Гражданский кодекс часть 1

заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Левицкой Ю.В. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности за коммунальные услуги, штрафа по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 08 февраля 2022 года, которым постановлено:

«Исковые требования ФИО1, - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства, уплаченные истцом в счет погашения задолженности по коммунальным платежам в размере 34206 рублей 51 копейку, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 16.07.2021 г. по 08.02.2022 г. в размере 1415 рублей 59 копеек, судебные расходы по оплате юридических услуг в размере 5760 рублей 00 копеек, почтовые расходы в размере 90 рублей 50 копеек, а также судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1268 рублей 66 копеек, а всего 42741 (сорок две тысячи семьсот сорок один) рубль 26 копеек.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 проценты за пользование чужими денежными средствами в соответствии со ст. 395 ГК РФ, начисляемые на остаток от суммы 34206 рублей 51 копейку, начиная с 09.02.2022 года по дату фактического погашения суммы задолженности.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 в остальной части – отказать».

Заслушав докладчика, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности за коммунальные услуги, штрафа по договору аренды, процентов за пользование чужими денежными средствами.

Требования мотивировала тем, что является собственником жилого дома и земельного участка по адресу: Россия, Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <адрес>. 25 августа 2019 года между сторонами заключен договор найма жилого дома и земельного участка с последующим выкупом сроком на 6 месяцев. Дополнительными соглашениями договор найма пролонгирован до 01 июня 2021 года. Договором установлено, что наниматель (арендатор) в период действия договора обязан ежемесячно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой). Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит. В случае несвоевременного внесения коммунальных платежей, возникновения ситуаций по приостановлению предоставлений коммунальных услуг в связи с задолженностью все расходы по оплате задолженности, начисленных пени и процентов, расходы по подключению (восстановлению) приостановленных коммунальных услуг ложатся на арендатора. Кроме того, договором предусмотрена уплата штрафа в сумме 70000 рублей за отказ нанимателя от заключения договора купли-продажи. Поскольку ответчик ненадлежащим образом производил оплату жилищно-коммунальных услуг, образовалась задолженность, которая с учетом начисленных пени составляет 31676,75 руб. за электроэнергию, 2529,76 руб. за холодную воду, 1134,88 руб. за обращение с ТКО. В связи с задолженностью 24 мая 2021 года произведено отключение электроснабжения арендованного дома, за подключение электроснабжения ПАО «Красноярскэнергосбыт» выставлено к оплате 1000 руб. Размер общей задолженности ФИО2 составляет: 70000 руб. (штраф по договору аренды) + 34206,51 руб. (задолженность по коммунальным платежам) + 1134,88 руб. (задолженность за обращение с ТКО) + 1000 руб. (за подключение электричества) + проценты 2239,73 руб. = 108581,12 руб. 23 июля 2021 года ответчику была направлена претензия, понесены расходы на ее отправку в размере 90,50 руб. Претензия оставлена без ответа. Кроме того, действиями ответчика истцу причинен моральный ущерб, выразившийся в необходимости доказывания своего права на денежные средства и необходимости взыскания суммы задолженности. Истцом также понесены расходы по оплате юридических услуг в сумме 18000 рублей, государственной пошлины в сумме 3373 руб.

Просила взыскать с ФИО2 в свою пользу штраф по договору аренды в размере 70000 руб.; задолженность по коммунальным платежам в размере 34206,51 руб.; задолженность за обращение ТКО в размере 1134,88 руб.; за подключение электричества 1000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2239,73 руб.; почтовые расходы в размере 90,50 руб.; расходы по уплате государственной пошлины в сумме 3373 руб.; расходы оплате юридических услуг в размере 18 000 руб.; проценты за пользование чужими денежными средствами на сумму основанного долга (106341,39 рублей) с 17 сентября 2021 года по день погашения долга; моральный ущерб в размере 15000 руб.

Судом постановлено указанное выше решение.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит отменить решение, удовлетворить требования в полном объеме. Полагает, что судом необоснованно отказано во взыскании штрафа в сумме 70000 рублей, предусмотренного договором найма за отказ нанимателя от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка. Также не согласна с отказом во взыскании 1000 рублей за подключение электричества, указывает, что данная сумма снята с лицевого счета. Полагает, что во взыскании задолженности за обращение с ТКО судом отказано неправомерно, поскольку договором оплата коммунальных платежей возложена на ответчика.

Признав возможным рассматривать дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежаще извещенных о времени и месте рассмотрения дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав ФИО1, проверив материалы дела и решение суда первой инстанции в пределах, установленных ч.1 ст.327.1 ГПК РФ, судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены или изменения решения.

В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст.ст. 606, 607 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно ст. 624 ГК РФ в законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества (ст. 609 ГК РФ).

Как следует из ст. 429 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Так, законодателем для договора продажи недвижимости предусмотрена письменная форма, заключающаяся в составлении одного документа, подписанного сторонами, При этом несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

Таким образом, договор аренды недвижимого имущества с правом выкупа является смешанным, в нем должны быть указаны такие существенные условия, как предмет договора (что соответствует ст. ст. 607 и 554 ГК РФ), а также цена имущества, по которой арендатор впоследствии его выкупит (ввиду наличия такого требования в ст. 555 ГК РФ).

Согласно ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Частью 1 статьи 31 ЖК РФ предусмотрено, что к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника.

В соответствии с ч. 3 ст. 30, ст. 153 ЖК РФ собственник и члены семьи собственника жилого помещения несут солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования данным жилым помещением, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

Как установлено судом и следует из материалов дела, собственником жилого дома общей площадью 38,5 кв.м, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, <адрес>, и земельного участка общей площадью 1732 кв.м по тому же адресу является ФИО1

25 августа 2019 года между ФИО2 (наниматель (арендатор)) и ФИО1 (наймодатель (арендодатель)) заключен договор найма жилого дома с правом выкупа, в соответствии с которым наймодатель (арендодатель) предоставляет нанимателю (арендатору) в аренду указанные выше жилой дом и земельный участок.

Согласно п. 1.9 договора по истечении срока аренды либо в иной согласованный с арендодателем срок наниматель имеет право выкупить у арендодателя нанимаемый жилой дом и земельный участок по цене 1500000 рублей (цена указана за жилой дом и земельный участок). Отказ нанимателя (арендатора) от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не допускается.

В соответствии с п. 1.10 договора в случае отказа нанимателя (арендатора) от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка в период действия договора аренды или не позднее 15 дней с окончания договора аренды, наниматель уплачивает штраф в размере 70000 рублей.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что наниматель (арендатор) обязан, в частности, в период действия настоящего договора своевременно осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой) в установленном порядке (оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит); не позднее 15 дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с наймодателем (арендодателем).

Наймодатель (арендодатель) обязан не позднее 15 дней после истечения срока действия настоящего договора заключить договор купли-продажи жилого дома и земельного участка с нанимателем (п. 2.6 договора).

Согласно акту приема-передачи от 25 августа 2019 года жилой дом и земельный участок переданы собственником арендатору.

24 февраля 2020 года, 22 июня 2020 года, 30 января 2021 года заключены дополнительные соглашения к договору найма, которыми продлялся срок договора.

В соответствии с дополнительным соглашением от 30 января 2021 года №3 срок договора установлен по 01 июня 2021 года включительно с даты подписания договора.

В подпункт 2.2. договора внесены изменения, согласно которым наниматель (арендатор) в период действия настоящего договора ежемесячно обязан осуществлять все необходимые коммунальные платежи (за электроэнергию, пользование водой) в установленном порядке. Оплата коммунальных услуг в арендную плату не входит. В случае несвоевременного внесения коммунальных платежей, возникновения ситуаций по приостановлению предоставлений коммунальных услуг в связи с задолженностью все расходы по оплате задолженности, начисленных пени и процентов, расходы по подключению (восстановлению) приостановленных коммунальных услуг ложатся на арендатора. При отказе от добровольного возмещения указанных расходов арендодатель оставляет за собой право на обращение за судебной защитой, с уплатой арендатором процентов на сумму расходов в размере ставки рефинансирования ЦБ РФ в день.

Как следует из платежного документа за май 2021 года, собственнику жилого дома по <адрес> начислено за электроэнергию 3504,45 руб., за холодную воду – 125,83 руб., всего 3630,83 руб., с учетом задолженности на 01 мая 2021 года в размере 29454,47 руб., а также оплаты за отключение/подключение 1000 руб., всего к оплате 34084,75 руб.

По данным, отраженным в личном кабинете клиента ПАО «Красноярскэнергосбыт», задолженность по адресу: <адрес> составляет 34206,51 руб.

Согласно платежному документу для внесения платы за обращение с ТКО за май 2021 года, собственнику помещения: <адрес> начислено 79,28 руб., с учетом недоплаты на начало расчетного периода 1055,60 руб., итого к оплате 1134,88 руб.

23 июля 2021 года истец направила ответчику досудебную претензию с требованием оплатить долг по договору найма, коммунальным платежам в размере 106 341,39 руб., проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 929,68 руб.

16 июля 2021 года супруг истца М. оплатил 34206,51 руб. в счет оплаты задолженности ПАО «Красноярскэнергосбыт», что подтверждается квитанцией.

Разрешая исковые требования в части взыскания штрафа в размере 70000 рублей, предусмотренного п. 1.10 договора найма за отказ нанимателя (арендатора) от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, суд исходил из того, что согласно п. 2 ст. 555 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее. Поскольку предметом договора найма являются жилой дом и весь принадлежащий продавцу земельный участок площадью 1732 кв.м, а не его часть, занятая жилым домом, как предусмотрено указанной нормой, суд указал, что нельзя считать, что в установленную сторонами договора цену входит и цена жилого дома, и цена земельного участка. С учетом изложенного суд пришел к выводу о том, что условие о цене продаваемого земельного участка сторонами согласовано не было, в связи с чем договор в части продажи земельного участка является незаключенным, правовых оснований для взыскания с ответчика штрафа в размере 70000 руб. за отказ от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка не имеется.

Удовлетворяя требование о взыскании с ФИО2 задолженности по коммунальным платежам в размере 34 206,51 руб., суд исходил из того, что супругом истца была оплачена образовавшаяся за время проживания в доме ответчика задолженность за коммунальные расходы в размере 34 206,51 руб., из них 31 676,75 руб. за электроэнергию, в том числе за отключение-подключение 1000 руб., 2529,76 за холодную воду. С учетом того, что 1000 руб. за подключение электричества была включена в платежный документ за май 2021 года, оснований для повторного взыскания указанной суммы суд не усмотрел.

Поскольку доказательств несения истцом расходов по оплате коммунальной услуги за обращение с ТКО за спорный период представлено не было, во взыскании задолженности по внесению платы за обращение с ТКО в размере 1134,88 руб. судом отказано.

На взысканную задолженность по коммунальным платежам в сумме 34 206,51 руб. судом начислены проценты за пользование чужими денежными средствами по ст. 395 ГК РФ за период с 16 июля 2021 года по 08 февраля 2022 года в размере 1415,59 руб., а также постановлено начислять проценты с 09 февраля 2022 года до фактического исполнения обязательства.

Поскольку возможность компенсации морального вреда, причиненного в результате нарушения имущественных прав, применительно к данному случаю законом не предусмотрена, во взыскании указанной компенсации истцу отказано.

Разрешая требования о взыскании с ответчика расходов на оплату услуг представителя, суд, руководствуясь ст.ст. 88, 94, 98, 100 ГПК РФ, установил, что истцом понесены расходы по оплате юридической помощи по составлению досудебной претензии в сумме 8000 руб., по составлению искового заявления в сумме 10000 руб. в рамках заключенных между истцом и адвокатом Э. соглашений об оказании юридической помощи, что подтверждается соответствующими квитанциями. Признав, что оплаченная истцом сумма (18000 руб.) отвечает требованиям разумности, соответствует объему оказанной помощи, исходя из категории и сложности дела, учитывая, что исковые требования удовлетворены на 32%, суд определил ко взысканию с ответчика в пользу истца расходы на оплату услуг представителя пропорционально удовлетворенным требованиям в сумме 5760 руб., а также почтовые расходы в размере 90,50 руб.

Кроме того, пропорционально удовлетворенным требованиям с ответчика в пользу истца взысканы расходы по уплате государственной пошлины в размере 1268,66 руб.

Выводы суда мотивированы, должным образом отражены в принятом судебном постановлении, основаны на установленных фактических обстоятельствах дела и подтверждаются совокупностью исследованных доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Довод заявителя апелляционной жалобы о необоснованном отказе во взыскании штрафа за отказ нанимателя от заключения договора купли-продажи жилого дома и земельного участка подлежит отклонению, поскольку доказательств согласования сторонами всех существенных условий последующей продажи жилого дома и земельного участка представлено не было. Более того, исходя из буквального толкования первого предложения пункта 1.9 договора найма, наниматель имеет право, но не обязан выкупить занимаемый жилой дом и земельный участок.

С доводом жалобы о необходимости взыскания суммы за подключение электричества судебная коллегия не соглашается, поскольку указанная сумма судом была учтена и взыскана при разрешении требования о взыскании задолженности по коммунальным платежам в размере 34 206,51 руб.

Оснований для взыскания задолженности за обращение с ТКО судебная коллегия также не усматривает, поскольку бремя содержания жилого помещения в силу ч. 3 ст. 30 Жилищного кодекса РФ несет собственник жилого помещения. Поскольку доказательств несения указанных расходов истец - собственник помещения не представила, оснований для их взыскания с арендатора не имеется.

С учетом изложенного решение суда следует признать законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Сосновоборского городского суда Красноярского края от 08 февраля 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 – без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи:

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 апреля 2022 года.