Гражданский кодекс часть 1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Сервис», ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности

по апелляционной жалобе ФИО1

на решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11 мая 2018 года

Заслушав доклад судьи Ефимовой Д.А., судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «Сервис», ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности на: нежилое здание (лит. А, а, а2) площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №; нежилое здание (лит. А1) площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; нежилое здание (лит В) площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; нежилое здание (лит. Б) площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №; нежилое здание (лит. В2) площадью № кв.м., кадастровый номер №; сооружение- водонапорная башня объемом <данные изъяты> куб.м, кадастровый номер №, расположенные по адресу: <адрес>; а также земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов для эксплуатации нежилых зданий и сооружения промышленного назначения, на котором расположены вышеуказанные объекты недвижимости.

В обоснование иска ФИО1 указал, что 10.01.2018 заключил с ООО «СЕРВИС» (продавец) договор купли-продажи указанных объектов недвижимости, имущество было осмотрено, 22.01.2018 между сторонами договора подписан акт о приеме-передачи имущества. В соответствии с пунктами 3.1.3, 2.5 договора продавец взял на себя обязательства оказывать содействие покупателю в государственной регистрации права собственности и после подписания договора в течение 3-х дней ФИО3 (генеральный директор и единственный участник общества) обязался подать заявление в Арбитражный суд Белгородской области о снятии обеспечительных мер, наложенных на отчуждаемое имущество определением арбитражного суда от 30.04.2015 в рамках дела №А08-10489/2014.

Однако в нарушение условий договора ФИО3 уклоняется от осуществления регистрации договора купли-продажи, а также от подачи заявления о снятии ареста с имущества в арбитражный суд. Истцу стало известно, что ФИО3 не может подать заявление в регистрирующий орган, поскольку не может покинуть территорию Чешской Республики, так как находится в международном розыске. Бывший участник общества ФИО2 не подал в налоговый орган заявление о внесении изменений в учредительные документы, до настоящего времени в ЕГРЮЛ не отражены актуальные сведения о единственном участнике общества и его генеральном директоре - ФИО3, что также не позволяет реализовать право истца на подачу документов в регистрирующий орган о регистрации за ним права собственности на приобретенные по договору купли-продажи от 10.01.2018 объекты недвижимости.

В судебное заседание истец, его представитель не явились. От истца имеется заявление о рассмотрении дела без его участия (т.1 л.д 123-124).

Представитель ответчика ООО «СЕРВИС» ФИО4 возражала против удовлетворения требований. Указала, что с 07.11.2014 по настоящее время должность директора ООО «СЕРВИС» занимает ФИО2, участниками общества являются ФИО2 и ФИО3, имеющие равные доли, истец представил договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.01.2018, ошибочно считая, что он заключен между ним и ООО «Сервис». Договор подписан лицом, неуполномоченным на совершение сделок от имени общества, поскольку ФИО3 не является единственным учредителем общества, он не имел полномочий принимать единоличное решение по отчуждению спорного имущества. Кроме того, согласно п.13.13 устава общества для принятия решений по вопросам, связанным с избранием на должность или досрочного прекращения полномочий директора общества требуется большинство (не менее 2/3) голосов от общего числа голосов участников общества. В договоре отсутствует оттиск печати общества, пунктом 1.4 устава предусмотрено, что общество имеет круглую печать со своим наименованием и другие средства индивидуализации. Решения №1/18 об освобождении от должности генерального директора общества ФИО2, №2/18 об одобрении заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества не имеют юридической силы, а договор является недействительным. 24.01.2018 ФИО3 обратился в арбитражный суд с иском к ФИО2 об исключении его из участников ООО «СЕРВИС», до настоящего времени решение не принято.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания, обеспечил явку своего представителя Поперечной А.С., которая возражала против удовлетворения иска. Привела аналогичные доводы как и представитель ООО «СЕРВИС». Пояснила, что ФИО2 28.08.2017 подал заявление о выходе из общества. Однако он до настоящего времени остается директором общества, что подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ от 27.03.2018. Арбитражный суд Белгородской области разъяснил лицам, участвующим в деле, что принятое решение по делу № А08-10488/2014 является основанием для внесения регистрирующим органом соответствующих изменений в ЕГРЮЛ. Несмотря на то, что запись в ЕГРЮЛ содержит недостоверные сведения о директоре общества ФИО2, иной записи о директоре с момента вступления решения арбитражного суда в законную силу единый государственный реестр не содержит. Для признания записи в ЕГРЮЛ недействительной (недостоверной) и ее исключении необходимо уполномоченному лицу подать соответствующее заявление в налоговый орган. В соответствии с разделом 14 Устава исполнительным органом общества является директор. Именно директор имеет право выдавать доверенности на представление интересов общества, а также принимает решения по вопросам, связанным с текущей деятельностью общества. Доводы истца о невозможности ФИО3 осуществить оформление своих полномочий в налоговом органе для последующей регистрации договора купли-продажи в силу того, что он находится под международной защитой и проживает на территории Чешской Республики считает несостоятельными, поскольку привлечение последнего к уголовной ответственности не лишает возможности реализовать свои гражданские права на территории России. Кроме того, в отношении всех объектов недвижимости арбитражным судом приняты обеспечительные меры, в связи с чем их отчуждение не представляется возможным.

Извещенный о времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО3 в судебное заседание не явился, в письменном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие, также указал, что общество в настоящее время полностью парализовано в своей деятельности из-за действий вышедшего участника ФИО2, который удерживает у себя и не направляет в налоговый орган заявление о выходе из общества в лице настоящего его генерального директора (ФИО3) сообщает, что никому не давало полномочий для участия в настоящем процессе. Также общество предприняло меры по восстановлению своих прав в части признания записей в ЕГРЮЛ недействительными, внесению изменений в ЕГРЮЛ сведений о генеральном директоре. Считает, что по внесении соответствующих изменений общество сможет самостоятельно разрешить вопрос о регистрации за истцом права собственности на приобретенные объекты недвижимости.

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, имеется заявление о рассмотрении дела без участия представителя. В отзыве на исковое заявление представитель управления указывал, что в случае удовлетворения иска, судебный акт восполнит отсутствие заявления о государственной регистрации, которое должно было представить в регистрирующий орган уклоняющееся лицо. Судебное решение о государственной регистрации перехода права собственности не исключает проведения правовой экспертизы на предмет законности сделки, если будут установлены причины, препятствующие государственной регистрации, то возможен отказ в регистрации перехода права собственности. Кроме того, согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости в отношении указанных в иске объектов недвижимости внесены записи об ограничениях (обременениях) права в виде арестов и запретов Управлению Росреестра по Белгородской области осуществлять любые действия, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности при отчуждении, залога (ипотеки) и иных прав. Наличие указанных ограничений в соответствии с положениями ч.6 ст.26 Закона о регистрации является основанием для осуществления государственной регистрации права собственности, соответственно будет являться препятствием для государственной регистрации перехода права собственности на заявленные в иске объекты недвижимости.

Решением Октябрьского районного суда г.Белгорода от 11.05.2018 иск ФИО1 к ООО «Сервис», ФИО2 о государственной регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи №10/18 от 10.01.20148, заключенному между ФИО1 и ООО «СЕРВИС» на недвижимое имущество оставлен без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылается на его незаконность. В жалобе указывает, что судом неверно был сделан вывод о том, что ООО «Сервис» уклоняется от совершения действий для регистрации права собственности истца. Считает, что единственное лицо, кто может действовать в интересах ООО «Сервис» это ФИО3, который отказывается исполнить условия договора и осуществить регистрацию перехода права собственности, поскольку отказывается лично приехать в Российскую Федерацию. Решение суда нарушает права истца как собственника имущества ввиду того, что кроме как по решению суда у него отсутствует иная возможность провести регистрацию перехода права собственности.

В возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика ФИО2 просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения. Указывает на то, что имущество по договору купли-продажи от продавца покупателю фактически не передавалось, в акте отражено место совершения передачи имущества г.Белгород, однако ФИО3 на территории РФ не въезжал. Ни в исковом заявлении, ни в апелляционной жалобе истец не указал какими действиями (бездействиями) ФИО2 нарушаются права истца.

Истец, ответчики ООО «Сервис», ФИО2, третьи лица ФИО3, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, об уважительных причинах неявки до начала судебного заседания не сообщили. В материалах дела имеются доказательства их заблаговременного извещения о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения представителя ответчика ФИО2 - ФИО4, исследовав материалы дела, проверив законность и обоснованность судебного решения в пределах доводов апелляционной жалобы, возражениях на нее, в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и основания отказа в регистрации этих прав устанавливаются в соответствии с названным кодексом законом о регистрации прав на недвижимое имущество (пункты 1 и 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как установлено пунктом 3 части 3 статьи 15 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», государственная регистрация производится по заявлению сторон договора при регистрации права, возникающих на основании такого договора.

В силу статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1).

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3).

Согласно п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абз. 2 п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, надлежащим способом защиты прав покупателя в этом случае является требование о государственной регистрации перехода права собственности, условием удовлетворения которого (если иное не предусмотрено договором купли-продажи) является передача имущества во владение покупателя.

Как следует из материалов дела, спорные объекты недвижимости: нежилое здание (лит. А, а, а2) площадью <данные изъяты> кв.м, нежилое здание (лит. А1) площадью <данные изъяты> кв.м, нежилое здание (лит В) площадью <данные изъяты> кв.м, нежилое здание (лит. Б) площадью <данные изъяты> кв.м, нежилое здание (лит. В2) площадью <данные изъяты> кв.м, сооружение водонапорная башня объемом <данные изъяты> куб.м, расположенные по адресу: <адрес>; а также земельный участок площадью <данные изъяты> кв.м, кадастровый номер №, категория земель - земли населенных пунктов для эксплуатации нежилых зданий и сооружения промышленного назначения, на котором расположены вышеуказанные объекты принадлежат на праве собственности ООО «СЕРВИС».

10.01.2018 ООО «СЕРВИС», в лице ФИО5, действующего на основании решения единственного участника общества от 22.01.2018, и ФИО1 заключили в простой письменной форме договор купли-продажи принадлежащих обществу объектов недвижимости.

Согласно пункту 1.4 договор о продаже имущества одобрен решением единственного участника №2/18 от 09.01.2018.

В соответствии с разделом 2 договора «Передача недвижимого участка» недвижимое имущество считается переданным продавцом покупателю и принятым покупателем с момента подписания акта приема-передачи участка. На момент подписания акта купли-продажи покупатель осмотрел недвижимое имущество в натуре, ознакомился с его количественными и качественными характеристиками, правовым режимом использования и не имеет претензий. Продавец гарантирует, что недвижимое имущество на момент заключения настоящего договора не состоит в залоге, не находится в споре.

При этом в пункте 2.4 договора указано, что недвижимое имущество по заявлению ФИО5 находится под арестом, что подтверждается определением Арбитражного суда Белгородской области от 30.04.2015 года по делу № А08-10489/2014.

В соответствии с пунктом 2.5 договора ФИО3 обязался после подписания договора в течение 3-х дней подать заявление о снятии обеспечительных мер с имущества.

Также продавец обязался передать покупателю недвижимое имущество по акту приема-передачи; оказать содействие покупателю в государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество (п.3.1).

Общая стоимость недвижимого имущества составляет 15000000руб., которую покупатель обязан оплатить продавцу в течение 20 рабочих дней с даты государственной регистрации права. Стороны договорились, что право залога у продавца на участок в соответствии с п.5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации не возникает (раздел 4 договора).

Местом заключения договора указан город Прага, договор от имени ООО «СЕРВИС» подписан ФИО3, скреплен печатью общества.

22.01.2018 продавец ООО «СЕРВИС» и покупатель ФИО1 подписали акт приема-передачи недвижимого имущества. От имени ООО «СЕРВИС» акт подписан ФИО3, местом составления акта указан город Белгород.

Принимая во внимание, что в ходе рассмотрения дела факт уклонения ответчиков от государственной регистрации перехода права собственности на нежилые помещения, земельный участок и сооружение, находящиеся по адресу: <...>, не нашел своего подтверждения, вывод суда первой инстанции об отсутствии законных оснований для удовлетворения иска о регистрации перехода права собственности является по существу правильным.

Соглашаясь с выводами суда, судебная коллегия учитывает следующее.

В материалы дела представлены решения от 09.01.2018 №1/18 единственного участника общества ФИО5 об освобождении ФИО2 от должности генерального директора общества, с возложением обязанностей генерального директора на себя и №2/18 об одобрении единственным участником общества заключения сделки по продаже спорного недвижимого имущества.

При этом на дату совершения спорной сделки 10.01.2018, подписания акта приема-передачи имущества 22.01.2018 по данным ЕГРЮЛ учредителями общества «СЕРВИС», владеющими равными долями являлись ФИО3 и ФИО2; лицом, имеющим право без доверенности действовать от имени общества, указан ФИО2

В своих заявлениях по настоящему делу истец в качестве основания указывал, что реализовать право на подачу заявления и документов, необходимых для регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости на основании договора купли-продажи от 10.01.2018 общество не может, поскольку необходима выписка из ЕГРЮЛ, где должны быть актуальными данные об участниках и директоре общества, которое приняло решение об отчуждении имущества; ФИО2 перестал быть участником общества и генеральным директором, но до настоящего времени указанные изменения не внесены в ЕГРЮЛ.

Таким образом, необходимые основания для удовлетворения заявленных требований о регистрации перехода права собственности в данном случае отсутствуют; регистрация перехода права собственности не может быть совершена в установленном порядке не в результате нарушающих права истца действий ответчиков по уклонению от государственной регистрации перехода права собственности, а вследствие наличия приведенных выше обстоятельств, о которых было известно истцу на дату заключения спорной сделки, что следует из его заявления о привлечении к уголовной ответственности ФИО3, ФИО2

Ссылка в апелляционной жалобе на то, что ФИО3 не может приехать на территорию Российской Федерации, правового значения для разрешения заявленных требований не имеет, поскольку не подтверждает обстоятельств уклонения продавца от государственной регистрации перехода права собственности и не опровергает правильности вывода суда по существу рассмотренного спора.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает постановленное судебное решение обоснованным, поскольку уклонение от регистрации перехода права собственности может иметь место при наличии обстоятельств, свидетельствующих об изменении после подписания договора волеизъявления стороны на совершение сделки в ущерб интересам другой стороны, осознанном уклонении от исполнения принятых на себя обязательств, направленных на переход права собственности на предметы сделки, в данном же случае, с учетом обстоятельств дела, оснований расценивать действия ответчиков как уклонение от совершения юридически значимых действий не имеется.

Предусмотренных ст. 330 ГПК РФ оснований для отмены решения суда не установлено.

Руководствуясь ст.ст. 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Октябрьского районного суда г. Белгорода от 11 мая 2018 года по делу по иску ФИО1 к ООО «Сервис», ФИО2 о государственной регистрации перехода права собственности оставить без изменения, апелляционную жалобу- без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи