Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФИО1 на решение Свердловского районного суда г. Костромы от 21 января 2014 года, которым исковые требования ФИО1, к управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы о взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Зиновьевой Г.Н., выслушав объяснения ФИО1 и его представителя ФИО2, судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

ФИО1 обратился в суд с иском к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (в настоящее время - управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации г. Костромы) о признании недействительным акта оценки, проведении повторной оценки, возложении обязанности внести изменения в договор купли-продажи и взыскании денежных средств. В обоснование указал, что ДД.ММ.ГГГГ комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы ему было предложено выкупить арендуемое им помещение № № площадью <данные изъяты> кв.м. по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>» была произведена оценка указанного помещения. Выдать ему копию отчета об оценке ответчик отказался. Впоследствии он узнал, что аналогичные помещения продаются дешевле той суммы, которая была им уплачена при выкупе. ДД.ММ.ГГГГ ознакомившись с отчетом об оценке ООО «<данные изъяты>», он узнал, что при оценке помещения была включена стоимость капитального ремонта, который был проведен им накануне покупки помещения. Кроме того, он обращался к ответчику с просьбой о включении выполненных в арендуемом помещении ремонтных работ в счет арендных платежей, однако в этом ему было отказано. При таких обстоятельствах, как считает истец, выполненный ремонт был оплачен им дважды. Такими действиями нарушены его права, завысив оценку помещения, администрация г. Костромы пытается получить излишнюю денежную сумму в размере <данные изъяты> руб. С учетом этого просил признать недействительным акт оценки помещения от ДД.ММ.ГГГГ, произведенной ООО «<данные изъяты>», провести повторную оценку помещения № № д. № № по ул. <данные изъяты> с вычетом выполненных истцом ремонтных работ, обязать ответчика пересмотреть сумму оценки и внести изменения в договор купли-продажи, взыскать с ответчика сумму в размере <данные изъяты> рублей.

В ходе рассмотрения дела истец поддержал требования о взыскании с ответчика денежной суммы в размере <данные изъяты> рублей, в остальной части заявленные исковые требования не поддержал.

Заочным решением Свердловского районного суда г. Костромы от 21 ноября 2013 года исковые требования ФИО1 к комитету по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы удовлетворены. С комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы в пользу ФИО1 взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> рублей, а также государственная пошлина в доход бюджета муниципального образования городского округа город Кострома государственная пошлина в размере <данные изъяты> рублей.

Определением того же суда от 17 декабря 2013 года вышеназванное заочное решение отменено, производство по делу возобновлено.

Решением Свердловского районного суда г. Костромы от 21 января 2014 года исковые требования ФИО1 к управлению территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации города Костромы о взыскании денежных средств оставлены без удовлетворения. С ФИО1 в доход бюджета муниципального образования городской округа город Кострома взыскана государственная пошлина в размере <данные изъяты> руб.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что при отказе в удовлетворении исковых требований суд исходил из того, что истцом был избран неверный способ защиты прав, поскольку при выкупе арендованного нежилого помещения ФИО1 являлся арендатором и арендодателем в одном лице. Однако, как указывает заявитель, капитальный ремонт помещения был произведен им в тот период, когда он являлся арендатором, а ответчик - арендодателем. Кроме того, согласно п.2.2.12 договора аренды арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт; в случае, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт или улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом. Таким образом, возмещение стоимости улучшений является правом, а не обязанностью арендатора. При этом арендатор не обязан обращаться за возмещением стоимости улучшений незамедлительно после капитального ремонта. По мнению заявителя жалобы в мотивировочной части решения содержатся противоречивые выводы. Так, суд ссылается на п. 1 ст. 617 ГК РФ, п.5.4 договора аренды и указывает, что смена собственника не является основанием для расторжения договора. Далее же суд указывает, что правоотношения истца и ответчика в рамках договора аренды недвижимого имущества прекращены посредством заключения договора купли-продажи данного имущества и переходом права арендодателя к другому лицу, поэтому истцом избран ненадлежащий способ защиты права.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 и его представитель по устному ходатайству ФИО2 поддержали апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в их отсутствие.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене обжалуемого судебного акта.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между комитетом по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы (арендодателем) и ФИО1 (арендатором) заключен договор № № на аренду муниципального имущества - нежилого помещения площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> - для использования указанного помещения в целях размещения пункта приема сотовых телефонов и салона «документальное фото».

Согласно п. 1.3 срок действия договора аренды был установлен на период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

П. 5.6 договора аренды предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.

Согласно акту приема-передачи муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ указанное имущество передано арендатору ФИО1 в удовлетворительном состоянии; помещение без окон, входная дверь двойная (металлическая и деревянная), имеется электроосвещение и центральное отопление.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы сообщил ФИО1, что не возражает относительно подключения арендуемого помещения по адресу: <адрес> к внутридомовым сетям водоснабжения и канализации. Указал, что все работы производятся за счет средств арендатора, без возмещения затрат в счет арендной платы.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом с заявлением о переустройстве и (или) перепланировке нежилого помещения, в котором просил разрешить ему за свой счет перенести входную дверь из арендуемого нежилого помещения (помещение № №) и оборудование тем самым отдельного входа в указанное помещение.

Решением комиссии по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № № признано целесообразным разрешить ФИО1 проведение перепланировки арендуемого нежилого помещения за счет собственных средств без возмещения затрат путем уменьшения арендной платы по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы сообщил ФИО1 о вышеуказанном решении комиссии, указав, что да начала работ ему необходимо представить в управление градостроительства и архитектуры администрации г. Костромы проект переустройства и перепланировки, в дальнейшем согласованный проект представить в комитет.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № № управление архитектуры и градостроительства администрации г. Костромы сообщило председателю комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы о направлении согласованного проекта перепланировки внутренних помещений здания, расположенного по адресу: <адрес>

Распоряжением от ДД.ММ.ГГГГ № №-р комитет обязал ФИО1 провести перепланировку вышеуказанного нежилого помещения.

В дальнейшем между ФИО1 (заказчиком) и Х. Э.Д. (подрядчиком) был заключен договор на выполнение ремонтных работ по арендованному помещению, в котором указан перечень необходимых для выполнения работ (включая прорубание проема под окно, установку окна, прорубание проема под дверь, установку межкомнатной и металлической дверей, разводку труб канализации водопровода и пр.), а также стоимость подлежащих использованию материалов (стоимость силового провода, светильников, труб, вентилей, смесителей, умывальника, унитаза, радиатора отопления и пр.). В договоре указано, что работы выполнены в полном объеме на общую сумму вместе с материалами <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации г. Костромы № № утверждены условия приватизации арендуемого ФИО1 нежилого помещения № № общей площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес>

Согласно отчету № № об оценке рыночной стоимости указанного нежилого помещения, выполненному ДД.ММ.ГГГГ ООО «<данные изъяты>», стоимость данного объекта составляет <данные изъяты> руб., в т.ч. НДС- <данные изъяты> руб.

ДД.ММ.ГГГГ года между муниципальным образованием город Кострома в лице комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы (продавцом) и индивидуальным предпринимателем ФИО1 (покупателем) был заключен договор купли-продажи нежилого помещения № № общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по вышеназванному адресу, по цене <данные изъяты> руб., включая НДС - <данные изъяты> руб.

Постановлением администрации г. Костромы № № от ДД.ММ.ГГГГ комитет по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации города Костромы переименован в управление территориального планирования, городских земель, градостроительства, архитектуры и муниципального имущества администрации г. Костромы.

В настоящее время ФИО1 предпринимательскую деятельность не осуществляет, работает по трудовым договорам.

Полагая, что при продаже арендуемого нежилого помещения его стоимость увеличилась на сумму произведенного в период действия договора аренды ремонта, ФИО1 обратился в суд с иском о взыскании суммы в размере <данные изъяты> руб.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции обоснованно руководствовался нормами ст. ст. 616 и 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и положениями договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ № №

Согласно п. 1, 2 ст. 616 ГК РФ обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды.

В соответствии с п. 2, 3 ст. 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

В силу п. 2.2.12 заключенного между сторонами договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ арендатор обязан производить за свой счет текущий и капитальный ремонт арендуемого помещения. В случае, когда арендатор произвел за свой счет с согласия арендодателя капитальный ремонт помещения или улучшения, неотделимые без вреда для арендованного имущества, он имеет право на возмещение стоимости улучшений в соответствии с методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденной решение Думы г. Костромы от 18 ноября 2004 года № 101. Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

П. 6 ст. 5 Федерального закона от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Таким образом, исходя из вышеприведенных правовых норм и условий договора аренды капитальный ремонт арендованного имущества производится за счет арендатора без возмещения стоимости затрат на его проведение, а для возмещения арендатору стоимости произведенных им, в том числе посредством производства капитального ремонта, неотделимых улучшений арендованного имущества, ему необходимо доказать, что эти улучшения произведены им за счет собственных средств с согласия арендодателя.

Между тем истцом в материалы дела не представлены доказательства того, что все произведенные им в арендованном нежилом помещении работы (их состав и объем) согласовывались с арендодателем.

Кроме того, как видно из представленного договора на выполнение ремонтных работ, в перечень включены работы, связанные с устройством отдельного входа в арендованное помещение (работы по переносу двери). В то же время согласие на перепланировку, связанную с обустройством отдельного входа в помещение, было дано арендодателем при условии, что такая перепланировка будет произведена за счет арендатора без возмещения затрат на нее. Указанное обстоятельство подтверждается приведенными выше решением комиссии по вопросам проведения капитального ремонта, реконструкции (модернизации) арендуемого муниципального имущества от ДД.ММ.ГГГГ № № и письмом комитета по управлению городскими землями и муниципальным имуществом администрации г. Костромы от ДД.ММ.ГГГГ № №. Соответственно, оснований полагать, что согласие арендодателя на перепланировку помещения предполагает возложение на него обязанности возместить арендатору понесенные в связи с этим затраты, не имеется.

В материалах дела отсутствуют сведения, подтверждающие фактический объем неотделимых улучшений арендованного нежилого помещения, которые появились в результате выполнения в нем ремонтных работ, а также стоимость таких улучшений. Данных о рыночной стоимости арендованного нежилого помещения до проведения в нем ремонтных работ не имеется. Отчет об оценке рыночной стоимости № № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ООО «<данные изъяты>», ссылки на произведенные арендатором неотделимые улучшения арендуемого помещения и указания на их стоимость не содержит.

В связи с этим правовых оснований для удовлетворения иска у суда первой инстанции не имелось.

В том случае, если стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных с согласия арендодателя, не была возмещена арендатору в период действия договора аренды и не была зачтена в счет оплаты стоимости приобретаемого арендованного имущества в порядке ч. 6 ст. 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, он вправе в дальнейшем заявить требования о ее взыскании. В связи с этим суждения суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права являются неверными и подлежат исключению из мотивировочной части обжалуемого решения. Исключение указанных суждений не влияет на правильность принятого судом первой инстанции решения в целом.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

о п р е д е л и л а:

Решение Свердловского районного суда г. Костромы от 21 января 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Исключить из мотивировочной части решения суждения суда об избрании истцом ненадлежащего способа защиты своего права.

Председательствующий:

Судьи: