Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Корецкой Т.Н. к обществу с ограниченной ответственностью «Электроремонт», Мерезенской Т.Н., Агишевой Р.Р. о расторжении договора аренды, прекращении обременения, признании недействительными договоров долевого участия в строительстве, применении последствий недействительности ничтожных сделок, аннулировании записей регистрации о государственной регистрации договоров долевого участия и ограничений права на объект недвижимости

по апелляционной жалобе Мерезенской Т.Н.

на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21 марта 2018 года.

Заслушав доклад судьи Булгаковой М.В., объяснения истца Корецкой Т.Н. и ее представителя по доверенности Горбуновой В.И. возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия

у с т а н о в и л а :

Корецкая Т.Н. обратилась в суд с иском к ответчику ООО «ЭлектроРемонт», указав, что между истцом (арендодателем) и ООО «Электроремонт» (арендатором) 14 октября 2014 года был заключен договор аренды с последующим выкупом, предметом которого является земельный участок (кадастровый номер ***, общей площадью *** кв.м., категория земель - ***, разрешенное использование - для ***) с расположенными на нем жилым домом и хозяйственными постройками. Указанный договор был зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области. По договору ответчик обязался выплатить истцу за земельный участок *** рублей, за жилой дом - *** рублей, первый платеж в счет оплаты выкупной стоимости за вышеуказанную недвижимость произвести не позднее 31.01.2015, а в период с 31.01.2015 по 31.12.2015 ответчик обязался выплатить истцу выкупную стоимость. Ответчиком обязательства по оплате не исполнены в полном объеме, в октябре 2015 года им выплачено *** рублей. 29 марта 2016 года между истцом и ответчиком было заключено дополнительное соглашение к вышеназванному договору аренды, которым изменена стоимость земельного участка на *** рублей, стоимость жилого дома оставлена без изменения, при этом ответчик обязался выплатить выкупную стоимость с момента регистрации дополнительного соглашения к договору аренды и до 31 декабря 2016 года ежемесячными платежами. В период с 01.01.2016 по 31.12.2016 ответчик не выполнил обязательство по оплате, предусмотренное пунктами 3.2 и 3.3 договора. В связи с неисполнением указанных обязательств истец 17 августа 2016 года и 27 сентября 2016 года направила в адрес ответчика претензии о досрочном расторжении договора аренды с последующим выкупом, которые оставлены ответчиком без удовлетворения.

С учетом последующих уточнений исковых требований просила суд, ссылаясь на положения статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального Закона от 21.07.1997 № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости»:

- расторгнуть договор аренды с последующим выкупом от 14.10.2014 и дополнительное соглашение от 29.03.2016 к договору аренды от 14.10.2014, заключенные между Корецкой Т.Н. и ООО «ЭлектроРемонт»;

- прекратить обременение в виде аренды на весь объект в отношении жилого дома общей площадью *** кв.м., кадастровый номер *** и земельного участка общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, расположенных по адресу: (адрес);

- признать недействительным договор № *** долевого участия в строительстве от 27.08.2015, заключенный между ООО «ЭлектроРемонт» и Агишевой Л.Р. на строительство объекта долевого строительства: *** квартиры общей проектной площадью *** кв.м. в доме по адресу: (адрес), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области, запись регистрации *** от 06.10.2015;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области запись номер *** от 06.10.2015 о государственной регистрации договора № *** долевого участия в строительстве от 27.08.2015;

- признать недействительным договор № *** долевого участия в строительстве от 31.08.2015, заключенный между ООО «ЭлектроРемонт» и Мерезенской Т.А. о строительстве объекта долевого строительства *** квартиры общей проектной площадью *** кв.м. в доме по адресу (адрес), зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области, запись регистрации *** от 07.10.2015;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области запись номер *** от 07.10.2015 о государственной регистрации договора № *** долевого участия в строительстве от 31.08.2015;

- аннулировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области запись номер *** о государственной регистрации ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером ***, категория земель: ***, разрешенное использование: группа ***.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 21 марта 2018 года заявленные исковые требования удовлетворены.

С данным решением не согласна Мерезенская Т.А., в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции иные лица, участвующие в деле, не явились, о причинах неявки суду не сообщили, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

Кроме того, сведения о времени и месте судебного заседания были размещены на официальном сайте Оренбургского областного суда: http://oblsud.orb.sudrf.ru посредством информационно-телекоммуникационной сети «Интернет».

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 14 октября 2014 года Корецкая Т.Н. (арендодатель) и ООО «ЭлектроРемонт» (арендатор) в лице директора Т.Б. заключили договор аренды с последующим выкупом, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование земельный участок с расположенным на нем жилым домом и хозяйственными постройками: земельный участок, кадастровый номер ***, общей площадью *** кв.м., категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для индивидуального жилищного строительства, а также жилой дом литер ***, общей площадью *** кв.м., кадастровый номер ***, которые принадлежат арендодателю на праве собственности. (т. 1 л.д. 88-91)

Пунктами 1.3, 1.4 предусмотрено, что настоящий договор является предварительным договором купли-продажи вышеуказанного имущества. По окончании аренды и после полного и окончательного расчета между сторонами стороны договорились подписать и зарегистрировать в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области договор купли-продажи земельного участка с расположенными на нем жилым домом.

Из пункта 3.2 настоящего договора следует, что общая выкупная стоимость земельного участка и находящегося на нем жилого дома и хозяйственных построек составляет *** рублей, из них *** рублей - стоимость земельного участка и *** рублей - стоимость жилого дома.

Договор был заключен сроком на период с даты регистрации договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области до 31 декабря 2015 года. (пункт 2.1 договора)

Указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

Первый платеж в счет оплаты выкупной стоимости за вышеуказанную недвижимость должен быть произведен арендатором не позднее 31.01.2015 года. Выкупная стоимость договора должна быть выплачена арендатором арендодателю в период с 31.01.2015 по 31.12.2015. (пункт 3.3)

29 марта 2016 года между Корецкой Т.Н. и ООО «ЭлектроРемонт» в лице директора Т.Б. заключено дополнительное соглашение к договору аренды от 14 октября 2014 года (т. 1 л.д. 183-184), пунктом 3 которого изменен пункт 3.2 договора, общая выкупная стоимость земельного участка кадастровый номер *** и находящихся на нем жилого дома и хозяйственных построек, расположенных по адресу: (адрес), составляет *** рублей, из них *** рублей - стоимость земельного участка и *** – стоимость жилого дома. (т. 1 л.д. 183-184)

Пунктом 4 изменен пункт 3.3 договора аренды, который следует читать в следующей редакции: выкупная стоимость договора должна быть выплачена арендатором в период с момента регистрации дополнительного соглашения и до 31 декабря 2016 года ежемесячно, при этом каждый платеж должен осуществляться не позднее 30 числа каждого месяца.

Срок договора аренды продлен до 31 декабря 2016 года. (пункт 2 дополнительного соглашения)

Пунктом 7 дополнительного соглашения предусмотрено, что договор считается расторгнутым, если от арендатора в течение 2-х месяцев подряд с момента регистрации дополнительного соглашения не поступают предусмотренные разделом 4 п. 3.3 дополнительного соглашения денежные выплаты ежемесячно.

В пункт 1.2 договора добавлены сведения о том, что на земельном участке, расположенном по адресу (адрес), имеются обременения: залог в силу закона в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «ЭлектроРемонт» не исполнило обязательства по договору аренды по оплате выкупной стоимости имущества.

О соблюдении досудебного порядка урегулирования спора свидетельствует претензия, направленная истцом в адрес ответчика ООО «ЭлектроРемонт» 26 сентября 2016 года о досрочном расторжении договора аренды с последующим выкупом, которая ответчиком оставлена без ответа. (т. 1 л.д. 16-19)

Из материалов дела следует, что 7.11.2016 Управлением Росреестра по Оренбургской области Корецкой Т.Н. отказано в государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды на земельный участок по адресу: (адрес), кадастровый номер ***, поскольку соглашение о расторжении договора представлено не было, только копия описи об отправлении претензии и копия сберегательной книжки Корецкой Т.Н.., свидетельствующих о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке. При осуществлении проверки ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав установлено, что земельный участок с кадастровым номером *** ограничен правами участников долевого строительства, что препятствует проведению государственной регистрации расторжения договора аренды. ( т.1 л.д. 19-22)

Из материалов дела также следует, что 03 августа 2015 года Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга ООО «ЭлектроРемонт» выдано разрешение № *** на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером *** по адресу: (адрес) со сроком его действия до 03 августа 2017 года. (т. 3 л.д. 65, а также оборотная сторона)

27 августа 2015 года между ООО «ЭлектроРемонт» в лице директора Т.Б. и Агишевой Л.Р. заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО «ЭлектроРемонт» обязался построить объект долевого строительства: *** квартиру свободной планировки, общей проектной площадью *** кв.м. в *** доме, расположенном по адресу: (адрес). (т. 3 л.д. 168-175)

31 августа 2015 года между ООО «ЭлектроРемонт» в лице директора Т.Б. и Мерезенской Т.А. заключен договор долевого участия в строительстве, согласно которому ООО «ЭлектроРемонт» обязался построить объект долевого строительства: *** квартиру свободной планировки общей проектной площадью *** кв.м. *** доме, расположенном по адресу: (адрес). (т. 2 л.д. 226-229)

Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области проведена государственная регистрация указанных договоров.

06 октября 2015 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области на основании пункта 2 статьи 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» проведена государственная регистрация ограничения права: залог в силу закона на объект недвижимости земельный участок с кадастровым номером ***, что подтверждается уведомлением о проведении государственной регистрации ограничения права. (т. 3 л.д. 119)

Из ответа администрации г. Оренбурга от 25 ноября 2015 года за № *** директору ООО «ЭлектроРемонт» следует, что разрешение № *** от 03.08.2015, выданное на строительство многоквартирного жилого дома на земельном участке по адресу (адрес), отменено в связи с тем, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 19 сентября 2013 года земельный участок имеет разрешенное использование: размещение индивидуального жилого дома. Данное разрешенное использование земельного участка не предусматривает строительство многоквартирного жилого дома. (т. 3 л.д. 66)

Как усматривается из дела правоустанавливающих документов, 11 февраля 2016 года Корецкая Т.Н. обратилась с заявлением о выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права в связи с внесением изменений в ЕГРП, приложив выписку из раздела правил землепользования и застройки МО «г. Оренбург» на земельный участок с кадастровым номером № ***, расположенный по адресу: (адрес) с разрешенным использованием: «размещение индивидуального жилого дома», принадлежащий на праве собственности Корецкой Т.Н. (свидетельство ГРП от 19.09.2013 № ***), где указаны границы территориальной зоны: застройка домами смешанной этажности в зоне выборочной реконструкции, перечень видов разрешенного использования группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. (т. 2 л.д. 73-79)

В соответствии со свидетельством о государственной регистрации права от 15 февраля 2016 года (повторное, взамен свидетельства от 24 июля 2013 года) земельный участок в собственности Корецкой Т.Н. по адресу: (адрес) предназначен для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. (т. 1 л.д. 62)

Дополнительным соглашением от 28 апреля 2016 года к договору аренды от 14 октября 2014 года внесены изменения в пункт 1.1 договора, указано разрешенное использование: группа 1 - земельные участки, предназначенные для размещения домов среднеэтажной и многоэтажной жилой застройки. (т. 1 л.д. 134-135)

Установив, что на момент выдачи разрешения на строительство от 03.08.2015 видом разрешенного использования спорного земельного участка являлось «размещение индивидуального жилого дома», суд пришел к выводу о том, что договоры долевого участия от 27.08.2015, от 31.08.2015 заключены в нарушение действующего законодательства, в связи с чем, признал указанные договоры недействительными и аннулировал записи о государственной регистрации договоров и ограничении права: залог в силу закона на указанный земельный участок.

Поскольку ежемесячные платежи в оплату выкупной стоимости земельного участка и жилого дома арендатор в соответствии с п. 3.3 договора с учетом пункта 4 дополнительного соглашения не производил и на момент разрешения спора доказательств исполнения указанных обязательств не представлено, суд пришел к выводу о расторжении договора аренды и дополнительного соглашения к нему, что является основанием для прекращения обременения права в виде аренды на земельный участок и расположенный на нем жилой дом.

Судебная коллегия, проверяя законность обжалуемого решения по доводам апелляционной жалобы, не усматривает оснований для его отмены.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

При этом, в силу статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями, а также более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. При этом, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пунктам 1,2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" (далее - Федеральный закон "О содействии развитию жилищного строительства"), подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.

В соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент выдачи разрешения на строительство) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.

Пунктом 4 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования.

Из смысла указанных норм следует, что строительство объектов недвижимости на участке с другим разрешенным видом использования не допускается.

Аналогичная норма закреплена также в пункте 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации: собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

Конституционный Суд Российской Федерации указал на необходимость установления соотношения норм Конституции Российской Федерации, регулирующих вопросы собственности, с нормами земельного и градостроительного кодексов. Так, в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 06.11.2003 N 387-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Бовиной О.П. на нарушение ее конституционных прав положениями статей 16, 20 и 62 Градостроительного кодекса Российской Федерации» указано, что право осуществлять строительство объектов недвижимого имущества, а также их перестройка и снос ограничено необходимостью соблюдения не только строительных норм и правил, но и требований о назначении земельного участка, установленного вида использования территории. При этом право собственности на земельные участки ограничено - собственники могут ими владеть, пользоваться и распоряжаться только при условии, что реализация названных полномочий не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает законные интересы иных лиц, то есть, в том числе, сочетается с нормами, в частности, градостроительного законодательства.

Поскольку разрешение на строительство от 02.08.2015, являющееся необходимым условием заключения договоров долевого участия в строительстве, заключенных ООО «ЭлектроРемонт» с ответчиками, было выдано застройщику на земельный участок, разрешенным видом использования которого являлось размещение индивидуального жилого дома, учитывая в дальнейшем отмену разрешения компетентным органом, суд признал указанные договоры недействительными.

Доводы апелляционной жалобы о выполнении ООО «ЭлектроРемонт» обязательств перед Корецкой Т.Н. по договору аренды в полном объеме в связи с признанием Корецкой Т.Н. получения ею суммы в размере *** рублей и установленным договором размером арендной платы *** рублей за весь период действия договора, не могут быть признаны состоятельными и повлечь отмену решения, поскольку основанием расторжения договора аренды с правом выкупа явилось предусмотренное им в качестве такого последствия неисполнение арендатором в течение двух месяцев подряд обязательств о внесении ежемесячных платежей в счет оплаты выкупной цены.

Доводы жалобы о том, что подписав к договору аренды дополнительное соглашение от 31.08.2015, пунктом 3.5 которого была предусмотрена частичная оплата по договору путем заключения договоров долевого участия, в том числе, договора с Мерезенской Т.А., Корецкая Т.Н. согласилась с получением ею суммы в размере *** рублей, составляющей общую стоимость двух договоров № *** и № *** от 31.08.23015, не могут быть признаны обоснованными, поскольку доказательств оплаты Мерезенской Т.А. цены договора застройщику или Корецкой Т.Н. не представлено. Кроме того, надлежащее исполнение арендатором обязательств по оплате выкупной стоимости земельного участка и жилого дома в полном объеме материалами дела также не подтверждается.

Доводы апелляционной жалобы о том, что с истца подлежит взысканию сумма неосновательного обогащения, судебной коллегией не принимаются, поскольку данное обстоятельство предметом спора по настоящему делу не является.

Доводы апелляционной жалобы о неправомерности прекращения обременения в виде залога земельного участка не могут быть признаны состоятельными, поскольку в связи с признанием недействительными договоров долевого участия утрачивается основание возникновения залога в силу закона.

Доводы апелляционной жалобы о том, что истец не указала, в чем заключается нарушение ее прав, являются необоснованными, поскольку в связи с заключением договоров долевого участия в отношении принадлежащего истцу земельного участка возникло обременение в виде залога.

Таким образом, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены решения суда.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21 марта 2018 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Мерезенской Т.Н. - без удовлетворения.

Председательствующий подпись

Судьи подписи