захоронению, правового значения при рассмотрении настоящего спора не имеют и повлечь отмену вынесенного решения по делу не могут.

Доводы апелляционных жалоб о согласовании сторонами при заключении договора всех существенных условий договора, правильности выводов суда о наличии оснований для расторжения спорного договора не опровергает, поскольку земельный участок в нарушение п. 3.1. договора фактически имеет обременение и не может быть свободно использован собственником в соответствии с его разрешенным видом использования.

Вопреки доводам жалоб, фактов злоупотребление правом со стороны истца при рассмотрении настоящего дела не установлено. В апелляционных жалобах каких-либо доказательств злоупотребления правом со стороны истца также не содержится.

В силу положений п. 3 ст. 1103 ГК РФ, к спорным отношениям по возврату исполненного по договору купли-продажи подлежат применению правила о неосновательном обогащении.

Таким образом, требования истца о взыскании уплаченных ответчику по договору денежных сумм в размере 6 360 000 руб. правомерно были удовлетворены судом.

При этом доводы жалобы о том, что применяя нормы о неосновательном обогащении, суд вышел за пределы исковых требований, судебная коллегия находит несостоятельными, поскольку в силу ст.148 ГПК РФ, именно суд определяет законы, которыми следует руководствоваться при разрешении дела и устанавливает правоотношения сторон.

Доводы администрации Киржачского района о том, что она является ненадлежащим ответчиком, судебной коллегией отклоняются.

В силу п.1 Раздела I Положения о комитете по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района Комитет является самостоятельным структурным подразделением администрации Киржачского района, осуществляющим от имени администрации Киржачского района полномочия по управлению муниципальным имуществом, в области земельных отношений, а также по размещению заказов для муниципальных нужд Киржачского района.

Таким образом, при заключении договора № 086Т/14 от 11 июня 2014 года комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района действовал от имени администрации Киржачского района, в связи с чем последняя обоснованно привлечена к участию в деле в качестве ответчика.

Поскольку доводы апелляционных жалоб не опровергают выводов суда, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, других доказательств суду не представлено, нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, по делу не установлено, судебная коллегия считает, что обжалуемое решение суда является законным и обоснованным, оснований к отмене решения суда по доводам апелляционных жалоб не имеется.

Руководствуясь статьями 328,329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Киржачского районного суда Владимирской области от 14 августа 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Киржачского района, администрации Киржачского района – без удовлетворения.

Председательствующий: И.В.Сергеева

Судьи: И.В. Фирсова

Н.В.Клокова