Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Варданяна В.Н. в лице представителя Воронина Д.А. на решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 14 января 2019 года, которым постановлено:

«Исковые требования Администрации г.о. Тольятти удовлетворить.

Взыскать с Варданяна В.Н. в пользу Администрации г.о. Тольятти задолженность по арендной плате за период с 21.04.2016 года по 31.12.2017 года в размере 368 137,11 рублей, пени в размере 37 679,11 рублей, а всего 405 816, 22 рублей.

Взыскать с Варданяна В.Н. государственную пошлину в размере 7 258,16 руб.».

Заслушав доклад по делу судьи Самарского областного суда Набок Л.А., судебная коллегия,

УСТАНОВИЛА:

Администрация г.о. Тольятти обратилась в суд с иском к Варданяну В.Н. о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

В обоснование иска указано, что 17.02.2014 г. с Варданяном В.Н. заключен договор аренды №13-2014 земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 796 кв.м, предоставленный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «Кафе-Бистро» на неопределенный срок. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако, ответчиком условия договора в части внесения арендных платежей не исполняется надлежащим образом, в связи с чем образовалась задолженность, которая в добровольном порядке ответчиком не погашена, что послужило основанием для обращения в суд.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец просил суд взыскать с ответчика задолженность по арендной плате, образовавшуюся за период с 21.04.2016 по 31.12.2017 гг. в размере 368 137,11, пени – 37679,11 рублей.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика просит решение суда отменить в удовлетворении иска отказать в полном объеме. Указывая на то, что применение указанной истцом методики расчета необоснованно. Изменение регулируемой арендной платы публичными образованиями путем изменения элементов согласованной сторонами формулы направлено только на установление размера арендной платы за пользование земельными участками в конкретный период времени, но не может менять согласованное сторонами условие о порядке и методике расчета арендной платы.

В заседании суда апелляционной инстанции стороны не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. ст. 167, 327 ГПК РФ судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Рассмотрев дело в порядке, установленном главой 39 ГПК РФ, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы в совокупности с исследованными доказательствами, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (п. 1).

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (п. 2).

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов дела следует, что 17.02.2014 г. между территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (Арендодатель) и Айрапетяном С.Ж., Варданяном В.Н. (Арендатор) был заключен договор №13-2014 (2012-2017) аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендаторы принимают в аренду земельный участок из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, площадью 796 кв.м., предоставленный для завершения строительства и дальнейшей эксплуатации здания «Кафе-Бистро» (землепользование).

Сторонами согласовано существенное условие договора аренды земельного участка о сумме арендной платы за земельный участок (п. 3.1), которая в год составляет 321 750 руб. в год, согласно прилагаемому к договору расчету арендной платы, из них пропорционально доле в праве на арендуемый участок для Варданяна В.Н. размер арендной платы составляет 160 875 руб. в год. Размер арендной платы изменяется ежегодно путем корректировки на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период и не чаще одного раза в год при изменении ставки арендной платы, в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка. Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Также размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

Изменение ставки арендной платы осуществляется на основании дополнительных соглашений к Договору. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы направляется Арендаторам. При этом заключение дополнительного соглашения является обязательным для Арендаторов. Дополнительное соглашение об изменении арендной платы составляет неотъемлемую часть настоящего договора и подлежит государственной регистрации.

В случае изменения правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утверждаемых Правительством Российской Федерации в части корректировки (изменения) размера арендной платы, новый порядок корректировки (изменения) размера арендной платы применяется к отношениям сторон без внесения соответствующих изменений в настоящий Договор.

Согласно приложению к договору аренды, являющегося неотъемлемой его частью, годовой размер арендной платы на спорный земельный участок рассчитывается по формуле: Агод = С х Р, где: Агод – размер арендной платы за земельный участок в год; С – рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; Р – 8,25% - ставка рефинансирования Центробанка РФ на 18.04.2013 г. (указание Банка России от 13.09.2012 г. №2873-У) (оборот).

Согласно п. 3.2 Договора аренды арендная плата вносится арендаторами ежеквартально равными частями от указанной в п. 3.1 Договора суммы, до истечения десятого дня начала следующего квартала, а за четвертый квартал не позднее 25 ноября текущего года.

Согласно п. 5.2 Договора аренды за нарушение срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на момент просрочки платежа, от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Договор подписан сторонами, произведена его государственная регистрация.

Установлено, что на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий арендаторам на праве общей долевой собственности: незавершенный строительный объект (готовность 61%), назначение объекта: Объект в стадии строительства, степень готовности 61%, инвентарный №, литер А, с кадастровым (или условным) номером № (запись регистрации в ЕГРП от 11.10.2006, № от 11.10.2006, доля в праве 1/2 - Варданян В.Н.; № от 11.10.2006, доля в праве 1/2 - Айрапетян С. Ж. (п.1.2 договора аренды).

Поскольку Варданян В.Н. ненадлежащим образом исполнялись обязанности по внесению арендной платы, образовалась задолженность, в адрес арендатора 27.03.2018 г. направлена претензия с требованием погасить задолженность, которая оставлена ответчиком без исполнения, что послужило основанием для обращения в суд.

Возражая против заявленных требований, сторона ответчика свою обязанность вносить плату за пользование земельным участком не оспаривала, указывая на то, что расчет должен быть произведен с учетом методики и формулы расчета размера годовой арендной платы, установленные договором аренды, а не на основании постановления мэра г. Тольятти от 23.07.2004 №94-1/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти».

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, исходил из следующего.

В соответствии с пп. 3 п. 3 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Расчет задолженности как установлено судом произведен администрацией г.о. Тольятти в соответствии с постановлением мэра г.о. Тольятти от 23.07.2004 №94-1/п «Об утверждении Положения «О порядке определения размера арендной платы за землю в г. Тольятти», в том числе применение величины процента от удельного показателя кадастровой стоимости равный 6 в соответствии с п. 14.2.4 «Строительство иных объектов» Приложения №1.

Указанное постановление не оспорено, не отменено и не изменено, является нормативно-правовым актом, содержит нормативные предписания (правила поведения) рассчитано на неоднократное применение в отношении неопределенного круга лиц.

Принимая во внимание, установленные законом нормативный и публичный порядок определения размера арендной платы за пользование землей, находящейся в собственности публично - правовых образований и переданных в аренду, а также условий заключенного сторонами договора аренды, суд верно указал, что указанное выше постановление, влекущее изменение арендной платы, подлежит применению в отношениях между сторонами, в связи с чем, заключение дополнительного соглашения к договору аренды, на что ссылается представитель ответчика, в части изменения правил определения размера арендной платы, не требовалось, так как соответствующие изменения произошли в публичном порядке, путем принятия уполномоченным органом нормативно-правового акта.

Согласно выписке из ЕГРН об основных характеристиках кадастровая стоимость объекта составляет 7 232 368,44 рублей.

К взысканию истцом заявлена задолженность по арендной плате за период с 21.04.2016 года по 31.12.2017 гг.

Согласно представленного истцом расчета задолженность ответчика по арендной плате за период с 21.04.2016 года по 31.12.2017 гг. составляет 368 137,11 рубля, на сумму задолженности начислены пени в размере 37 679,11 рублей.

Определяя размер задолженности, суд первой инстанции, суд правильно исходил из расчета, представленного истцом, который произведен в соответствии с утвержденной Методикой, проверен судом, признан верным и арифметически правильным, ответчиком не опровергнут.

Оснований для снижения размера пени, на основании ст. 333 ГК РФ, в соответствии с явной несоразмерностью заявленного размера с последствиями нарушенных обязательств, суд обоснованно не нашел.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание, что обязанности по своевременной и полной оплате арендных платежей ответчиком не исполнялись надлежащим образом, суд пришел к правильному выводу о взыскании с Варданяна В.Н. за период с 21.04.2016 года по 31.12.2017 гг. задолженности по арендным платежам по договору аренды №13-2014 (2012-2017) от 17.02.2014 г. в сумме 368 137,11 рубля и пени в сумме 37 679,11 рублей.

Вопрос о взыскании государственной пошлины разрешен судом в соответствии со ст. 103 ГПК РФ.

Доводы апелляционной жалобы представителя ответчика о том, что необоснованно применение указанной истцом методики расчета, изменение регулируемой арендной платы публичными образованиями путем изменения элементов согласованной сторонами формулы направлено только на установление размера арендной платы за пользование земельными участками в конкретный период времени, но не может менять согласованное сторонами условие о порядке и методике расчета арендной платы, по вышеуказанным основаниям не могут быть учтены судебной коллегией.

В соответствии с п. 1 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Такие принципы определены постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 №582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности», Правилами определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

Принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Согласно п. 8 Правил при заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

Пунктом 3.1 Договора аренды такие условия предусмотрены, в связи с чем полагать, что произведенная корректировка элементов расчета арендной платы не основана на законе, не имеется.

Доказательств того, что договор условия аренды в указанной части оспаривались ответчиком не представлено.

Нарушений норм материального и процессуального права, влекущих отмену решения, судом не допущено.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 328-329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Тольятти Самарской области от 14 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Варданяна В.Н. в лице представителя Воронина Д.А. - без удовлетворения.

Определение апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в течение шести месяцев.

Председательствующий:

Судьи: