Гражданский кодекс часть 1

по иску Мезенцевой Людмилы Тимофеевны к индивидуальному предпринимателю Гарновской Вере Валентиновне о расторжении договора аренды, взыскании убытков,

УСТАНОВИЛА:

Мезенцева Л.Т. обратилась в суд с иском к ИП Гарновской В.В. о расторжении договора аренды, взыскании убытков.

Требования мотивированы тем, что 16.02.2015 между Мезенцевой Л.Т. и ИП Гарновской В.В. заключен договора аренды нежилого помещения по адресу: <>, общей площадью 234 кв.м, а также земельного участка площадью 433 кв.м, в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации торговли. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке 12.03.2015.

Ответчик пользуется указанным недвижимым имуществом с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, а именно: не соблюдает правила пожарной безопасности, самовольно выполнила перепланировку в нежилом помещении, ненадлежащим образом оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату.

Просила досрочно расторгнуть договор аренды недвижимого имущества от 16.02.2015, взыскать с ответчика убытки, а именно: 34200 руб. – расходы на экспертизу, 5222,85 руб. – расходы на составление технического паспорта, 1518,82 руб. – расходы за выдачу справки.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Лаухин Э.Ю., который в настоящее время является собственником арендуемого ответчиком нежилого помещения и земельного участка.

Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 28.01.2019 в удовлетворении требований отказано.

В апелляционной жалобе представитель Мезенцевой Л.Т. – Дубский А.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований.

Указывает, что перечисление арендных платежей арендатором почтовыми переводами не предусмотрено договором, в связи с чем является ненадлежащим исполнением обязательства, нарушением существенных условий договора.

Выводы суда о том, что невнесение коммунальных платежей, перепланировка, нарушение пожарной безопасности не являются основанием для расторжения договора аренды, несостоятельны, не соответствуют положениям ст.619 ГК РФ, поскольку расторжение договора возможно как при существенном нарушении условий, так и неоднократных несущественных нарушениях. Оценка неоднократным нарушениям арендатором условий договора не дана. Мотивы, по которым судом
не принято заключение ООО «Институт «Сибстройпроект» от 24.02.2018 о нарушении пожарной безопасности, не приведены. Наличие перепланировки подтверждается техническими паспортами, её выполнение произведено с нарушением законодательства. Ненадлежащая оплата коммунальных платежей подтверждается актом сверки, наличием задолженности по пени.

ИП Гарновской В.В. принесены возражения на апелляционную жалобу.

Истец Мезенцева Л.Т., ответчик ИП Гарновская В.В. в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. На основании ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, выслушав представителя истца Мезенцевой Л.Т. – Дубского А.В., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, третье лицо Лаухина Э.Ю., полагавшего решение подлежащим отмене, проверив в соответствии с ч.1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, исходя из доводов, изложенных в жалобе, возражениях, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 606, п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

В силу ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п.2 ст.450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По общему правилу существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 16.02.2015 между Мезенцевой Л.Т. (арендодатель) и ИП Гарновской В.В. (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества - нежилого здания, расположенного по адресу: <данные изъяты>, общей площадью 234 кв.м, инвентарный номер № и земельного участка под этим зданием, площадью 433 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежавших истцу на праве собственности (т. 1 л.д. 7-8, 93, 94).

По условиям данного договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование вышеназванное недвижимое имущество в целях последующей сдачи помещений в субаренду для организации торговли. Срок действия договора установлен по 31.12.2019.

Данный договор имеет силу акта приема-передачи имущества (п.1.3 договора).

Все существенные условия договора аренды согласованы сторонами и отражены в названном договоре. Договор подписан лично сторонами, государственная регистрация договора произведена в установленном порядке 12.03.2015.

Арендатор обязан своевременно и полностью вносить арендную плату, в порядке предусмотренном договором; самостоятельно, за свой счет оплачивать коммунальные эксплуатационные услуги, услуги охраны, а также иные расходы, связанные с арендуемым имуществом; не производить реконструкции, перепланировок и переоборудования имущества без письменного разрешения арендодателя; производить текущий ремонт имущества; соблюдать в арендуемом имуществе правила пожарной безопасности (п.2.4 договора аренды).

27.02.2018, 28.02.2018 истцом в адрес Гарновской В.В. направлены претензии об устранении нарушений условий договора, касающиеся перепланировки помещения, соблюдения правил пожарной безопасности (т.1 л.д. 41-45, 199).

В ответах от 12.03.2018, 19.03.2018 на указанные претензии Гарновская В.В. указала на отсутствие нарушений, несоответствие изложенных в претензиях оснований требованиям действующего законодательства и условиям договора аренды (т. 1 л.д. 195-197, 198, 200-201, 202).

29.03.2018 в адрес ответчика истцом Мезенцевой Л.Т. направлена претензия о расторжении договора аренды, ввиду не устранения указанных ею в претензиях нарушений. Претензия получена Гарновской В.В. 12.04.2018 (т. 1 л.д. 46-48).

17.04.2018 ответчиком истцу направлен ответ на претензию об отсутствии оснований для расторжения договора аренды, поскольку нарушение условий договора с ее стороны не допущено (т.1 л.д.187,188, 192).

В суде истец также ссылалась на то, что арендатор ИП Гарновская В.В. ненадлежащим образом оплачивает коммунальные услуги и вносит арендную плату. Данные нарушения в совокупности, по мнению Мезенцевой Л.Т., являются основанием для расторжения договора аренды.

Из представленного истцом заключения ООО «Институт Сибстройпроект» № от 24.02.2018 следует, что содержание магазина по адресу: <данные изъяты> не удовлетворяет требованиям нормативных документов по противопожарной безопасности, в частности по наличию информационных табличек, инструкций, планов (схем) эвакуации, распорядительного документа об установлении противопожарного режима (т.1 л.д. 33-39).

Согласно справке, выданной Восточно-Сибирским филиалом АО «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Кемеровское отделение, следует, что по состоянию на 01.03.2018 в здании, расположенном по адресу: <данные изъяты>, выявлена перепланировка (установлены дополнительные гипсокартонные перегородки). Площадь здания уточнена и составила 230,9 кв.м. При проведении обследования объекта по состоянию на 26.03.2018 перепланировка сохранилась (т. 1 л.д. 28).

Из технической документации в отношении объекта недвижимости по адресу: <данные изъяты> усматривается, что в ходе проведения технической инвентаризации уточнена площадь нежилого здания. Так по состоянию на 17.02.2004 общая площадь здания указана 234 кв.м, на 01.03.2018 площадь здания уточнена и составила 230,9 кв.м. Также указано, что выявлена перепланировка, без уточнения произведенных изменений (т. 1 л.д. 11-17, 18-24).

В техническом плане от 25.01.2019, выполненном по заказу Гарновской В.В., отражено, что в процессе выполнения технической инвентаризации вышеназванного здания выявлено, что в здании возведены новые перегородки из гипсокартона. Выявленные в процессе технической инвентаризации изменения здания не являются перепланировкой, так как понятие перепланировки для нежилого здания не существует, не применяется по отношению к нежилым зданиям. Конструктивные характеристики в здании не затронуты, реконструкцией здания не являются (т. 2 л.д.26-38).

Указанные техническая документация, заключения свидетельствуют о том, что фактически площадь нежилого здания не изменилась, лишь уточнена в ходе технической инвентаризации. Доказательства возведения перегородок из гипсокартона после заключения договора аренды не представлено. Нарушение ответчиком пожарной безопасности подтверждения не нашло. Относимых и допустимых доказательств о нарушении ответчиком правил пожарной безопасности не представлено. Сведения о привлечении истца, как собственника помещения к ответственности органами, осуществляющими пожарный надзор, отсутствуют.

В отношении иных нарушений условий договора аренды, как оснований расторжения договора, на которые ссылается истец, предупреждения ответчику не направлялись, суду не представлены.

Указывая на нарушение ответчиком условия о своевременности оплаты коммунальных услуг, истец ссылался на поступившие в его адрес уведомления АО «Кемеровская генерация».

Из уведомлений АО «Кемеровская генерация» от 05.10.2017, 08.12.2017, 10.01.2018, 09.02.2018, 05.04.2018 следует, что по договору теплоснабжения и поставки горячей воды № от 27.10.2009 имеется задолженность по оплате пени. Сумма пени за период с 05.10.2017 по 05.04.2018 варьировалась от 9,71 руб. до 40,91 руб. (т.1 л.д. 31-32, 141-148, 238-240).

Из акта сверки расчетов за теплоэнергию видно, что по состоянию на 31.12.2018 задолженность по оплате теплоэнергии отсутствует, за декабрь 2018 года начислено к оплате 12533,45 руб. (т.1 л.д. 237).

Также Гарновской В.В. производится оплата коммунальных платежей по договорам № от 01.04.2012, №, № от 15.08.2006, за вывоз бытового мусора, что подтверждается платежными поручениями от 15.01.2019 (т.2 л.д.1-4).

Таким образом, задолженность по оплате коммунальных платежей отсутствует. Иных доказательств наличия задолженности по оплате коммунальных услуг не представлено. Наличие неоплаченной пени в размере, не свидетельствующем о неисполнении ответчиком своих обязанностей по оплате коммунальных платежей, не является подтверждением неисполнения ответчиком условий договора аренды, влекущее наступление для Мезенцевой таких последствий, при которых она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать.

Относительно нарушения ответчиком условия договора по оплате арендных платежей сторона истца указывала на то, что с декабря 2017 года Гарновская В.В. производит оплату путем перечисления платежей почтовыми переводами, что приносит истцу неудобства при снятии или получении денежных средств.

Оплата арендной платы по условиям договора предусмотрена ежемесячными платежами в размере № руб. до 25-го числа текущего (расчетного) месяца, путем перечисления денежных средств на расчетный счет, либо иным путем, не противоречащим действующему законодательству РФ (п.п. 3.1, 3.3 договора).

Сторонами в суде не оспаривалось, что при заключении договора они устно согласовали способ оплаты арендных платежей путем оплаты наличными. С декабря 2017 года по настоящее время соглашения о порядке внесения арендных платежей между сторонами не достигнуто.

Из представленных ответчиком чеков усматривается, что Гарновской В.В. ежемесячно декабря 2017 года по март 2018 года производился перевод денежных средств на счет Мезенцевой Т.Л. в счет оплаты по договору аренды, выполненный посредством операции Сбербанк Онлайн (т. 1 л.д. 220-223).

С апреля по декабрь 2018 года Гарновской В.В. осуществляется перевод денежных средств в счет оплаты аренды на имя Мезенцевой Л.Т. путем почтовых переводов (т.1 л.д. 203-210).

Соответственно, исполнение ответчиком обязанности по внесению арендных платежей путем перечисления как на счет Мезенцевой Л.Т., так и посредством перевода почтовой связью нашел подтверждение. Данные способы внесения арендных платежей являются доступными и возможными, не противоречат действующему законодательству. Ответчик со своей стороны предпринимала меры по своевременной оплате арендных платежей.

В договоре аренды 16.02.2015 в качестве основания для его досрочного расторжения по инициативе арендодателя указана неоплата арендной платы более 3-х месяцев подряд (п. 6.3 договора аренды).

Истец и его представитель не оспаривали факт перечисления арендных платежей почтовой связью, лишь возражая относительно такого способа получения платежей.

При этом доказательств, свидетельствующих о предоставлении ответчику номера расчетного счета при заключении спорного договора или доказательств, свидетельствующих о совершении действий, направленных на достижение между сторонами соглашения о порядке внесения арендных платежей, не представлено.

С 25.09.2018 новым собственником спорного объекта, являющегося предметом договора аренды, на основании договора купли-продажи от 12.09.2018 является Лаухин Э.Ю. (т.1 л.д. 128-129, 130, 131-132).

Установив указанные обстоятельства и отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции правильно пришел к выводу о том, что срок договора аренды нежилого помещения не истек, со стороны арендатора Гарновской В.В. не допущено нарушений условий договора, в связи с чем основания для расторжения договора аренды от 16.05.2018, заключенного между Мезенцевой Л.Т. и Гарновской В.В. отсутствуют. Доказательства, свидетельствующие о нарушении ответчиком существенных условий договора аренды или назначения имущества, с неоднократными нарушениями, которые повлекли для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать, отсутствуют.

Указанные выводы суда мотивированы, соответствуют установленным по делу обстоятельствам, основаны на правильной оценке исследованных доказательств и оснований для признания их необоснованными, у судебной коллегии не имеется.

Доводы апелляционной жалобы по существу выражают несогласие с выводами суда первой инстанции, оценкой представленных сторонами доказательств. Вместе с тем в силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только суду предоставлено право оценивать доказательства, иное их толкование стороной не являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции.

Указание подателем жалобы на заключение ООО «Институт «Сибстройпроект» от 24.02.2018 о нарушении пожарной безопасности и отсутствие мотивов суда о его непринятии, на законность решения не влияет.

Заключение ООО «Институт «Сибстройпроект» от 24.02.2018 не содержит подробного описания проведенного исследования, сведения о наличии у специалиста соответствующего образования и квалификации для проведения данного вида экспертизы отсутствуют. Кроме того, часть нарушений, указанных в заключении, в том числе касающихся конструктивных и объемно-планировочных решений, степени огнестойкости конструкций, относится к ответственности собственника.

Ссылка апеллянта на то, что судом не дана оценка неоднократным нарушениям арендатором условий договора, выводы суда не опровергает, поскольку доказательств в соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в подтверждение данных обстоятельств не представлено.

Более того, собственником нежилого помещения по адресу: <данные изъяты> и земельного участка, площадью 433 кв.м с 25.09.2018 Мезенцева Л.Т. не является, в связи с чем оснований полагать, что её права и законные интересы нарушены ответчиком не имеется.

В рамках данного дела собственник объектов недвижимости Лаухин Э.Ю. с самостоятельными требованиями не обращался.

С учетом изложенного, судебная коллегия считает, что разрешая спор, суд верно установил обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании представленных суду доказательств, которым в соответствие со ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дал всестороннюю, полную и объективную оценку как каждому в отдельности, так и в их совокупности, правильно применил нормы материального права. Выводы суда соответствуют требованиям закона и фактическим обстоятельствам дела.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы судебная коллегия не находит.

Руководствуясь частью 1 статьи 327.1, статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 28 января 2019 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Мезенцевой Л.Т. – Дубского А.В. - без удовлетворения.

Председательствующий: А.Л. Гордиенко

Судьи: Л.Ю. Кандакова

А.В. Карасовская