Гражданский кодекс часть 1

рассмотрев в судебном заседании 13 июля 2017 года дело по апелляционным жалобам Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Республики Коми и ФИО1 на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 24 апреля 2017 года, которым

исковые требования ФИО2 удовлетворены частично;

отменены меры по обеспечению иска в виде запрета ФИО3 на совершение действий по отчуждению и распоряжению объектом недвижимого имущества, расположенным по адресу: "адрес", принятые на основании определения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 01.11.2016 г. по гражданскому делу "номер" по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности;

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми обязано произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – квартиру общей площадью 118,1 кв.м., расположенную по адресу: "адрес", с кадастровым номером "номер", на основании договора купли-продажи от "дата", заключенного между ФИО3 и ФИО2;

отказано ФИО2 в удовлетворении исковых требований о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи от "дата" в отношении квартиры, расположенной по адресу: "адрес";

отказано ФИО2 в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на квартиру, расположенную по адресу: "адрес".

Заслушав доклад судьи Тепляковой Е.Л., объяснения ФИО4 – представителя Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми, ФИО1 и его представителя ФИО5, ФИО2, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

ФИО2 обратился в суд с иском (с учетом уточнения требований) к ФИО3, ФИО1, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми (далее – Управление Росреестра по Республике Коми) о признании действительным и состоявшимся договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: "адрес", заключенного "дата" с ФИО6, признании за ним права собственности на квартиру, возложении на Управление Росреестра по Республике Коми обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру, снятии запрета на совершение действий по отчуждению и распоряжению указанным объектом недвижимости, указав в обоснование требований, что по договору купли-продажи от "дата" приобрел указанную квартиру у ФИО3, однако регистрация перехода права собственности на квартиру была приостановлена Управлением Росреестра по Республике Коми в связи с уклонением продавца ФИО3 от представления документов, подтверждающих полную оплату стоимости квартиры, хотя обязательства по договору купли-продажи сторонами исполнены в полном объеме.

В судебном заседании истец на иске настаивал.

Представитель ответчика ФИО1 с иском не согласился.

Ответчики ФИО1, ФИО3 и представитель ответчика Управления Росреестра по Республике Коми в суд не явились, и дело рассмотрено в их отсутствие.

Суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Республике Коми не согласно с решением суда в части возложения на регистрирующий орган обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от "дата" и просит решение в этой части отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права.

В апелляционной жалобе ФИО1 не согласен с решением суда в части возложения на Управление Росреестра по Республике Коми обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на спорную квартиру на основании договора купли-продажи от "дата" и в части отмены обеспечительных мер, наложенных определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 1 ноября 2016 года по делу "номер", и просит решение суда в указанной части отменить в связи с нарушением норм материального и процессуального права, несоответствием выводов суда обстоятельствам дела.

В письменных возражениях на апелляционные жалобы ФИО2 просит оставить решение суда без изменения, отклонив доводы жалоб.

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса РФ в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса РФ в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобах, и в обжалуемой части, обсудив доводы апелляционных жалоб, судебная коллегия считает решение суда подлежащим отмене в части с учетом следующего.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что согласно сведениям ЕГРП за ФИО3 зарегистрировано право собственности на квартиру "адрес".

Между ФИО3 (продавец) и ФИО2 (покупатель) "дата" заключен договор купли-продажи указанной квартиры, по которому ФИО3 передала в собственность ФИО2 жилое помещение – квартиру 32 площадью 118,1 кв.м., расположенную на 9 этаже в доме "адрес" по цене "сумма", из которых "сумма" уплачиваются в момент заключения договора купли-продажи, а оставшаяся сумма 1 "сумма" – в течение трех дней после заключения договора купли-продажи (пункты 1,4,5 договора) (л.д. №).

В соответствии с пунктом 7 договора купли-продажи квартиры договор одновременно является передаточным актом.

Стороны сделки "дата" обратились в Управление Росреестра по Республике Коми с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, представив необходимые документы, в том числе расписку от "дата" на сумму "сумма" (л.д. №).

Однако государственная регистрация перехода права собственности Управлением Росреестра по Республике Коми была приостановлена до "дата" в связи с отсутствием документов о полной оплате стоимости квартиры покупателем, о чем сообщено сторонам сделки уведомлением от "дата" (л.д. №)

Повторно регистрация приостановлена по заявлению ФИО2 от "дата" на срок до "дата" в связи с предоставлением недостающих документов (л.д. №).

Уведомлением от "дата" стороны сделки извещены Управлением Росреестра по Республике Коми о приостановлении государственной регистрации перехода права собственности до снятия запрета на совершение действий по отчуждению и распоряжению спорной квартирой, наложенного определением Сыктывкарского городского суда от 1 ноября 2016 года в рамках дела "номер" (л.д. №).

Также из материалов дела следует, что по делу "номер" по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности по договору займа определением Сыктывкарского городского суда от 1 ноября 2016 года были приняты меры по обеспечению иска в виде запрета ФИО3 на совершение действий по отчуждению и распоряжению объектами недвижимого имущества, в том числе квартирой, расположенной по адресу: "адрес".

Определением Сыктывкарского городского суда от 9 декабря 2016 года обеспечительные меры, принятые определением суда от 1 ноября 2016 года, в виде наложения ареста на объект недвижимого имущества, расположенный по адресу: "адрес", отменены.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 21 декабря 2016 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 23 марта 2017 года, с ФИО3 в пользу ФИО1 взыскана денежная сумма по договору займа в размере "сумма" и расходы по уплате госпошлины в размере "сумма".

Указанным апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Коми от 23 марта 2017 года отменено определение Сыктывкарского городского суда от 9 декабря 2016 года в части отмены обеспечительных мер в виде наложения ареста, принятых определением Сыктывкарского городского суда от 1 ноября 2016 года, в отношении квартиры "адрес" и ФИО3 отказано в удовлетворении заявления об отмене указанных обеспечительных мер в отношении данной квартиры. При этом судебная коллегия учла, что право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО3

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что истцом доказан факт законного приобретения права владения спорной квартирой на основании договора купли-продажи от "дата", который никем не оспорен, недействительным не признан, заключен до принятия мер по обеспечению иска ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа, а переход права собственности на квартиру не был зарегистрирован ввиду уклонения ФИО3 от такой регистрации, что ею не оспаривалось, а в дальнейшем – в связи с наложением запрета на совершение действий по отчуждению и распоряжению объектами недвижимого имущества на основании определения Сыктывкарского городского суда от 1 ноября 2016 года.

С учетом установленных обстоятельств, руководствуясь положениями статьи 144 Гражданского процессуального кодекса РФ, статей 8.1, 161, 212,218,551 Гражданского кодекса РФ и пунктов 60, 61,63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд первой инстанции отменил меры по обеспечению иска в отношении спорной квартиры, наложенные определением Сыктывкарского городского суда от 1 ноября 2016 года по делу "номер" по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа, и обязал Управление Росреестра по Республике Коми произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от "дата".

Однако, с выводами суда согласиться нельзя, так как они сделаны с нарушением норм материального и процессуального права.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 8 статьи 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 года № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558 Гражданского кодекса РФ, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года.

В связи с этим спорный договор купли-продажи квартиры государственной регистрации не подлежал, соответственно, разъяснения, приведенные в пункте 63 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», касающиеся уклонения одной из сторон договора от регистрации сделки, к спорным правоотношениям неприменимы.

В пункте 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 1 статьи 16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица.

Согласно пункту 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ установлено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

Как разъяснено в абзацах первом и втором пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Анализ приведенных положений пункта 3 статьи 551, абзаца второго пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ и пунктов 60 и 61 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 позволяет сделать вывод о том, что для разрешения иска о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи, помимо установления обстоятельств уклонения ответчика от государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, необходимо установить факт передачи продавцом спорного объекта недвижимости покупателю и его подтверждение не только наличием документа о передаче имущества, но и установлением обстоятельств, свидетельствующих о фактическом переходе имущества от продавца к покупателю, а также выяснить вопрос об отсутствии иных препятствий для государственной регистрации перехода права собственности.

Однако, в нарушение требований части 2 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса РФ об обязанности суда определять, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносить обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались, суд первой инстанции из-за неправильного применения норм материального права обстоятельства фактического перехода квартиры от продавца ФИО3 к покупателю ФИО2 не определил как значимые для правильного разрешения спора и не установил их в процессе судебного разбирательства.

Между тем, содержание пункта 7 договора купли-продажи квартиры от "дата" о том, что стороны передают и принимают имущество, являющееся предметом настоящего договора, по передаточному акту, которым одновременно является настоящий договор, с учетом положений статьи 431 Гражданского договора о толковании условий договора, не свидетельствует о том, что передача предмета купли-продажи фактически произведена. Указания на это в других пунктах договора также не содержится. Какого-либо документа о передаче квартиры между ФИО3 и ФИО2 не составлено.

По объяснениям истца в суде первой инстанции, в квартире продолжает проживать ФИО3 (л.д. №); согласно объяснениям истца в суде апелляционной инстанции, он в квартиру не вселялся, ключей от квартиры не имеет, расходы по оплате жилищно-коммунальных услуг не несет; ФИО3 свои вещи из квартиры не вывезла, самостоятельно оплачивает жилищно-коммунальные услуги по спорной квартире.

Не содержится сведений о фактической передаче спорной квартиры покупателю и в возражениях истца на апелляционные жалобы.

Приведенные обстоятельства указывают на несогласованность сторонами сделки вопроса о передаче предмета договора купли-продажи его приобретателю по договору.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце третьем пункта 61 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22, в случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12, статья 398 Гражданского кодекса РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Кроме того, делая вывод об уклонении ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, суд первой инстанции не установил и не указал в решении, в чем такое уклонение выражается.

Заявляя об уклонении ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру, истец указал в иске на то, что ФИО3 не представила в Управление Росреестра по Республике Коми расписку о получении второго платежа в счет оплаты стоимости квартиры на сумму "сумма" (л.д. №). Однако, как следует из материалов настоящего дела и гражданского дела "номер" по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании долга по договору займа, которое исследовалось судом первой инстанции, расписка о получении ФИО3 от ФИО2 денежной суммы в размере "сумма" в счет оплаты стоимости квартиры по договору купли-продажи от "дата" была сдана истцом в Управление Росреестра по Республике Коми "дата" в качестве дополнительного документа (л.д. №), то есть еще до предъявления иска в суд (л.д. №).

Иных обстоятельств уклонения ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на спорную квартиру истцом не указано, сведений о них в материалах дела не имеется.

При таких обстоятельствах у суда не имелось предусмотренных пунктом 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ с учетом приведенных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 29 апреля 2010 года № 10/22 по применению данной нормы права оснований для удовлетворения требования ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, заявленного истцом по основанию уклонения продавца ФИО3 от государственной регистрации перехода права собственности на квартиру по договору, соответствнено, решение суда в этой части не может быть признано законным.

Судебная коллегия считает необходимым отметить также и то, что в соответствии с пунктом 53 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 государственный регистратор не является ответчиком по таким искам, однако может быть привлечен к участию в таких делах в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора; если иск предъявлен к государственному регистратору, суд осуществляет замену ненадлежащего ответчика в соответствии с частью 1 статьи 41 Гражданского процессуального кодекса РФ; в силу части 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса РФ государственный регистратор обязан внести запись в ЕГРП на основании судебного акта независимо от его участия в деле.

При отмене обеспечительных мер суд первой инстанции руководствовался статьей 144 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В соответствии с Гражданским процессуальным кодексом РФ по заявлению лиц, участвующих в деле, судья или суд может принять меры по обеспечению иска, которое допускается во всяком положении дела, если непринятие этих мер может затруднить или сделать невозможным исполнение решения суда (статья 139); одной из мер по обеспечению иска является запрещение ответчику совершать определенные действия (пункта 2 части 1 статьи 140).

В соответствии со статьей 144 Гражданского процессуального кодекса РФ обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда (часть 1); вопрос об отмене обеспечения иска разрешается в судебном заседании. Лица, участвующие в деле, извещаются о времени и месте судебного заседания, однако их неявка не является препятствием к рассмотрению вопроса об отмене обеспечения иска (часть 2); в случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в законную силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска. При удовлетворении иска принятые меры по его обеспечению сохраняют свое действие до исполнения решения суда (часть3).

Из приведенной процессуальной нормы следует, что вопрос об отмене мер по обеспечению иска разрешается в рамках того дела, по которому эти меры были приняты, тем же судом (судьей), который вынес определение об обеспечение иска и в чьем производстве находится это дело, с участием лиц, участвующих в нем.

По данному делу эти требования процессуального закона были нарушены.

Требования приобретателя имущества об отмене установленного запрета на совершение действий по отчуждению и распоряжению этим имуществом, которым (запретом) обеспечивались права кредитора по другому обязательству, подлежат рассмотрению в исковом производстве, в ходе которого следует установить наличие у истца вещного права на спорное имущество, добросовестность его приобретения, фактическое исполнение сторонами обязательств по договору об отчуждении спорного имущества.

С учетом изложенного решение суда в части отмены мер по обеспечению иска и возложения на Управление Росреестра по Республике Коми обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от 15 августа 2016 года не может быть признано законным и подлежит отмене с принятием по делу в этой части нового решения об отказе истцу в удовлетворении данных требований, что не лишает истца права предъявить иск по иным основаниям.

Решение суда в части отказа ФИО2 в требованиях о признании договора купли-продажи от 15 августа 2016 года действительным и состоявшимся и признании права собственности на спорную квартиру основано на разъяснениях Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенных в пункте 60 постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22, и сторонами по делу в апелляционном порядке не оспаривается.

Оснований, предусмотренных частью 4 статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия

О П Р Е Д Е Л И Л А :

Решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 24 апреля 2017 года в части отмены мер по обеспечению иска в виде запрета ФИО3 на совершение действий по отчуждению и распоряжению объектом недвижимого имущества, расположенным по адресу: "адрес", принятых на основании определения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 1 ноября 2016 года по гражданскому делу "номер" по иску ФИО1 к ФИО3 о взыскании задолженности, и в части возложения на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми обязанности произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – квартиру 32 "адрес", кадастровый номер "номер", на основании договора купли-продажи от "дата", заключенного между ФИО3 и ФИО2, отменить.

Принять по делу в этой части новое решение об отказе ФИО2 в удовлетворении исковых требований к ФИО3, ФИО1 и Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми о снятии запрета на совершение действий по отчуждению и распоряжению квартирой "адрес", установленного определением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 1 ноября 2016 года по гражданскому делу "номер", и обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Коми произвести государственную регистрацию перехода права собственности на объект недвижимости – квартиру "адрес", кадастровый номер "номер", на основании договора купли-продажи от "дата", заключенного между ФИО3 и ФИО2.

В остальной части решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 24 апреля 2017 года оставить без изменения.

Председательствующий

Судьи